陈迎竹：上海房产税方案基本成熟

李旧苗

中国房产税的开征似乎已经箭在弦上，而第一个试点可能就是上海。
　　上海社科院城市与房地产研究中心主任张鸿铭认为，上海的房产税方案基本已经成熟，具有较强的可操作性。他说：“即便政策已经成熟了，出台的时机也是可以选择的。……从长远看，这项政策是一定要出台，应该出台的。”
　　张鸿铭在接受央视前天播出的《经济半小时》节目访问时提出上述意见。他表示，房产税是“类物业税”，从房产税推进到物业税，“这个大势所趋是应该遵守的，再不遵守，从长远看似乎是不合理的，绝对是不合理的，不合理的”。
　　节目透露，上海和重庆的房产税方案已经上报国务院等待批复。
　　张鸿铭也是上海市政府参事、国家建设部专家委员会成员，从事房地产研究长达30几年。节目介绍说，他全程参与了上海房地产税方案的研究与制定过程。
　　中国国务院在5月底出台《2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，其中就包括“逐步推进房产税改革”，并且作为今年财税体制改革的目标。这是继“新国十条”的房地产宏观调控政策后，另一项震动房市和股市的消息，沪深股市双双下挫。
　　中国主要大城市的房地产市场在宏观调控阴影下，近月来已经出现严重萎缩，据统计，北京、上海、广州等一线城市的成交量都大幅下滑，上海5月份商品房成交套数比上月跌近70％，和以往5月份商品房交易的旺盛情况不可同日而语。
　　在此之前，不少舆论都预期上海会在北京和深圳等城市的调控细则之后，推出“最严厉”的实施细则，然而上海的措施至今没有出笼。房地产业在观望之中，虽然房价并没有大幅下滑，但成交黯淡的局面已经形成。
    新加坡吉宝置业上海总经理李绍强认为，房地产业在短期内肯定会受影响，事实上一手房成交量已经下跌50％至70％，“主要就是在观望上海的调控细则如何”。
　　吉宝置业刚在上海浦东南汇区推出总建筑面积32万平方米的大型项目“汇锦城”，李绍强不担心时机不对，在上海10多年的经营经验中，他相信从中长期来看，上海房地产市场还是很好。
　　“经济成长会持续、购买力会增长、城市化的基础设施越来越完善，轨道交通做得好，郊区土地也很多，这都使得我们不担心任何短期的波动。”
　　他反而认为，宏观调控是及时的好事，可以避免市场过热，让未来稳步成长。
　　业内人士估计，这一波观望让有意购房者产生的预期心理是下跌三成左右，连二手房交易量也大幅滑落六七成。
　　物业税在中国属于新税种，仍有待立法，因此目前先借用接近这概念的房产税。张鸿铭表示，房产税的概念在1986年的《中华人民共和国的房地产税暂行条例》中已经有了，只是一直没有实施。
　　根据业内推测，税务的开征不可免，目前政府应该是在做各方面的模拟推敲，包括如何实施、开征的目标是什么楼房、税率定在多少等等。坊间猜测上海是千分之八的税率，张鸿铭没有正面回答，只表示各个地方应该依据本身财政需要，提出设想再与中央商讨。
　　房产税的开征影响深远，除了业者，许多民众也关心会否影响自身权益，这可能是迟迟“不见人下来”的主因。张鸿铭承认，目前的研究考虑的是全方位的问题，要尽可能减少冲击面。

老木匠

上一次开一个内部的讨论会，与会者都以为这个“房产税”就是那只脱下来还没有扔的靴子，效力就在于大家等待他扔，真扔下来，也就不过如此，税额一确定，就有转移给下家或租客的可能性

