中国居民资产之谜
2012年09月14日 06:18 AM复旦大学管理学院副教授 陈杰 为英国《金融时报》中文撰稿
近期媒体再度热议中国居民净资产总值到底为几何的话题。6月西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《中国家庭金融调查报告•2012》（以下称《调查》），曾称2011年中国居民家庭净总资产值高达69.1万亿美元（447万元人民币），高出2010年美国居民家庭净总资产值（57.1万亿美元）21%之多；同时称2011年中国城市居民家庭户均净资产为247万元。《调查》在媒体中一时引起轰动。
近日英国诺丁汉大学姚树洁教授也对西南财大《调查》的结论提出强烈质疑，批评言辞激烈，认为《调查》的完成和分析存在诸多不严谨之处，并同样指出《调查》自身数据之间存在很多不自洽之处，更加引起媒体对中国居民资产到底是多少的重新关注。
笔者近期利用《中国家庭金融调查报告•2012》（精选版）自身的几个关键数据，结合其他权威数据，发现《调查》所得的结论很可能高估了中国城乡居民家庭总资产净值的实际值2倍之多，城市居民家庭的户均资产净值更被高估4倍之多。有关详细推论参见笔者近日所写“合理估算中国居民资产”一文（以下称《合理》）。
对中国居民家庭资产净值的更合理估算
笔者在《合理》一文中指出，如果认为《调查》的家庭金融资产数据基本可信，但用更科学的统计口径——撇除城乡私人企业主的生产性资产220万亿元，再按照国家统计局、住建部和人民银行对住房存量、住房交易价格和房贷的权威数据，把城乡住房资产总净值从《调查》所称的198万亿元调整到更加靠谱的120万亿元，那么对2011年中国城乡居民家庭资产净值的一个合理的估计就不应该是《调查》所称的447万亿元人民币，而应该是149万亿元人民币，折合23万亿美元，是2010年美国居民家庭资产净值的40%，与2011年中美GDP的1:2比例基本相当。
同时，笔者在《合理》一文中指出，从户均角度看，2011年全国4亿家庭户均资产净值约为37万元，其中1.5亿户城市户籍居民家庭户均资产净值58万元（金融净资产11万元，住房净资产47万元），2.4亿户农村户籍居民家庭户均资产净值23万元（金融净资产3万元，住房净资产20万元）。
争论焦点一：城市居民含不含城市非户籍人口
一般认为，中国当前城市常住人口中有三分之一是流动人口，主要是非城市户籍的农民工家庭。总数高达近两亿人，涉及6000多万家庭。这部分人口算在城市居民还是农村居民，对了解中国居民家庭资产情况分布和估算家庭资产总量，有着关键性意义。
但西南财大《调查》（精选版）自始至终没有说明其调查的“城市居民”是指城市户籍居民，还是城市常住居民。报告精选版中从头到尾都没有出现户籍二字。可报告一开始与国家统计局2011年全国城乡人口统计数字进行对比时候，国家统计局所定义的城市人口可是常住人口，报告为此给人印象他们调查的城市居民是城市常住人口。但后来一系列对城市家庭的数字都难以想象是包括流动人口在内的。根据笔者拟合，如果城市居民家庭平均净资产为247万，农村家庭为32万，按2011年2.3亿城市常住家庭和1.6亿农村家庭，中国2011年居民家庭总资产应为619亿元（城市为568万亿，农村为51万亿），折合96万亿美元。大大超出甘梨所称的69万亿美元。
所以报告所指城市家庭应该仅限城市户籍，但报告中农民工家庭是算在哪里没有给以解释。但如果按2011年1.5亿城市户籍家庭和2.4亿农业户籍家庭，可算出中国2011年居民家庭总资产为447亿（城市为370万亿，农村为77亿），折合69万亿美元。这样，报告的数字看起来还能自洽。
争论焦点二：私有生产性资产该不该算入居民家庭资产
《调查》称2011年中国城市居民家庭金融净资产平均为11万、农村家庭金融净资产平均为3万，与中国人民银行发布的2011年末全国城乡居民总储蓄余额为34.4万亿还能基本吻合上。但城市家庭除了“房产外的非金融资产”居然有146万之多。高的不可思议。查阅《调查》原文：“在中国家庭金融调查中，家庭资产包括非金融资产和金融资产两大部分。家庭非金融资产包括农业、工商业等生产经营资产；车辆资产；以及家庭耐用品等资产；房产与土地资产。”——原来是把私人企业的生产性经营资产都算入家庭资产了。所以，《调查》中连农村家庭的“房产外的非金融资产”也平均有12万了。
