[转帖] 任志强：房地产调控已误入歧途

邱晓云

1998年的231998年的23号文件终止了福利分房的制度，拉开了货币化分配和房地产市场化的改革大幕。但是现在这场史无前例的改革似乎早已迷失了方向，不知道路在何方应向何处去了。

自2003年对房地产的宏观调控开始，一个明文出现在总理政府工作报告中的国家经济重要的支柱产业逐渐变成了人人喊打的过街老鼠，甚至连国家的总理都在怀疑中国经济的支柱产业是否流着道德的血液。从而向彻底否定中国住房制度货币化改革和市场化改革的呼声产生了巨大的羊群效应，国家的政策和社会舆论也开始一边倒的向打倒开发商倾斜了。

市场中却突显出了一些问题，但问题出在哪里呢？原因是什么却似乎并没有人愿意去弄清楚（或者是明知道而故意不愿意说清楚），而是更愿意一股脑的将全部责任都推给开发商，让开发商这个必须服从于法律、政策与管理的市场经营主体承担全部的市场责任。

中国为什么要改革福利分房制度？名义上的福利分房实际上是附属于旧的工资体系中的劳动报酬的一部分，因此其对应的是货币化的劳动工资分配的改革。所以分房要依靠于工作关系、依赖于工作单位的财力、工会、职务等所有与劳动报酬相关的背景条件。因此住房限制了工作的自由、缺少了劳动报酬中的鼓励的机制作用也让特权在这种分配中无偿的占用资源、浪费资源和侵吞财富。

房改售房之后，货币化的劳动报酬分配才落到了实处，让住房实物分配的福利变成了归属于个人的财富，还原了劳动报酬的实质，也终止了权力的腐败在实物分配中的地位和作用。

福利分房能解决城镇居民的住房问题吗？答案是明确的。1949年时城镇居民的人均住房使用面积为4.7平方米，而建国三十年后尽管中国采取了大量的去城市化运动，如三线下乡、知青下乡等城市向农村的移民运动，但1978年改革之前福利分房的结果是人均住房使用面积下降到了3.6平方米，不是增加而是减少了。

改革之后，小平加快了城镇住房的建设工作，但大多数单位的职工平均分房年龄为42.7岁，从住办公室到住筒子楼、再到合居一套房逐次过渡到单元住房，同是并存的住房差别则是中央机构、单位或大国企等有钱或有拨款的单位可以优先分配；而地方的、集体的企业则无能力解决职工的住房问题，并让这种劳动分配的收入差别在住房上不断扩大。

正如陈志武教授所言，货币化是给人们平等和自由权利的前提，住房制度的改革也许是出于亚洲金融危机对中国经济的影响，中国试图用房地产的市场化拉动中国的经济增长；也许是出于财政无能力支付全民的住房分配，不得不用市场化的方式发挥各界的力量多渠道的解决住房问题；也许是中国要打破计划经济的体制向市场经济过渡，以实现自由的合理配置……

但不管有多少个也许，可以肯定的是货币化、市场化给了公民自由选择的权利，不至于死死的将生命中的一切都捆绑在住房的福利分配上。

当今天人们在讨论收入与房价之间的差别时，是否想到过历史上的福利分配同样是劳动报酬的体现，是一种收入的差别。能在货币化分配中提供高收入的恰恰是在福利分房中能提供劳动报酬补偿的。而当年无能力提供住房福利分配的也恰恰是今天仍无能力提供货币化分配中的收入补偿的。这种收入与住房需求之间的差别并非是因为市场化而造成的，更不是货币化分配造成的，而是天生就存在，只不过变现的方式不同而已。

过去的收入分配依赖于统一工作分配的企业条件，而今天劳动力有了选择权、有了劳动资本价格、有了创造性和激励机制、有了劳动技能与资本的结合、有了投资市场、有了资本市场和财产性收入，也因此有了更大的收入差别。但市场中的房价并不由无购买能力的收入群体决定，而由收入较高的群体选择，这就是市场竞争与淘汰的结果。

但市场经济让大多数人成为了受益者，获得了自由、尊严和日益增长的物质消费的满足。1998年非市场化阶段房地产开发的投资仅占全部房地产业投资中的20%，年生产的住房套数仅为130万套；但到2010年房地产开发的投资占到了房地产业投资的78%，而住房竣工的套数翻了几倍达到了560万套左右，占到了全部住宅建设的70%多。可见是市场化、商品化、货币化的改革让更多的人解决和改善了住房问题。全国城镇在城市化率不断提高的过程中，让人均住房面积不是在缩小而是在逐年的扩大了；住房私有化率不是在降低而是在大大提高了；城市住宅的总存量不是在减少而是大大的成倍数增长了，这本是件全世界都公认的飞跃发展与进步的过程，但为什么在中国内部反而成为一件不光彩的事情呢？

