赵燕菁：住房政策需战略思考——保障房缓解通胀掠夺效应
1月26日，号称“几年来最严厉的政策组合”雷霆出笼。继去年国庆前宣布停止三套房贷款后，再将第二套住房贷款购买首付款比例提高到60%，同时贷款利率不低于基准利率1.1倍。其中，全国性的限购，堪称房地产市场化改革以来，前所未有的严厉举措。控制房价，似乎成为房地产市场压倒一切的目标。去年12月29日，住房和城乡建设部部长姜伟新在工作会议上表示，2011年将适时开展对省、市政府稳定房价责任的考核工作，工作不力的将进行约谈，直至追究责任。
无独有偶，央行1月6日召开的“2011年中国人民银行工作会议暨全国外汇管理工作会议”上，也将“稳物价”列为当前和今后一个时期的主要任务之首。
这两个目标，貌似相同，但置身当前的货币环境，其效果却可能南辕北辙。
以抑制房价上涨为核心的住房政策已经持续6年，现在，我们亟需摆脱头痛医头、脚痛医脚的应急式政策。只有从一个更加宏观的角度出发，才能知道在这场战役中，什么是必须坚守的，什么是可以放弃的。
当前宏观经济问题的根源
无论是通胀压力还是房价飙涨，都是源于前一阶段货币的超发。
所谓“超发”乃是一个相对概念。当货币供不应求时，货币的价格（利息）通过消费者（企业、个人）竞争决定，边际上出价最高的消费者，决定利息的高低；当货币供给供大于求时，货币的价格（利息）通过银行间的竞争决定，边际上效率较高的放款者，决定利息的价格。
极度宽松的货币供给，必然导致银行间压低利率。而低利率则意味着原来回报率比较低的项目，也可以赢利。经济规模随之扩大。如果货币供给进一步增加，相对短缺的商品，就会升值。但升值的压力不会平均作用于所有产品，而是依不同商品收益率不同，从高到低，逐个涨价。一旦大部分商品的收益率都超过利率，就意味着只要贷款购买商品，就可以赢利，只要存款放债，就一定亏损，就会爆发全面性的通货膨胀。由于通货膨胀意味着货币收益率低于所有商品，因此，通货膨胀的过程必定是一个将债权人财富，变相转移为债务人财富的再分配过程。
尽管对货币超发的规模有不同的判断，但是M2大大超过市场需求已经成为经济学界的基本共识。这就是本次房价持续上升的基本原因。增加供给，会降低住宅的收益率，改变住宅在涨价商品中的排序，但只要货币供给的大环境不变，无论什么样的政策，房价上升的基本趋势都不会改变。由于持续的顺差且汇率被锁定，因此，货币供给很难在短期内急剧减少。这就意味着，不可能通过大规模减少市场上货币的供给来恢复供求平衡。
这就是住房政策面临的最大的战略环境。这个环境，决定了住房政策的选择空间，也为“好的”和“坏的”住房政策提供了一个基准——住房政策，必定是国家更大经济目标中的一部分，这个更大的目标，就是遏制全面的通货膨胀。
如何解决货币失衡带来的经济问题
已经进入市场的货币，和任何商品一样，都是无法收回的。假设供需关系不变，吸收过量货币供给的唯一途径，就是货币贬值，或者说除了货币以外的其他商品升值。我们所能做的，只是选择哪些商品更多地升值，以保护其他商品较少地升值。
提高利率、增加银行准备金等，实际上并没有减少货币的供给，只是通过人为提高存款的收益率，将流动性强行羁留在银行。显然，靠水库调节洪水的作用是有限的，也是要付出代价的。在货币供大于求时，无论是商业银行还是中央银行，都必须付出高于市场的资金成本。银行充其量可以削减洪峰，却不可以减弱洪水。
2010年1月，我在《了望》上撰文指出：如果房地产失去蓄纳流动性的功能，“老百姓抢购的就不是房子了，而可能是食盐、粮食、肥皂”。结果，一语成谶。2010年9月29日，新的打压房价的政策一出笼，10月份的CPI就突破4.4%，11月份突破5.1%。道理很简单，打压房价，降低了房地产收益预期，改变了房地产相对于其他商品收益率的次序，结果，“分洪区”的水位高于其他商品，必然会导致羁留在房地产市场的货币外溢。如果其他商品的“池子”比较小，就一定会显示出急剧的价格上升。
简单地打压房价，看似和抑制通货膨胀是一致的政策行为，实际的效果却是其他商品升值得更快。这就是我们看到的去年打压房价的实际后果。这次“新八条”全面限购的政策，如果严格执行，立即会将巨大的投资需求赶出房地产市场。如果不能及时推出收益率更高的“资金池”，必将造成远比去年“9·29新政”更大的通胀压力。
我的观点是，应该通过更优的制度设计，使房地产市场成为能够最大规模吸纳流动性的战略“分洪区”，为货币再平衡赢得时间，并避免其他更危险的市场（比如食品）决堤。
为什么是房地产？
首先，要达到大规模吸收流动性的战略目标，这个“分洪区”的容量必须足够大。纵观国内外所有的市场——我们可以到境外购买资产，可以扩大资本市场——但没有一个比得上房地产市场。实际上，过去十年，特别是过去五年，以大规模和低风险为特征的房地产市场，一直在起着这样的作用。
1993年，中国固投增长高达61.8%，当年GDP超过13%，CPI为14.7%。由于大规模的货币供给（1994达到30.4%）和宏观调控导致的需求减少（1994年固投增速减少一半），溢出的流动性导致了1994年CPI高达24.1%。随后，亚洲金融风暴和强力政策调控，使得固投增速在1999年下滑至5.1%历史低位。1998年启动的大规模房改，直接导致了三年的通货紧缩。
2003年以后，固定资产投资增速再次回到20%以上，达到27.7%，GDP增幅也再次接近10%，达到9.1%。但这一次并没有出现大规模的通货膨胀。一个重要的原因，就是1998年房改效应显现，资产价值迅速膨胀，大规模地吸收了新增的货币。
2007年，新增人民币3.6万亿，房地产贷款1.13万亿；2008年新增人民币贷款4.9万亿，其中房地产贷款4800亿；2009年，新增贷款9.6万亿，其中房地产贷款2万亿；2010年，新增贷款减少为7.5万亿，房地产贷款不减反增，达到2.022万亿。加上逐年升高的首付，和带动的其他产业，房地产吸收资金的能力已无任何产业可替代。可以想象，一旦房地产吸收流动性的功能消失，势必在其他市场形成巨大的货币洪峰。
