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故国雨露 发表于 2006-9-3 08:13

[转帖]深圳：到期土地凸现使用权困局

花费巨资购买的房产，却没有下面的土地所有权 　　70年的使用权困局，成为悬在国民头上的达摩克利斯之剑　　难道我们辛苦还完房贷，还要留一笔钱等着购买土地使用权？    正在制定中的物权法，能否让房子不再成为空中楼阁？“最近觉都睡不安稳，做梦都在想，我这房子是不是买亏了。”张富自嘲，自己刚刚当上“房奴”，实现了“居者有其屋”的理想，就碰到了新的烦恼。　　“大家都在谈论70年大限，我这里只剩60年了。”无恒产者无恒心，张富并不觉得自己是杞人忧天，相反后悔自己粗心大意后知后觉，现在才仔细想过这个问题。　　他今年在东三环附近买了套100多平米的 二手房6年左右的房龄，细看房产证和合同才发现，土地使用权在开发商手里又沉淀了4年。　　学工科出身的张富并不富裕，1996年到北京上学，毕业后进入企业工作，工作6年的积累，加上老婆的积蓄和家里的部分支持，30多万也只够三分之一的房价， 现在每月要供几千块。　　让他郁闷的是，现在房产证还押在银行手里，几十年之后还清贷款真正“当家作主”了，自己的产权还是不完整。“房子是我的，房子下面的地不是我的，只有使用权，土地到期了这房子不就是空中楼阁了么？”　　70年后，我的房子怎么办？在物权法草案第五次提交全国人大常委会审议的时候，空中楼阁之虞——悬在每个有房或将会有房的中国人头上的达摩克利斯之剑，再次成为人们热议的话题。　　70年大限溯源　　按照法律专家的解释，中国实行土地公有制，只有国家和集体才能成为土地所有权的主体。住房制度改革以前，城市住房基本上也全是“公家”的，住公家的房子是大多数城市居民享有的一项福利。　　住房制度改革以后，私人，特别是城镇居民，普遍可以拥有自己的房屋，这时候就出现房屋所有权和土地所有权的归属不一致的问题，法律上的解决之道，就是通过在所有权上设定一个用益物权，也就是土地使用权。　　在制定中的物权法里，这叫“建设用地使用权”。它和所有权的最大区别就是，所有权是无期限的，而用益物权是有期限的。按现行规定，建设用地使用权的期限，居住用地是70年，工业用地50年，商业用地40年，综合用地50年。改革初期划拨或出让的土地，使用期限更短。　　而房屋的使用寿命，通常要比这个年限长。只要房屋在，房屋的所有权就存在，这跟土地使用权的有期限性产生了矛盾。房屋不能飘在空中，有期限的土地危及房屋的根基。　　但是研究过改革历史的人说，当初能定到70年就显属不易。　　在1980年代的民商和经济立法的指导思想中，所有权是分等级的，国家所有权神圣不可侵犯，私人的土地使用权要锁定一个期限，否则无限的使用权将取代所有权。1987年深圳特区尝试国有土地出让时，宪法和法律明文禁止土地交易。1988年修宪对此解禁，1990年出台的《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》确立了这个年限。　　追究这个数字出台的依据，有人说是“拍脑袋拍出来的，没有特别充分合理的依据”，有人分析认为是经过决策论证的，包括对香港经验的借鉴，从一个成年人开始拥有房产始，可以行权的期限不超过70年。　　说不清翔实依据，也正符合“摸着石头过河”的改革路径，先给个较长期限，问题留给后人，等70年后再说。　　给“空中楼阁”一个根基　　渐进改革中发展起来的中国房地产市场，造就了亿万财富，商人和政府“坐地生财”，获益巨大，然而越来越多坐拥房产的人们恍然间发现：自己倾毕生之功买到的房子，得到的却不是房屋兼土地完整的产权。皮之不存，毛将焉附？除了那堆“砖头瓦片”，得到的只是一个70年的租期，“但存方寸地，留于子孙耕”的传统美梦无法再做。　　