但这相当于把餐饮大亨的餐馆连锁、煤老板的矿井、饲料大王的工厂都给算进来了。而只要有一两个这样的亿万富翁在调查中被抽样到，其资产净值与平头百姓一平均起来，当然平均数会很高了。但这样的统计显然带有很大的误导性，也不符合国际规范。笔者查阅美国联邦统计署所做的美国居民家庭资产汇总数据，只有金融资产、房产和车辆等大件，并没有把私人所有的生产性资产算入。
争论焦点三：《调查》对房产净值的估计是否存在明显偏高
根据《调查》所报告的数据，中国城市住房资产净值为150万亿元（户均100万元*1.5亿城市家庭），农村为48万亿元（户均20万元*2.4亿农村/农业家庭），合计198万亿元。但《调查》中称，2011年中国城市每套住房价值平均为85万元，户均拥有1.22套，户均住房价值103万元。如果仅限城市户籍，城市家庭户均1.22套住房倒还在可以相信的范畴，但每套住房价值为85万则肯定严重高估。
2011年中国新建商品住宅销售均价才5011元/平方米。而且中国城市住房存量中50%多是1998年前建成的，老房子市场价值远无法与新房相提并论。即使全都按照5011元/平米来计算，套均85万元相当于每套城市住房面积平均下来都有170平方米，这完全不可能。要知道，1998年之前修建的老公房套均面积一般只有60-70平方米，即使1998年以后的新建商品住宅一般套均也只有110平方米左右。
中国城市住房存量面积的官方统计数据一直缺乏，住建部在2006年最后一次公布的数字为113亿平方米。笔者认为，2011年中国城市住房存量的建筑面积约在148亿平方米，依据是住建部部长姜伟新所称的2011年中国城市人均住房建筑面积31.6平方米，乘以4.7亿户籍城市人口。但即使全按照5011元/平方米来估计，城市住房资产的市场价值也只有74万亿元，只有《调查》所认为的150万亿元一半不到。
除了直接估测，还可以用房贷数据来推算住房资产价值。中国人民银行《货币政策执行报告2011年第四季度》报告2011年末全国个人购房贷款余额7.14 万亿元。由于中国新增住房相对存量比例小，可按负债相对于资产总值的10%来推算住宅资产总值，那么差不多2011年末中国城市住房总资产就是70-80万亿元，城市住房资产净值应该是70万亿。
2011年中国农村的住房面积约为290亿平方米（住建部公布的农村人均住房面积34平方米乘以8.5亿农业户籍人口），按照1600元/平方米的市场价值来估计农村住房资产价值，大约是48万亿元，这个与《调查》所估计基本相当。这样笔者推算出，2011年中国城乡住房净资产合计应是120万亿元左右，是2011年中国GDP的2.4倍。
中国居民资产估计尚需更多研究
居民资产总量与分布在宏观经济政策制定中具有十分重要的意义。宏观经济学中一直有“财富效应”之说，即认为，居民消费行为不仅取决于当期劳动收入，也取决于其家庭资产的变化。在发达国家，居民消费占到GDP的70%多。这是美国次贷危机爆发后，大面积住房资产价值缩水让美国经济决策者忧心忡忡的根源所在。反过来，家庭资产的积累还可以对冲经济周期波动对劳动收入的影响，平滑人们的消费，巩固内需，还可以提供养老和失业保障功能。中国执政党和政府在中共17大之后提出要“增加居民资产性收入”，正是基于这个道理。
但关于中国居民资产到底有多少，一直缺乏调研和有效的权威数据。从这个角度而言，西南财经大学进行“中国家庭金融调查”是很有意义的事情，所获得的一些数据，让学界和产业界、决策者对中国居民资产有了一些初步的概况了解，还是有很大价值的。如果能公布《调查》全文，并让其中的基础数据与专业研究人士进行共享，会更能推动中国的宏观经济决策能力。
但对居民资产价值的估计需要准确，至少大体准确，才有实际指导意义。以住房资产的估计为例，2011年中国GDP为47万亿元，即使笔者估计的城市住房资产净值70万亿，也相当于GDP的1.4倍多了。但如果是《调查》提出的150万亿元，那相当于GDP的3倍。不同的估计，带来的政策含义完全不同。国际上一般认为，当一个国家具有市场变现性的住房资产价值超过GDP的1.5倍，就是具有很强的泡沫风险了。
《中国家庭金融调查报告•2012》虽然为了解中国居民金融资产概况做了开创性工作，但在统计口径界定、自身数据的自洽、非金融资产的估测方法及与权威数据的引用互证等方面，都还存在不少问题，为此所得出的结论有较大的可质疑之处，难以信服，这些都有待未来继续完善。也需要政府支持各方面研究力量，共同来解开中国居民家庭资产之谜。
