谢旭人：土地出让收入增长过快的原因及对策

亚平

去年全国国有土地有偿出让收入是29397亿，同比比上年增长106.2%，土地出让收入增长较快，我们分析大体上有这样几个原因：一是土地供应规模大幅度提高，因为在城镇化、工业化进程加快的大背景下，为了增加对住宅建设用地的保障和供应，国土管理部门审核批准的土地供应量比上年有大幅度增加，去年全国土地供应总量达到42.82万公顷，同比增长34.2%。这是去年土地出让收入增长比较多的一个基础性的原因。
　　二是土地招拍挂出让的比重上升。目前土地出让有几种类型，对公益性用地是划拨的，保障性住房、经济适用房等采取划拨的办法，只收取一部分土地出让的成本费用和转移性费用。还有就是招拍挂，大部分是商业用地、商品房的用地。去年在全国土地供应总量当中通过招拍挂形式出让的土地25.7万公顷，大体占土地供应总面积的60%左右，比上年提高4.3个百分点。相应的招拍挂以及协议出让土地的收入达到2.6万亿元，占所有土地收入当中的88%，因为是招拍挂，土地收入按照招标拍卖挂牌最后的结果来取得。
　　三是全国地价总体水平上升。大体有两个方面的因素，一方面城市房地产比较兴旺，对土地需求量也大。另一方面，土地转让本身的成本也在上升，主要是征地拆迁补偿成本的上升，对土地出让的价格也有影响。与此同时，大家知道，现在社会上的流动性比较充裕，一些企业资金比较多，在招拍挂的时候出价也比较高。这是地价水平总体上升，去年收入大幅度增加的一个重要原因。
　　四是征管政策的调整等因素的影响。为了加强土地出让收入征管，2009年年底，国土资源部门和财政部门等规定，缴纳土地出让收入的期限原则上不得超过一年，首次缴纳的比例不得低于50%。也就是说，原来土地出让当年定协议了，土地出让价款可能在第二年、第三年才交，首次有的交的是20%、30%。2009年底做了这样的规定，缴款的时间不得超过1年，首付不得低于50%。那么2010年的土地出让收益就比往年有所增加。
　　五是切实加强对土地收入的管理。严格整顿这一领域的问题，以整纪纠风专项整治工作和土地矿权交易市场专项整顿，深入推进国土资源管理制度改革为主要内容，叫做“两整治一改革”的专项行动，加大对土地出让收入的审计和追缴力度，也强化了土地出让收入的征收管理工作。
　　主要是以上几个方面的原因造成了去年土地收入增长比较快。土地有偿出让是根据国家的土地法等有关法律法规规定收取的收入。土地收益的高低确实是与经济发展的状况，房地产市场发展的状况，以及土地的供应量的多少密切相关的。地方政府收取了土地出让收入以后，全部纳入了基金预算管理，当地政府不能拿土地收入去弥补公共财政的一般性开支。按照法律制度的规定，土地有偿出让收入都是专款专用的，主要用于征地拆迁、土地储备开发等成本性开支。原来一些国有企业破产倒闭以后占用的土地出让后的收入还用于这个企业职工的安置等方面的支出。除了上述成本性支出之外，土地出让收入必须专项用于土地建设、水利建设，用于保障性住房、城乡基础设施建设，包括道路、城市绿化、农村生产等方面的基础设施建设，这些都是有专门规定的。
　　从土地收入的地区分布来看，也能反映上面结构性的问题。现在土地收入比较多的是东部的各省市，我们初步算了一下账，一年全部的土地收入当中，几乎有三分之二在东部的八九个省市，相对于中西部地区来说，这些省市往往都是财政实力比较强、公共预算的资金相对比较多的地区，它的土地收入反而多。因为这些地方的房地产市场状况、经济发展水平、土地的稀缺程度决定了这些。而中西部22个省份土地出让收入大体上占全国的三分之一左右。从地区结构来看也能够反映土地出让收入的增长与经济发展水平、土地供求关系、市场发育程度密切相关，它也并不是由地方政府自己控制的，不是地方政府想卖多少钱就能卖多少钱。特别是2009年，因为受国际金融危机的冲击，我国经济受到比较大的影响，那时候房地产市场比较低迷，各地接连发生土地招拍挂流标的情况，因为没有人要这个地，后来经济逐步恢复增长，特别是去年经济保持比较快的增长情况下，土地出让相应增多。
　　下一步，财政以及有关部门将进一步积极采取措施，切实加强对国有土地出让收支的管理，确保土地出让收支全部纳入地方政府性基金预算，依法征收土地出让收入，同时也保证这些收入能够切实纳入地方基金预算。严格按照规定合理使用，加强政策执行情况的监督检查，确保土地出让收入安全、规范、有效的使用。尤其是按照现在的规定，土地出让的净收益，首先要更多地用于农田和水利建设，用于保障性住房的建设。谢谢。