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李旧苗 发表于 2009-11-17 17:00

陈青蓝:龙永图把对了脉开错了方

龙永图日前在南京的一个论坛上妙语连珠,他说“现在房价之所以高,主要是在土地供应上,在建设一般老百姓的廉租房方面,政府做得不够”、“应该2/3房子由政府提供;1/3开发商去做,这部分房价越高越好,让富人去买,税收给政府”。
    龙永图第一句话“现在房价之所以高,主要是在土地供应上”是正确的,可以说把准了中国房地产市场的脉。
    房价问题说复杂也复杂,说简单其实也很简单,无非是一个供求的问题,供应少需求多,价格就上涨,供应多需求少,价格就下跌。在一个正常的市场经济当中,我们绝大多数时候见到的是商品过剩,而不是短缺。如果发生了短缺,一定是某些因素妨碍了供应。从房地产的供应要素来说,资金、土地、原材料、开发商,在中国这几个要素大部分都不缺,唯一缺的是土地。所以关于房价问题,龙永图先生说对了原因,而且抓得比很多经济学家都准。
    然而,龙永图随后开的药方就明显错了。他认为政府应该提供2/3的房子,剩下的1/3由开发商去做。政府并不是一个合格的市场主体,政府的约束条件、行为模式和组织模式都与市场大相径庭,政府既不从事生产,也不可能成为自己承担风险、成本和收益的企业家,他们只能通过税收的手段从一部分老百姓那里把钱拿过来,再转移给另一部分人,这其中一定是有相当大的效率损失和浪费。如果我们让政府负责建廉租房,政府的行为只能是这样:收税,把钱交给一个房地产开发商或者建筑商,低价或者无偿把土地转给他们,让他们代建廉租房。在这个过程当中,即使不计算这其中的腐败、损耗和交易费用,即便是这个过程没有任何损耗,政府也只不过是起到了二传手的作用,而愿意承包政府廉租房工程的开发商也会很少,因为工程盈利不归他们,他们并没有去开发的积极性。结果就是有实力、技术、管理能力较强的开发商去开发商品房,而是由那些没有实力、没有经验、在市场竞争当中的失败者来开发,结果就是廉租房的质量低劣。
    而且,由于计划经济在没有价格信号的情况下,无法对经济要素进行计算,这种困难将导致廉租房面临供应不足的问题。在1998年货币化房改之前,中国城市居民的住房问题大多数都是依靠单位福利分房。而这种福利分房的模式已经通过实践向我们证明了其失败。经过几十年的福利分房,中国人的住房条件并没有得到改善,相反还有相当的恶化。我还记得90年代中期以前,即便是被很多人羡慕的北大老师,很多也只能蜗居在脏乱差的筒子楼里的一间几个平米的小房间里,没有卫生间、没有厨房。这就是当时中国城市居民的现状。而房地产市场发展刚刚十来年,我们就已经看到了中国人居住条件的天翻地覆的变化,以至于到现在,当茅于轼提出“廉租房不应该有独立厕所”的时候,很多人还愤愤不平,认为这是极不人道的,而这样的房子在十几年前竟然还是人们削尖脑袋都想得到的,可见这十年的变化之大,而这正是房地产市场化带来的结果,这也是几十年由政府提供福利分房远远无法达到的国民福利改进。如果我们让2/3的住房由政府提供,很大的可能就是我们重新回到那个不堪回首的年代。
    另一方面,龙永图主张的“2/3政府供应,1/3市场供应”并不是一种新鲜的提法,实际上是一种价格双轨制,这种双轨制在改革开放初期实施过,被证明是不稳定的,价格的双轨一定会并到单轨上去,或者是计划供应、或者是市场供应。这种政策的困难之处在于,在2/3计划供应的房子和1/3市场供应的房子之间无法进行区隔,这两者之间的巨大差价必然会导致各种寻租行为,包括倒卖廉租房指标,走后门,向有关官员行贿等,通过这些行为将这二者的价格鸿沟填平。而这个过程中,购房者或租房者实际上付出的代价很可能大大高于市场正常价格。而且,在市场的供求关系一定的情况下,价格已经被决定,人们如果不通过表面的价格竞争稀缺的住房,那就一定通过其它方式竞争。而弱势群体如果在价格上竞争不过别人,那么在使用其它手段也必然竞争不过别人。经济适用房的历史已经告诉我们:经济适用房不但不经济,而且和弱势群体基本无关,得到经济适用房的多半是有足够权势的人。这就完全违背了政府为低收入弱势群体提供住房保障的初衷。