除了规模大外，要达到吸收流动性的战略目标，这个“分洪区”的相对“水位”还必须足够的低。换句话说，房地产相对于其他市场，还必须有较高的收益率。否则，涨价的压力会首先传导到其他更高收益率的商品，房地产也就无法起到抑制其他物价上涨的功能。而目前的房地产市场恰巧具有这样的特征。
根据经济学人李迅雷去年底的一项分析，截至2010年8月，中国M2的规模约是十年前的5.5倍，年平均增长率超过18%。如果把M2增速作为衡量社会财富增幅的基准水平，过去十年，黄金、石油等资本品的涨幅都输于M2，跑赢M2的唯有中国最大的资本品——房地产。
因此，无论从规模角度还是收益率角度，将房地产作为吸收流动性的战略“分洪区”都是一个最佳选择。
有管理的房价上涨
理解房地产在国家宏观经济战略中的地位后，我们就可以知道，不顾一切打压房价的做法，未必符合更大的国家利益。即使在房地产局部战场打赢了控制房价的战役，也无助于解决整个国家流动性过剩的战略问题。更危险的是，房地产局部战役的胜利，恰恰可能成为实现战略目标的障碍——从房地产挤出的流动性，可能导致整个经济决堤，造成与国家宏观的战役目标背道而驰的后果。
对于整个经济而言，如果通货膨胀不可避免，我们就要控制物价增长的方向和过程。1998年的房改，大规模地吸收了1993年释放的流动性，不仅迅速抑制了通胀压力，成功实现“软着陆”，还为随后十年经济大跨越赢得了足够的政策空间。今天，我们同样可能通过类似的办法，以扩大“纳洪区”或“灌溉区”的办法，增加对货币的市场需求。通过改革，大规模释放沉淀的资产，通过需求增加，对冲“超发”的货币。
首先，应当在切断银行与商品房市场联系的同时，放开对商品住宅价格的控制。避免打压房价导致香港式的房地产市场崩盘。这一政策的目标，主要在于稳住已经进入房地产的流动性，并为高收入者自有资金提供一个“池子”，避免其涌入其他市场。但由于切断了大规模的住宅融资，商品房吸收新增流动性的功能会大幅萎缩。
因此，需要转向新的住宅供给模式——再次启动大规模“房改”：一方面，将住房以外没有进入市场的其他国有资产（比如，国有企事业单位自用办公房屋、已经退出生产的工业用地等）市场化；另一方面，就是通过“二次房改”，将商业银行从商品房市场退出的流动性，大规模引导到低成本住宅的建设之中。具体方法是，将1998年仅限于原有城市居民的“房改”，扩大到包括农民工在内的所有没有城市住宅新增居民。将住宅以成本价限定供给新进入城市的居民，符合一定条件后（比如一定年限后），允许这类住宅进入市场。
这一模式中，与现有保障房体系最大的差别，就是“房改”后的住宅必须可以进入市场。如果没有这一条，就不会有“房改价”上到“市场价”的“升值效应”，就无法像1998年房改那样，起到如通货紧缩一样的吸收流动性的经济效果。居民的财产，也就不可能在通货膨胀的过程中保值、增值。而不能保值，乃是现在的保障房租多购少的重要原因。也正是这个原因，使得地方政府无法通过市场融资，造成地方财政沉淀大量资金。结果必然是，地方政府缺乏动力，建设规模无法扩大。
“商品性保障房”的金融效果
“房改”模式的保障房，还可以有效缓解通货膨胀对低收入居民的掠夺效应，增加居民应对物价上涨的承受力。前面讲过，通货膨胀不会平均影响每一个居民。其本质上是对财富的再分配过程——负债的获益，储蓄的受损。拥有资产较少的低收入居民在这个过程中受损最大。
低价建设住宅提供给低收入阶层，然后允许其进入市场，这个差额，就是在分配居民的财产性收入。由于通过“先租后售”办法拥有财产，相当于间接从银行获得融资，低收入居民就有可能从通货膨胀中受损的债权人，变为获益的债务人。
特别重要的是，保障房一旦可以进入市场，就可以像一个微型银行那样，跨越生命周期，配置劳动力的资产。
如同任何一项资产，劳动力也会随着年龄的增长而“折旧”。如果一个人在其价值最高的生命周期获得不动产，就可以将其劳动“储存”起来，对冲年龄增长带来的“贬值”。当劳动力市场价值耗尽，退出市场后，不动产的价值达到峰值。通过反抵押等方式，将其“储存”在住宅里的价值提取出来。此时，住宅就可以成为类似养老储蓄或社会保险的作用，只不过，这种保险不会像现在西方政府的社会保险那样，给未来的政府带来巨额债务。
在社会保障系统不发达的发展中国家，住宅的“储蓄”功能极为重要，它可以将劳动力转化为资产，从而使个人的财富脱离对劳动力价值的依赖，减少劳动力老化导致的社会负担，避免由于劳动力耗尽后陷入贫困。
不动产升值，源自于政府公共服务的改善。政府财政越强大，服务得越好，不动产升值就越快。这就是为什么在“土地财政”条件下，不动产拥有超常的保值功能，从而引发大量投资性需求。显然，商品化的保障房所具有的将劳动力资本化的功能，是目前已有廉租房和公租房为主的非商品化的住宅所没有的，更是农村住宅所没有的。
需要指出的是，财产税可以减少公共服务带来的财富转移，抑制投资性需求。但它同时也可以削弱住宅的储蓄功能。财产税越高，住宅的“储蓄”功能就越差。一旦住宅升值减去财产税后的收益率低于银行利率，住宅就不再具有任何“储蓄”能力，买房就不如租房。
扩大对货币的需求
流动性“过剩”与否，乃是一个相对的概念，它既可以通过减少货币供给解决，也可以通过增加货币需求解决。在流动性已经过剩的大背景下，房地产市场的规模不仅不能萎缩，相反，超大的流动性过剩，需要更大规模的房地产需求去对冲。
以成本价为新增城市居民提供住宅，可以大幅拉低住宅总价，从而解决居民住宅问题；这类住宅能够再进入市场，售价大幅提升，又可解决居民财产保值的问题。通过这样有控制的涨价，可同时达到对冲巨额的流动性，缩小贫富差距的双重目标。