而空中楼阁之虞也并不是远在70年或者40年(商业用地)之后。建于1983年的深圳第一栋高楼——国际商业大厦，土地使用年限“从1982年1月1日到2001年12月31日”，在2002年第一天就到期。　　问题正在积累，拖延不是办法。目前正在审议中的物权法，也许会成为从根本上解决问题的契机。从物权法草案起草到今天的五次审议，70年房产困局都是焦点。　　四审之前的草案都一直规定，私有房产的土地使用权到期即消灭，土地使用者应在期满之前一年提出续期申请，交纳土地转让金后继续使用。除因公共利益需要收回土地的外，出让人应当同意。这个规定遭到众多质疑，首先相较人们想得到治本之策的期待，物权法同以往的法律一样没有任何突破，1994年出台的《城市房地产管理法》早有类似规定。而到期要申请，不仅增加了交易成本，也使人们对财产的可预期性和财产关系的稳定性受到很大冲击。　　第五次审议的草案终于有了不小的一个进步，规定区分居住用地和商业、工业用地，居住用地不需要申请，土地使用权70年大限到期之后自动续期。参与立法的专家分析，修改后的规定意味着，到期后即使拖欠土地转让金，也不会导致自己的“物权”消灭，只不过是负有“债务”，这对房屋的居住使用者的意义完全不一样。　　但是目前的草案对续期的期限、续交土地转让金的标准和办法等没有更具体明确的规定，而是授权国务院另行规定，再次将问题留到往后。　　物权法(草案)起草小组成员、中国人民大学法学院教授王轶告诉记者，土地使用权期限和费用之争，实际上涉及到财富在国家和民众之间的分配，现在很多地方“经营城市”，财政靠地吃饭，这个期限规定得短一些，在财富分配上对国家和政府有利。但从长远来看，“国不应与民争利”，要藏富于民，民富国才能富，所以这个期限可否规定得长一些，或者收费能不能少一些，甚至只是象征性收费？　　无论如何，毕竟这已经是一个开始。居住用房涉及每一个人——包括政府官员和人大代表的切身利益，每一步都要异常慎重，而要彻底解决房产70年困局，正如有关专家所言，还需要“历史的智慧”。　　深圳遭遇“到期土地”第一波　　特约记者商羽深圳报道　　深圳到期土地的大量涌现，使有关人士大感诧异　　1983年，香港居民老苏跨过了深圳河。　　深圳原始的商业力量，最早在人民南路一带发迹。20层的国商大厦正是坐落于此，它是深圳特区历史上第一幢高层建筑。　　老苏在国商八楼买了一套房子。有60多平方米，花了他21万港币，这在当时是一笔不菲的开支。显然，他没有想过房子和房子下面的土地有什么区别，也不会想到有一天土地居然还会到期。　　但这一天还是到来了。　　深圳国土局一位官员指出，进入2000年后，深圳陆续有房地产的土地使用年限到期。“主要是房地产证登记的土地使用年限或土地出让合同规定的土地使用年限到期。”　　深圳到期土地的大量涌现，使有关人士大感诧异，在很多人的意识中，“这应该是十几年后才应该出现的问题。”众所周知，土地使用权70年的规定，是购房者最大的一块心病，而随着早期批租土地使用年限的日渐枯竭，这个原本遥远的问题已经不再遥远。　　深圳市国土局的一位专家告诉记者，到期土地在罗湖区已经比较普遍，“主要是一些商业、办公用地，但也有少量的住宅用地，其中，既有商品房，又有非商品房。”　　其中典型者，有国商大厦的土地在2001年12月31日到期，寰宇大酒店土地到2002年2月3日到期，鸿图大酒店以及盛华大酒店土地使用权到期日则为2001年2月25日。　　业主们深深领教了土地到期对物业价值的危害　　2004年中叶，国商大厦管理处在楼道内贴出了告示，提醒业主们土地到期的事实，并要求他们到国土局办理土地使用权续期手续。“有一半的业主土地到期了。”当时一位管理员向记者透露。　　业主们深深领教了土地到期对物业价值的危害。