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发表于 2011-1-13 10:36
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[转帖] 房地产调控为什么总是失败
作者: 王昊轩 .
中国的房价和老百姓的收入脱钩已经很久了。从2003年开始，中国政府就嚷嚷着要调控房地产，可诡异的是，房价却陷入了越调越涨，越涨越调的怪圈中。往往先是房价上涨导致民怨沸腾，然后政府迫于压力出台调控政策，房价暂时有所回落，可过不了多长时间，房价又会涨到比出台调控政策前更高的位置上，然后又是民怨沸腾，出台新的调控政策，这样周而复始，房价在政府的调控中稳步上涨。
让我们看看2003年以来政府用了哪些政策来调控房地产。
2003年4月，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，规定购买别墅，高档住宅以及个人第二套住房适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。
2004年3月国务院发文大幅提高开发商拿地门槛。
2005年3月，央行宣布取消住房贷款优惠利率，对房价上涨过快的地区，首付比例由20%提高到30%。同年9月，银监会发文严格限制房地产信托。10月，国税总局规定个人买卖二手房必须缴纳个人税。
2006年4月，央行上调房贷利率，同年5月，国税总局出台二手房营业税政策，7月，宣布强制征税二手房转让个人所得税。
2007年央行总计五次加息，并出台新政规定首付比例不得低于50%。
2008年6月，税务总局做出规定，企业为个人购买住房需征个人所得税。
2009年12月，国务院为遏制炒房现象将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。
2010年1月,国务院出台”国十一条”,严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导。同年4月,国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。
回顾房地产调控的历史，我们会发现中国政府从2003年开始，每年都会出台房地产调控的政策，有时政策出台后房价暂时下跌了，有时政策出台后房价依旧疯涨，于是政府出台更严厉的调控政策直到房价下跌为止，但每次调控都是治标不治本，房价短时间内下跌后迎来的是更疯狂的上涨，由此看来，中国政府出台的房地产政策短期内也许有效，但从长期看一定是失败的。
为什么房地产调控会陷入“越调越涨，越涨越调”这种被人戏称为“中央空调”的怪圈。我认为主要是由以下三个原因造成的：土地垄断，超发货币和贫富悬殊。
和世界上绝大多数国家不同，中国是土地公有制国家，中国人买房，购买的是土地使用权，土地所有权永远归国家。和石油电信电力这些寡头垄断行业不同，中国的房地产是一个充分竞争行业，开发商数量多如牛毛，早在2007年时全国房企数量就多达5万家。可是中国的土地供应商只有一个，那就是中国政府。政府垄断了土地市场。
在拆迁和征地过程中，政府是唯一的土地买方，农民和城市居民的地只能卖给政府，而且只能按照政府提出的价格卖。假设政府要对某小区拆迁，此处房子的市场价为每平方米五千元。如果土地私有，开发商直接和当地居民谈征地价格，拆迁补偿肯定是按照此处房子的市场价格。但政府征地可以将拆迁补偿压到每平方米三千甚至更低，因为他是唯一的买方，你的地只能卖给他。要是你不搬你就是钉子户刁民，政府可以打着公共利益的旗号用暴力强拆你的住房，这等于是强买强卖。在农村征地中，情况更让人发指，政府通过各种强制手段用几万元一亩地的价格从农民手里把地搞过来，一转手就以几百万一亩地的价格卖给了开发商。这一买一卖之间的暴利让地方官员不顾法律无论如何也要发征地财。而在开发商向政府买地造房子的过程中，政府又变成了唯一的卖方，地方政府为了充实地方财政提高卖地收入必然会控制土地供应，往往是几家十几家甚至几十家开发商争夺政府出让的一块土地，既然如此地价焉有不涨之理？
如果土地私有，那在房价高涨的过程中，更多的私人土地会流入土地拍卖市场，土地的供应增加了，房子的供应就会增加，这样就起到了平抑房价的作用。但中国政府垄断了土地供应，不管房价怎么上涨，土地的供应都只有这点，人为地制造了房子供不应求的局面。
房价越调越涨的第二个原因是超发货币。我们有必要了解一下中国近年来的货币发行量增加了多少。因为货币发行量的多寡直接决定了房价上涨的幅度。通货膨胀归根到底是一个货币现象。当一个经济体货币供应量大于货币实际需求，纸币的购买力就会贬值，通货膨胀就发生了。