李旧苗

上一次开一个内部的讨论会，
老木匠 发表于 2010-10-9 10:54

老兄经常参加内部讨论会，掌握太多内部消息。

什么都略懂一点

想一想，是远古南美洲的人最后没进化为人还是远古欧洲的人没有进化为人？如果机制不变，无论什么措施，只能有一个进化结果，涨价。呵呵。

李旧苗

政治转型迫在眉睫


陈迎竹




    “转型”是这个时代最醒目的词汇。
　　它不仅仅是政府对经济发展所做的公开宣示，也悄悄发生在中国社会、人心等层面。
　　要说这个转型从30几年前就开始也无不可。那是把国家社会从废墟里抢救出来的划时代行动。那之后，发展的引擎高速前进，中间出现短暂停歇倒退，然后反而加速飞奔。
　　今天的社会又进入了一个转型时期。对官方来说必须转型以过渡困境和延续发展的是经济，这也是时下媒体和舆论谈论最多的主旋律。
　　然而对百姓来说，影响最大的其实是政府的转型跟不上经济与社会发展的步伐。从中央到地方，都还有大量官员以数十年前甚至封建时代的心态在对待与民众相关的问题，浑然不觉经济发展对社会和民众心理所造成的巨大变化。
　　一个月前，苏州通安镇和临近几个乡镇先后爆发民众抗争事件，起因是早期安置的农民对拆迁补偿金额所累积的不满。近因则是今年初，当地直属的苏州高新园区政府展开新一轮征地，补偿金额是2008年以前的三倍以上，包括当时所没有的土地宅基费项目。
　　没有了土地的农民对到手的钱的数目非常在意，因而认定官员把补偿款贪污、克扣了。事情几年来没有得到妥善的解决，终于爆发成数万人近两周的罕见的抗议事件。
　　事件导致通安镇党委书记王军、镇长孟晓瑜和苏州高新区党工委书记王竹鸣在一周内先后被免职。对直接的镇领导来说，责任当然是因为对事态处理和掌握不当，甚至按民众的说法是“承认了贪污”还把政府都拖下水；而媒体近日对高新区领导的“反思”，则指向快速发展这一“模式”。
　　苏州高新区从1992年获得国家批准设立后，2002年庆祝十周年，却也面临了土地不够的瓶颈，于是开始持续“兼并”临近乡镇的土地。而为了把农村“转型”为工业城镇，政府采取了强势的手段，结合大资本进行所谓“二次创业”。
　　工业化、城镇化确实为地方的生产总值、财政收入和固定资产之类的经济数据带来倍数的增长，这一回也爆发抗议的浒墅关镇从2002到2009年国内生产总值增长7倍，工业产值和工业销售产值都增长8倍，固定资产投资增长34倍，地方财政收入增长14倍，被视为奇迹甚至一种模式。
　　近期《南风窗》报道指出，拆迁农户的生活改善许多，更新更大的房子、更齐全的公共设施。但与之相随的是强势政府的强势规划，知识程度不高的农民对政府的措施只有言听计从的份。
　　但不能公开讲述的是，全国各地类似的更快更大规模的地区发展计划，其实也给部分官吏造就更多的贪腐机会，而这种事情的普遍性已经使得哪怕是不认识几个字的农民，都对官员和官僚体系的媒体缺乏足够的信心。官方对民众实际、甚至只是自己认定的损失，因为种种原因——官僚训练不足、不把民众的损失放在眼里或者事实上于心有愧——欠缺有力的说明，更反过来增添百姓的不信任感。
　　这是星星之火足以燎原的关键。
　　中国政府和知识界近年来不断反思经济增长与社会发展，包括公平正义等问题，少数地方也陆续出现针对民众幸福感和永续发展而制定的措施，但这些都不能改变地方政府追求经济增长的努力，很多时候只是变了一个方式的追求，或者说成是幸福感与发展结合的方式。
　　当然，即使是国际上最反感国内生产总值（GDP）的经济学家，大概也不能否认经济发展对一个国家的重要性，尤其是相对落后的国家，自然有权力加速发展，赶上世界。
　　但是发展的同时也体察本身国情，包括制度缺陷和民族性，非常重要。如果政府眼里只有钱，百姓当然不会讲道义，此所谓“上下交征利”！如何在政治体系方面做出适当的调整，同时随着经济进展不断为政治进行相应的转型，避免让官僚和民众之间因为权力意识和沟通等等的落差而累积愤懑以致正面冲突，是和消除贫富差距同等重要的大事。

心中有刀

上一次开一个内部的讨论会，与会者都以为这个“房产税”就是那只脱下来还没有扔的靴子，效力就在于大家等待他扔，真扔下来，也就不过如此，税额一确定，就有转移给下家或租客的可能性
老木匠 发表于 2010-10-9 10:54

老木匠的预测有道理。

现阶段中国很多地方出现了贫富悬殊的社会问题，房价持续上涨导致富人迅速变得更富，而穷困者负担进一步增大。所以，如果要缓解分配不公的矛盾，政府应该做的是强化对个人所得税的征管，让有钱人多缴税。现在新增房产税，体现的是政府与民争利，而且这个税种贫富通杀。以前老百姓都住公房，只要付很低廉的租金就能实现居者有其屋，后来政府大力搞房改，让老百姓通过各种途径出钱，把公房转变为私产，结果很多人发现同样住在原来的房子里，除了付出买房屋产权的钱，日常还须增付数额不低的物业费，房子坏了，维修成本也要自己承担。现在倒好，又弄出个房产税，让老百姓继续向政府送钱。

