郑永年：中国的“房地产病”

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今年3月以来，中国中央政府费了九牛二虎之力，出台了一系列的房地产调控政策和措施。近来房地产的价格似乎有些下降。有关部门出来说是调控政策初见成效。但实际上，中国的房地产的弊端，可以说是已经积重难返，在“初见成效”的表象下酝酿着更大的危机，不仅仅是经济学意义上的危机，而且也是政治学意义上的危机和社会学意义上的危机。对目前的房地产情形，人们往往用“官商大斗法”、“官商拉锯战”等来形容。不过，在中央政府和方方面面既得利益的较量背后，反映出来的则是在快速形成的“房地产病”。
　　房地产调控使人们赫然意识到，中国各种利益集团已经强大到何种程度，它们可以或抵制或影响中央房地产调控政策。在地方政府、银行、开发商等多种强势利益集团面前，中央政府的权威显得极端的微弱。尽管中央政府“雷声大”，但到了这些利益面前，可以说是毫无“雨点”。从投机者到地产商，仍在豪赌未来房地产的升值预期。发展商可以暂时推迟新楼盘，从而使得楼价坚硬；而房屋租金在近期更离奇直线上升。很多城市如上海、杭州、深圳、南京等的第三套房贷，从来就没有停止过。
　　对中央有关部门来说，对房地产也已经产生了某种恐惧症。在1990年代，房地产占中国的GDP还是很小的一部分。但在短短的数年间，房地产竟然成了中国的主柱产业。这里当然有一个政策思路问题。很少有国家把房地产当成主柱产业。因为房地产是一个特殊的社会产品，很多国家视房地产首先为社会政策，而在实现社会政策过程中配置以经济政策。在中国，当经济缺少新的增长源时，各种经济利益集团就转向了房地产。很多年前，就有权威政策研究人士说，中国要学美国，把房地产做成主柱产业。直到最近仍然有政府权威人士坚持说，房地场依然是中国的主柱产业。（应当指出的是，金融危机前美国的房地产产业的兴旺，主要是为了让低收入阶层有住房，因此明显具有社会主义的色彩，只是走过了头；而中国的房地产业则完全相反，是剥夺了低收入阶层的住房权。即使主观上的动机可能不是这样，但客观的效果就如此。）
    房地产绑架了中国经济
　　在各种利益的推动下，没有多少年，房地产俨然成了总体GDP(国内生产总值)的主体。从经济结构来说，因为涉及到那么多的行业，房地产也是中国的基础产业。一旦房地产出现问题，那么与之相关的所有行业，都会受到不同程度的影响，对财政的影响更大，在地方层面，来自土地和房地产的收入，已经是地方政府财政收入的主要来源。房地产一旦出现问题，地方财政马上就显危机。究其实质来说，房地产在中国就像金融业在美国，“太大而不容倒闭”。
　　从这个角度看，房地产早就牢牢绑架了整个中国经济，也绑架了为中国经济增长负责的中央政府。中央有关部门不是不知道房地产这样下去会走向何方，但是一触及到核心问题，往往是退避三舍，面对问题要不力不从心，要不无心应战。因为房地产的影响实在是太大，造成了谁也不想真正想碰这个问题的局面。很明显，各方面为了调控房地产而出台的一些举措，与其说是要促进房地产的转型，倒不如说是为了暂时的控制。各种相关利益都不想看到房地产的转型，所谓的调控也只是为了应付中央的政策。
　　各种既得利益实际上使用着它们的无限绑架能力，促使着房地产的无限升值。价位越高，房地产商、银行和投资（投机）者的利润率就越高，地方政府的财政收入也随着走高。在这种利益链条的驱使下，房地产制造着越来越大的泡沫。谁都知道，要房地产无限升值是一种不可能的使命，尤其是在中国。房地产本来是一种社会产品，需要社会的大多数来购买和消费。但中国的房地产显然已经远离经济学意义上的“供求平衡”，一方面是商品房的大量积压，另一方面是大多数人购不起房。这里的潜台词就是：中国的房地产是人为炒作上去的，因此隐含着巨大的泡沫成分。当房地产成为了少部分人的炒作物时，其发展就是不可持续的。
