邓聿文：中国房地产不可能像日本一样崩盘
最近，中国的网络上流传一份“房地产崩盘时间表”，引起了市场的关注和很多人的认同。该文把2005年到2008年的房地产走势与日本1985年到1991年房地产市场走势相比，然后得出结论说，中国房地产会在明年崩盘。尽管历史有时是非常相似的，但在笔者看来，把两个国家在两种不同环境和时间段内发生的事情拿来简单对比，是需要小心的，因为极可能会被表面的相似而蒙蔽。中国房价在金融危机时期的反向表现着实让人担忧，普通百姓就不用说了，一些开发商对高房价也忧心忡忡，比如业界大佬万科集团董事长王石去年12月在接受外媒专访时就曾警告，虽然中国整体楼市尚无泡沫，但像北京这样的一线城市泡沫明显，如果泡沫向二、三线城市扩散，将会步日本房地产泡沫后尘。
但中国的房地产会步日本泡沫后尘而最后导致崩盘吗？在回答这一问题前，不妨来考察一下日本当年的房地产泡沫情形。先说什么是泡沫。房地产市泡沫指的是房价急剧上升，升得与广大买家的购买力脱节，但投资者与投机者依然盲目看好，不惜倾力入市，令房价依然可以升个不亦乐乎。于是，地产商继续高价抢地，银行不顾风险地增加房贷，导致楼宇的供应量远超市场可以吸纳的水平。结果，房子的空置量愈来愈高，投资者没法得到合理的租金回报。当市场上的资金被耗尽时，房价就无法持续上升，感到失望的投资者就会选择离场，楼市将迎来“兵败如山倒”般的恶性循环，大量投资者被套住，投资变成了资不抵债。
日本在1985年日元升值后，就经历了这样的情况。东京、大阪、名古屋、京都、横滨、神户六大城市的土地价格每年以两位数上升，1987年住宅和商业用地价格分别上升30.7%和46.8%。东京的房地产市值甚至可以买下两个美国，帝国广场1平方英里土地的价格，比整个加利福尼亚州土地价值还高，银座四丁目地价暴涨到每坪(3.3平方米)1亿2000万日元。当时日本人到处挥舞着支票本，买下了夏威夷96%以上的饭店和高级住宅、洛杉矶闹市区一半的房地产，他们甚至说“美国正在变成日本的第41个县”。到最后，这一切只不过昙花一现，1991年泡沫破裂后，日本的房价最厉害时跌去了三分之二。
中国房价涨幅不如日本当年
以日本来衡量中国，可发现虽然目前中国的房价和地价相对中国老百姓的收入也高得有些离谱，但还不至于如日本这般疯狂和膨胀。
国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组，前不久发布了一个最新研究报告，据说被认为比国家统计局的房价数据可信。该报告显示，全国105个城市的地价，2005年上涨了5.96%，2006年上涨了6.27%，2007年上涨了15.44%，2008年只微幅上涨了0.22%，即使房价大涨的2009年，地价只上涨了7.92%。而从房价来说，全国105个城市只有2004、2005、2007三年涨幅超过了10%，2008年甚至下降1.89%，2009年则涨幅最大，达25.1%，为2001年以来最高水平。
虽然上述数据是中国105个城市的地价和房价，与前述日本6个城市的地价不能简单类比，但也说明，中国目前的房价还没有疯狂到日本当年的程度。
更重要的在于，中国当下的情形与日本当年有很多质的不同，例如，中国的人口红利还未结束，正处于城市化扩张时期，这使得中国的楼市有大量潜在买家；中国的汇率政策是受到严格管控的，资本市场没有完全放开，人民币还不能自由流动；特别是，政府已经意识到了房地产市场的泡沫，并着手采取措施治理。这些条件，是当年日本根本不具备的，它使得中国发生房地产崩盘的风险要远远少于日本。