对那些拥有多套住房的人来说，将来肯定会通过涨租和涨价，把已发生的房产税负担转嫁给租客和买房者，这会进一步提高房屋的租售价格。问题在于中国大多数百姓只拥有一套房，如果他们被征收了房产税，实际上无法转嫁负担，能做的只是对着政府开骂。所以，房产税很可能成为一个讨骂税。

政府想讨老百姓的骂，你有什么办法？

zoufeng_1234

征税还有很大一个问题是要对房产估价，还要核查每户人口，这是很大的人力物力开支，意味着政府进一步膨胀，而且必然伴随权力寻租。

政府是消耗资源的，政府膨胀了，意味着买不起房的人会更买不起。

李旧苗

财政供养单位在不断地增加，财政供养人员在不断地膨胀，就我所在的一个小小的县级市，住建局下属的房管处下属的办证中心，作为一个相对独立的事业单位，工作人员竟有70多位。收更多的税养更多的人，养更多的人收更多的税，如此反复，何以收场？

老木匠

国内重要城市房产新政细则一览

2010年10月09日 17:53 一财网 共有评论0条

继9月29日晚间多部委联合出台遏制部分城市房价过快上涨措施后，深圳、上海均在国庆
假期间出台了进一步调控细则。以下是今年4月“国十条”出台以来相关城市调控政策一
览。

*上海 发布时间： 10月7日

相关文件：《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》


细则：在一定时期内限定居民家庭购房套数，暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新
购一套商品住房(含二手存量住房)。

按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，上海市将积极做好房产税改革试点的各
项准备工作，加强土地增值税征管。

严格执行差别化信贷政策，各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的，首付款比例和
贷款利率认真执行央行、银监会的最新规定；对于上海市居民家庭购买第三套房及以上
住房的，停止发放住房贷款和公积金贷款。

非本市居民购房申请贷款，需提供前两年累计缴纳个人所得税1年以上的证明；不能提供
的；商业银行暂停发放住房贷款。

提高商品住房预售门槛。对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项
目，要求完成至主体结构封顶并通过验收，方可申请商品住房预售许可。

*深圳 发布时间：9月30日

相关文件：《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》


细则：在本市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。对于本市户籍居民家庭（含部分家
庭成员为本市户籍居民的家庭），限购2套住房。

对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购
1套住房。

暂停在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上（含1套）住
房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本
市户籍居民在本市购房。

对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。

*厦门发布时间：10月1日

相关文件：《关于贯彻住建部等五部委房地产宏观调控政策促进我市房地产业持续健康
发展的意见》

细则：采取临时性限购措施。即日起至2010年12月31日，同一购房家庭只能在本市新购
买一套商品住房。

*浙江 发布时间：9月30日

相关文件：《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》

细则：开发商收存商品房预售款将全部纳入资金监管账户，未签订商品房预售资金监管
协议书的项目，不能领取《商品房预售许可证》，预售资金使用实行封闭式管理，银行
将根据项目节点完工证明，分批次向开发商支付资金。

*广州 发布时间：5月18日

相关文件：《关于贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神》

细则：严格落实国家差别化住房金融调控政策，支持居民合理住房消费，严格限制各种
名目的炒房和投机性购房，坚决抑制不合理住房需求。

要根据市场动态和未来调控成效，在房价过快增长势头得不到遏制的情况下，研究采取
一定时期内限制购房套数等临时性措施，抑制投机性房需求。

*北京 发布时间：4月30日

相关文件：《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件
的通知》

细则：暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。商业银行根据风险状况，暂
停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的
非本市居民发放贷款。

加强商品房预售监管管理。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，
要在3日内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。

wolfzhang

郎咸平说：中国房产税的这个概念是从美国来的，但是美国搞房地产税的本意是要抬高楼价。政府明确规定征收的房地产税56%要用于当地的教育，40%多用于当于的治安、绿化、卫生等，只有不到2%的钱用于政府监管的行政开支。

wolfzhang

任晓雯：“发改委财政金融司司长徐林日前表示，我国将推进房产税改革，‘这个税种的开征可以为地方政府带来一个稳定的主体税种。’”……好吧，地皮总归是要卖完的。

南方报业网：《已收土地使用费用，开征房产税的逻辑在哪里？》我国目前在土地出让这一环节,政府已经收取了40年或70年土地使用费用,也就是说,政府在土地出让时,已经一次性收取了40年或70年的“房产税”,那么,再开征房产税在逻辑上就成了一种重复征税,这当然是不合理的