[b]龙永图:2/3的房子应由政府来供应[/b]




    龙永图在南京热议房价,语惊四座。他直言,政府必须痛下决心提供2/3的住房。“政府现在不是穷得叮当响,是有钱。现在无非是拿点钱,给老百姓办实事。”龙永图坚持认为,如果不是真正地把2/3的房子由政府来承担,房价问题就解决不了。
  14日,在南京一个论坛上,中国入世首席谈判代表、现任博鳌亚洲论坛秘书长龙永图语惊四座。在有限的1个多小时里,这位前政府官员言语犀利,“炮轰”楼市,观点热辣。
  城市化还要走三四十年,房地产助推很重要
    龙永图此番来宁,系参加“中国(南京)城市运营及区域经济发展高峰论坛”。演讲开头,龙永图就提到:“城市发展的动力来自经济的发展。没有经济发展,城市就会成为‘鬼城’、‘空城’。而中国经济发展,有两个基本动力,一个是工业化,一个是城市化。”
  他介绍,不管从我国历史,还是国际规律来看,城镇化比例都是一个国家经济繁荣的标志。譬如盛唐时代,城镇化比例达到22%,清末只有7%。“1949-1978年,30年比例才从10%提高到16%。是文革那么多年折腾的结果。”去年,我国城镇化比例达到45%-46%,龙永图认为,这30个点城镇化比例的提高,堪称经济在改革开放30年发展中的一个重要标志。
  不过,对比美国等西方国家90%左右的城市化比例,我国可提高的空间还很大。龙永图预计,以达到85%、每年提高一两个百分点来计算,也还要30年到40年。
  而历次城市化进程中,都伴随着人口的大迁移。“美国英国欧洲都如此,我们中国也不会例外。”他举例说,过去30年中,珠三角长三角吸引了内地1.5-2亿农民工。
  如果不协调发展,城市就像坐在“火山口”
  龙永图认为,推进城市化的进程中,必须实现城市经济的协调发展。“中国面临的最大问题,就是怎么样使转移出来的农民,他们在城市工作了三年五年八年十年后,真正住下来成为城市的居民。”
  如果这一部分的农民工不能够成为真正的市民,那么,一方面成为经济不稳定的因素;另一方面,“转移到城市里面的农民工,干了五年十年,正是经济发展最需要的蓝领工人。”如果蓝领工人、技术工人流失掉,这个城市的经济是不可能维持的。
  “现在最大的协调,就是工人与农民、城市与农村的协调。如果不协调,就是坐在火山口上的城市。”
  土地供应、廉租房方面,政府做得不够
  对高房价,龙永图怎么看?在这个问题上,龙永图观点非常鲜明:“现在的房价之所以高,主要就是在土地供应上,在建设一般老百姓的廉租房方面,政府做得不够。”
  龙永图肯定了房地产行业的功不可没之处。他认为,“今天房地产行业的发展,对于整个中国经济发展起了很大作用。1997-1998年亚洲金融风暴时,中国很快走出来,房地产行业功不可没。”
  但,肯定成绩不代表没问题。龙永图直言,上世纪90年代末的那次住房改革就有失公平,没有采用渐进的方法,而是一下子采取了市场化。“1999年前的可以分房子;1999年后,也是大学生,工资才几百元一千元,就要买房子,这不公平。”龙永图说。
  2/3的房子由政府来供应,房价问题才能解决
  龙永图表示,自己一贯的观点就是:不要干预房价,让房价与市场供求关系解决。但是,政府必须在提供廉租房、提供经济适用房方面发挥重大的作用。
  针对当下,他建议形成一种住房体制的新格局,即大于2/3的房子由政府提供,1/3的房子由开发商解决。
  龙永图直言,政府必须“痛下决心”提供2/3的住房。“政府现在不是穷得叮当响,是有钱。过去可能差钱,可以理解。但现在无非是少拿点钱,给老百姓办实事。”龙永图再三强调,如果不是真正地把2/3的房子由政府来承担,房价问题就解决不了。
  此外,在土地供应方面,他建议政府也要想办法把交通方便的地段,留下来给老百姓盖房子,“富人有钱,可以把高档房建到郊区去,你坐奔驰宝马去你的住房。”“把那些好地,适宜居住的地,把位置好的地全部给了开发商,我觉得那是不合理的。在这个问题上,我觉得是真正要彻底解决的时候了。”此言一出,掌声雷动。

老李北海鱼 发表于 2009-11-17 18:42

这厮出过什么好主意?

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