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小儿科 发表于 2006-11-22 00:02

[转帖]房价上涨是解居民住房的唯一途径

在本轮宏观调控下，前三季度，我国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.6%。涨幅虽然放缓，但房价依然高价位运行。百姓都在期盼着房价能够有实质性的回落，但从世界各国的经验出发，就目前的国内的形式，房价下降对房地产行业的发展是非常不利的。其实，房价上涨才是解决居民住房的最终途径。            房价上涨催促政府改变房地产供应结构            从目前市场上来看，房地产市场存在着一个严峻的问题，那就是中小套型、中低价位普通商品住房供应不足。因为高档商品房更符合开发商的利益追求，而大多数购房者也乐意购买大户型的房子，开发商迎合了购房者的意愿，加上积攒多年的购买力，所以房价一再攀高。            可中国毕竟地少人多，普通人的薪水赶不上高涨的房价。房价快速上涨已经从一个经济问题上升到政治问题，高房价成了导致社会不稳定的一个因素。为了促进和谐社会的发展，中央政府对房地产市场土地供应结构进行调整，对开发商进行引导，将小户型、低价位的中低档商品房作为未来房地产市场上的主流产品，这是房地产市场必须经历的一个过程。            房地产市场实行二元化模式能解决住房问题            不能有永不下降的房价，这是可以肯定的。但房价如果大幅度下降产生的后果远比上涨带来的严重。根据香港、新加坡等地的经验来看，房价属于市场经济行为，是应该完全放开。但房地产市场并不是完全放开的，他们认为商品房市场与经济公共保障体系是性质完全不同的两种模式，房地产应该是一个二元化模式的市场。            应该区分为两种调控手段：一方面是完全开放的市场经济，让商品房在市场经济中实现其价值属性，根据供求关系任调节房价，政府基本上不进行干预。与股票市场一样，商品房市场中政府只扮演建立和完善市场机制的角色，合理的、完善的建立信息制度和法律制度来打击房地产交易中的欺骗活动，保证市场的公平公正。            另一方面，是政府直接进行干预的公共住房体系。政府通过招标的形式，将公共房所需的土地采取无偿拨付和低廉租金的形式给予补贴，将工程项目直接承包给建筑商，取消开发商拿地这一环节。将从商品房市场上所获得的高额税收用于对公共住房体系的补贴，再将这些经济适用房和廉租房租售给中低收入人群，实现人人有房住的目标。目前，香港的公共住房包括约19万个单位的房产权和67余万个单位的出租公屋，基本解决了普通公民的住房问题。            新加坡的住宅房地产市场也主要是由商品房和“政府组屋”两部分组成。“政府组屋”与我国的经济适用房雷同，是政府投资建设的，价格也由政府规定，主要针对的是中低收入人群。而商品房则是开发商投资建设，根据市场行情对其价格进行调节，主要面向高收入人群。新加坡有80%以上的人都居住在“政府组屋”内。            房价上涨是解决居民住房的最终途径            香港政府对于租房户每年的补贴高达15亿元，中国政府也应该加大对中低收入者住房的补贴，而这些资金和财力应取之于商品房市场上的税收。不去用行政手段来控制房价，而是加大对高档商品房的税收，并将这部分税收返还，用于建立和完善住房保障体系，也就是政府给予的“福利房”。在此基础上加强相关法制监督体系，在申报和审批买卖政府“福利房”时，必须提供准确、真实的资料，一旦发现弄虚作假，应处于高额的罚款或是几个月的监禁。并且，保证一个家庭同时只能拥有一套“福利房”，如果要买新的“福利房”，就要先从旧的内退出来，以免“多吃多占”的行为发生。在居住“福利房”时，不能用于任何商业行为，不得私自转让，否则将受到法律严惩。在市场经济条件下，价格始终会由供求关系来调节，只有形成一套完善的住房保障体系才能从根本上解决居民的住房问题。    假设中国楼市再涨20年怎么办？姜仁 现状回顾：是谁制造了地产行业半年的“供不应求”呢？<p class="MsoNormal" align="left" style="MARGIN: 0cm 0cm 0pt; TEXT-INDENT: 21pt; LINE-HEIGHT: 15pt; TEXT-ALIGN: left; mso-char-indent-count: 2.0; mso-pagination: widow-orphan; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;">截至3月底，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，空置商品住宅6983万平方米；截至9月末，全国商品房空置面积为1.21亿平方米，空置商品住宅6591万平方米。两则消息均来自国家统计局。