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发表于 2010-11-27 22:56
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国外城市的真实房价 -大家对比看看就知道中国现在的房价到什么水平了
一 韩国
目前汉城的房价在世界上名列前茅,一套90多平方米的住宅,价格为1.5亿至2.5亿韩元
(相当于人民币100万至165万,呵呵,与上海北京差不多),(但是他们认为一名普通的国家
公务员要购置这样一套住宅,需要工作15年至18年,太贵了。)
汉城寸土寸金,在市中心的明洞一带,一块足球场大小的土地,价值高达10亿美元。再
加上汉城市开发余地有限,使得不动产投机商经常兴风作浪。(跟中国一样)
韩国政府规定,一户只能拥有一处住宅。(但是中国有些没德的所谓的经济学家现在还
在鼓吹富人应该买第二套房子租给穷人住,不知是何居心)但许多富豪利用不正当手段,购
置多处住宅,进行不动产投机,致使当局今天抓了一批不动产投机者,明天又会冒出另一
批。(我们ZF是不是太忙了,没时间打击这种不正常行动呢)
二 美国
应该注意的是,由于中美之间的住宅条件和定价方法的差异,中国和美国的房价很难进
行直接的比较。首先,美国人的住房条件和中国的住房有很大的差别,绝大部分美国住宅是
2-3层的楼房,附带子、车库,甚至游泳池,社区高尔夫场地也并不算稀奇。相当于中国的
高级别墅和联体别墅。美国房产商所经营的都是现房,三室两卫房以上房型占90%以上,用
中国话说是大房型为主。且是装修房,基本与中国的豪装相仿。所以其房价应和中国的高档
装修房进行比较。
美国资料都以每单元住宅来统计房价,而不是按每平米来计算。按每幢房子来衡量的美
国住宅价格并不能正确反应中美之间的房价水平差异,因为美国的住房面积比中国普遍要大
很多。美国住宅多数集中在120-300平米左右,目前均面积约220平米。折算成和中国一致的
每平米单价不足1100美元,和大涨后的中国一线城市市区装修房价位基本相当。中国长三角
某些城区甚至有超出的迹象。
更重要的是美国房地产商规范运用的住宅建筑面积(Square footage)概念不同于中国的
“建筑面积”,使得以上单价的比较仍然非常不确切。直接以统计上公布的面积为基础推算
的单价,美国住宅面积数据相对低估,其测量方法下的单元住宅单价需要打折。中国住宅全
是数层甚至数十层的高楼,而且一梯多户,一小区几百来户,建筑面积里面含有很多公用的
和琐碎的空间,住宅实际使用面积要大大缩水。使用面积只是建筑面积瘀-80%左右。中国扎
堆的住宅和美国人目前崇尚的居住品味大相径庭。不但单体住宅没有公用面积一项的干扰,
且住宅内很多区域是不算入建筑面积的。因为其计算的原则是完工面积(Finished
footage),必须是经过建筑材料如木板、地毯之类铺设后的地面和楼面,因此,一般走廊、
地下室、小阁楼、院子都不在销售总价之内。按建筑行业的指导,室内层高低于5 英尺的部
分不再计算,如果一个房间7英尺以上的空间不到50%,则整个面积也可不计。当然,其墙体
仍是建筑面积的一部分,而木板房为主的住宅其所占的比例非常少。
美国物产税(property taxes,不是中国的物业费)是中国房价中不含的一个价格因素。
美国物产税的征收比较复杂,根据市场房价征收,所以房价涨税亦涨,且不同地域、不同用
途而有很大差异,自用住宅和非自用住宅也有差别,自住住宅征收物业税较低,每年相当于
房价的1.1%左右,更多的是市场调节的一个方式对房价没有大的影响。中国的购房虽没有物
产税,但需一次性支付的税费约1.5%,且由于中国住宅只有70年的居住权,相当于年折旧率
1.4%,而美国人纳税之后享有对住宅的永久的所有权。这样综合推算,物业税对中美之间的
比较影响可以抵消。
从以上比较得出,中美房价考虑住房质量、环境、实际使用面积因素后,再加人民币实
际购买力折算因子,则不难发现,相对于美国住宅中国的房价实际值偏高,中国部分热点城
市房价已赶上并超过美国住宅主要市场的住宅价格。
美国目前年住房需求量基本稳定在120万套左右,过去10年住宅开工每年在110-150万
套。如果按每套面积220平米,价格24万美元,按年供应150万套计算,则住宅开工面积为
33000万平米,市场的总容量达到3600亿美元。中国仅上海一地的2003年竣工面积就相当于
全美国的7.5%,而开工面积应相当于美国的10%以上。
但在这种房价持续上涨的情况下,美国已经在为房价的高而担心,美联储利率的调高也