（编注：本文仅代表作者观点，作者亦为复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任） 这究竟是那些砖家叫兽所为？:81tb **** 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽 **** 《中国家庭金融调查报告》——专家解读
卢永洪
记者在西南财经大学了解到，不久前，一份《中国家庭金融调查报告》曾引起社会广泛关注，包括《21世纪经济报道》、《第一财经日报》等在内的50多家权威媒体重磅报道，网络新闻转载已超过5000频次。近日，《中国家庭金融调查报告·2012》正式出版，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁详细解读了最新数据。
中国家庭净总资产高出美国家庭 21%
在数据发布之初，中国城市户口家庭平均资产 247万引起了社会广泛质疑，而家庭资产40.5万的中位数却没有得到应有的重视。经过广泛的讨论，相当一部分民众理解了均值反映了社会总资产而中位数则反映的是普通老百姓的资产状况。只有 14.3%的家庭资产超过了 247万的均值。6 月11日，美联储也发布了2010年美国的最新家庭资产状况。2010年中国家庭净资产总值高达69.1万亿美元，高出同年美国家庭净资产总值( 57.1万亿美元 ) 21%之多。对此，哈佛大学教授David Wise认为这一数据具有合理性：一是中国人口是美国的四倍，家庭总数量高于美国；二是中国的房价迅速上涨，而美国房价与2007年相比至今已下降了近 30%，中国家庭住房资产总价已赶超美国。甘犁教授表示：“公布这个数据一方面是‘立此存照’，我们第一次知道中国家庭资产总额超过了美国。这无论如何也是我们发展过程中一个里程碑。其中房地产和长期的高储蓄率贡献良多。另一方面也是一个提醒。日本在20年前就曾经远超美国，1991年日本皇宫 3/4平方英里的土地价值曾经超过整个加州。希望20年后我们不是‘曾经超过’。”
中国住房刚需旺盛的年代已经过去
住房问题是报告最受关注点之一，全国90%、城市85%的自有住房拥有率，得到社会的广泛关注。很多人表示“被住房”。但是，85% 的自有住房拥有率并不意味着只有15%的民众才有住房的刚性需求。通过中国家庭金融调查而得到的微观数据，可以计算出各类民众的刚性需求，包括无房家庭的住房需求，流动人口的住房需求，与长辈同住的“啃老族”住房需求，新增成年家庭的住房需求，新增农民工的住房需求以及拆迁家庭的住房需求。依据上述口径推算出我国城市地区的房屋需求为9977万套。如果考虑多套住房的潜在供给，再加上2011年未出售的商品房约 166万套，我国城市地区的住房总供给为4048万套。因此，我国城市地区的供需缺口为5929万套。甘犁教授指出，若不考虑家庭改善性住房需求及未来其他供求变化，政府提出的在“十二五”期间提供3600万套保障房计划能满足我国城市地区住房缺口的 60.7%。按照2011年的商品房建设速度，“十二五”期间商品房开发商只需工作 2年半就能满足城市地区所有的住房刚性需求。中国住房刚需旺盛的时代已经过去。当前可能存在的房价报复性反弹主要来源于住房的投资需求，是房地产泡沫生成的先兆，值得警惕。《中国家庭金融调查报告》显示，我国城市第一套房平均收益率在300%以上。甘犁教授表示：“如果中国房价下调 30%，只有 27.8%的家庭房价市值会低于其成本价，2.91% 的家庭住房价值低于银行欠款。也就是说，房价下调 30%对银行业的冲击很小。”他同时表示，《中国家庭金融调查报告》将不断收集有关家庭金融微观层次的相关信息，推动金融政策制定和金融研究等宏观领域的发展，也为普通家庭提供一份基本的数据参照。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心计划未来每两年进行一轮调查，样本规模将持续增加。今年 4月份的电话回访已经完成，正在进行下一轮的电话回访。未来还将持续下去。本次调查的源数据将在年底向社会免费公开。
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