时隔6个月，中国的空置房屋面积缩小了。这充分说明了在过去的6个月中，中国房地产进入了短期的相对“供不应求”阶段，也就是说“期间，所有竣工的房子不仅售罄，还消化了392万平方米的积压住宅”。而在这期间，中国的楼市仍然以高效、快速的节奏前行，“前三季度，全国房地产开发企业累计完成房屋施工面积16.33亿平方米，同比增长18.9%%；全国房地产企业完成土地开发面积16342万平方米，增长34%%。”这不由让人惊异，轰轰烈烈的调控居然刺激了市场情绪空前高涨，中国人的住房购买力大大增加。5月份“国八条”出台之后，虽然没有出现全国性的集体观望，但各地交易量下滑的消息此起彼伏，即便在这样的“颓势”下，中国楼市依然“硕果累累”。那么，到底是谁制造了6个月的“供不应求”？高房价已经成为既定事实，而让老百姓最为不安的是“在高房价基础之上的高增长”，眼看房价节节攀升，买还是不买？“稳中有升”的调控政策基本上为中国楼市定了基调，再加上很多人对市场的鼓吹，于是，有些坐立不安的购房者就显示了“奋不顾身”和“当机立断”的勇气。预言未来：中国楼市再涨20年？<p class="MsoNormal" align="left" style="MARGIN: 0cm 0cm 0pt; TEXT-INDENT: 21pt; LINE-HEIGHT: 15pt; TEXT-ALIGN: left; mso-char-indent-count: 2.0; mso-pagination: widow-orphan; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;">在前不久召开的“2006年中国地产金融年会”上，与会各界一致言涨。一些专家认为，房地产调控政策已初步取得成效，在未来20年左右的时间里，房地产业还将延续“黄金”时代，房价将平稳上涨。中国房地产业协会秘书长兼副会长朱中一认为，今后一二十年仍是房地产业发展的重要机遇期。而来自世邦魏理仕、摩根大通等方面的说法，都坚持认为中国房地产有着美好“钱景”。当然，喜欢房价上涨的还包括地方政府、银行以及开发商等。这么多的人都在为中国房地产的美好前景欢欣鼓舞，这是一种什么精神？毫无疑问，是利益驱动。凡是鼓动房价上涨的人必然会享受到涨价后的利益，包括世邦魏理仕、摩根大通等这些著名的国际金融服务机构，其赢利的前提莫过于行业经济的持续高速增长。同时，更多的人喜欢用“供求关系”来描绘未来的中国城市房地产增长趋势：人口增多———人均收入增多———城市土地有限———房价升高。还有很多人痴迷于“中国经济的强劲增长”和“人民币升值空间”所带来的“房地产资产升值”。房价上涨的理由固然冠冕堂皇，但高房价带来的社会问题和经济问题不可忽视。房价与居民收入的脱节已经严重地影响到了人们的安居乐业，沉重的城市生活压力能够说明房地产行业在健康有序的轨道上发展吗？寄希望于房价增长而赚钱的“集团”或多或少有一些“赌徒心理”。不敢相信：每年上涨10%是合理的？<p class="MsoNormal" align="left" style="MARGIN: 0cm 0cm 0pt; TEXT-INDENT: 21pt; LINE-HEIGHT: 150%; TEXT-ALIGN: left; mso-char-indent-count: 2.0; mso-pagination: widow-orphan; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;">稳中上涨是不少专家对未来房价走势的共同判断。朱中一表示，调控政策已取得了初步成绩，调控效果将在明年进一步显现，预计房地产市场将继续朝着调控的目标发展，中低价位、中小户型商品房逐步增加，房地产的价格将呈现稳中有升，涨幅放缓的态势。摩根大通董事总经理兼大中华区首席经济师龚方雄认为，中国房地产股在未来三年是最好的投资选择。他预计，人民币在未来三年有相当的升值空间，如果人民币升值30%-40%的话，房地产平均价格每年升值10%左右是合理的。中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭认为，中国城市化进程的加快将进一步推动房地产价格的上涨，同时，在中国高储蓄率下降之前，包括房地产在内的资产价格都会呈上升趋势。但他也发出警告，中国目前的人口结构以及资本帐户比较关闭的状态容易催生资产价格的泡沫，必须加以防范。朱中一认为，通过整顿、规范和调控，房地产市场已呈现出积极变化的态势：房地产开发投资平稳增长，全国房价涨幅得到控制，但深圳、北京等城市的总体涨幅仍然偏高。他还透露，今后的调控方式将更多地用财税、金融手段。此外，由于今年6月份以后，相当一部分未开工的项目重新进行了规划设计的审批和调整，延迟了开工，所以今年年底或者明年初，房地产开发投资有可能出现一度上涨的态势。心寒的机遇：未来20年机遇期！