1998年房改的成功告诉我们，住宅不仅可以解决货币问题，也可以缓解分配问题。它可以在极短的时间，大规模造就有产阶层，使社会结构在急剧转变的过程中，保持最大程度的稳定。1998年的房改，我们成功过，我们没有理由不会在未来再次成功。
生产与消费不对称，是中国经济的显着特点。由于生产能力大大高于消费，迫使中国经济高度依赖国际市场的需求。“调结构，扩内需”已被列入国家经济的头等议程，其面临的一大挑战，就是生产与需求融资效率的差异——在生产性融资极大地扩张（拜“土地财政”所赐）的同时，除住房以外的消费性融资，几乎没有什么增长。信用生产和信用消费的落差，最终决定了生产与消费的结构失衡。
在现代社会里，信用消费甚至比信用生产更重要。对中国经济而言，缺少信用消费，“扩内需，调结构”就难以实现。而跨期消费的基础，就是必须具有可靠的个人信用。住宅所能提供的个人融资潜力，没有任何一个产品可以相比。它可以为跨期消费提供至关重要的信用。信用消费反过来又会产生巨大的货币需求。这些需求对冲过剩的流动性的效果，将会远超提高利率或准备金。
一个经济对货币数量（M2）的需求，并不简单取决于该经济以GDP（增加值）衡量的规模，同时也取决于该经济全要素（土地、劳动力、技术、不动产等）资本化的深度。如果我们把GDP视作一个经济的横断面，资本化的深度就是这个经济能够跨期配置资源的时间维度。合宜的货币供应量应当是两者的乘积。显然，经济增长速度越快，同样时间，可以贴到现在的资本就越多，所需的货币就越多。这就意味着GDP较小的经济规模，只要速度够快，依然会有较高的货币需求。反之，抑制经济增长速度，也会缩小全要素资本化的深度，减少对流动性的需求。
一栋靠自给自足方式建设的房子，如果不能交易，就一分钱的货币需求也不会产生。但如果可以出租100元，就可以产生100元的货币需求。如果可以抵押，抵押十年，就会产生1000元的货币需求；抵押100年，就可以产生10000元的货币需求。如果经济以7%的速度增长，这个数字大约每十年增加1倍。
住宅如此，劳动力也是如此。一旦有了住宅这个中介，社会全要素资本化就将极大地加深。由此产生巨大的货币需求，可以轻而易举地对冲由于汇率等原因被迫释放出来的货币，使货币供给在更大的经济规模上，重新恢复平衡。反之，收缩经济，资本化深度将会缩小，一旦信用崩溃（如雷曼兄弟破产），过剩的流动性就有可能导致溃坝般的社会灾难。
没有孤立的房地产政策
高房价是央行超发货币导致的，尽管地方政府可能从中受益，但并不能对高房价负责。一味地问责地方政府，表明我们尚不真正明了这一轮房价飙涨的根本原因。过去6年，房地产的政策几乎都是围绕着房价做文章，很少从国家战略的角度，思考房地产所扮演的角色。这种重战术、轻战略的思维模式必须改变。
在目前的经济周期里，流动性过剩是主要矛盾。抑制通胀和抑制高房价，是鱼和熊掌的选择。越早承认这一点，政策制定就会越主动。
1997年，香港打压房地产市场，导致房地产价格崩盘的教训告诉我们，房价下跌不仅无助于金融风险的解除，无助于低收入者置业，反而会有导致银行“垮坝”的危险。其后果，绝不会仅仅局限于房地产市场，而是通过物价飙涨、股市崩盘、企业违约、就业减少导致整个社会的全面动荡。而这些动荡的后果，要远比房价上涨更严重。
有人以为，是经济过热导致流动性过剩。因此，只要提高资金成本，降低发展速度，就能最终解决流动性过剩。可历史的经验表明，这样的政策胜少败多。同样的经济“过热”，原因不同，对策也应不同。经济增速减慢，将会显着抑制全要素资本化的深度，减少对流动性的需求。对于流动性过剩引起的“过热”，减少对货币的需求，只会使问题更加恶化。
在货币供给一定的情况下，价格上升乃是吸收过剩流动性的唯一途径。任何打压价格的政策，都可能与宏观经济目标背道而驰。如果我们无法控制价格上涨，我们的问题就应当从“怎样抑制物价”转为“哪个市场上涨，对社会稳定影响最小”。
按照这一原则，当前正确的政策选择就应当是，将抑制全面通货膨胀作为宏观经济的首要目标，将房地产政策作为实现宏观经济目标的手段（而不是相反）。为此，把保障房做成一个良性的金融产品，将暴涨的流动性“分洪”到商品性保障房建设之中，就是必须作出的战略选择。只有通过房地产市场“扩容”，才能在流动性过剩的条件下，换取整体经济与社会的稳定。
这就意味着作为货币“纳洪区”的房地产，不仅不应将打压房价、挤破“泡沫”、驱赶流动性作为主要政策目标，相反，应当通过放开商品房价格、盘活存量资产、“二次房改”等方式，有管理地推动资产价格的上升，维持经济增速，最大限度地吸收货币，并将因“分洪”带来的损害减少到最小。唯有如此，才可以为“调结构，扩内需”争取到足够的时间。
更进一步，如果可以充分利用廉价流动性带来的机会，我们甚至有可能通过大规模建设商品性保障房，一举跨过住宅问题和财富分配问题两大“中等收入陷阱”，进入稳定的社会经济上升通道。只要住宅的初始获得具有普惠性，有管理的价格上升，就可以替代升息之类副作用极大的货币政策，为保护居民财产价值营造避风港，为重新分配社会新增财富提供有力工具。
放眼全球，竞争性的货币贬值不可避免。现在各国的政策，就是看谁能在这场即将到来的洪水中，站在比别人更高的位置。而对冲超发货币的能力，将决定谁是最后的生存者。与全要素资本化深度已达极限的发达国家不同，城市化为我们避开当前席卷全球金融海啸提供了独一无二的机会。新增城市居民的居住需求，就是这一战略的最大支撑。只要激活这一巨大的货币需求，中国就可以成为全球暴涨的货币海洋中，最安全的岛屿。
这就是房地产政策制定者，所必须具有的战略视野。 旧苗连转两篇这位的文章是不是代表自己的态度啊？ 晓云兄，我的态度是，许多问题在现有体制下，是无解的，所以所有解决问题的思路，不管其看上去有多么美好，在实践中肯定会被严重扭曲。重庆的“公租房”固然如此，赵燕菁提出的“商品性保障房”的思路同样也会如此。 在中国，的确存在“知易行难”的问题，批评是容易的，提出对策也不算难，难的是落到实处，难的是在实施过程中不被扭曲，经济学家的文章看得多了，常会产生的困惑是，这可能吗？不可能吧？毕竟，在中国，起主导作用的，是权力阶层，权力阶层有既得利益方面的考量。 晓云兄询问了我的态度，怎不谈谈自己的看法？