原因大约在于任何的市场竞争中都必然会有一部分失败者，一部分刚刚参与竞争的弱势者，一部分正在努力攀登的中途者，他们缺少了保障与过渡。

人们的消费和收入成正比，都会有一个随着年龄、知识、技术、经验的增长而逐步发展的过程。当收入提高时，消费的能力也逐步提高，这样就形成了一个梯次消费的台阶，如住房会先租后买、先旧后新、先小后大梯次升级。这样就要求市场发展的过程提供这种梯次消费的产品、环境，让梯次消费成为可能的现实。

但中国不是一个从开始就是市场经济的国家，中国有五十年计划经济住房实物分配制度的历史，而房改一刀切的将全部住房房改并货币化分配之后出现了一个严重的断层，即原有租赁的住房全部变成了私有住房（全国不能房改的公房租赁仅剩不到7%，而通常这个梯次消费的台阶要有20—30%的租赁住房），私有住房中用于出租的比例仅占2—3%，并不能有效的形成租赁市场。同时二手房交易市场形成的速度缓慢、税费极高且许多房改房无法进入市场交易。这样就将所有的压力和出口都集中于仅有全部城镇家庭户数2—3%的商品房身上，而每年1000万户的新增家庭面对500多万套的商品房的战争又怎么能让梯次消费的台阶有效发挥作用呢？

当我们提出要在市场经济中加强政府的保障功能并建立住房保障体系时，政府认为应用购买型的经济适用住房和小户型的普通商品房来代替，把政府应承担的责任推给市场。当我们提出应“居者有其所”而非“居者有其屋”时，政府仍将注意力关注于“两限房”“经济适用住房”上，非得让所有人都必须购买并拥有住房财富，从而让所有的羊群都挤到一条独木桥上。于是本来是一场以解决居住条件改善为主的改革变成了一场以拥有家庭住房财富为主的争夺战，房价成为了住房制度改革的拦路虎。

住房制度改革到底是改善居住条件让居者有其所，还是为增加家庭财富让居者有其屋，这不仅是个目标也是个路径的问题。

从全球情况看，没有任何一个国家可以实现全民的住房财富拥有的目标，即使是世界上经济最发达的美国和德国也无能力实现这种梦想，但许多国家都分别用商品市场、租赁市场和政府保障的不同方式较好的解决了公民在居住权利问题。而中国却在试图用拥有家庭财富的方式满足所有家庭的住房欲望。

从经济适用住房从可租可售到只租不售，从经济适用住房减免地价、税费的购买到两限房的出台；从普通商品房的定标减交易契税到70%90平方米，数年的调控都旨在用购买的方式让低收入家庭拥有私有住房财富。直到房价在无数次的调控中仍持续上涨，政府才充分认识到这一政策导向的错误，才最终将政府报告中的“居者有其屋”改为了“居者有其所”并提出了“买不起的先租”，开始实行了租赁性住房的鼓励性建设政策，开始大规模的建设租赁性住房的市场。

市场经济中，政府要做的是制定市场规划，并对被市场淘汰者给以保障，而不是直接的参与市场中的经营活动。但在房地产市场中，政府将更多的精力用在了参与市场的经营活动中，而缺少了政府应建立的保障职能。

房价在《价格法》中是市场调节价，在住建部88号令中是“交易双方协议价”。被高额征收了土地出让金和土地增值税的商品房本就不属于解决低收入家庭住房问题的民生，而是替低收入家庭提供资金支持和转移支付财力的工具，也因此才有了必须将出让金中的10%用于保障性住房建设的规定。既然房价只是解决非低收入家庭住房条件改善的产品，政府又何须要为非保障的人群而强调对房价的管理呢？

其背后的原因在于政府的财政体制让事权与财权的不对称，让地方政府过度的依赖于土地的收益，土地收益和房地产税费成为政府的主要财力来源，政府从房价中获取收益的比例过多和过高，政府不得不用遏制房价的增长来掩盖政府从房价中谋取暴利的恶名。这大约就是政府真实的目的。

第一次的土地有偿使用来自于《三资法》；第一次的土地出让来自于深圳的试点；第一次全国的土地出让来自于1991年的55号令；第一次的土地增值税来自于1993年的调控；第一次的土地垄断来自于“土地招拍挂”；第一次的价高者得来自于“8.31”的限制令。而每一次的土地价格上涨都与土地制度的变化相关，每一次的房价上涨都伴随着土地价格的上涨和市场严厉的调控，每一次调控让生产量下降而房价上升时都带来巨大的羊群效应，让需求爆发性不合理增长。没有保障和租赁市场的配合形不成梯次消费的阶梯，必然就只有购房这唯一一条路了。

