宅基地诱惑
文章来源：第一财经日报 日期：2009年10月30日 01:46 [url=http://www.1cbn.com]http://www.1cbn.com[/url];安排农民集中居住，将节约的宅基地变成城镇建设用地指标，在严守耕地红线之余，也为政府创造了新财源
孙文祥 刘展超 华琪
7月12日，76岁的朱新发和老伴正式从乡下的老宅住进了配套齐全的新公寓，成为在镇上生活的居民。
这一切变化的代价，是朱新发自愿放弃农村近300平方米的老宅，并跟镇里签署土地流转协议，将他家6.5亩的承包地（连同两个儿子的）流转出去。
2007年6月，一项名为“两分两换”的政策开始在嘉兴市七星镇推行，即“将农户宅基地和承包地分开、搬迁与土地流转分开，在依法、自愿基础上，以宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障”。
“更重要的是，大量农民安置在城镇和中心村，并把原来在农村的最大‘财产’——房产和宅基地置换了出来。”浙江省发展规划研究院的一位人士告诉CBN记者。
由于18亿亩耕地红线已成名副其实的高压线，新增城镇建设用地的潜力越来越小。这迫使更多的地方政府开始“觊觎”农村宅基地资源。
今年5、6月份，浙江省发改委、建设厅、发展规划研究院等部门组成联合课题组，在嘉兴、义乌等地开展《浙江省农村宅基地置换研究》，并在调研后建议浙江省委、省政府在总结试点经验的基础上，把推进农村宅基地置换作为一项综合抓手，在全省范围内有计划、有步骤地加以推广。
不仅是浙江，在全国不少地方都在进行类似的试点。
“重庆开展得比较早，河北、河南、湖北这些省份也在做类似的试点。”华中师范大学副教授邓大才告诉CBN记者。
但农村和土地，素来是中国历史上最为敏感的两大问题。改革如何既能保障农民的利益，同时又促进发展，并不是一件易事。
农民集中居住
从原来近300平方米的农村老宅，搬到镇上99平方米的公寓房，当了一辈子农民的朱新发坦言，没了宅基地，心里不踏实。
按照事先的规划，七星镇原则上实行集中公寓房安置，这样能更大程度的节约土地。但实践中采用“公寓房安置结合产业用房安置、货币安置”的安置模式，农户可自主选择单一或不同组合的安置模式。
公寓房由政府统一开发建设，由农民按意愿自主选择。公寓房的置换标准面积为人均40平方米，每户再加60平方米，其土地性质为国有划拨。朱新发一家五口人，可以拿到260平方米的新房。
因为儿子们都已经在嘉兴市区安了家，朱新发在新小区江南新家园选择了一套99平方米的公寓房。这套位于一楼的公寓房置换总价约16万元，村里的老宅经评估后总价11万元多，还差4万多元
。
但根据七星镇的政策，参加置换的满16周岁的当地户籍农民，每人补贴5.1万元，其中1.2万元用于补贴参加城乡居民养老保险，2.4万元为住房补贴，另外再实额补足每人1.5万元。
朱新发还剩下161平方米可享受面积，镇政府提供了两种选择方式，一种是货币安置，政府以600元/平方米的标准一次性补偿给农户；另一种是农户拿镇上统一建造的工业园标准厂房，可以得到6元/平方米/月的租金收入。
眼下，朱新发的收入主要有两个方面：土地流转后每年的租金约4500元，并且今后以每年50元/亩的幅度递增；再加上每个月两人的养老保险金有580元，一年下来有7000元左右。
“种田的时候，主要种植水稻、种蔬菜、养猪、种红菱，一年收入大概10000元。但一天农活干下来，累得腰都直不起来。”朱新发说。
政府新财源
党的十六届五中全会作出了加快社会主义新农村建设的重大决定，提出实施以“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主 ”为内容的新农村建设战略。
但不少地方在执行过程中，安排农民集中居住，已成为相当流行的一种做法。地方政府这样做的主要动力来自获取土地收益。
相关统计显示，因农民进城，子女新建住房等原因，全国2亿亩农村宅基地中有10%～15%处于闲置状态。而农民集中居住后，人均占用的宅基地可大幅降低。
以嘉兴三个试点乡镇为例，七星镇通过农村宅基地置换城镇房产，户均可节约用地0.736亩，可置换出2955亩左右的用地空间，节约率为71%；姚庄镇户均占有1.163亩，预期可置换出3800亩左右的用地空间；龙翔街道通过宅基地置换，土地节约率将达到50%以上，可置换出约3000亩用地空间。
对于这些节约出来的宅基地，地方政府一般是组织复耕，节约出来的建设用地指标，便可以挪到城市近郊，或者其他需要指标的地方，从而实现土地的升值。
不仅如此，由于耕地红线是一省一控，因此节约下来的建设用地指标还可以在省内调剂。
“（丽水）松阳县的指标就可以拿到杭州去用。这样可以延展工业化的发展空间，有效缓解工业化和城市化进程中的土地瓶颈制约，一些大的项目可以上马，为经济社会的可持续发展提供更多的空间。”浙江省发展规划研究院的上述人士说。
松阳县提出的一个解决办法是，加强复垦指标的收储利用。记者获得的数据显示，2008年该县旧村改造可完成建设用地复垦1100亩，通过复垦指标的市场化运作可获取1.2亿元建设资金。
试点步伐仍须谨慎
但要将蛋糕吃到嘴里还需要时间。
《浙江省农村宅基地置换研究》课题组的调研报告称，也应该看到，由于种种原因，嘉兴农村宅基地置换也存在土地指标周转困难。浙江省发展规划研究院上述人士认为，也许重庆“公开的土地市场”是个解决的方案，竞争更加充分，操作也更加透明。
2008年12月4日，酝酿多时之后，被称为“中国首家农村土地交易市场”的重庆农村土地交易所挂牌成立，并举行了首场“地票”交易会。
所谓“地票”，就是农村宅基地等农村集体建设用地，经过复垦成为耕地，并经土地和农业等部门严格验收后形成的指标。这种指标经过农村土地交易所交易后，可以纳入新增建设用地计划，增加等量城镇建设用地。
浙江省的上述调研报告则建议该省研究设立“土地银行”，可采用“先挂账、算总账”的方式，创新土地指标周转机制，有效地化解宅基地置换中的土地指标短期周转困难。
但由于关系重大，国土资源部在此问题上可谓谨小慎微。国土部高层去年年底就曾公开表示，农村集体建设用地流转办法将很快出台，但时至今日，仍无眉目。
“一旦搞得不好，就可能出乱子。”一位接近国土部的土地专家向CBN表示。正是在这样的心理指引下，国土部要求地方政府在相关管理配套措施没有出台之前，不要盲目推进，不能出现乱占土地等现象。
国土部部长徐绍史也明确提出，各地在宅基地换住房、承包地换社保、集体土地流转试点问题上一定要慎重，要稳步推进，千万不能一哄而起。试点要积极稳妥，做到局部试验、封闭运行、结果可控。
事实上，也并非所有农民都愿意接受宅基地置换。
嘉善县姚庄镇通过发展高效农业，渐成黄桃、蘑菇、大棚蔬菜三大产业基地。基于生活与生产的顾虑，约48%的农户选择“顶天立地”的住宅楼，选择公寓房的农户只占51%。
也有部分农民视老宅为祖业，“宁坏不建、宁烂不卖”。
邓大才也认为，进行宅基地换房之类的试点，必须保护农民的利益，要在农民自愿的基础上进行。
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