石齐平：住房改革的战略规划与战术操作——保障房元年该如何启动

亚平

“国八条”要求各地一季度公布房价调控目标，在经过一段期间的踌躇与观望后，三月底各县市终于纷纷公布了目标，除了北京市的调控目标是“稳中有降”，所有其他城市的目标多与GDP增长及人均可支配收入增长挂钩，这样的调控目标，极可能实际上助推了房价上涨的预期。
    中国的房改，历经了十几年的摸索，终于摸出了一个比较正确的方向：把1998年房改把房屋产业100%交给市场机制与民营开发商的做法，在“十二五”规划中调整为既有市场机制又有政府职能，既有民营又有公营的混合体制。这应该说，是中国房改在改革思路上的很大的进步。十二五规划的目标是五年兴建3600万套保障房，第一年要建1000万套，所以2011年可以说是保障房元年。
    正确的改革思路是很重要的一步，但仅止于此是不够的。目前看来，至少有两方面的现象与问题值得关注。一是几乎所有城市的调控目标，“限价”都成了“限涨”，因为与GDP及居民收入增幅挂钩，只能产生房价上涨预期。其次，也不能全怪各地政府的观望与踌躇，对各地政府而言，现在只得一个保障房的“承包”数字，其他一切都没概念：保障房运作的机制是什么？土地从哪里来？资金从哪里来？政府若无法承建，开放商又从哪里来？开发商的盈利又从哪里来？还有，如何确保“保障房”的品质与安全，如何避免保障房不成为贫民窟？……。所以，在有了正确改革思路后，还必须有跟上良好的“战略规划”与“战术操作”。
    首先，在战略规划上，保障房的建设不能忽略两个方面，一是与“城镇化”有机配合，二是与地方财政的改革挂钩。
    先谈城镇化。城镇化也是当前国家建设的重点，所以城镇化当然不能与保障房各行其是，两者必须能有机的结合。核心是土地的配置与使用。保障房在城镇土地的规划中能获得多大规模的配置，容积率如何，基础建设如何，生活机制配套如何，建筑标准规格如何，监督管理机制如何，在在都须有整体的思考与规划，否则很可能制造的问题比解决的问题还多。
    其次，是地方财政的问题。当前中国房地产问题很大程度上地方财政的不健全有关。地方政府普遍欠缺足够的稳定的财政收入，才会走上卖土地，炒土地的生财之道。现在要各地政府担负起保障性住房的重责大任，保障房的兴建，土地还不是大问题，关键在资金。若政府无法承担兴建所有的保障房，就必须有政策诱因来引导开发商，这需要资金。所以包括房屋税，房屋交易税、增值税等基本上属于地方财税收入的税制要尽快健全。
    在战术即所谓实际政策与行政的操作上，中国大陆并无太多经验，所以可借镜于香港及新加坡，尤其是后者。
    新加坡的保障房称作为“组屋”，从1965年新加坡独立之后，就被视为最高国策来抓，目前全国四百多万人口中，组屋的覆盖率已达85%（中国十二五规划3600万套建好之后保障房的覆盖率是20%）新加坡的组屋政策，从土地征用开始，到资金筹措，到城镇规划，小区设计，到房屋的建设、分配与管理，都做好全套缜密的规划，包括法规（土地征用法）、组织（建屋发展局、公积金局）等，一直到建设完成，如何分配、购置、管理及服务。中、星两国国情当然不尽相同，但可供参考之处相信仍不在少。
    五年3600万套的规模，20%的城市房屋覆盖率，及大约一亿人口的住民，规模之大，前所未有，也是全球仅见。这件事搞好，经济上拉动内需，社会上促进和谐，政治上有利稳定，事关重大。中国也应该像新加坡一样，把它视为最高国策之一来抓。