作为一个基层官员，赵燕菁的经济学水平和理论功底，晓云兄以为如何？不妨给他把把脉。 呵呵，有点纠结--------我觉得他对房价上涨与货币的关系理解是正确的，但对他认为房价应该继续上涨，以吸收流动性的观点不赞同。 该文的落脚点是在所谓“商品性保障房”上，由政府出面低价建造房屋提供给低收入者，然后允其进入市场，升值收益归低收入者所有。恐怕绝大多数读者的第一反应是，这不是在为权力寻租创造巨大机会吗。
上周日去郊区农村某熟人家喝喜酒。他家房屋翻建后，我还是头一次去，结果大开眼界。楼房共有六层，每层面积都在150平米左右，底楼租给一超市，二楼有五、六个房间，全部租给外来民工，三楼以上自住。一年仅租金收入，就有好几十万之多。所以我在想，承认农村小产权房的合法性，让其进入市场，应该可以吸纳掉相当一部分流动性。 让小产权房与商品房同权，小产权房和农村地价会上涨，商品房会剧烈下跌，可以吸掉流动性，对控制通胀有好处，但对地方政府大大不利，失去土地操纵的利权，就失去了改善城市的动力和财力，很可能重新变得罚款横行。
我私心觉得假如处理得好，地方政府从高地价中得到一定的收益维持与发展地方事业不见得是坏事，那些掏钱高价追买第三套第四套以致N套豪宅的富人，其实是在主动帮其他人上税，比让政府到其它行业里加税害处还少些。政府要注意的是别用通胀使他们从贷款负债缩水中得益，那就成补贴富人了；至于刚需，用补贴和其他办法解决。穷人用一两百元的仿LV包，富人用一两万元的真LV包，政府从富人那里征税，各得其所，就比较好。 商品性保障房，早晚该入市，否则居住者很难改善进步了，但允许入市，寻租就会增加，就会爆丑闻，这是保障房两难。 关键在于体制背景，在一党执政、权力高度集中的情形之下，由政府主导、而又缺乏有效约束和外在监督，寻租怎能避免？
中央政府提出任何一项政策措施，地方上有利可图的，便积极作为，无利可图的，拖延不办。
如何走出两难困境，晓云兄有高招吗？ 我觉得地方政府的对策是正常反应，对地方也未必不利。中央的很多政策更胡闹，有些明知地方不会照办的，其实是对付地方政府对策的对策----只为摆脱责任，沽名钓誉。 让小产权房合法化并入市正当交易，涉及到的，就是一个房地产收益重新分配的问题，政府让渡部分直接利益给民众，转手买卖土地的收入会减少，但从小产权房交易上获取到的税收，也不在少数。
如果政府硬要追求自身利益的最大化，那就走入死胡同了。
从某种角度的确可以讲，中央和地方各取所需，各有所求，各有侧重。 就像钱是他印的，汇率利率都是他控制的，存准率央行票据什么手段都在他手里，他却要地方政府逐个解决各种具体物价的上涨，以及控制上涨的幅度。 [quote]让小产权房合法化并入市正当交易，涉及到的，就是一个房地产收益重新分配的问题，政府让渡部分直接利益给民众，转手买卖土地的收入会减少，但从小产权房交易上获取到的税收，也不在少数。
如果政府硬要追求自身利益 ...
[size=2][color=#999999]李旧苗 发表于 2011-4-2 14:25[/color] [url=http://www.yantan.cc/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=492797&ptid=104596][img]http://www.yantan.cc/bbs/images/common/back.gif[/img][/url][/size][/quote]
这不敢试吧？ 我这也就是纸上谈兵而已。中央不开口子，地方上很少敢去试的。而现在中央的兴奋点和关注点，在明年的会议。本届任内，大概是不会有大动作了。
主帖作者赵燕菁，并非学院中人，而是一规划局官员，能写出主帖文章，不论其所持观点为何，倾向怎样，我觉得在基层官员中间，算是比较有水平的。 呵呵，鱼我所欲也，熊掌，亦吾所欲也。治大国如烹小鲜，不容易啊。 ”货币收益“，当今无论哪家理论，都不以为货币是”财富“了，这样的造词，指意无非是储蓄，谁都知道这个意思。但银行储蓄是货币，资金也是货币，一般而论，资本也是货币，收益率各有不同。 ”商品性保障房“，说到底，就是让货币不等价，把货币身份化，本质上分为”穷人币“和”富人币“。其结果有两个，一个是腐败，另一个是经济混乱。 价格就是货币现象，没有货币，也就是易货交易时，商品是没有价格的。供需关系，只是价格的部分，而不是全部。
货币供应稳定，房屋的增值保值的价值就会不再，房屋的流动性奇差，加之维持费用和交易费用，房屋绝对不是优异的投资物品。只要将货币供应恢复到常态，当下的房屋价格就逐渐，甚至快速降下来，投资房屋者，就会转向他业，或者赔本退出。没有人能相信扩张式的货币政策可以持续下去，所以，这一天终究一定来到。越早，祸害越小，越晚，灾难越大。 细想想，地方政府从“土地财政”上获取到的巨额资金、或说好处，目前来看，从其他任何途径都很难获取得到相同的量，去年政府从土地上直接拿到的收入是2.9万亿，而以土地为抵押、利用融资平台从银行获得的信贷资金起码不低于这个数，数额如此之大，实际上已形成一种路径依赖。甚至地方上对于发债也没多大兴趣，即便修订预算法允许地方政府搞赤字财政，地方上的积极性也不会太高，因为发债是直接面对公众，而信贷融资，只须搞定银行就行，省心省力得多。 地方政府现在是吃定了银行，根本不去考虑若干年后还不了怎么办的问题。一把手只要在任期内想办法把各项数字弄上去就行，反正组织调动那么频繁，一个位子上呆不了几年的，真要呆久了，那就说明升迁无望，死猪不怕开水烫了，只要不被查出贪污腐败问题，问银行借再多钱也没关系。 [b]启动“全民最低保障住宅制度”[/b]
