关于“买房抗通胀”
[font=黑体][size=5][color=#074387]关于“买房抗通胀”[/color][/size][/font][font=Arial][size=1][color=#595959](2009-08-12 23:46:43)[/color][/size][/font][table=98%][tr][td]标签：[url=http://uni.sina.com.cn/c.php?t=blog&k=%B7%BF%B2%FA&ts=bpost&stype=tag][color=#074387]房产[/color][/url] [url=http://uni.sina.com.cn/c.php?t=blog&k=%CD%A8%BB%F5%C5%F2%D5%CD&ts=bpost&stype=tag][color=#074387]通货膨胀[/color][/url] [/td][td=1,1,250]分类：[url=http://blog.sina.com.cn/s/articlelist_1445618222_3_1.html][color=#074387]财经翻译[/color][/url][/td][/tr][/table]
作者：Dr.[size=10.5pt]Krassimir Petrov[/size]
[size=10.5pt]出处：[url=http://whiskeyandgunpowder.com/is-real-estate-a-good-hedge-against-hyperinflation/][color=#074387]http://whiskeyandgunpowder.com/is-real-estate-a-good-hedge-against-hyperinflation/[/color][/url][/size]
[size=10.5pt]翻译：真相道白[/size]
[size=10.5pt][b][color=#ff0000]真相道白：这是最近看到的一篇比较系统的论述房产与通胀的文章。加上之前那篇博文，相信会给许多迷茫的朋友一些指引。[/color][/b][/size]
[size=10.5pt]房地产能否成为恶性通胀下的避险天堂？[/size]
随着市场状况渐趋恶化，美联储下调利率的动作也越来越大，我们不难预见到，在不远的将来，货币会变得越来越不可靠。美国可能就此进入一个类似上世纪70年代的高通胀时代，甚至有可能出现更加严重的恶性通货膨胀。因此，一个非常严峻的问题摆在了所有投资者面前：如何在高通胀时代寻求避险？如何保护自己的财富不被通胀侵蚀？某些人（特别是房地产经纪人）敦促大家赶快进入房市避险。但是，买房真的能抵御通胀风险吗？
为了回答这个问题，我们必须先弄清两个相关概念。第一、什么是“通胀避险”？第二、好的“通胀避险”方式一般具有怎样的特征？第一个概念很好理解，通胀避险就是寻求一种资产，在物价全面上涨时并不会失去其内在价值。也就是说，在通胀（或恶性通胀）下能很好的保持其原有购买力。因此有通胀预期的投资者可以买入这样的资产寻求避险。
第二个概念牵涉到资产分类。我们需要理解“真实资产”与“金融资产”二者的区别。真实资产本身就有内在价值，人们按照其直接或间接用途来标定其价值，例如书籍、电视、汽车、小麦、黄金、房产、土地等等。
金融资产则完全不同，它是一种对收入或财富的主张权，这种收入或财富可以来自一家公司、一个家庭，或者一个政府。金融资产的典型形式是一份证明或收据，例如钞票、股票、债券、抵押贷款或ETF基金。货币市场或资本市场中的所有东西都可以认为是金融资产。
[b][color=#ff0000]一般来说，真实资产要比金融资产安全。[/color][/b]从定义来看，真实资产具有通胀无法消灭的内在价值，因此所有真实资产都能成为通胀下的避险工具，具有真实价值的房地产当然也不例外。但是，房地产并不是最好的避险工具。