摆股网：传沪深年内开征#房产税# 220万房每年缴税8800元 据透露，沪深两地房产税已获批，积累经验后逐步扩大到全国，业内人士猜测房产税税率为0.3%-0.4%，有人计算：房子买的时候总价220万元，如果每年0.4%的话，一年就要交8800元，相当于一个月#工资#白赚。

南方报业网：从物业税到现在的房产税，政策设计者迄今都说不清楚政策目标究竟是什么，是完善房地产税收体系？还是为了抑制高房价？为了完善税收体制，就应大幅度地取消其他税费；而要抑制高房价，就应该对那些拥有三套以上住宅的，还有别墅等豪宅的人征税，或者对炒房者直接征收暴利税。

迅弟儿

上一次开一个内部的讨论会，与会者都以为这个“房产税”就是那只脱下来还没有扔的靴子，效力就在于大家等待他扔，真扔下来，也就不过如此，税额一确定，就有转移给下家或租客的可能性
老木匠 发表于 2010-10-9 10:54

房产税不搞差别化和累进制进行有效调节吗？

水笺

不知道上海房产税细节

“上海房产税方案基本成熟”，按贯例理解，我们国家的政策制定宣传时没有不成熟的，执行起来看效果，没有成熟的。

心中有刀

有一种观点认为政府之所以要开征物业税，主要是为了增加长期性的固定税源。这些年来，可以卖的土地差不多卖完了，以后几届政府没资源可用来换钱，只能在课税方面懂脑筋了，所以现在未雨绸缪。

周雪川

首先：税负需经得起同意的计算：在中国，显然没有，只有政府的强制性：
其次：任何的税费都是在交易的双方打入一个锲子，只会增加交易成本：
最后：这些成本都会转嫁到消费者的头上：
政体不改革，房价休想降低，因为作为降低房价的最有效的方式是增加土地的供给，显然，这要触犯太多己得利益者的利益，尤其是当地政府和国家

周雪川

土地还没卖完，只不过买卖两头全都垄断在政府手里，所以就赚定了

周雪川

那种认为“房地产税和土地出让金一个是‘税’、一个是‘租’，两者不存在‘重复征收’的问题”的逻辑，错的离谱——城镇土地如果说是“国有产权”，也从来没有什么理论认为“国有产权”的受益人，是政府及其官员。其受益人应该是该城镇的全体居民。就像农村土地是集体产权那样，它的受益人应该是农村居民。所以农民要娶妻盖房，会要求村委会“分”给他一块宅基地。同样道理，作为城镇居民，应该要求市长或镇长“分”给自己一块宅基地。如果你不分宅基地，那么应该从土地出让金中，给居民分红，这才能真正体现“产权国有”的意义。
详见：http://zxm70987093.blog.163.com/ ... 422010425113347846/

