施永青：从香港“公屋”解读内地公租房制度

亚平

日前，广东省计划年内于珠三角地区启动公共租赁住房计划，解决现时超越廉租房、经适房条件，又无力购买商品房的“夹心层”群体的住房难问题，而这一构想主要参考香港的“公屋”制度。
    据了解，香港于1954年开始实施“公屋”计划，1993年，推出“夹心阶层住屋”计划，为已超过公屋、居屋条件的人群提供住房。现时香港已有约1/3人住公屋，1/6人住居屋，有效解决了香港社会居住保障问题。
    近年来，内地多个城市不断尝试公租房的建设，但碍于土地资源及资金等的问题，公租房的建设并未得到更大的推行。此次广东珠三角地区试点公租房，再次引起广泛讨论。观点地产新媒体就此专访了中原地产创办人施永青。
    以下是观点地产新媒体对施永青先生的专访实录：
    问：香港政府的“公屋”制度中包括“夹心阶层住屋”计划，为已超过公屋、居屋条件的人群提供住房，目前该政策的推行情况如何？
    施永青：香港当初推行的“公屋”制度，主要为实现“居者有其屋”，让没有资格申请公屋又买不起房子的居民能够住上房子，这当中亦包括一批中产阶级人士。当时香港政府表示包括家庭每月收入4.2万以下都可以申请，这样差不多90%的香港居民都是政府照顾，导致政府的照顾面太大，把市场的客人都抢走了。政府的责任是解决居民生活上的问题，但这批中产阶级人士根本就没有生活上的问题。
    现在香港申请公屋有一个日息上限，申请时需进行资产审查，以后则相隔10年审查一次。政府会对申请人做一个轮侯册，轮侯册上的人多就建多些公屋，最长需要轮候10年，现在房委会的目标是3年内一定分到房。
    公屋的建设视乎经济的发展，经济发展得好，居民收入增加，可以自己买得起房子，那就不需要政府来照顾。建公屋还要看基层人民的负担能力，以及当地房价上升的情况。倘若楼价上升幅度小，居民又能自己供得起房子，这样政府就不需要起公屋；反之，当楼价升得比较快，受外来投资者的偏好，楼价被炒起，当地居民买不起房子，政府才会建公屋以满足此类人的住房需要。
    问：目前内地公租房建设面临最大的问题就是土地供应，香港政府是如何解决公屋土地供应问题的？内地政府应如何解决公租房房源？
    施永青：香港政府在城市规划时就已经把公屋建设用地的问题一并解决。有没有用地关键在于政府是否愿意把地拿出来，政府可以把准备拍卖的地用于建公租房而不卖给开发商，根本不会存在无地建设的问题。如果政府不当这件事是一项重要的工作，那就肯定解决不了。一般公屋建设用地都是通过政府“土地划拨”的形式解决，政府手上有一定的土地，不可能说买私人房回来做公屋。
    问：有城市曾提出收购商品房来解决公租房房源问题，有业内人士指出这样做可能会在无形中帮开发商“托市”，对此你是如何看待的？
    施永青：通过收购商品房来解决房源问题是多余的。既然想到要收购商品房，那为什么不在建房子的时候就规划好做公房呢？事实上，公屋建设用地由地市政府划拨的话，建造价格只包含建筑费，不需要包含地价。而商品房是开发商用来赚钱的，建筑费在内地可能所占楼价的比例低，但地价所占据的比例则很大。因此，政府自己出钱建公屋，成本并不会高，通过收购商品房做公屋用地，是解决不了问题的，反而让开发商从中赚了一大笔。
    问：深圳尝试香港公屋制度建立公租房，但最终因公租屋位置偏远，配套不健全，导致大量公租屋空置，香港在这方面是如何考虑的？
    施永青：公屋都是位于一些相对偏远的郊区或新城市发展的地区，公屋建好后再建设相应的道路设施等配备。香港60年代所修建的公屋距离公路也有一定的距离，这是没办法的事。廉租公屋不能建在城市最旺的地方，就像在广州，政府不可能在上下九收购商业楼宇来建公屋。建公屋不是为了牟利，但政府也要有收入，收入增多就能建多些公屋。
    事实上，香港在城市规划时已考虑到交通配套的方面，在开发一个新的城镇之前，就定好公屋用地的面积。公屋的建设应是因地制宜，不同的城市规划有不同的安排，并不能指定建公屋的比例该是多少，但该区是否适合建公屋在城市规划时就要考虑清楚。
    比如公屋位置较为偏远，居民看不到海景，那是否考虑给居民海景楼？但是最后发现，海景楼的价格高些，若把海景楼卖给有钱人，就有更多的钱投入公屋的建设当中，同时也不会浪费一些珍贵的土地。而且，公屋主要给基层人员住，地方都不够，居民也不会太注重海景。居民要享受福利，肯定也不能挑三拣四。
    问：据了解，香港公屋的建设由房委会决策，政府负责建设，而目前内地公租房的建设则涉及开发商参与，这是否会影响开发商的利益？
    施永青：房委会是决策机构，公屋的建设是由香港政府的房屋署负责，由房屋署自己找建筑商承建。亦有部分居屋由私人开发商建设，政府只是把地卖给开发商，但将来卖楼时需按居屋的标准卖，发展商此时仅相当于建筑商。