只要政策设计得好，我们就可以再次将房地产对经济稳定的威胁，化作发展的机会，帮助中国躲过可能存在的超级通货膨胀的威胁
文/赵燕菁
2009年12月11日国家统计局公布的全国平均数据显示，11月房价环比上涨1.2%，折算成全年涨幅接近15%，个别城市的环比涨幅超过2%，折算成全年涨幅超过25%。中央经济工作会议刚一开完，12月14日国务院就召开常务会议专门研究房地产调控政策，凸显了年底住宅价格突涨带来的紧迫性问题。
在2010年，会不会再次出现“政策性拐点”？整个房地产市场都在屏息以待。
通胀预期是怎样形成的
谈论任何价格现象，都不能回避货币问题。房价也不例外。
尽管不同的货币理论对货币增减如何影响经济意见不一，但都认为合意的货币数量同社会财富数量间存在对应关系。如果这种对应关系发生变化，就会出现通货膨胀或通货紧缩。
假如货币流通速度为一个稳定的恒量，市场上货币存量是100元，市场上财富的价格就是100元。现在货币数量没有变，财富升值30%，此时，货币就需要相应增加30元，否则，单位财富的市场标价就会下降，出现通货紧缩；如果财富损失30%，市场就需要减少30元的货币，否则，单位财富的市场标价就要提高，导致通货膨胀。
任何物品市场价格的提高，都是在“吸收”货币；相反，物品市场价格的降低，都是在“释放”货币。前者使货币倾向于不足，后者使货币倾向于过剩。
在经济高涨的周期，商品供不应求，消费者间的竞争使得市场价格节节攀升，企业利润增加，此时，必须释放货币，避免通货紧缩，满足交易的需求；而经济衰退的周期，商品供给过剩，生产者不断杀价，使得市场价格全面暴跌，企业债务增加，此时，就要回笼货币，避免通货膨胀。简言之，“利润增加货币需求，亏损减少货币需求”。
2008年下半年以来，为了应对金融海啸，国家在短时间内释放了巨量货币。M2增幅高达29.42%，不仅远高于2009年年初定下来的17%的增幅，而且也远高于GDP+CPI的增幅。央行最新数据显示，2009年人民币各项贷款增加9.59万亿元，同比多增4.69万亿元(而2007及 2008年全年贷款新增分别只有3.6万亿元和4.9万亿元)。其中，高达6万亿的资金流向地方政府融资平台，这些资金的宏观效果(吸收还是释出货币)很大程度上都取决于房地产(形成的是利润还是负债)。加上“4万亿”的财政投资，这些货币如果形成的不是利润而是亏损，市场就可能在不久的将来，看到一场空前的通货膨胀。
难怪天价“地王”一个接着一个
最新一轮的房地产热，源自市场对高通货膨胀的预期，而非地方政府所谓的“土地财政”。道理很简单，如果市场上有两部分人，一部分持有货币(包括债券)，另一部分持有资产(包括债务)，通货膨胀并不会平均地对两者造成影响。在财富流失过程中，持有货币(包括债权)一方的损失，将会远大于持有资产(债务)的一方。现在，很多人嘲笑房地产市场上的高地价已经是“面粉比面包贵”，但如果考虑到通货膨胀的可能，持有土地并不一定会比持有货币风险更大。
更何况这些持有土地的钱又是“借来的”。万德数据显示，2009年前三季度，房地产企业在市场融资累计972.21亿元，还有约40家企业的661.35亿元融资计划等待证监会审批。1～11月，8999亿银行资金注入房地产，同比增长40.17%，较之房地产最火爆的2007年还超出30%。如此多的银行资金注入房地产，难怪天价“地王”一个接着一个，地方政府土地收入纷纷突破历史最高水平。
值得注意的是，前100家房地产上市公司目前的存货周转天数、应收账款周转天数、营业周期，分别长达8.61年、12.02年、19.95年。对如此之长的营业周期，唯一的解释就是房地产企业预期未来地价会大幅上涨。否则，仅资金成本，就可能导致其严重亏损。种种迹象表明，不管学界判断如何，市场已经在为应对超级通货膨胀做准备了。市场知道，一旦出现通货膨胀，手上握有现金的企业和个人，几乎没有机会短期内把现金转变为实物。
高房价吸收了通胀压力
2009年底，印度、越南相继出现通货膨胀。中国刺激经济的力度远在这些国家之上，却没有通胀的迹象。一个合理的解释，就是房价、地价的上涨，导致名义社会财富剧增，大规模地吸收了市场上的流动性。也就是说，房地产市场的高涨，防止(或至少是延缓)了超级通货膨胀的到来。可以想象，如果没有房地产这个巨大的蓄水库吸收了绝大部分货币的话，今天老百姓抢购的就不是房子了，而可能是食盐、粮食、肥皂……
正如同发烧是对炎症的正常反应一样，现在的不动产价格大幅上升，乃是对前一阶段市场上货币大增的一种正常反应。也许我们可以通过政策将房价压下去，却如同把发烧降下去并不会解决炎症一样，压低房价反而会进一步恶化衰退周期里货币的过剩。
这就意味着当前的房地产“过热”，不仅没有“绑架”宏观经济，相反，是房地产延缓了宏观经济的崩溃。中国经济的深层问题，是释放了过多的货币，而没有创造出相应的利润。房地产“发烧”，不动产价格上涨，只不过是经济“炎症”的外在表征，是市场“吸收”货币的自然机制。
尽管靠房地产价格飙升“吸收”流动性是不可持续的，但打压房价，同样解决不了流动性过剩的问题。捅破“房地产泡沫”，不仅不能使过热的经济“消炎”，反而可能导致“病灶”(通货膨胀压力)转移扩散到更危险的部位(如股市、原料，甚至食品)，产生一系列无法预料的严重后果。
抑制房地产过热的治本之策，在于大规模回收流动性，使市场上的货币与实物财富重新恢复平衡。遗憾的是，迄今为止我们并没有在经济衰退的周期里，找到减少流动性的有效途径。经济高潮时的债务，一旦无法通过创造利润偿还，银行利润就会被用来充抵烂账，导致资本充足率下降，贷款规模也会相应萎缩。此时，为了恢复银行的功能，避免伤及正常运营的企业，不仅不能收紧银根，反而要注入更多的货币。美联储正是汲取了上世纪30年代抽紧银根导致大萧条的教训，在应对金融海啸时，向银行注入了空前规模的流动性。而这又为危害更大的通货膨胀埋下祸根。