好的避险工具需要具备许多特质，这里我们提出四点。第一、[b][color=#ff0000]保值能力。[/color][/b]即其内在价值并不会随时间而消耗。汽车或鸡蛋的内在价值会随着时间不断损耗，但土地、白银或酒就不会。
第二、[b][color=#ff0000]市场交换能力[/color][/b]。即容易卖出变现，人们可以随时用它来交换其它物品。我们知道一把椅子或一件衣服不太容易卖出，但谷物或黄金却很好出手。
第三、[color=#ff0000][b]可分割性。[/b][/color]也就是说这种资产可以被分割成许多较小的部分，但总体价值不会受损。马、牛或汽车是不可分割的，但大米、酒、汽油或黄金就可以。
第四、[b][color=#ff0000]不可[/color][color=#ff0000]融资性。[/color][/b]这是被许多专家刻意忽视，但事实上却至关重要的一点。投资者购买资产，既可以使用现金，也可以通过信用（贷款）。前者要比后者好。历史反复告诉我们，基于信用的资产极容易引发投机与泡沫，因此这种避险工具的价值可能早已被高估，投资者最好回避。我们很容易看出信贷对房地产的影响，而近期房市中蕴含的巨大泡沫更不能视而不见。这样的资产实在是太昂贵了，其避险价值值得商榷。
结论显而易见。[b][color=#ff0000]房地产的确是一种避险工具，但它是一种糟糕的避险工具，因为以上四种特性它无一具备。相比之下，黄金的通胀避险作用就要强许多。以上四种特性黄金几乎都能排第一，这就是我们称黄金为“通胀克星”的原因。另外黄金现在很便宜，但房子却很贵。毫无疑问，黄金的通胀避险价值远在房地产之上。[/color][/b]
如果你不使用信贷，而用全额付现的方式买下房产，那么其避险作用将非常有限，远不及黄金；不过话说回来，这好歹也算一种避险方式，总比持有不断贬值的现金要强。但如果通过抵押贷款的方式来买房，你可要加倍小心，因为这样做会产生许多新的实质性风险，甚至远远超过通胀本身。为了回避通胀风险而选择去冒更大的风险，当然不是什么明智之举。
具体来说，运用信贷杠杆买房会有哪些风险呢？我们提出四点。第一、如果我们的预测错了怎么办？如果物价不升反降，出现所谓的“通货紧缩”，结果会如何？通货紧缩会让那些通过贷款买房寻求“避险”的人落入地狱，因为在这种环境下，还款难度将显著增大。更糟糕的是，通货紧缩往往与衰退、失业、工资下降相伴，就像美国1930年代的大萧条与日本上世纪90年代那样，通缩导致了大规模的收房潮与企业破产潮。
第二，市场有再次爆发信贷危机的风险。去年二月我们见了一次，八月又遭遇了一次。以后会怎样呢？信贷危机下的房产只可能是烫手山芋，何谈“避险”？
第三个陷阱是还款方式。ARM（浮动利率抵押贷款）是一种相当危险的还款方式，因为物价上涨会驱使利率也随之上升，抵押贷款利率可能会从现在的3-4%，上调到12-15%。上世纪70年代正是如此，月供增加到原来的三倍不足为奇。不幸的是，数百万计的美国人从21世纪初开始又重新爱上了ARM。贪婪总使人们变得健忘。
第四个陷阱绝对是最危险的陷阱，因为你很难事先感知。通胀爆发后，物价将全面上涨，严重影响人们的生活质量。不久你就会发现，食品价格翻番、油价翻番、电价翻番，所有日常必须品价格都会翻番……但唯独你的工资没有翻番！[b][color=#ff0000]工资上涨严重滞后[/color][/b]。上世纪70年代就是这样，工资比物价上涨要晚许多年。从2002年开始的那波通胀也是如此，生活必须品（如能源与食品）价格的上涨幅度远远超过了一倍。你很快就会发现，除去日常开销之后，你已没有足够的钱来缴付月供了。现在我们举一个例子，希望给您一些感觉。