　　在一些地方，房地产的发展已经接近顶点。最近，在中央调控房地产的呼声中，一些地方突然对征收房地产税显现出很大的兴趣来。但是，地方政府的动机根本就不是为了人们所想象的要调控房地产，而是为了财政收入。一些地方，前些年大量出让土地，到现在土地已经卖得差不多了。土地财政接近尾声，就需要新的财政来源。房地产税就不可避免。敏感的观察家早已经预期，地方政府会不可避免地成为推动房地产税的主角。一旦土地卖完，即使不让地方政府征收房地产税，他们也会创造出各种名目繁多的“费”。这种情形不久之前就在农村上演过。就是说，在房地产发展过程中，地方政府很容易从发展型政府转化成为掠夺型政府。
　　房地产既然成为主柱产业，也不可避免有效制约着其他产业的发展。因为房地产的高额利润率，地方政府、银行和其他各种经济角色这些年把大量的资源投入于房地产，在制造房地产泡沫的同时，大大限制了其他方面的投入。尽管中国经历了高速的经济发展，但在研究与发展、技术创新、教育等方面的投入，远远落后于发达国家。十多年前就说教育投入要占GDP的百分之四，但到今天还仍然在说，尽管政府财政收入在这期间不知道增加了多少倍。中央政府尽管高度重视中小企业的发展，但一旦到实际执行部门，中小企业，尤其是民办企业仍然处于歧视地位，不发达仍是中小企业的主要特征。在很大程度上，中国的“房地产病”已经变成了一些依靠资源（例如石油）致富的国家的“资源病”。在资源型国家，除了出卖资源，从早期的什么都不用发展，演变到后来的什么都没有发展，什么也发展不了的局面。
    房地产成为中国产业升级的阻力
　　无论是早期的发达国家，还是后来的日本、亚洲新兴经济体，在工业化到达一定阶段的时候，产业界的关键词便是“产业升级”。在亚洲，自日本开始，政府部门还有了一个新的概念，即“产业政策”。产业政策当然是为了推动产业升级。产业界的自觉，加上政府的大力推动，亚洲新兴经济体的产业升级，远比早期发达经济体来得快。但在中国，尽管也面临着产业升级和经济转型的巨大任务和挑战，但无论是产业界还是政府，这些年的关键词则是“房地产”。在一定程度上，房地产也已经成为了中国产业升级的一大阻力。只要房地产还是那么有利可图，还会继续吸引大量的投资，减少投资者对上述科研、教育等方面的投入。而正是这些方面的投入，一个经济体才能够实现可持续的发展。
　　毫无疑问，尽管房地产可以给既得利益带来短期的巨额利益，其已经成为了国家整体经济可持续发展的障碍。同时，房地产也在破坏和摧毁社会赖以生存和发展的基础。对自古具有“居者有其屋”理念的中国人来说，这一点不难理解。更为重要的是，房地产搞不好也会造成政治危机。从眼前来说就是越来越多的人买不起房子，甚至租不起房子。从长远来看则是激化官民矛盾，酿成社会稳定危机。过度依赖房地产，其它就发展不起来，政府的税基必然逐渐缩小。一旦财政危机出现，政府又必然千方百计地从社会吸取财富。土地是历代皇朝更替的主要根源。在与土地紧密相关的房地产问题每况愈下的情况下，人们就不得不正视社会稳定危机的可能性了。

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房地产改革当是中国社会建设大工程


郑永年