央行网站显示，中国的广义货币供应量1999年为11.76万亿，2000年为13.24万亿，2001年为15.28万亿，2002年为18.32万亿，2003年为21.92万亿，2004年为25.01万亿，2005年为29.6万亿，2006年为34.55万亿，2007年为40.34万亿，2008年为47.51万亿，2009年为60.62万亿。从1999年至2009年，广义货币供应量每年增加数以万亿计算，而且增加数量一年比一年大，其中2009年一年就增加了13万亿之多，十年间共增加了49万亿人民币，增幅超过5倍，从绝对数量看，相当于你1999年所持有的人民币缩水了 80%。
也许有人要问，既然近十年来货币供应量增加了这么多，那为什么我们身边的物价上涨水平却没这么大呢？这是因为如果货币供应量上升了，但市场上商品的供给能够跟上货币供应量上涨的速度的话，那物价就不会波动。比如粮食，家电，服装这些可以量产的日常消费品，价格上涨幅度就远低于货币供应量上涨的速度。但是货币供应量暴增，通货膨胀出现的时候，受影响最大的是供给受到一定条件限制的大宗商品，而不是日常消费品。比如房屋、钢铁、石油、黄金等物品的价格更容易受货币供应量增长的影响，正如我们所见，也正是这些物品价格上涨幅度最大。土地是不可再生资源，具有稀缺性，加上政府垄断了土地的供应。土地供应增加的速度不可能赶上央行开动印钞机的速度。所以货币供应量大幅增加，房价也会随之大幅上涨。这是无法避免的。从1999年到2009年，广义货币供应量增幅超过五倍，而某些土地稀缺的大城市比如北京上海的房价涨幅还要超过五倍。1999年上海的房产均价为3100元每平米，到了2009年房产均价为20000元每平米。房价的涨幅和广义货币发行量的涨幅如此接近，这难道是巧合吗？正是央行开动印钞机助推了房价的上涨。
房价越调越涨的第三个原因就是贫富差距不断拉大。2003年，中国的基尼系数为0.39，离国际上0.4的警戒线仅一步之遥。到了2010年，中国的基尼系数已达0.46。中国目前占总人口20%的最贫困人口占收入或消费的份额只有4.7%,而占总人口20%的最富裕人口占收入或消费的份额高达50%。富人可以一次性付款买好几套房，而穷人几辈子的收入也买不起一套房子。有人用中国的房价收入比过高和租售比过低来论证房地产泡沫即将破裂，我认为这有失偏颇。先说租售比，中国大城市的租售比在1比500到1比400之间，确实远低于国际上1比300到1比200的标准，但是我们要考虑到中国的贫富差距悬殊，买房的绝大多数是富人，租房的绝大多数是穷人。房价由富人的收入决定，房租由穷人的收入决定，这样中国的租售比过低就不难理解了。同样，中国中小城市的房价收入比在15以上，大城市超过30，这也和中国的贫富悬殊有很大关系。如果没有累进制物业税，一个地方的房价永远是由这个地方最富裕的人群所决定的。房价由富人的收入决定，一个富人的收入可以顶上几个中产十几个甚至几十个穷人，那么房价对占人口比例绝大多数的穷人和中产者来说自然是天文数字了。
回顾2003年以来政府出台的房地产调控政策，我们很容易发现政府调控房价的手段无非就是提高房贷利率，加大首付比例，征收二手房交易税和营业税，限制开发商融资这几招。这些政策都影响不了中国土地垄断，超发货币，贫富悬殊的现状。短期内可能有效，但长期来看改变不了房价上涨的趋势。
更糟糕的是，政府出台的房地产调控政策往往会误伤急切需要房子的穷人。比如提高首付比例和房贷利率就会误伤真正急需买房的“刚需”。富人买房不差钱，一次性付款也没关系，提高房贷首付比例和利率不但限制不了富人炒房，还给了富人买更多房子的机会，因为调控政策往往会短期内压低房价让他们抄底。而穷人囊中羞涩，买房只能通过贷款，提高首付比例和房贷利率会加重他们的负担，多出来的首付和利息对富人来说不算什么，但对想买房的穷人来说往往会成为压断骆驼的最后一根稻草，让他们想做房奴而不可得。至于通过征收二手房交易税来抑制房价那更是缘木求鱼了。价格由供求关系决定，只要房子供小于求的矛盾不解决，征税对价格毫无影响，卖方完全能把税收转嫁给下家，政府等于直接向买方征税了。
只要政府依旧垄断土地供应，那每年的新房供应量就远远满足不了市场上的需求，房价自然会走高。而政府一边开动印钞机抬高房价一边喊着要降房价的举动更让人感到恶心。简直是拿老百姓当傻子。政府不肯放弃土地财政带来的既得利益，拿走了畸高房价中的绝大部分，却哭着喊着要降房价，这不是猫哭耗子又是什么？只要土地垄断，超发货币，贫富悬殊这三大高房价的决定性因素得不到改变，中国的房价就降不下来。这次房地产调控又会像历史上前几次的调控一样，短期内遏制房价上涨，只要政策一有松动房价马上报复性反弹，超过调控前的水平。而政府借房地产调控之名加税又把民间财富给掠夺了一遍。这样的事已经在中国上演过好多遍了。 |
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发表于 2011-1-13 18:47
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