1998年房改的启示
减少货币不可行，恢复货币与财富平衡的唯一途径，就剩下增加财富一途。这就要求新注入的资金所创造的增量财富(利润)，必须超过存量财富的减少 (亏损)。显然，这在下降的经济周期里，几乎是不可能的。那么，中国是否存在这样的可能？让我们回顾一下1997年亚洲金融风暴时的中国经济，当时的国际、国内形势同今天非常类似。
亚洲金融危机爆发于1997年。从1999年开始，中国经济增长开始迅速回升，经济增长率从1998年的7.8%、1999年的7.6%、2000年的8.4%、2001年的8.3%，上升到2002年的9.1%。1998～2002年间，每年基础货币的增加幅度(发行货币)均不低于20%，远高于GDP+CPI的增长率。按正常情况(也就是所谓的“菲利普斯效应”)，本该出现通货膨胀。但是1998～2002年却出现了“无法解释”的通货紧缩。零售物价指数RPI在1998年下降了2.28%，1999年为-3%，2000年为-1.5%，2001年为-0.8%，到了2002年还继续下降了1.8%。消费价格指数CPI1998年为-2.6%，1999年为-2.4%，2000年为-1.3%，2001年为-2.5%，2002年下跌0.8%。出现了逆菲利普斯曲线运行的“反常”经济现象。
回顾当时的经济，唯一重要的宏观变量，就是肇始于1998年的住房制度改革。这次改革的一个重要特点，就是以远低于市场价格的代价，将存量“公房”的产权转移给居民。随后几年，这些不动产陆续上市，以几万元的房改价获得的住宅，在市场上可以卖到十几万甚至几十万元。市场的名义财富在几乎没有新增货币投入的情况下迅速增加。除了微观上居民财产性收入(家庭“利润”)剧增，一个重要的宏观效果，就是大量吸收市场上的流动性。其吸收货币的效果竟如此显著，以致造成经济高增长的同时，通货不涨反缩。
“新房改”：最大规模吸收流动性
我们能否有目的地复制1998年房改的过程——释出较少的货币，创造较大的增量财富，从而达到吸收过剩流动性的目的？
一个显而易见的思路，就是盘活现有的存量。在土地市场招拍挂之前，大量的企事业用地都是通过划拨的方式取得的。随着城市的快速扩张，这些土地现在大多从城市边缘变为城市的中心，已不适于用作工业。如果将其改变用途(如工业改为商住)、增加强度(容积率)，通过评估或招拍挂程序从划拨转为商业用途，价值立刻就可以翻倍。获得的资金可以以资本金的形式再次注入企业，从而大幅改善企业的融资能力。其原理同1998年房改类似，可以视作企事业单位国有资产“房改”。
根据厦门市的调查，仅全资市属国有企业，可以盘活的潜在存量土地就高达上百亿元。如果扩大到非市属国企、事业单位乃至非纯国有企业，数量更为巨大。扩大到全国其他城市，可以盘活至少数千亿甚至上万亿的存量资产。由于投资极少(大部分位于基础设施配套齐全的地段)，几乎不用增加新的货币供给，就可以释放出被“制度”所压抑的巨额的增量财富。市场上的流动性压力也会随之减少。这是一副几乎没有任何副作用，且立竿见影的“特效药”。但相对于市场上过剩的流动性，其规模还远远不够。
这就需要第二个更为主动的办法——复制1998年房改，大规模启动“全民最低保障住宅制度”：首先，大规模建设小户型保障型住宅；然后，以成本价卖给没有参加过房改(且在农村没有宅基地)的居民；获得产权的居民可以市场价上市转让。此时，“成本价”与“市场价”之间的差额，就是社会新增财富。这部分财富没有增加相应的货币供给，可以起到1998年房改时同样的吸收剩余流动性的效果。
假设建设成本(土地和建安成本)是每平方米4000元，市场价是每平方米8000元，每平米住宅就可以吸收4000元的流动性。假设每一套建筑面积是60平方米，就可以吸收24万元的流动性。如果全国每年解决2000万户居民的保障性住宅，就可以吸收4.8万亿元的流动性。三年之内就可以吸收数以十万亿计的流动性。
同上一个办法比，“新房改”可能见效较慢——其建设周期需要至少2～3年，“房改”后的住宅也不会立即同时上市，与1998年房改一样，其吸收流动性的效果，需在以后数年逐步释放，但就吸收流动性的规模而言，没有任何产业可以与之相比。如果采用“先租后售”分期付款的办法，将“新房改”扩大到包括农民工在内的所有新增市民，其拉动固定资产投资的规模还会更大，社会和经济效果也会更持久。
表面上看，以低价格为低收入消费者提供住宅，与美国“次贷”有些类似，但实质上两者完全不同。同“次贷”模式相比，“房改”模式的最大不同，就是以成本价格(生产者价格)为住宅供给定价，以市场价(消费者价格)交易，价格的变动趋势是上涨；美国“次贷”模式则相反，以市场价(消费者价格)为住宅定价，一旦市场波动，价格变动的趋势是下跌。前者可以吸收货币，导致通缩；后者必然释出货币，加剧通胀。
房地产：是问题，更是机会
显然，“成本价”与“市场价”的差额越大，吸收流动性的效果就越显著。由于建设成本价几乎是固定的，市场高房价反而有利于吸收流动性。因此，只要减少银行的风险(银行完全退出投资性住宅贷款市场)，就没有必要将房价作为政策直接打击的重点。随着流动性的吸收，通货膨胀的预期势必减弱，加上保障房供给的增加，双管齐下，迅速飙升的房价被釜底抽薪，房价高企的“炎症”，就会不治而愈。
在上次金融危机中，公共组屋为新加坡住宅主流市场提供了基准价格。因此，尽管高端投资型住宅价格跌幅高达50%，但由于其所占市场比例很少(不到30%)，对实体经济的冲击远小于美国房地产市场泡沫破裂带来的严重后果。一旦金融市场与投资住宅市场区隔，高端投资型住宅价格的涨落，就如同古董市场一样，变为局部市场的孤立现象。政府只要控制住保障房的市场价格，并使之成为市场供给的主体，整个房地产市场就有了一个“稳定之锚”，政府就没有必要对高端住宅价格进行直接干预。