假设一个购房者的月薪是2000美元——1000美元还月供，另外1000美元用作日常开销。现在食品与汽油价格大幅上涨，无情挤压着我们这位朋友的生存空间。为了维持生计，他不得不减少消费，但即使这样，他每月也不得不用掉1600美元。最近他的工资涨到了2300美元/月，但显然还是入不敷出。于是他不得不借更多的钱来缴付月供，比如说用信用卡……这样，他便在债务泥潭中越陷越深。更要命的是，信用卡贷款利息也开始上调了，榨干了他所有的收入，连日常生活都难以维系，月供就更没办法还了。最终，这位购房者只能走向破产。直到现在，他才发现自己错了——他只想着今后可以用贬值的美元去偿还债务，但没想到自己的工资也是用贬值的美元来支付的。即使选择固定利率贷款或固定月供也同样于事无补，许多人在上世纪70年代都有类似遭遇，而他们事先都未预料到会有此种结局。今天，许多人仍在犯同样的错误，原因就是没人警告他们。只有事先预见到风险，人们才能有所防范。
总之，贷款买房不仅是一种很差的通胀避险方式，而且还有许多额外的附加风险。如果你真的打算寻求通胀避险，还是选择黄金吧，它比房产要好得多。
此致敬礼，
Krassimir Petrov博士
2008年1月24日 2008年1月24日
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不知看了这篇文章第二天买黄金的人现在输赢怎样？ 报告楼上的，该人现在还是赚钱状态ing。 报报数字嘛，不要害羞。 2008年1月25日，黄金价格907美元/盎司，现在是946.6美元/盎司。 咱别说美元，说人民币成吗？不是要和房价比涨幅嘛，大家用人民币，好算帐。 俺投水仙的票，准备逢低购入实物黄金！ [quote]2008年1月25日，黄金价格907美元/盎司，现在是946.6美元/盎司。
[size=2][color=#999999]咖啡杯水仙 发表于 2009-8-15 01:55[/color] [url=http://yantan.org/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=367224&ptid=93130][img]http://yantan.org/bbs/images/common/back.gif[/img][/url][/size][/quote]
向你要2008年1月25日人民币计价的黄金价格，等了两天没等到，只好自己算，这个期间美元计价的黄金升了4。4%不到，人民币兑美元升了5。5%以上，也就是说，期间人民币计价的黄金跌了1%以上，不知我算得对不对？
期间中房上海指数升了8。5%，从1959升到2127（七月）
事实胜于雄辩，听了他的劝告，持有黄金的甚至不如持有人民币现金，与持有房产根本不能比。 昨天听了哈继铭的报告，他用全球人口红利历史角度，认为到2015年中国房产还会上涨，之后因进入老龄化，年轻人减少，需求相对供应减少，房价就不会大涨了。 [i=s] 本帖最后由 邱晓云 于 2009-8-17 12:49 编辑 [/i]
预测错了，还可以原谅，诚心忽悠，就把学者身份降低为贩子了。
买房子有买房子的风险，就象买黄金有买黄金的风险，但谈风险不是象主贴这么谈的
照他的说法，贷款买了房子，遇到通胀还吃亏了，因为其他生活用品涨价，还款变得困难---------他就不说房子也涨价了，象上海房价普遍涨了百分之十以上，首付二成的购房者，等于自有资金获利五成；
希奇的是他说碰到通缩，贷款买房的人也会碰到还款困难，总之 不论通胀还是通缩，贷款买房都是错的，只有买黄金是对的，当然，对有些人，逻辑是根本不必要的，脑白金脑白金脑白金脑白金，靠的是每日不断的重复，逻辑与数据只会使人清醒，必须回避。 那个抢购别墅的红儿，前天又去订了一套威海海景房。那个板块的房源，稍微位置好一点的都被销售一空。价格从七月以来涨了20%。昨天又宣布每平米提价50元。还是看不懂，这房市怎么了？觉得目前房市有风险，投资也需谨慎。 [quote]
向你要2008年1月25日人民币计价的黄金价格，等了两天没等到，只好自己算，这个期间美元计价的黄金升了4。4%不到，人民币兑美元升了5。5%以上，也就是说，期间人民币计价的黄金跌了1%以上，不知我算得对不对？