事实上，我们也可反向思维，假如它会崩盘，那么中国是否能像日本一样承受崩盘的后果。日本虽然在1991年房地产崩盘后，其房价迄今也没有恢复到泡沫时的水平，但客观而言，它对日本经济和社会发展并未造成伤筋动骨的程度。这从日本一直占据世界经济第二大国的宝座可见一斑。然而，中国房地产一旦崩盘，后果可能要比日本严重得多。对此可从三个方面来分析。
房地产若崩盘 后果严重
首先，日本楼市泡沫形成的时候，无论是整体经济还是国民收入，都要远比中国健康。日本在上世纪70年代末开始进入发达国家行列，国民收入因为之前所实行的“倍增计划”有了大幅度提高，中产阶级开始成为社会的中坚力量。所以，日本楼市泡沫破裂，还不至于对其中产阶级形成致命打击。
但中国不同。中国由于在长期的国民收入分配中国民所得比例过小，中产阶层在人口中所占的比例不仅少，而且与日本的中产阶级比，远没有后者的富裕，因此，如果楼市泡沫破裂，将有可能把正在形成的中产阶层整体掐灭，从而使得中国社会失去了一个长期稳定的基础。众所周知，一个以中产阶级为主的橄榄型社会结构，是最稳定的。
其次，鉴于房地产业在中国经济中的重要性，假如泡沫破裂，对中国经济的打击将非常严峻。房地产是中国经济的支柱产业，涉及到50多个行业，在固定资产投资中所占比例达四分之一左右，据测算，房地产业每减少100万平方米建筑量，就会影响30万人的就业。这也就是政府大上特上房地产的主要原因。因此，如果房地产出问题，不仅其他50多个行业要受影响，还将会有一大批人失业。
就业是收入来源的基本保障，没有就业，人们势必会减少消费，加上中产阶层因房价而减少的其他方面的支出，中国的消费水平从而会有一个大幅度的下降。目前中国经济结构中的一个突出问题，就是消费和投资的严重失衡，内需尤其是消费的不足，制约中国经济的健康发展。
中国正在为打造一个内需大国而努力，千方百计要提高消费对经济的贡献度。如果楼市泡沫破裂，过去对房地产的投资成为一个无效投资，消费又急剧下降，这势必会使得中国经济出现大倒退。
第三，楼市泡沫破裂对中国还有一个特殊风险，这就是对政府来说所形成的巨大的债务危机。政府之所以稳住房地产，不但有上面所说的各种因素，还因为政府在房地产中有巨大的利益。这就是“土地财政”。土地收入占到了地方各级政府特别是一些城市和大部分二、三线城市政府的财政收入的三、四成，少数地方甚至一半以上。现在许多政府大搞基础设施建设，大力招商引资，其背后都是以土地作为信用担保的。而银行之所以愿意接受土地的信债，是因为在房价上涨的背景下，土地存在着巨大的升值空间。
一旦楼市泡沫破裂，房价急剧下跌，地价也必然有一个回归原价的过程，甚至也会跟着大幅贬值。这种情况下，地方政府必然会偿付不起银行欠债，被迫破产，进而出现连锁反应，银行和其他相关企业也会倒闭。
由此来看，中国房地产崩盘的后果谁也负担不起，谁也不能置身灾难之外。因而，无论如何，中国都不可能让自己步日本之后尘。
我的结论很简单，“崩盘论”有些反应过度，但是，“崩盘论”背后所反映的社会心理必须高度重视。如果高房价的问题迟迟得不到有效化解，广大“房奴”的住房需求得不到实现，那么，保不准房地产市场不会崩盘，却会滋生出与房地产市场崩盘一样的棘手的社会问题。 此文论证的方式是，因为中国经受不了日本式的地产崩盘，所以中国就不可能像日本一样崩盘。
帝国广场和银座，别说在日本，就是在北京也不属于住宅。北京的非住宅的那些尊贵，当下30万一平米也买不下来。