30年改革开放得出的一条基本经验，就是要“充分发挥市场在配置资源过程中的基础作用”。在没有理解价格形成机制的深层原因之前，仓促出台政策，直接打压房价，很可能会对整体经济产生预想不到的严重后果。理解市场价格，利用市场价格，并因势利导，寻找出有效的解决办法，才是解决住房问题的治本之策。
1994年治理经济过热时，抽紧银根导致了大批的烂尾楼和银行烂账。但谁也没有想到1997年金融危机的时候，被我们视为洪水猛兽的房地产居然独撑大局。1998年的房改，不仅几乎以一己之力挽救了中国经济，而且启动了中国近代史上最长的“黄金增长期”。历史经验表明，水能载舟，亦能覆舟。只要政策设计得好，我们就可以再次将房地产对经济稳定的威胁，化作发展的机会，帮助中国躲过可能存在的超级通货膨胀的威胁，率先走出金融海啸的阴影。 [quote]启动“全民最低保障住宅制度”
[color=red]假如[/color]货币流通速度为一个稳定的恒量，市场上货币存量是100元，市场上财富的价格就是100元。现在货币数量没有变，财富升值30%，此时，货币就需要相应增加30元，否则，单位财富的市场标价就会下降，出现通货紧缩；如果财富损失30%，市场就需要减少30元的货币，否则，单位财富的市场标价就要提高，导致通货膨胀。
任何物品市场价格的提高，都是在“吸收”货币；相反，物品市场价格的降低，都是在“释放”货币。前者使货币倾向于不足，后者使货币倾向于过剩。
在经济高涨的周期，商品供不应求，消费者间的竞争使得市场价格节节攀升，企业利润增加，此时，必须释放货币，避免通货紧缩，满足交易的需求；而经济衰退的周期，商品供给过剩，生产者不断杀价，使得市场价格全面暴跌，企业债务增加，此时，就要回笼货币，避免通货膨胀。简言之，“利润增加货币需求，亏损减少货币需求”。
[size=2][color=#999999]李旧苗 发表于 2011-4-6 16:59[/color] [url=http://www.yantan.cc/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=493476&ptid=104596][img]http://www.yantan.cc/bbs/images/common/back.gif[/img][/url][/size][/quote]
他的对策我是同意的，但他的论证是有问题的，问题在开头就说了是[color=red]假如，[/color][color=black]但说着说着他忘了实际上货币流动速度是在变化的，并不如他假如的那样，所以只能看着通胀目标调控，对着利润或亏损调控短期内似乎差的不多，但当出现偏差时要明白货币流动速度就是会变---------姜昆说相声，大妈在胡同里喊一声：明天副食品涨价了，货币流动速度就加快了，明天可能就真涨价了。[/color] [b]城市“后来人”安居新设想[/b]
赵燕菁
据财经国家周刊报道，新进入城市或就业市场的居民，住宅需求旺盛。如何为他们设计出适合的住宅供给制度，在快速城镇化的中国显得尤为重要。
在城市化高速发展阶段，最大和最急迫的问题，乃是新进入就业市场的居民——大学毕业生、退伍军人、农民工（工厂工人、娱乐场所餐饮业服务员、物业、保安等）的住宅需求。对于这些人来讲，即使以生产者价格供应住宅，他们也消费不起。怎样将其劳动力资本转化为现实的购买力，乃是住房制度设计的关键。
把租金变为投资
对这些人群的需求，可以将产权转移分为两个阶段。
首先，将生产者价格（一般低于当前市场价值）在时间上拉长。部分居民以分期付款的方式，在10~20年之间，按月支付。这样就把原来用于在城市里租房的资金转变为投资。用人单位和政府分别补贴最基本的物业费和建设成本利息（类似新加坡的公积金制度）。
10~20年后，居民一次性补足剩余的成本。这期间，产权并不是居民的，只有当居民支付完全的生产者价格后，才能获得完整的产权。
由于居民可以获得完整的产权，这一制度等于将原来开发商和政府获得的溢价以及10~20年的土地升值（体现为消费者价格和生产者价格之间存在巨大的落差），全部无偿让渡给居民。
看上去，这同经济适用房类似，都是居民以生产者价格获得消费者价格的住宅，都是公共财政补贴特定对象。但是，由于这部分新居民没有像以前城市居民那样参与房改，也不能像现有城市居民那样通过已经购买的住宅享受资产未来的升值，因此，这个制度的本质是等于新的房改——在更大范围内实现国家新增财富的再分配。
同社会保障房不同，到达特定年限后，这部分财产可以完全上市，因此，居民有强大的参与动机，只要通过简单的制度设计，如限制户型面积，并规定所有城市家庭只能享受一套，且不得同时拥有商品住宅，就可以避免寻租。同时，由于到达一定年限后可以以市场价格出售，政府就可以将这部分资产证券化，收回成本，减少资本的沉淀。
表面上看，这个办法同导致美国金融海啸的住房次级贷款类似，实际上完全不同。最大的差异在于两者市场价格的变动趋势完全相反：次级贷款最大的问题是按照消费者价格（一般高于住宅的市场价值）证券化，一旦市场价格下跌，就会导致抵押品贬值乃至银行资产的大量减记；相反，如果按照生产者价格（一般低于当前的市场价值）估价并证券化，风险则可大大降低。中国经济同美国最大的不同，就是处在城市化高速增长阶段且储蓄率极高，只要区位合理，住房资产跌破成本价格的几率极少，未来市场的升值几率则很大，银行几乎没有风险。
将劳动力资本化
城市购房者大多有稳定预期的收入，因而可以提供完整的信用。而新进入城市的就业者，则缺少足够的信用——除了非常难以定价的劳动力，他们几乎一无所有。如果此时有人（比如政府）能够作为第三方担保，帮助这部分新就业居民的劳动力资本化，并作为定居城市的投资，则可能极大地扩大这部分居民的消费，减少居民为了购买住宅被迫进行长期高强度的储蓄。而居民信用的提高，又为社会保障、信用消费提供了基础。