<p class="MsoNormal" align="left" style="MARGIN: 0cm 0cm 0pt; TEXT-INDENT: 21pt; LINE-HEIGHT: 150%; TEXT-ALIGN: left; mso-char-indent-count: 2.0; mso-pagination: widow-orphan; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;">中国房地产业协会秘书长兼副会长朱中一认为，今后一二十年仍是房地产业发展的重要机遇期。朱中一解释说，工业化、城镇化步伐的继续推进，人民收入水平的进一步提高都将推动房地产业的发展。截至2005年底，中国的城镇人口为5亿6千万，城镇化率为43%，如果按每年提高0.8%计算，每年将新增城镇人口1000万到1300万。但是，他也强调，房地产业的发展空间也存在地区差异。东部发达地区的城镇化程度已经比较高了，建设用地已非常有限，房地产发展空间可能在5年到10年左右；而中西部地区的发展空间更大。外国投资者也继续看好中国房地产市场。世邦魏理仕大中华区总经理蒲敬思说：“我们对中国房地产市场持乐观态度，前途一片大好。”他介绍说，在中国投资房地产的收益高于在亚洲其他国家的投资收益，不少外国投资机构都看好北京、上海、成都等城市的商业地产和居住地产，并越来越关注杭州、宁波、大连、沈阳、青岛等有竞争力的二级城市。老百姓为何陷入房价“圈套”？<p class="MsoNormal" align="left" style="MARGIN: 0cm 0cm 0pt; TEXT-INDENT: 21pt; LINE-HEIGHT: 15pt; TEXT-ALIGN: left; mso-char-indent-count: 2.0; mso-pagination: widow-orphan; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;">“最大多数人的利益是最紧要和最具有决定性的因素”，这是适用于任何领域的基本道理。但在中国楼市这个经济体中，购房者作为其中最庞大的构成部分，却没有获取“最大化利益”。在我们周围，几乎每天都能听到房地产开发商、政府官员、经济学家关于房地产行业的高谈阔论，但却很少有购房者自己的声音和观点，老百姓自主权的缺失直接导致了其利益的缺失。即便房地产业频出富豪，仍然有开发商哭穷；即便很多人买不起房子，仍然有经济学家预言房价还会上涨；即便按揭带来沉重的压力，依然有银行“一刀切”地提高利率；即便地价暴涨，依然少不了开发商的捧场……在这个并不是很复杂的“生物链”上，主宰其运行的却不是购房者。高房价到底给老百姓生活带来了哪些变化，我们看到的是沉重的生活压力和还款负担，而这并不是没有解决之道。超过一半的美国人选择在工作10年、结婚5年以后才买房子；德国77%的年轻家庭仍然是租房族，德国人开始购房或建房时的平均年龄为42岁；同样，日本的年轻人在结婚之后也大多租房子住……而在国内，刚刚毕业的大学生就已经迫不及待地要走上买房置业的道路，难怪房价会居高不下。再涨20年：最贵的普通房子卖给老百姓吗？<p class="MsoNormal" align="left" style="MARGIN: 0cm 0cm 0pt; TEXT-INDENT: 21pt; LINE-HEIGHT: 150%; TEXT-ALIGN: left; mso-char-indent-count: 2.0; mso-pagination: widow-orphan; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;">我想：难道真是最贵的普通房子就应该卖给老百姓吗？难道不大把大把的赚老百姓的钱就不是正常的音符吗？富人永远是赚穷人的钱是永远正确的吗？在改革开放的今天，似乎有点不和谐呀！<p class="MsoNormal" align="left" style="MARGIN: 0cm 0cm 0pt; TEXT-INDENT: 21pt; LINE-HEIGHT: 15pt; TEXT-ALIGN: left; mso-char-indent-count: 2.0; mso-pagination: widow-orphan; mso-margin-top-alt: auto; mso-margin-bottom-alt: auto;">应该说，中国楼市真正缺少的是老百姓的声音和更加理性的置业观，大家说怎么办呢？欢迎各路高手评论和高见！

金丝铁线 发表于 2006-11-22 16:35

未解决！未解决！廉租与经济适用房也只能是部分治标。经济适用房体制内循环等措施更是紊乱市场信号。那么些管理研究人员，花时间金钱建立这么一套市场外的系统，还不如组织他们到工地去劳动，搬搬砖瓦，清清场地，至少对增加房屋供给效用是正面的。

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