    最近在房地产领域，中国（中央）政府和房地产开发商、地方政府、购买者（包括投资者和投机者）之间似乎已经进入了一场拉锯战。为了控制犹如脱缰野马的房地产价格，中央政府连续出台了一系列控制政策，至少希望能够暂时缓和社会日益不满的情绪。
　　但是，政府的调控政策很快就遇到了来自既得利益的反弹，主要是地方政府、房地产开发商和投资（机）者。一些官员和学者纷纷出来表示，在房地产上，政府调控不能过度，要讲宏观调控的“科学性”。面对各种压力，中国领导层也感觉到了问题的复杂性。问题的复杂性背后实际上是既得利益的阻力。在很多年里，房地产领域已经造就了巨大的既得利益。一旦既得利益开始动员其支持力量，无论是物质方面的（财力）、权力、还是知识方面的，就会有足够的力量来抗衡政府的政策。很显然，在既得利益面前，有关方面推行房地产调控的决心和其出台的政策的力度都会受到影响。
　　社会的大多数本来就对政府控制房地产的决心和政策力度没有抱足够的信心。很多年来，在诸多政策领域，政府往往是雷声大、雨点小。一些政策甚至走向反面，即本来是要让社会受惠的政策，演变成对社会的破坏。因此，社会对政策的信任度（或者政府的社会公信力）一直在降低，甚至是毫无信任感可言。这次房市似乎也跳不出这个规律。调控政策从理论上说很有力，但市场没有什么反应，销售量是降下来了，但房地产价格还是一样高。结果，当然是政府的政策效用和（中央政府）信用继续下降。
　　应当说，到目前为止政府所推出的政策多是为了控制房地产，例如收紧对房地产的贷款和限制家庭购房的数量等。甚至很多国家通行的房地产税也实施不了。房产税显然是实现房地产领域基本社会公平的有效的、制度化的方法。例如可以对每家每户的第一套房不征税，购房越多，就要征收越多的税。至少从大多数社会成员看来，政府不能推行房地产税，是因为已经购买了多套住房的既得利益的阻力。（这从另一个侧面也表明，房产税是解决业已存在的社会不公平的有效经济方法。）就是说，政府实际上还没有明确的思路，来建立一整套规制房地产市场的制度，而是继续采取一种头疼医头、脚痛医脚的“运动式”方法。
    GDP主义成为政府的软肋
　　为什么会这样？隐含在这个怪圈背后的还是根深蒂固的GDP主义。要知道，从中央到地方，衡量政府成绩的还是GDP。无论是地方政府还是房地产开发商都认准了这一点，他们清楚得很：你要GDP，最终还是需要为房地产市场松绑的。他们既有充足的财力，又了解政府GDP主义的弱点，因此就可以从容地应付政府的调控。
　　面对来自社会的强大压力，政府该怎么办？在中国，房地产问题已经大大超越经济问题。经济学上的供求规律一方面已经很难解释中国房地产的问题（因为过度的投机因素和权力因素），另一方面也很难为解决中国的房地产问题提供思路。美国和俄罗斯等拥有大量土地而人口少的国家，可以通过大量加大供应而稳定房地产市场。中国人口众多，土地稀缺，很难效法这个模式。再者，在现有的收入分配高度分化、房价大大超过居民收入，和民间资本缺少投资领域的情况下，增加住房（土地）供应既不足以满足市场的需求（和投机），也不一定就能使得一般老百姓买得起住房。
　　一句话，房地产市场的核心问题是社会问题，不是经济问题。这是一个“要建设什么样的社会”的问题。房地产恶性市场化，导致了年轻人社会处境的日益恶化。中国人口多，并且还在继续增长。1980年代之后成长起来的中产阶层，马上就要进入老龄化阶段。越来越具有物质主义倾向的年轻一代，越来越没有能力购房，无法组建家庭，他们对社会和政府的失望也与日俱增。房地产从各个方面正在成为诸多社会问题的根源。
