风险分析： 风险可控与风险预防
[i=s] 本帖最后由 tangju66 于 2011-6-9 11:56 编辑 [/i][font=Verdana][size=14.0pt]政府出台政策，已经部分考虑了这些风险。问题在于，政府的政策、金融和行政手段过多，具有不可持续性[/size][/font][font="][size=14.0pt][/size][/font]
[font="][size=14.0pt]“[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]一剑封喉[/size][/font][font="][size=14.0pt]”[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]的政策，可行性如何？风险在哪里，如何控制风险？[/size][/font][font="][size=14.0pt][/size][/font]
[font=Verdana][size=14.0pt]首先是所谓[/size][/font][font="][size=14.0pt]“[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]负资产[/size][/font][font="][size=14.0pt]”[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]问题。由于[/size][/font][font="][size=14.0pt]2005[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]年后，高价位增量房占全部[/size][/font][font="][size=14.0pt][url=http://baike.house.ifeng.com/index.php?doc-view-942][b][font=宋体]存量房[/font][/b][/url][/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]比例很小，且其中投机房、腐败房比例很高，因此不会引起香港那样的政治问题。但政府仍应重视，对真正的首次自住购房，应给予一定补助，补助资金应由获益最大的地产商和地方政府提供。[/size][/font][font="][size=14.0pt][/size][/font]
[font=Verdana][size=14.0pt]其次是金融风险问题。银行系统通过内部调查，已经指出能承受房价下跌[/size][/font][font="][size=14.0pt]30%[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]。应该说，这是个保守的估计。[/size][/font][font="][size=14.0pt][/size][/font]
[font=Verdana][size=14.0pt]再次是[/size][/font][font="][size=14.0pt]GDP[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]风险。据统计，房地产占[/size][/font][font="][size=14.0pt]GDP[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]的[/size][/font][font="][size=14.0pt]13%[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]，包括拉动产业占[/size][/font][font="][size=14.0pt]30%[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]以上。房价下跌会减少房地产投资，从而降低[/size][/font][font="][size=14.0pt]GDP[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]。政府推出的大规模建保障房解决了这个问题。不管是什么房，只要在建房保持适度增长，[/size][/font][font="][size=14.0pt]GDP[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]就不会有问题。中央提出年建[/size][/font][font="][size=14.0pt]1000[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]万套保障房，从套数看，超过年建[/size][/font][font="][size=14.0pt][url=http://baike.house.ifeng.com/index.php?doc-view-59][b][font=宋体]商品房[/font][/b][/url][/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]总量；从面积看，超过年建商品房[/size][/font][font="][size=14.0pt]60%[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]；再加上其他大力度的基建项目，应该担心的是投资太多而不是投资不足。即便保障房达不到政府目标，问题也不大。[/size][/font][font="][size=14.0pt][/size][/font]
[font=Verdana][size=14.0pt]应该指出的是，保障房中的经济适用房，本质是价格双轨制。历史证明，价格双轨制一定是腐败和投机滋生的土壤。美国的低价房没有发生严重的投机问题，首先是因为供应充足，种族居住分离也是重要原因，这两条中国都不具备。[/size][/font][font="][size=14.0pt][/size][/font]
[font=Verdana][size=14.0pt]经济适用房不但不能遏制反而助长投机和腐败，所以不是一个好政策，不应成为房地产的长期政策。在上述的政策组合实施后，保障房中除了廉租房，其他已成为不必要。应为[/size][/font][font="][size=14.0pt]“[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]经济适用房[/size][/font][font="][size=14.0pt]”[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]转为[/size][/font][font="][size=14.0pt]“[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]商品房[/size][/font][font="][size=14.0pt]”[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]预设政策[/size][/font][font="][size=14.0pt]“[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]通道[/size][/font][font="][size=14.0pt]”[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]。[/size][/font][font="][size=14.0pt][/size][/font]
[font=Verdana][size=14.0pt]最后是流动性风险。打击投机，使流动性撤出房地产，会不会给其他领域带来问题？这些流动性向何处去？答案是改革。中国还有太多的领域需要资本流入，但由于种种限制，资本无法发挥作用，也由于少数产业，特别是公共资源领域引导资本趋向暴利，使得资本配置不合理、不平衡。也就是说，不公平带来了低效率。这个问题我们以后再谈。[/size][/font][font="][size=14.0pt][/size][/font]
[font=Verdana][size=14.0pt]总之，所有这些风险，现有的房地产政策都会遇到，政府出台政策，已经部分考虑了这些风险。问题在于，政府的政策，金融和行政手段过多，具有不可持续性。[/size][/font][font="][size=14.0pt][/size][/font]
[font=Verdana][size=14.0pt]更重要的是，中国的房地产问题得不到控制，将会酝酿两大危机：一个是泡沫破裂带来的深重的经济危机；另一个是负资产前景造成的社会割裂，政府将无法取得社会共识来处理房地产问题而处于左右为难之中。在处理房地产危机预期上，政府应该有更长远的眼光和更大的魄力。[/size][/font][font="][size=14.0pt][/size][/font]
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