价格形成:投机是主要推手
[i=s] 本帖最后由 tangju66 于 2011-6-9 11:56 编辑 [/i][font=Verdana][size=14.0pt]从上世纪[/size][/font][font="][size=14.0pt]90[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]年代初[/size][/font][font="][size=14.0pt][url=http://baike.house.ifeng.com/index.php?doc-view-59][b][font=宋体]商品房[/font][/b][/url][/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]启动,[/size][/font][font="][size=14.0pt]1998[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]年房产改革,一直到[/size][/font][font="][size=14.0pt]2005[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]年,在这七八年或十来年间,城市居民的居住[/size][/font][font="][size=14.0pt]“[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]还账[/size][/font][font="][size=14.0pt]”[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]和城市的快速扩张恰恰在这个时期,所谓刚性需求至少不比现在少。[/size][/font][font="][size=14.0pt][/size][/font]
[font=Verdana][size=14.0pt]根据国家统计局数据,[/size][/font][font="][size=14.0pt]2000[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]年中国城镇居民住房自有率为[/size][/font][font="][size=14.0pt]77.1%[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt],到[/size][/font][font="][size=14.0pt]2005[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]年达到[/size][/font][font="][size=14.0pt]88.6%[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt],五年时间提高了[/size][/font][font="][size=14.0pt]11.5[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]个百分点,而[/size][/font][font="][size=14.0pt]2010[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]年为[/size][/font][font="][size=14.0pt]89.3%[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt],五年时间仅提高不到[/size][/font][font="][size=14.0pt]1[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]个百分点。[/size][/font][font="][size=14.0pt][/size][/font]
[font=Verdana][size=14.0pt]前五年刨去房改公有变私有的数量,商品房的购买量至少不比后五年少,而房价走势总体正常,大多数人没有提前购房以及投资或投机的冲动。为什么[/size][/font][font="][size=14.0pt]2005[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]年后,人们的心理预期突然改变了?是房价突然变化推动了预期变化并形成恶性循环,还是预期变化推动高房价?如果是前者,是什么因素推动房价突然变化,改变了市场预期?[/size][/font][font="][size=14.0pt][/size][/font]
[font="][size=14.0pt]2005[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]年,有两个因素改变了房地产业的供需结构:一个是炒房团大举进入,改变了需求结构和预期;另一个是大城市土地出让方式改为[/size][/font][font="][size=14.0pt]“[url=http://house.ifeng.com/pinglun/detail_2010_04/14/524079_0.shtml][b][font=宋体]招拍挂[/font][/b][/url]”[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt],改变了供给结构和预期。[/size][/font][font="][size=14.0pt]“[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]招拍挂[/size][/font][font="][size=14.0pt]”[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]会通过竞争抬高土地价格,但是,一般需求者对此并不敏感。炒房团,也就是集团投机者的进入,是形成高房价的[/size][/font][font="][size=14.0pt]“[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]牵引[/size][/font][font="][size=14.0pt]”[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]性力量。[/size][/font][font="][size=14.0pt][/size][/font]
