[转帖] 一房一价有望打破开发商坐地涨价 监管亟待解决

亚平

本报记者 李松涛


　　价格管理部门为开发商出了一道难题。
　　从5月1日起，商品房销售将必须明码标价，一套一价。这就意味着，价格信息将不再是开发商捂在手中的秘密武器，房价的随意上调将变得更难。
　　3月22日，国家发改委对外公布了《商品房销售明码标价规定》，在一些业界人士看来，这个规定使得开发商、中介操控房价不再容易。尽管这项政策尚未正式开始执行，但释放出的信号已引发业界诸多讨论。
　　开发商如何给楼盘定价
　　对开发商来说，价格信息一直是商品房销售的关键所在，一个楼盘最终能盈利多少，全靠销售过程中价格的不断调整。
　　一个商品房项目的价格如何形成？
　　首先，开发商会根据拿地成本、税费成本、建安费用，以及各种各样的公关费用，综合计算出一个总的成本，加上开发商预期的利润，形成这个项目的底价。
　　当然这个底价并不是开发商最终销售的价格。通常，开发商会根据周边楼盘的售价，对自己的楼盘价格进行修正。假设周边楼盘都卖到了每平方米两万元，那么开发商就不可能将自己的楼盘售价定在低于每平方米两万元，尽管其计算的底价可能只有每平方米1.5万元。
　　比照周边楼盘价格进行修正之后，开发商开始打出销售广告，公布价格，但公布的这个价格仅仅是均价，或者是最低价。由于每套房子所处的楼层不同、朝向不同、户型不同，价格肯定都不一样。但这些价格差异，开发商是不会公开的。购房者经常会发现，按照开发商广告标示的价格来看房，却找不到对应的房子。
　　当商品房开始销售后，价格也并不是一成不变。开发商会根据供求关系的变化、销售节奏的变化，以及回款要求对价格不断进行调整。比如，项目很受欢迎，房源供不应求，开发商肯定会抬价。如果开发商贷款压力大、资金链紧张，需要尽快回款，那么会相应调低一点价格。等到整个项目已经回款能够让开发商摆脱资金压力的时候，开发商甚至会暂停销售，或者再次拉高价格，因为已经不着急卖了，要卖，就要卖个高价。
　　对购房人来说，这些信息都无从掌握，只能被开发商牵着鼻子走。
　　行业秘密或被迫公开
　　国家发改委“一房一价”的新规定将使得开发商被迫在开盘时就公开每一套房子的价格信息。
　　“一房一价，一点都不新鲜，开发商一直就是这么做的。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉记者，开发商手里有一个在售项目的销控表，价格信息都在上面，只不过这个信息原来是不公开的。
　　在胡景晖看来，开发商公开的项目价格与购房人实际支付的价格肯定有差异，原因就在于这些价格信息不公开，开发商坐地涨价的行为非常容易。而且即使涨价了，购房人也不知道，开发商会说，不同的房子价格本来就不一样。
　　这么说来，房屋以什么价格销售，全凭开发商一张嘴，说多少就是多少。
　　国家发改委的新规定就是想要打破这个现状。
　　“国家发改委的新规定要求开发商拿到预售证就要全部开盘，而且要公开每一套房子的价格，开发商的销售就没有了秘密。”胡景晖说，开发商失去了价格操控余地，这对遏制其暗箱操作将起到一定的作用。
　　北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者，国家发改委的这个新政策并不是要简单地规范市场，而是有着强烈的政策信号暗示：提示开发商要理性定价。
　　按照规定，商品房销售价格明码标价对外后，开发商可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。
　　“一房一价的规定虽然没有说开发商在销售中不可以涨价，但却规定了涨价的程序，这个程序是相对复杂的，就是告诉开发商，不要涨价。”陈国强说，在这个背景下，开发商可能会规避，比如开盘的时候，把价格定得高一些。但现在房地产调控这么严厉，楼市观望情绪浓重，入市价高就意味着销售困难，开发商会面临卖不出去的风险。