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[size=2][color=#999999]邱晓云 发表于 2009-8-17 12:04[/color] [url=http://www.yantan.org/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=367834&ptid=93130][img]http://www.yantan.org/bbs/images/common/back.gif[/img][/url][/size][/quote]
我押未来人民币兑美元跌，而国际金价大涨。 虽然比较认同买房抗通胀，但觉得不厚道。好像为高房价托市，让真正需要住房的人雪上加霜。
买房投资有负罪感。 黄金价格又涨了：955美元/盎司。邱晓云先生！我告诉你，黄金价格近期估计有得一跌，但这是暴涨前的最后机会，不把握就真的迟了。至于中金公司的哈继铭先生，我曾经以“提问”的形式把他辩得哑口无言，他只是平台好，不一定水平高！事后一些朋友还说，没想到南开大学的经济系有这样好的实力，本科生都那么厉害！ 有些人不相信经济学，不相信价值规律，真是头疼。 黄金又大涨了，很好很好，08年1月看了楼顶文章，用人民币投资黄金的同志总算收益回到零了，也就是说解套了，只输手续费和利息了，值得庆贺！
不过你不同，你每天有东西可庆贺，你是唱多黄金，然后说在某价位小单作空，涨了就夸说自己大方向如何准确，跌了就说空单如何获利，纯粹忽悠。 呵呵，你认真读过我的操作建议没有？我和我朋友的资本配置是10%的家庭资本投入贵金属领域避险，这10%资本的80%是实物黄金（去年10月后，有些人看白银价格低廉，又按量价比率换成了白银实物，目前卖出去，都有28%以上的盈利），剩余20%玩玩保证金交易，现在行情上下浮动剧烈，一会多一会空很自然。邱晓云先生，建议你还是到我们南方来，体验体验什么是市场经济吧！靠吃皇粮研究经济学永远是成不了家的。 还有，我最近几次小幅度止损的经历也写在评论里，怎么你就没看到了呢？ 原来你是在用百分之八的资产多黄金现货，百分之二的资产空黄金期货，那昨夜金价暴涨百分之一，等于资产一下子增殖了万分之六，厉害厉害！你的感觉比统计局灵敏多了。 呵呵，我7月初从908做多去948，然后从944做多去955的经历怎么这位又不谈了？ 黄金涨去989美元/盎司了，不知这里的黄金空军作何感想？ 黄金涨去989美元/盎司了，不知七月里连续一个月天天说四个星期中将跌到850~880美元/盎司，到底做的多还是做的空？ 2009-7-2
笔者仍然看空金价去880～850美元/盎司一线，时间仍然是在四周之内。
2009-7-3
四周内行情，笔者继续看空至880~850一线，
2009-7-6
不过，现在叫嚷通胀，笔者认为还为时尚早，因此继续保持三周内金价跌去880～850美元/盎司一线的希望。
2009-7-23 [原创 2009-07-23 17:16:18]
仍然维持黄金价格将在8月中旬跌去880~850美元/盎司一线夯实底部的预期
2009-7-29
昨日在消息面和技术面的配合下，黄金价格终于走出了破位下行行情，一举击穿5、10、20、50日均线，最高957美元/盎司，最低933.90美元/盎司，收报937美元/盎司，日呈带长上下影线一大阴线，上影线略长于下影线，预示上升动能严重不足。……中期下跌行情已经开始。
金海观澜：2009-7-31 [原创 2009-07-31 09:57:55]
维持四周内金价跌去880~850美元/盎司预期不变。