[font="][size=14.0pt]2005[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]年,北京和上海同时转向[/size][/font][font="][size=14.0pt]“[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]招拍挂[/size][/font][font="][size=14.0pt]”[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]。但这一年,集团投机者首先狙击上海房价,一年炒高[/size][/font][font="][size=14.0pt]2[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]倍。而同年,北京没有受到太大干扰,因此房价变化没有上海大。这充分说明了集团投机者推高房价的主导作用。[/size][/font][font="][size=14.0pt][/size][/font]
[font="][size=14.0pt]2006[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]年,集团投机者转战北京,一年将北京房价炒高[/size][/font][font="][size=14.0pt]2[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]倍。从此炒房行为在全国遍地开花,短期暴涨成了房价的常态。显然,[/size][/font][font="][size=14.0pt]2005[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]年的上海是一次预演,得手后,[/size][/font][font="][size=14.0pt]2006[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]年狙击北京市场,并进一步带动了全国的投机热。[/size][/font][font="][size=14.0pt][/size][/font]
[font=Verdana][size=14.0pt]投机者一直存在,在集团性投机者入市前,他们是分散的,量也不大。但他们是以前房价增长较快的主要推手,同时为集团性投机者探路。以温州、山西、境外和企业为代表的集团投机一旦入市,就立即推动房价暴涨。[/size][/font][font="][size=14.0pt][/size][/font]
[font=Verdana][size=14.0pt]投机之所以能推动房价暴涨,是因为它能带动上述所有六类需求成倍扩张:它能推动腐败资金更多地投向房地产;能带动更多的投机;能带动后四类需求在时间上提前,在数量上扩大。一句话,它能让所有需求都带有投机性质,将房地产市场彻底变为赌场。[/size][/font][font="][size=14.0pt][/size][/font]
[font=Verdana][size=14.0pt]对高房价成因的常识性判断其实很简单,如果没有腐败、投机形成的空置房造成的浪费与错配,以及它们所带动的其他需求,需求总量会下降。在供给不变的情况下,地产商就无法制定并坚持高房价;如果地产商卖不出高价房就无法高价拿地。[/size][/font][font="][size=14.0pt][/size][/font]
[font=Verdana][size=14.0pt]如果现有的空置房被政策挤压投放市场,也就是增加了供给,房价能不下降吗?所以,投机和腐败是高房价的主要[/size][/font][font="][size=14.0pt]“[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]推手[/size][/font][font="][size=14.0pt]”[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]。[/size][/font][font="][size=14.0pt][/size][/font]
[font=Verdana][size=14.0pt]尽管如此,政府和房地产商也不能脱掉干系,他们是这场豪赌中的推波助澜者和趁火打劫者。他们不但利用投机公共资源获取大量不义之财,而且通过囤地囤房,袖手旁观,甚至公开误导舆论来火上浇油。[/size][/font][font="][size=14.0pt][/size][/font]
[font=Verdana][size=14.0pt]房地产不像郁金香、股票,具有实用性;不像耐用消费品不断升改换代,具有不可替代性;也不像食物,具有耐保存性,且不可再生。房地产耗资巨大,短期转手便能巨额获益。房地产投机能带动实用需求转入投机,能调动和转移极其巨大的资源,使投机态势存在较长较大的时空。因此,房地产是最适于投机的领域。[/size][/font][font="][size=14.0pt][/size][/font]
[font=Verdana][size=14.0pt]而房地产一旦进入投机态势,延误时间将使治理非常困难,因此产生的负资产、金融坏账和投资减少这三大问题将像噩梦一样萦绕政府,使政府手足无措。没有魄力的政府必然希望将问题留给下任,其结果必然是危机愈演愈烈,泡沫越吹越大,而一旦危机爆发,必将全面而深刻。[/size][/font][font="][size=14.0pt][/size][/font]
[font="][size=14.0pt][url=http://finance.ifeng.com/app/hq/hkstock/hk00662/][b][font=宋体]亚洲金融[/font][/b][/url][3.41
-2.29%][/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]危机和美国金融危机,房[/size][/font][font="][size=14.0pt][url=http://house.ifeng.com/special/loushipaomo/][b][font=宋体]地产泡沫[/font][/b][/url][/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]都是主因,其危害程度已有目共睹。美国的网络危机大约酝酿了七年,房地产危机大约酝酿了八年。中国的房地产业泡沫来势将更为凶猛,如果从[/size][/font][font="][size=14.0pt]2005[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]年算起,也已有五年多时间,毫无疑问正在酝酿中国的危机,只不过没人知道这个危机何时到来。也许,[/size][/font][font="][size=14.0pt]“[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]七八年来一次[/size][/font][font="][size=14.0pt]”[/size][/font][font=Verdana][size=14.0pt]就是谶语。[/size][/font][font="][size=14.0pt][/size][/font]
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