　　在各地纷纷出台限购令的形势下，房地产市场的格局正在慢慢发生变化，一些城市正在出现卖方市场转向买方市场的趋势。在北京，市场交易量下跌了一半，有个别楼盘开始打折销售，还引发了项目前期业主的不满抗议。由于交易量的急剧下跌，开发商的资金链也在逐渐拉紧。
　　在国家发改委一房一价规定出台前两天，在清华大学中国与世界经济论坛上，中国房地产业协会副会长顾云昌表示，全国房价在2011年肯定会下降，因为今年将有大批的保障房入市。
　　这也就意味着，在楼市总体形势不看好的前提下，一房一价的新规定将在很大程度上逼迫开发商低价入市。
　　陈国强认为，对长期信息不对称的购房人来说，这个规定将会从信息公开上有效地保护消费者权益。
　　谁来监管一房一价
　　实际上，早在几年前，一房一价的政策就已经在部分城市开始执行。
　　2007年，南京市就开始实行一房一价的售楼政策，这个做法一度引发全国关注。然而，事情的进展并未像预定方向发展，开发商想出了各种方法来规避政策，比如在精装修上动脑筋，将原本只值每平方米1000元的精装修拉高至3000元。仅仅一年之后，一房一价的政策就在南京退出。
　　2010年4月，住建部也曾下发通知，要求房地产开发企业对取得预售许可的商品住房项目，在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。
　　之后，北京、杭州、苏州、济南等城市相继出台具体方案。
　　上海市也在去年出台《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》，要求房地产企业应严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售，销售价格超出申报价格的，应当再次报房管部门备案。
　　然而，这些城市政策执行的效果，似乎并不理想。在上海、北京、杭州等城市，尽管有着一房一价的政策限制，但在各个售楼处，消费者依然难以看到每一套商品房的具体价格信息。
　　有媒体报道说，爱房网全国总编辑相国良曾介绍，在上海实行“一房一价”后，爱房网曾主动联络开发商公布每一套房的售价，但绝大部分开发商表示不愿意。爱房网也曾安排自己的销售人员和调查人员到楼盘现场，寻找开发商公布的具体信息。跑了多处楼盘，却很少看到有开发商将每一套房源的价格信息公示。
　　“商品房的销售牵扯很多部门，比如发改委、住建部、工商局等等，现在实行一房一价新政策，由谁来监管执行？”陈国强告诉记者，从目前发布的政策看，这一点很不明确，没有人知道该由哪个部门监管。
　　在陈国强看来，不仅有监管部门不明确的问题，还有监管部门是否有监管意愿和监管能力的问题。这些问题如果得不到很好的解决，一房一价的落实将很可能成为泡影。
　　就在国家发改委公布一房一价规定的当天，任志强就在微博上发出质疑：商品房市场销售管理规则是住建部文件有效？还是发改委说了算？两者矛盾，以谁为准？
　　在任志强看来，根据相关法律，房价的解释和执行的机构，不包括发改委。如果发改委要发有关房价的文件，至少应和主管部门协商联合发文，而这次发布规定，程序就错了。
　　根据我国《价格法》的规定，商品或服务的价格制定主要有三种形式：政府指导价、政府定价和市场调节价。大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。
　　在住房上，惯常的理解是，经济适用房等保障性住房采取政府指导价，商品房则适用市场调节价。
　　那么，一房一价的价格管理规则，是否算是行政干预，到底由哪个部门来监督这个规定的落实，是住建部门、工商部门，还是物价部门？这些问题，至今没有正式的官方解释。
　　也许正是这些问题的存在，在先期试水一房一价政策的城市，效果并不好。全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存在接受媒体采访时就曾表示，一房一价的政策，在全国就没有执行成功的先例。
　　至于开发商的应对策略，任志强表示开发商会采取先高价申报、再打折的做法，这种游戏在任何打折店早已不是什么新鲜事。
　　本报北京3月24日电