许小年：三不合理
近年来的房地产调控政策有“三不合理”，特别是70/90的规定和“限购令”，一不符合市场经济的伦理，二不符合法治国家的法理，三不符合经济学的基本原理。市场经济的伦理是尊崇法律框架内的交易自由。交易自由是每一公民的权利，这一权利不仅体现了社会公平与正义，而且保证了市场经济的效率。
现代社会的公平是权利和机会的平等，其中包括了交易权利和交易机会的平等，任何人不得以任何名义限制或剥夺任何公民的自由交易权利，任何人不得以任何名义限制或剥夺任何公民的自由交易机会。“国家利益”、“经济稳定”、“市场秩序”、“弱势群体”等说法都不能作为政府限制和剥夺公民权利的理由，在这些名义下的行政性垄断、倾向性的优惠政策以及对市场的任意干预却正是对社会公平的破坏。
用行政手段打压房价，购房者或许受益，但对房产所有者是不公平的，房价下跌，他们的资产缩水。住建部的最新数字表明，城市居民的住房拥有率已达89%，以低房价为目标的政策伤害了相当多人的利益。当然，笔者在这里赞同并强调的不是多数对少数的权利优越，更不是少数决定多数人命运的权力，而是对每个人权利的承认与尊重，以及在这个基础上的社会公正。
交易自由与社会公正的关系易于理解，交易自由产生经济效率的逻辑就不那么直接了。自由意味着交易的自愿性，凡自愿之事，必为互利，一方获利而一方受损就不会有交易。既然是互利的，自愿交易就增加了社会总福利。交易越自由，社会福利越大，市场配置资源的效率就越高。
交易自由因此既是目的又是手段。
70/90的规定（70%以上的商品房面积必须在90平米以下）既限制了消费者的自由选择权，也限制了开发商的经营自主权，“限购令”则直接剥夺了消费者的自由购买权。这些行政干预措施均不符合市场经济的伦理。
公民权利至上并不排斥对交易自由的限制。为了从交易中获得更大的收益，全体公民同意制定一些规则（立法），委托政府执行这些规则（执法）。规则当然对交易的自由构成限制，但这种限制不是从外部强加的，而是公民为了提升自己的利益，自发提出和自愿接受的，他们同意让渡出部分权利，遵守自己制定的法律，以降低交易成本，提高交易的收益。例如政府可以在战争期间依法对经济实行管制，以限制交易自由为代价，保障国民的安全，因而得到全体公民对这项政策的一致拥护。
在很多甚至是大部分问题上，公民不可能取得一致意见，特别是当涉及不同利益时。为打破公共决策的僵局，全体公民同意建立决策规则，遵守这个规则，并接受这个规则下的决策结果。权利的公平就此转化为程序的公平。公平体现在程序和规则的全体同意上，尽管结果不一定是全体同意的。台湾的民进党人反对国民党的马英九任“总统”，但他们必须服从选举程序产生的行政权威，因为选举的程序和规则也得到了他们的事先同意。
由公平性的原则决定，政府对经济和市场的干预必须在法治的轨道上进行。政府有权干预房地产市场吗？《中华人民共和国宪法》第八十九条规定了国务院的十八项职权，第（六）项为“领导和管理经济工作和城乡建设”。如此具体地干预房地产市场是否仍属“领导和管理经济工作”的范畴，留待法律专家论证，笔者质疑的是调控政策出台前有无制定法规，以及法规的制定是否符合程序。
以“国十条”为例，文件的全名是《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，“通知”就是法规吗？若是法规则适用于全国，但文件仅提到“部分城市”。若是法规，在起草过程中就应按照我国《立法法》的规定，“广泛听取有关机关、组织和公民的意见。听取意见可以采取座谈会、论证会、听证会等多种形式”。在起草工作完成后，“起草单位应当将草案及其说明、各方面对草案主要问题的不同意见和其他有关资料送国务院法制机构进行审查”。如果“通知”不是法规，调控政策就缺乏法理依据。
至于地方政府颁布的“限购令”和开征的“房产税”，在《立法法》中找不到任何根据，《立法法》第六十三条规定，地方性法规的制定者是“省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会”，而不是地方政府。
第三，调控政策不符合经济学原理，由此决定了政策作用的有限，而且是弊大于利。
房屋是具有消费和投资双重属性的商品，投资的目的是资产的保值和增值，保值、增值都是未来事件，投资品的价格因此与当期供给和需求的关系不大，而主要取决于预期未来的供给和需求。以此观之，报社记者晚上到小区去数电灯，纯属浪费时间，因为灯泡告诉你的只是当期供需之差，而不是预期的供需失衡。很有可能正好相反，当期空置率越高，表明对未来供应短缺的预期越强烈。
不少人把房产投资说成是“投机”，由此找到了打压房价的精神武器，就像京剧中贴上一个白色脸谱，不需要任何理由，五尺汉子就立即变成龌龊小人。尽管贴脸谱的方法不可取，结论倒是正确的，因为无论从金融学、经济学还是法律和常识上，都无法区分投资和投机，投资和投机是一回事儿。但若因此将投资押上道德的审判台，那将是无知和愚蠢的胜利。
如笔者在另外两篇博客文章（“房价为什么还会涨？”，“房价为什么不会大跌？”）中所述，如果将收入、婚龄人口、城镇化等因素决定的需求称为“刚性需求”的话，对“弹性需求”或者“投资/投机需求”影响最大的就是通胀预期、替代性投资品以及未来房屋供应。预期未来通胀越高、持续时间越长，购买实物产品以保护储蓄价值的冲动就越强，当期房价也就越高。预期未来投资渠道继续狭窄，当期的需求就越旺盛，带动当期房价上升。
未来房屋供应取决于土地供应，“18亿亩红线”使预期基本无悬念：地产商和百姓都认为土地供应会越来越少，房产将越来越稀缺。在这样的预期下，地产商捂地，放慢开发节奏，当期供应下降；在这样的预期下，消费者抢购，各地频现“日光盘”，开盘即销售一空。僧多了、粥少了，房价焉有不涨之理？
预期，同志们，预期是关键词。“国十条”、“新八条”、“限购令”仅针对当期供应和当期需求，对预期几乎没有影响。如果说还有一点影响的话，那就是增加了未来的不确定性，令开发商更加谨慎，令购房的心情更加迫切。难怪调了这些年，房价越走越高。
3600万套保障性住房对未来供给和需求的预期有无影响？当然会有，但哪个方向还很难讲。地从哪来？钱从哪来？地方政府过去靠卖地弥补赤字，今后不仅卖地收入少了，而且还增加了一块保障房的建设开支，这一进一出的亏空谁填上？若无财税改革，又有谁能填上？在房地产市场复杂的利益博弈中，地方财政从来就是举足轻重的力量，3600万套保障性住房没有改变基本的利益格局，地方财政依旧是个有待解决的问题。
改革恐怕是绕不过去了。
财税改革，平衡地方预算，消除土地财政。土地制度改革，建立真正的土地市场，彻底扭转土地和房产长期稀缺的预期。
这是一个“完全的”、对民众“没有任何副作用”的方案，就看政府能否笑纳。
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