一下引用一段关于银座，乃至关于银座四丁目的文字：
银座分为银座一丁目至银座八丁目，银座四丁目与银座五丁目之间被晴海通所分隔，全部8个丁目由中央通贯通。从第一号街到第八号街及其周围闹市区，长约1公里。全国著名大百货商店、特种工艺品的小商店，以及一些高级小吃店，各式饮食店及高级餐厅，高级夜总会等都在这里落座。也是文化娱乐中心。银座两侧人行道宽阔，而且主要道路在周末会被封闭，成为日语称作“步行者天国”的行人专区，故有“步行者的天堂”之称。四丁目的十字路口可以称的上是整个银座街区最繁华、最热闹的地段。现在的银座不但是日本商界的胜地，也是融古今中外各种文化的大花园，被称为东京的“心脏”。
四丁目的十字路口可以称的上是整个银座街区最繁华、最热闹的地段。14层楼高的现代化三爱大楼与19世纪风格的和光老店遥相呼应。一个光彩照人，一个雄伟堂皇，一个华美新颖，一个古朴高雅。在两者强烈的反差中，一种对历史的崇敬和对现代的自豪的感情油然而生。
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好像东京没有一个叫“帝国广场”的地方。这类东西都是文抄公职业所然。 [b]2011中国房地产崩盘 并非不可能[/b]
萨苏 张皓雯
从来没有一棵树能长到天上去，没有一个泡沫能吹得无穷大，日本如此，中国亦然
“中国房地产会在2011年崩盘。”这个看起来有点耸人听闻的说法来自于最近网络上流传很广的一份“房地产崩盘时间表”。
该“时间表”将1985年～1991年日本房地产市场走势和中国2005年～2008年房地产市场走势相对比，认为中国房地产泡沫严重、经济过于依赖出口、货币面临升值压力等等，与上世纪80年代经济泡沫破裂前的日本相似。“时间表”的作者由此得出结论，认为中国经济面临很大风险，并预言中国房地产会在明年崩盘。
日本“房奴”欠债到今天
表面看起来，的确很相似。
日本平均房价的变更显示，1984年的房价，与今年基本持平，但到1990年泡沫经济的顶峰，仅仅五六年间，房价就涨了8倍。
而中国的房价，最近几年也是节节攀升。虽然从官方的数字看涨幅有限，但是身在其中的人都认为，的确是涨了三到四倍。
“任何一名45岁以上的日本人，对中国目前发生的一切都很熟悉。”东京大学教授伊藤隆敏说。
“无论是日本的当年，还是中国的今天，房价都大大超出其真实价值。两国都存在大量忙于还贷的‘房奴’和利用不动产获得巨额利益的房地产商。双方都存在泡沫经济，这是毋庸置疑的。”一位日本金融业人士说。
日本的经济泡沫破裂让人苦不堪言。直到今天，仍有很多日本人还在背着当年欠下的沉重债务。
最近，日本房地产价格连续下降，离大阪市中心仅十几分钟车程地方的房价，比北京五环附近的房子还要便宜。很多人认为日本房价已经走到价格曲线的底部，房地产市场因此出现了“打捞沉船黄金”式的活跃。
有趣的是，当今日本房产的买主中，华人占了很大比例。对这个奇怪的现象，在关西地区做房地产30年的一位老不动产商表示，这是因为在日华人有储蓄的习惯，而日本的中坚阶层至今还在为二十年前泡沫经济时代的房价还债呢。
如果那张“时间表”成立的话，2011年，就会有中国人开始遭遇当年日本人的厄运。
中日背景大不同
不过，记者采访时发现，几乎所有的专家对于这样一个通过简单对比得出的结论都持否定态度。
“时间表忽略了一个非常重要的细节。”中国现代国际关系研究院日本所研究员刘军红接受《国际先驱导报》采访时说，当年的广场协议迫使日元升值，对日本的出口业打击非常大。到1986年下半年，美国经济有所好转时，日本希望扭转一下局面，开始下调利率。