信用消费的最大问题就是金融风险。住房信用消费是典型的长周期消费。巨大的投资和超长的周期，使得房地产成为天生的金融风险伴生行业。与即时消费不同，长周期消费往往会由于交易周期内市场波动带来信用的崩溃，住宅市场尤其如此。
从技术上来讲，金融风险很大程度上是由于资产公允价值的计算方法造成的。住宅市场同时存在两个价格：消费者竞争价格和生产者竞争价格。在供不应求的状态下，市场价格显示为消费者价格。在供大于求的状态下，市场价格显示为生产者价格。按照现行的会计准则，银行资产的公允价值是以资产的市场现值计算的。这样，当市场供求关系转变，资产的市场价格就会从消费者价格直接跌落到生产者价格。虽然这些资产的物理状态完全没有改变，但银行抵押资产的市值却急剧萎缩。
此时，如果消费市场主要是由信用系统贷款支持的，就会导致个人乃至整个金融系统的崩溃。消费者价格和生产者价格之间的落差越大，金融“泡沫”也就越大，一旦供求关系转换，蒸发掉的信用也就越多。由于金融系统同时为实体经济提供信用，大规模的银行减记乃至破产，会将住房市场的崩溃传递到整个经济，从而导致生产、消费、就业等一系列宏观经济问题。
目前，中国经济面临流动性过剩问题。巨大的资金寻找着一切可以保值增值的机会。在消费不足、生产过剩的经济周期里，资金不会继续向实体经济投资，而股票和证券市场也已饱和，因此资金便通过各种渠道涌入房地产，导致已严重供不应求的住宅资产价格急剧上升，消费者价格和生产者价格的落差迅速扩大。
很多学者意识到房地产市场不断积累的风险，呼吁政策制定者迅速制止资金从实体经济改道流向房地产。其实，市场比学者更清醒——如果资金不改道房地产，风险会更大。
解决流动性过剩是根本
为了防止房地产崩溃带来的金融后果，政府出台了一系列政策，以缩小消费者价格与生产者价格之间的落差，其中最有效的就是2007年提高第二套住宅的首付和按揭利率。
在房地产市场，那些套取银行贷款投机的房地产购房者和开发商，起着与国外投行类似的角色，即通过用他人的资金投资，在市场上冒险——投资成功，分得巨大收入；投资失败，损失完全由他人或社会承担。一旦价格飚涨难以为继，这些掠食者就会作鸟兽散，留下千疮百孔的经济。因此，2007年政府针对“二套房”制定的政策，大方向无疑是正确的。
为了防止金融风险，正确的房地产政策必须能够同时达到两个目的——制止风险投资通过银行系统融资和为银行的剩余资本寻找到更安全的出路。
目前房地产政策的一个主要缺陷，就是将抑制住宅市场价格的上升，作为主要的政策目标。虽然消费者价格越高，偏离生产者价格越多，供求关系转换导致暴跌的幅度就越大，但如果所有购房者没有通过信用消费，而是完全用自有资金购房，那么，无论价格怎样波动，都不会通过金融系统，导致整个经济的信用崩溃。因此，高房价并不必然导致不可控的金融风险。
实际上，2007年央行采用的针对“第二套住宅”的政策，就是要将大部分投机性的需求赶出房地产市场。事实也证明这一政策是有效的。但这并没有解决流动性过剩的问题——流动性离开“库容量”最大的房地产后，一样会导致其他经济领域过度投资的风险，经济后果甚至更为严重。
避免次贷危机的模式
对于新增城市就业人口而言，最大的问题是缺少足够的信用。如果我们按照市场的价格，随意为这部分居民提供信用贷款，就会导致类似美国次贷的问题。这一模式开始看似成功地吸收了互联网泡沫崩溃后的大量的流动性，却导致了更危险的金融海啸。
因此，我们必须设一个有别于次贷的住宅供给模式，它与次贷模式主要的不同点如下：
政府作为第三方，“替”新增城市就业人口从银行贷款并建设住宅。新增的城市人口必须通过购买才能获得产权。换句话说，银行并不直接面对居民，而是面对政府。居民通过先“按揭”后“首付”的房改模式，将原来在城里打工租房的成本，转变为城市置业投资。由于产权在政府手里，“按揭”高于市场房租，因此，政府没有任何风险。
银行按照住宅的生产者价格而不是消费者价格提供政府建设的贷款。这样，无论市场价格如何波动，政府都有足够的资金建设，而银行不会承担过度贷款的风险。即使消费者价格暴跌到生产者价格，银行也足以收回所有贷款。
同时，允许银行将作为抵押品的住宅及其土地按照消费者价格处置（相当于允许经济适用房可以按照商品房价格处置），这就进一步降低了银行的贷款风险。由于风险小、规模大、周期长，利息也应相应降低。为了解决“长存短贷”问题，可以允许再保险或证券化，并允许养老保险、社会保险等厌恶高风险的基金进入这一领域。
为了将此类住宅的供给严格限定在新增城市人口，可以规定每个城市居民只能享受一次这类购房（如没有参加过房改），限制住宅面积及建设标准（如50~60平方米一套），购买者在城市没有其他住宅等。
政府和就业者的单位，分别为新增就业者提供贴息和物业管理费。这样，可以使居民与城市政府、企业之间建立持续的交易关系，既可以减轻购房者的压力，又可以保障社会稳定和企业用工稳定，降低流动性过大带来的衍生成本。
以上政策设计可以有效防止美国式次贷危机的发生。其中最关键的一环，就是以生产者价格向城市新增就业者提供住宅，并作为银行抵押贷款的基准。同时，允许居民和银行在获得产权后，按照消费者价格在市场上处置。
特别重要的是，当居民或银行以生产者价格获得消费者价格定价的资产时，市场上资产价值大增，银行却不用增加相应的流动性，就能产生大规模吸收市场上剩余流动性的宏观经济效果。市场上消费者价格和生产者价格之间的差别越大，“房改”逆向吸收的流动性就越多，抑制通货膨胀的效果就越明显。此时，较高的住宅市场价格，反而是对宏观经济有利的因素。 **** 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽 **** 保障房，很难申请的，条件很苛刻，难为了我们这些夹心层与“盼加薪层”了
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