　　要彻底改革房地产，就要把它作为一个伟大的社会建设工程。这是一个基本政策思路问题。在任何社会，住房都是基本也是最重要的社会支柱。“居者有其屋”表明住房是最基本的社会需求；用今天的话就是最基本的社会权利。既然是最基本的社会权利，那么这一权利是否能够得到满足，就决定了一个社会能否稳定，即“有恒产者有恒心”。
　　一旦当房地产成为中国GDP增长的主要来源时，其不可避免成为了破坏中国社会基础的祸首。从上世纪九十年代末开始，中国取得了高速的经济增长。但不可否认的是，这种经济增长方式对社会的冲击极大，一步步破坏着中国社会赖以生存的基础。一些本来需要政府在财力上大力投入、在政策上提供保护的领域高度市场化，包括社会保障、医疗卫生、教育和房地产。这些领域越来越成为中国的暴富领域。尤其应当指出的是，每次经济危机来临，为了保全GDP主义，社会总是成为受害者。1997年亚洲金融危机之后，教育产业化成为GDP主义的核心。这次全球金融危机后，房地产成为GDP主义的核心。
　　从1970年代末改革开放开始，中国有明确的社会建设目标，例如1980年代的“温饱社会”，1990年代的“小康社会”和“全面小康”。在这个过程中，脱贫人口增多，中产阶级不断壮大。但是因为缺失社会保护机制等原因，今天中国各社会阶层面临各种不同困境。穷人翻身的机会越来越少；中产阶级面临“无产阶级化”（或者贫民化）；而少数富裕阶层则毫无安全感，很多人在考虑移民外国 （“一家两国”已经是普遍现象，即在中国赚钱，在外国存钱）。在这样的情况下，人们对中国社会稳定的担忧越来越甚。
    中国社会对政府的信任危机
　　很长一段时间以来，学界和政策界讨论中国是否“拉美化”。不过，人们没有必要把中国和遥远的拉美作比较。把中国和其一些近邻作比较更能说明问题。从中国现有的经济和社会结构来看，社会工程做得好，就是新加坡化，做不好，就会是泰国化。新加坡的基尼系数也很高，至少不比中国低，但新加坡的社会却是非常稳定的。这是因为新加坡用市场机制来创造财富，用社会政策来保护社会。有效的住房、教育和医疗等社会制度，保障了新加坡老百姓最基本的社会权利，其中政府组屋制度更是社会制度的核心。只要社会得到有效保护，人们就不用过分担忧基尼系数增加对社会稳定的负面影响。简单地说，在新加坡，“上不封顶”为人们创造财富提供了极大的动力，而“保底”则是让社会大众充分参与分享经济发展的成果。
　　泰国则不一样。在以往，泰国也取得了很大的经济发展成就，但是社会上很多人并没有能够分享经济发展成果，社会保护机制缺失。这使得社会高度分化。等到政治人物介入，社会分化从经济领域扩展到政治领域。结果造成了今天人们所看到的频临内战的局面。从中国的社会和政治发展局面来看，类似局面出现的可能性也不是不可设想的。（当然，从主观上说，谁也不想看到这种局面。）
　　更为严重的是，因为社会得不到保护，经济发展越快，人们对社会的信心越是不足，对自己的前途越感渺茫，而最终导致对政府的信任每况愈下。今天中国社会对政府的信任危机让很多人不明白。为什么经济发展那么好，社会还是那么不信任政府呢？如果意识到，经济发展和社会破坏是同一个过程的话，就不难理解了。实际上，如果政府得不到社会的信任，不管怎样好的改革举措和政策，都难以得到社会的支持。这又进一步使得中国的改革陷于困境。
　　无论从哪个角度看，房地产改革必须成为执政党和其政府一项意在社会重建的大工程。经济的可持续发展、社会的生存、中产阶级的培育、社会对政府信任的重建等等，都可以和房地产发生关联。但很显然，要进行这样一项社会工程，执政党和其政府就必须对改革思路进行重新思考，否则就很难制定和实施有效的社会政策。