“但是，日本忽略了欧美调整利率都是波段性的，它在一年之内下调几次，基本调到底了。”刘军红介绍，出口企业因为不赚钱，索性用低息贷款炒房炒股。
而日本当时面临着结构性问题，企业相互持股，导致股票买的人多，卖的人少。土地则受到政策限制，供给不足，也是买的人多，卖的人少。“日本战后出现了两个神话，股票不倒，土地不败。”刘军红说。于是，股价和房价一如断了线的风筝扶摇直上。
日本央行曾经公开的一份会议纪要显示，当1987年日本政府意识到泡沫太大，想通过上调利率来挤压泡沫时，正逢美国调整经济政策，不让日本央行提高利率。日本央行左右为难，只能眼睁睁看着泡沫被吹大、破裂。
“中国人民币升值是汇改的结果，不是在美国的逼迫下。政府在2007年时曾经通过提高利率等手段，挤压过泡沫。”刘军红认为，中国的房价上涨，没有美国的政策因素在里面，这是中日最大的不同。
中国的房价上涨，在一些日本经济学家眼里还带有政治色彩，认为它一定程度上起到了稳定中国社会的作用。美国通用电气金融公司驻日华人专家雷蒙认为，随着房地产的涨价，将迫使投资谨慎的中国人改变生活方式，转而贷款购买不动产，并承担偿还贷款的责任。此时房价的进一步提涨，又使已经购买不动产者的财产得到增加，使其因此成为乐于维护社会稳定的阶层。随着这个阶层人数的增加，实际意味着中国在用一种商业和政策手段强行催生和扩大一个中产阶级队伍。而一个拥有较强大中产阶级阶层的国家，通常都较为稳定。
而中国社科院金融所金融市场研究室主任曹红辉认为，中国和日本所处的阶段也有很大差异。日本当时已经完成了工业化、城市化过程基本结束。中国则仍处于城市化中期，农村城镇化以及城镇人口改善住房，都会带来许多刚性需求。
“日本当时人口老龄化加速，而中国刚刚开始，再过10年，才有可能和日本当年一样。人口老龄化后，房地产的刚性需求才会下降。”曹红辉说。
美国彭博社3月31日援引日本银行、瑞士银行的分析师的话也认为，中国目前不像80年代的日本，更像处于房地产大发展的70年代的日本。当时日本经济发展、收入增加，且有大批人流入城市创造了刚性需求。
“经济增长将因崩盘跌到2%”
“从来没有一棵树能长到天上去，没有一个泡沫能吹得无穷大，也没有一个国家靠修房子可以修出一个现代化强国。”曹红辉说，“房地产崩盘时间表”虽然有很多漏洞，中国和日本的房地产市场也有很多不同，但是长期看来，崩盘的可能性并非不存在。
曹红辉认为，理论上说，房地产成为一个国家的支柱产业是正确的。但是，如果房地产业挤占了其他行业的利润，都是问题了。
一个现实的例子是，温州商人越来越热衷于炒房，就是因为制造业利润率太低，他们把行业内上下游的资金整合在一起，投入到房地产业。
“穷人买房，挤占了他现在和未来的消费，富人炒房，挤占了对新兴的、高科技含量的事业的投入。如果大量资本流入房地产市场，这个市场就是危险的。”曹红辉说。
国际货币基金组织前首席经济学家肯尼思·罗戈夫上个月在日本接受采访时说，中国的地产泡沫可能在10年内破裂，届时经济增长率将跌到2%。
“泡沫无法避免，是否崩盘，则纯粹在一个‘度’字。”一些日本经济界人士告诉记者，参考日本经验，中国如果要避免房地产泡沫引发“崩盘”危机，恰当地掌握社会购买能力的限界，不过分预支未来发展成本，是一个极重要的因素。
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