亚平

上海房产税方案隐现　既往不咎，有关键数字



    中评社香港12月17日电／岁末，按不住的房价蠢蠢欲动，房产税喧嚣再起。
　　新浪网消息，“目前整个房产税的话语，财政部的话是最靠谱的，其次是国税总局。”12月15日，在复旦大学一场房产税研讨会上，中国指数研究院副院长陈晟表示。“现在房产税报送的重庆上海方案，主要是靠财政部批的。”
　　正是当天的会议讨论中，有专家还透露出一个上海房产税报送的新版本，其方案或为：若新增购房，对每户名下超出200平方米以上的部分房产面积进行征收。
　 “意思就是说，既往不咎，如果你已经有了500平方米的房子，只要你不新买，都不征收，若再出现新购房，就对所有名下超出200平方以上部分进行征收，所以对普通老百姓住房不会有影响。”一位相关知情人士对记者透露。
　　对此，复旦大学住房政策研究中心主任陈杰存在质疑，“这可能也是一种说法，但这样的话，就是对既得利益方的保护。”
　　但也有专家认为，这一方案从客观效果上解决了操作性难题。
　　此前上海房产税各种流传版本之所以受到业界质疑，正在于操作的可行性，怎样才能对上海所有房子进行普查，此外，若涉及到官员名下房产数据被一一揭开，各界声音认为更将遭受到巨大阻力。
　　据该知情人士透露，目前上海的类似意见稿已经递交在财政部案头，还处在待批阶段，所以还有很大变数，“住建部人士跟我说，有关房产税的最后具体细节定夺，全国没有几个人知道。”
　　关键数字：200平方米
　　从2009年末开始，此起彼伏的三轮楼市调控，到了今年岁末，其猛烈的药效在上海正逐渐式微。
　　根据中国房产信息集团提供给本报的最新数据，9月底“国十条”之后，10月上海房地产成交量进入低迷，但11月新房供应量达到96.98万平方米，环比回升30%。
　　而进入12月，上海“高处不胜寒”的豪宅市场显示了对于调控极大的博弈能力，尤其在此前的一周，上海推出29套别墅的绿城玫瑰园，当场成交11套3000万元以上别墅，是上海在这一级别以上的豪宅中，首次出现这么集中的成交。
　　据悉，在12月余下的时间里，还会有荟豪庭、九龙仓玺园、嘉宁汇等一批豪宅上市，预期会带动年终上海楼市的量价齐升。
　　面对调控呈现的楼市穷人观望、富人无惧的形势，调控的效果正遭受质疑。市场部分眼光再把希望寄托于若隐若现的房产税。
    在15日复旦大学房产税研讨会上，上海房管局住房发展处处长王晓光表示，开征房产税，是对现在的房地产调控来进行研究的，对市场长期影响不好说，但是短期对市场还是有作用的。
　 “此前国五条、国十条，以及上海落实的12条意见，有提到对于楼市调控进行差别化的税收政策和信贷政策，现在信贷差别化有了，但是税收还没有，我们如果开征房产税的话，调控就会深入一层。”
　　而舆论反对或者认为房产税难出，主要基于在技术上对上海原有住房的普查是一个浩大的工程。同时有声音认为，其也等同于将官员的财产房产公开，将会遭受巨大的阻力。
　　据上海住房保障和房屋管理局网站公布的数据，目前上海注册房产估价师有1351名。而根据中房信提供的数据，截至2009年，上海存量房面积为4.98亿平方米。评估一套住宅大约需要3个工作日，按每套100平方米计算，上海1351名评估师大约需要1万天才能评估完。
　　面对这些质疑，上述了解上海版房产税的人士表示，上海目前一般住房，每户3人，每人30平方左右计算，也就90个平方。而200平方米以上部分进行增收，则避免了对普通老百姓的收入冲击。
　 “假设你有250平方的房子，如果再买了100平方，就对超出的150平方的部分进行增收。”该人士表示，这样就可以抑制富人的持续购房，不冲击到穷人的购房需求。
　　房产税对房价只助跌1%　？
　　关于房产税的税率，本报记者未获得进一步的数据信息。根据此前媒体报道的各种上报版本，税率在0.8%之内。
　　上海房管局住房发展处处长王晓光在15日的复旦房产税研讨会上亦表示，他曾参加过上海市政府政研中心组织的物业税课题研究，但关于物业税的税率怎么样也都没有过定论，大家也不知道。
　　据悉，目前涉及到房地产税主要有9个税种，王晓光透露，房地产的税率由交易环节向保有环节的转换是一个趋势，未来若对保有环节进行征收，必将会减少在交易环节的税收，不会加重普通百姓的负担。
　 “房产税的目的是对市场进行调控，关键也是为了满足自主性和改善性的需求。”王晓光说。
　　陈晟表示，上海房产保有税，重庆对高端征收的房产税，批准的节点，就是财政部等主要领导们决定的，时间节点上目前大家并不知道。
　　但上海和重庆已就此做好准备，进入12月，《重庆市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》中提出，按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，要做好征收高档住房房产税的准备工作，增加持有高档住房的成本。
　　而上海在10月推出的落实国务院楼市调控实施意见中，也曾声明，按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，上海将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。
　　目前，上海市房管局早已启动了前期工作，上海房屋状况信息中心也正在逐步建立和完善之中，上海房管局局长刘海生表示，这个中心将可以搜索上海目前所有房屋状况信息，方便地用这个系统查询上海居民拥有房屋、产权关系等资料。
　　不过，记者了解到，这一机构尚未正式开展工作。
　　对于房产税出台的效果，中国指数研究院副院长陈晟透露，“我们做过一个经济的模型，最后发现，不出来比出来的效果好，大家不知道是什么，反而很害怕。”
　 “如果真出来，我们计算得出的结论是，如果房价会下调5%的话，这个房产税只会让你多增加一个点而已，实际影响恐怕不大。”陈晟表示。