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基本都是这样口气，真说不上算看多。真看多的开出口来：“黄金？什么时候买都是对的！”狂一点，运气好碰上大牛市，就成名了。 呵呵，我看空希望的是在低位买入更多的黄金，可惜老天爷没给我机会，8月初，我改变了策略，反手做多，赚了不少呢。 我追求的交易策略是安全、安稳、安心，在夏天跌到850美元/盎司正好是风险/收益比比较低的时候，适合大规模建立长期持有的多单，现在行情没给我机会，我就只能轻仓搏短期，没办法，计划赶不上变化。 恭喜发财！我认识两位，通常是唱多作空，唱空作多，说错的时候反而赚钱，输钱的时候呢，可以成名，开个收费QQ指导群捞点回来，很有安全意识的奥。 请问在哪里看每天的国际金价。 [url]http://gold.hexun.com/[/url]
可以将就看。 恭喜发财！我认识两位，通常是唱多作空，唱空作多，说错的时候反而赚钱，输钱的时候呢，可以成名，开个收费QQ指导群捞点回来，很有安全意识的奥。
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呵呵，我的指导意见是“今日策略”，我的评论里经常有看不准的时候，所以我的策略倾向于保守，及时止盈，严格控制做空风险，轻仓操作，不跌到位不动作。7月底我转变了意识，8月以后确立了多头积极介入的策略体系，盈利比较丰厚。 想看国际金价和专业的国际经济政治新闻可以去[url]www.go24k.com[/url]，和讯质量太次，真正搞黄金分析的，都不去那。 和讯黄金满是金贩子，去看过了就知道都是那一套：
黄金天使
黄金鬼才
金色魔力
紫阳论金
萧山炼金
黄金绅士
花龙点金
拜金点评
小六炒金
黄金汇
点金石
龙头点黄金
黄金帅帅鱼
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还有很多，都是开着专栏，每天指点金价，激扬文字，拉着硬要帮人家发财的好人。 没办法，市场竞争激烈，大家都要活，这个社会就是如此现实。
至于黄金界的做法，各有各的优缺点，但是指导客户和自己赚钱的宗旨不会变。 哦，原来每天写那么多，是求生活。 是啊，我们这些在国际市场上刀头舔血为生的人比不得你们这些安稳日子过惯了的人，不下单就没得吃。写国际政治经济分析就是为了制订长期的、周密的交易计划，市场经济就是这样残酷。 我只能做到不欺诈的条件下，稳健盈利。 你这一分钟还刀头舔血，下一分钟就稳健盈利了，进步真快。 也许，客户刀头舔血，同时你稳健盈利？ 你说反了，是我刀头舔血，客户稳健盈利，因为出了差子，我要负责，这是我们公司的制度。你如果注意一下我的策略体系，你就会发现，我倾向于日线级行情，止盈止损都留有余地，在七八月份如此复杂的行情里，止损经历只有三次，每一次的亏损也就5、6美元一盎司而已。其余每一次少则5、6美元盈利，多则40美元盈利。 因为出了差子，我要负责
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不知道怎么个负责？赔偿？客户如果资金量比你大得多，赔很小的百分比，你就破产了，这也不人道啊？客户资金比你小，赔倒是赔得起，可有什么意义呢？你不会只给自己做？满世界找人，赢了算他的，输了算你的，太象忽悠了，是不是？ 出了差错是风险管理不到位的结果，小过（误差6美元）就扣工资，中过（误差10美元）就降级，大过（误差超15美元）就解雇当班分析师，我们公司的制度严着呢，所以客户盈利情况一直不错。 [i=s] 本帖最后由 咖啡杯水仙 于 2009-9-6 13:27 编辑 [/i]
老实说，我的级别目前降过一次，是八月中旬，可是我因为捕捉到了后面几波行情，又把级别赚回来了，扣工资（我现在的级别底薪只有1300）也是常有的事，只能靠提成和做单自己赚钱。 祝你好运吧。 谢谢。