可以说是一种必要的调控措施。一些房价冲到户均收入6倍左右的区域被经济学家称之为泡
沫区。而在中国,10-20倍于户均收入的高增长房价仍在和房价是否合理、是否会继续走高
的争论一起继续相持着。
三 东京
现在在东京市中心,相当于上海徐家汇地段的品川站周边步行9分钟范 围内,买一套新
造的公寓单元,40楼的高层,实用面积80平米,两间 朝南,带停车位,不过3千万日元,要
算建筑面积也在100平米左右, 合人民币225万,按建筑面积算,每平米2.25万人民币。
人家日本的房子是全装修的,包括卫生和厨房,还有中央空调和地板暖 气,所有材料
都是无毒标准,浴缸是带按摩,浴室带空调,浴缸旁边还 免费送液晶电视一个;厨房也是
带全自动洗碗和烘干机的,加15万日元 再配个双开门大冰箱,厨房下水道口带自动垃圾干
燥处理器,出水口配 矿化饮水装置;等等设备一应俱全。 不需要你动一个手指头,就能立
刻住上舒适写意的新房。
一哥们回上海结婚,买房,静安区边缘,现在买1万6千/平米还要排队等。 好不容易买
了房还是毛坯的,然后装修,想和日本水平看齐是不可能的, 光是热水管热水器的费用就
化了上万,其他的费用更加数不清道不明, 一次装修10几万化掉,还觉得非常不满意。
年底就要搬进去了,可是钱已经化得7788了,说起来,98平米的房间, 实际得房率相
当低,还被开发商把阳台算了进去(东京的房子不算阳台, 而且阳台是转角大阳台,10多
平)。也就是70多点的房间,化了近一百八十万还不如品川的房子。
我替他一算,单价已经是直逼东京了。而且是化了钱没得到应有的产品。 标准的价不
廉物不美。
四 英国
英国的领土面积小于四川,而人口8千万,比四川略多一点,因此人口密度大于四川
省。而英国的房价,普通地区为200英镑/m2,而伦敦地区的房价要贵一些,约合300~600英
镑/m2,一处480m2的房产售价为17万英镑,因此英国的一般地区普通住宅售价约合3000~
4000人民币/m2;伦敦地区约合5000~10000人民币/m2。
五 其它
瑞士房价是全世界最高的之一,以价格最高的苏黎世州为例,在苏黎世市区或风景区的
房价更高约合2500~7000瑞士法郎,也就是合15000~40000人民币/m2,但郊区的住房要便
宜一些(苏黎世市区很小),约为1500~3000瑞士法郎,合9000~18000人民币/m2,一套
100m2的住宅售价为15~20万瑞士法郎合90~120万人民币居多。
这里有几点需要说明,瑞士人均收入相差不大,超市售货员的月薪为3000瑞士法郎,年
薪合人民币20万,也就是说一套100m2的住宅相当于其3~6年的总收入,而且还可以享受零
首付,50年按揭。但由于福利好,瑞士人没有买房的压力,因此租房的居多。这也是政府及
开发商宣传的重点之一,即国外的价格也是让少数人买房,多数人租房。殊不知真实的情况
是,多数人宁愿花更多的钱到个人消费上,反正出了情况可以找政府,不像中国人有巨大的
买房压力,这并不是消费观念的差异。
其次,英国的住房信息不是很齐全,但瑞士的住房信息很好,从了解的信息来看,上述
的房价都是带装修、家具的价格,并且2000瑞士法郎左右的房子,装修与家具在我看来都是
很不错的了。另外一点,就是房子的面积问题,曾经有一处标为130m2的房产,打开图片上
出现的却是一栋小楼,细看之下,原来下面一层是地下室,顶上一层是阁楼,因此都不计入
房屋面积。而且所有房屋信息中,各种阳台、露台都不计入房屋面积,而且房屋的面积是按
户内使用面积来计算的,更不用说公摊了,因此国外同样面积的住房看来比国内要大很多。
另外一点,就是房子的面积问题,曾经有一处标为130m2的房产,打开图片上出现的却
是一栋小楼,细看之下,原来下面一层是地下室,顶上一层是阁楼,因此都不计入房屋面
积。而且所有房屋信息中,各种阳台、露台都不计入房屋面积,而且房屋的面积是按户内使
用面积来计算的,更不用说公摊了,因此国外同样面积的住房看来比国内要大很多
最后一点,就是同兄长聊天时,他现居瑞士,问起瑞士的车价,他说了解很少,说了很
多车型都不了解,最后他自己提到PASSAT,说只知道这一款,我忙问在瑞士的售价,答为
20000瑞士法郎,前年的汇率合人民币11万,现在的汇率要12万多。PASSAT还是政府与经销
商宣传的与国际价格相差最小的,甚至号称比在欧洲售价还低的车型,不曾料想却是这样的
情况。 |
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