房价真的涨得很快吗？北京1989年《人民日报》2月的报道说：商品房价1600—1900元平方米，而当时的消费品物价是多少呢？白菜2分斤、豆角1元斤。看看今天食品物价的上涨倍数远高于房价的上涨倍数，北京今年公布的平均房价约为22000元平方米，与1989年相比涨了13倍，其中土地出让金和土地增值税约为70%，扣除土地出让中的成本，因出让和增值税造成的房价上涨约占50%，那么实际房价仅上涨了不到7倍，其余均为政府额外的收入。

仅2001—2010年的十年间，土地价格上涨的指数约为房价上涨指数的一倍多，可见房价的上涨因素中土地占了主导地位。但为什么所有的调控措施中都在遏制房价而不限制地价呢？国八条中的“竞地价、限房价”政策恰恰说明了政府明知土地价格的上涨在推动房价的上涨，但宁可限房价也绝不愿意限地价而减少政府的收入！

许多人说菜价不能与房价并列对比，菜可以不吃，但房不能不住。但恰恰产生的正是“居者有其屋”不是“居者有其所”的逻辑错误。菜不能不吃，这是生存问题，同时是物价成本的基础，否则为什么CPI中食品要占30%以上的比重呢？但房可以不买，买是财富的拥有，住是生存的权利。但是住与房价无关，而只与租赁市场和租赁价格相关。有房住不表示在无能力购房时一定要买房。

许多人说不能用平均价，我也不愿意用平均价，更愿意用中位数，但中国没有中位数的统计。许多人说北京还有更高的房价，是的，不是每个人都能住在天安门附近。而平均价又恰恰说明还有许多房价低于平均价，否则又怎么会有平均价呢？

一方面在争论买不起，一方面又都在想买最贵最好的房子，而所有集中于房价高低的争论中，都讨论的是购买财产而不是讨论居住权利。实际居住权利再一次证明与房价的高低无关，而只与政府的责任相关。租房在中国似乎变成了一种耻辱，那么这种教育的结果一定来自于政府长期政策的误导，而既不是来自于市场中的房价。房价的上涨最高告诉社会，住房除居住之外还有投资与保值的功能，不动产的最大特征之一就是会产生增值收益，但居住权利不等于拥有财富却一定是来自于政策的导向。

当年的豆角、白菜并未发生质的变化，但当年的住房与今天的住房相比则在质上发生了巨大的变化，建设材料的使用、设计的合理性、配套的齐全和节能等都发生了巨大的变化，仅停车这一项就能充分显示出新老小区之间的设计差别和生活的方便性差别。而质的变化差别又怎么能仅仅用价格去同比呢？当住房的质量发生了变化之后，价格难道不应发生变化吗？普通鸡蛋与柴鸡蛋的价格还有极大的差别，又何况住房的配套与环境。住房本身的材料与设备的变化都必然影响价格，既然中国的城市越来越好，城市的价值在不断提升，那么又怎么可能让中国新建的住房在城市价值的提升中贬值呢？

请问最终房改和市场化的目的到底是为了什么？是让中国的房地产业承担拉动中国经济增长的作用，还是为了解决和改善民众的住房条件？

如果从拉动经济增长的角度看，防止通胀而实行限购大约还能找到一丝合理性，但如果房改的目标是为了改善民众的居住生活条件，则没有任何道理限购了。在城市化提速的发展阶段，任何的行政限制措施都不会对市场和经济的增长带来任何益处。限购无疑并不会给居民生活的改善和经济增长带来任何好处，也绝不会更有利于住房条件的改善。

上海市出台的房产税试点只对政策之后的房产征税不对此前的房产征税。政府在担心会引发一股各城市的抢购之风，都在提前购买而避免房产税的征收，因此出台各种形式的限购措施。如此的大规模限购，那么又何必出台这种房产税试点呢？

抑制需求无论如何都不会有利于解决住房问题，试图让房价下跌到让所有的中低收入家庭都挤到市场中解决住房问题也必然会失败。最终仍然会回归到

李大苗

“其中土地出让金和土地增值税约为70%，扣除土地出让中的成本，因出让和增值税造成的房价上涨约占50%，那么实际房价仅上涨了不到7倍，其余均为政府额外的收入。”
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没有这么算帐的，青菜价格中能扣除运输费吗？或者扣除燃料费？抑或市场管理费？

自己在前面承认地理和商业环境因素影响，其实应当说是决定着房屋的市场价格，这些东西就是通过地价来反映出来的。