黄金储蓄风险也很大。现在炒家太多，任何货物都很难反映它真实的价值。 如果做保证金交易，风险肯定有，可是做实物金，或者低仓位抓长线，风险比股票、地产小得多，兴许还能救命。 2002年黄金的价格是200美元\盎司，现在是900美元\盎司以上，所以这个金价也很难反映真实的价格。 黄金目前的成本是575美元/盎司，而黄金的价格实际上是对纸币信用的一个再贴现值，目前纸币体系已经风雨飘摇，黄金价格很快就会出现历史性的上涨，而且就是从工业应用（纳米金催化剂）以及规避货币贬值风险来看，黄金都是一种不错的投资品种。 [quote]黄金目前的成本是575美元/盎司，[size=2][color=#999999]咖啡杯水仙 发表于 2009-9-7 20:28[/color] [url=http://www.yantan.org/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=376280&ptid=93130][img]http://www.yantan.org/bbs/images/common/back.gif[/img][/url][/size][/quote]
这个是从哪知道的。 世界黄金协会（[url]www.gold.org[/url]），2008年度黄金市场报告里有写。 也就是说,买到手的黄金,就已经贬了近一半. 其实 只要愿意，很多东西都可以炒，比如存储芯片就是其中之一。 [quote]其实 只要愿意，很多东西都可以炒，比如存储芯片就是其中之一。
[size=2][color=#999999]陽光下的陰影 发表于 2009-9-10 03:47[/color] [url=http://yantan.org/bbs/redirect.php?goto=findpost&pid=377059&ptid=93130][img]http://yantan.org/bbs/images/common/back.gif[/img][/url][/size][/quote]
这东西现在还有人抄吗？九十年代是有的，我就认识一位炒过这个的炒家。可这只能超短线的炒一下吧？炒这个其实是站在技术进步的反面----------技术越进步，芯片的价格就越低。甚至炒黄金黄铜都有站在技术进步对面之嫌------这类东西开采冶炼技术长期看也是不断进步的，进步甚至可能在短期突飞猛进------九十年代末，铜跌到1400美元一吨。理由就是湿法冶炼技术使智利铜成本降到800美元一吨了。只有股市是站在技术进步一边的。 炒资源不一定是站在技术进步的对立面，比如说石油，19世纪西方最先应用这种资源的时候，只是拿它来点油灯，汽车发明以后，石油价格迅速从几美分一桶暴涨去2美元/桶，并且长期在2~5美元/桶徘徊了数十年。 黄金和一般的资源不一样，它是最后的核心货币，是真正的超主权货币，在奥地利学派认为，黄金价格是货币信用的再贴现，当无抵押的主权货币面临信用危机时，黄金自然是避险佳品。改革开放三十年培养了一大群经济盲，根本不知道这个世界上什么靠得住，什么靠不住，在这个意义上，我对2008年炒股亏损累累的朋友根本不同情，证券不是文盲玩得起的东西。 有人要你同情吗？大家也就是互相同情罢了。不过象张卫星这样炒金子爆仓的恐怕更少人同情了吧？改革开放三十年培养了一大群经济盲？改革开放前反而有很多人懂经济？说反了吧？你也是改革开放三十年培养的吧？改革开放前有炒金子的吗？刚开放那时，谁谁谁一根金条偷偷拿出来卖------------也许是抄家时眯下的，愿意卖得比市价低，我们几个人谈了半天，还是放弃了-----------分割不易，成色难定，黑市交易有风险。也幸好没买，当时120元一克，现在220元一克，还赶不上利息的。当然，跟你说这些没用，你的观点是用榔头钉死在黄金上的，除非改行，你不可能改变角度看问题。 我本科毕业时，就一头扎进了黄金公司，本来证券公司也想要我（本科时我花了四年时间研究金融衍生品，最后结论是，现代金融经济是邪教，玩死人），可是我不去，因为我看准的就是当代金融经济在走向崩溃，现在我的看法在一步步走向现实。 哪有虚拟经济规模达到实体经济好几倍（学界认为是8~10倍）还不倒塌的？头重脚轻，要栽跟头啊。大家都去分配，谁生产？
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