刘煜辉：重读朱鎔基总理关于房地产的经济嘱托

李旧苗

2002年底，朱鎔基总理离任前重提“恐高症”，强调在大好形势下一定要看到问题，不要被冲昏头脑。“我预料（ＧＤＰ）全年会超过8％——我不希望超过8％，这个形势太好了，我有恐高症，我就是怕太高了，太高将来怎么办，你能维持8％吗？或甚至于更高。”他认为，楼市经济是靠不住的，“现在投资的增长60％靠房地产，房地产的推动能力很大，建筑材料工业、钢铁工业都上去了，但将来如果没有这样的拉动力怎么办？难以为继啊！”他又说，“我也不是说问题很大，我就是说，某些城市——我没说全部城市，它的房地产有一点热，不是‘过热’，是有一点热，现在就应引起注意”；“我们要更加着力培养人民群众的购买力，特别是农民的购买力，才能拉动这个生产，而不是单纯靠投资”；“这个房地产，特别是高级房地产，尤其是在大城市的高档房地产能不能保证卖掉呢？你不能把这个风险都加在银行身上，我只是提出一个预测，也不是警告，要小心一点。”
    ——摘自《朱镕基：本届总理任期的最后100天》，《财经时报》2003年3月2日
    中国高房价：体制造就的流动性游戏
    学者们常用房价收入比和租金回报率衡量远不合理的中国房价，在体制下却是理性选择的结果。
    从供给面看，地方政府垄断土地供给为房价提供助涨的引擎。于是体制下，中国地产商就不再是简单生产企业，而是土地银行，其获利模式是靠经营大量土地储备并从土地未来升值中获利，只要银根不紧，地产商几乎没有任何压力，拿地和开发的钱几乎可以全部来自信贷。更关键的是，地方政府与开发商高度的利益同向，打死了开发商，政府的收入从何而来？地方政府会自觉地控制供给为你保值，出了那么多“地王”，地产商却不用担心有一天“面粉比面包贵”而最后砸在手里，政府会主动和你协商，以保持最大的共同利益，比如容积率给你提升个百分之几十，可以给你加楼高，甚至规划也可以改等等，办法多得很。所以“痛痛快快地拿地，有节制地开发”是中国房地产业稳赚不赔的金科玉律。
    从需求面看，城市化和工业化加速阶段所蕴含的刚性需求，货币超发所导致的通胀恐慌逼着房屋完全脱离消费属性，而沦为跟黄金一样的天然保值品，黄金没有使用价值，而中国房价可以不必看租金回报率。
    其实更关键是信贷条件的放松，如果银行系统愿意为未来负债和资产质量恶化而承受更多的责任，中国超级大的人口基数足可以将没有支付能力的需求变成现实需求，释放很多年。当然中国金融部门技术低下会制约了其杠杆放大能力，但人口基数实在巨大。尽管你不能像美国人搞花样翻新的各种次贷创新，但中国人倾三个家庭之力足以攒齐一份房贷的首付。
    中国银行的房贷几乎很少顾及借贷人的第一还款来源和能力。最近看到的一位台湾作者写的书，她在德国大学当研究员，有一份不算微簿的薪水，想贷款置业，却不被银行通过，因为她得证明在未来还贷的10年、15年或20年期间持续有固定收入——那就是得有持久的工作合约才行，最后还是她不在学院工作的老公搞定了这事。这在中国有可能吗？
    尽管最近政府调控房地产的稻草密集地扔出，但仍然不能就此排除中国房价是否还会进入一次飙涨阶段，因为中国经济中本能的极强的投资和信贷的“动物精神”仍在。
    房价下跌趋势形成中短期还难以奢望，除非取消期房预售和迅速开启物业税，决心准备好了吗？去年卖了4.4万亿人民币的房子，回笼的资金足够地产商撑过一年半载，面对不确定的未来，开发商也会调整策略，尽可能控制新开工量和延长建设期，现金若过快变成资本形成，一旦形势有变，那将是“下油锅”的感觉。2007年和2008年盲目开工所形成高库存的教训，我相信多数开发商还是心有余悸，如果不是危机及时到来，恐怕当下的地产商要倒掉大半。
    而未来两三年中，银根已经难以实质性紧起来了，这一轮政府投资主导的经济刺激，注定明后年内货币供给和信贷都会维持一个高水平。只要整体银根宽松，地产商不愁拿不到钱（国企可以直接干地产，国企还可以将获得的信贷向私人开发商“漏损”），没有必要再倾销。
    尽管很多理由支持中国的房价跌不下来，但从长期看，任何国家都不可能抗拒未来人口和社会结构变化的客观规律――老龄化，当一个国家家庭的财富主要由房产构成的时候，当90后的中国富裕家庭都拥有（或继承）三套以上的房产的时候，谁又来维持这个国家的家庭财富不贬值呢，靠那些想进城的农民工？这的确是一个值得思考的问题？