一个业主介绍，面临到期的房产出租、出售都很困难，即使一些早年抵押给银行的闲置房产，银行也没法处置。　　国土资源部一位官员表示，没有听说行政划拨的土地还有使用年限：“通常都是无偿、无限期划拨的。”而对于老苏等业主来说，更加不可接受的是，他们购买的时候根本没有“土地到期”的说法。　　这从他们前后几本房产证的不同也可以看得出来。1984年印发的房产证，里面并没有土地和建筑物的区分。只是到了1999年最新的一本房产证，上面赫然出现了土地使用权的字样：用地面积是10.6平方米，使用年限从1982年1月1日到2001年12月31日。　　混乱须从土地批租制度在我国确立的历史中细细考察。深圳在国内首创了国有土地有偿、有期的使用制度。1982年颁布的《深圳经济特区土地管理暂行规定》，规定了各类用地的使用年限及土地使用费的标准。其中，工业用地最长年限为30年；商业用地20年；商品住宅用地50年；教育、科技、医疗卫生用地50年。　　但对于行政划拨土地的使用年限的确定一直是个难题。“如果任由业主免费使用，既是国有资源的流失，也对其他用地单位不公。”国土局人士称。当时找到的一个替代方法是，由业主每年缴纳土地使用费，作为占用土地的成本。因此，包括苏先生在内的国商业主们，每年必须要到国土局缴纳900多元的土地使用费，直到2002年被告知土地到期了。　　2004年6月，深圳市政府公布了《到期房地产续期若干规定》　　深圳在1987年之前共划拨了73平方公里的土地。自2000年后，陆续有土地的年限到期，但是去政府办理延期手续的，却“寥寥无几”。有分析人士认为，主要是政府没有出台可行的政策，续期所需补交的高昂地价，让很多人望而却步。　　政府的政策，有点姗姗来迟。2004年6月份，深圳市政府公布了《深圳市到期房地产续期若干规定》。　　根据《规定》，到期房地产申请续期的，可续展的期限是在国家法定的最高使用年限减去已使用年限的范围内确定。比如，现在国家规定的商业用地最高年限是40年，而国商大厦已使用20年，那么业主可申请续期的期限不能超过40-20=40年。　　如果续期，业主必须支付地价。有两种支付方式可供业主选择：一是，一次性支付，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%，并按约定年期修正；二是，采取年地租的方式，业主每年交付租金，标准由国土部门定期发布。　　《规定》同时声明，到期房地产不办理续期手续或申请续期未获批准的，原有划拨土地使用权消失，其土地使用权无偿收回，而地上建筑物、构筑物按建造成本折旧补偿。　　“这只是权宜之计”，广东仁人律师事务所的兰天律师，如此评价关于续期年限的规定。　
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李大苗 发表于 2006-9-3 14:01

我参加过国内第一个有关土地使用权案例的过程。70年土地使用权是一个政治妥协，也就是，低于50年的使用权外商不干，高于99年，国内政治势力不干。70年就是一个取中的安排。而此前的习惯是20年的土地使用权。为什么20年，又是因为当时农村的土地使用权也就是20年，由此，比照农村的土地使用权的设立，也就有了20年的限制。而关于99年的说法，在于香港的那个99年。也就是达到了99年就成了殖民地。很多人没有注意，中国的工商企业注册登记，国家给出的法定最高期限也是20年。其实，20年是一个很有意味的限度。从1980年代初开始计算，到了20年的时候，大佬们种的最后一个，也就是宋任穷终于也走了。他们真的没有费心之后是否天昏地暗。

故国雨露 发表于 2006-9-4 17:56

买房难，买了房以后左右为难！

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