[转帖] 保障房“全速上马”隐忧

亚平

陈文雅   张延龙



    “我们市住房保障办有近三百号人，但主管的业务部门仍然忙不过来。最近经常开会，加班。”广州市住房保障办的一位工作人员向记者透露，“刚刚进行了一轮机构调整，把新的机构编制定下来。前几天领导还开会和我们强调了保障性住房的质量和安全问题。一方面大家要适应新的角色和职责，另一方面业务上的工作压力也比较大。”
    这位工作人员说：“相比别的城市，我们的人员还是要充足一些，保障办2008年就挂牌了，保障房建设工作也早在几年前就开展起来了，一些城市连住房保障办都还没有成立，就更难办了。”
    在很多地方，官员们还在“临时抱佛脚”地恶补住房保障的基本概念和具体操作层面的知识。
    3月21日，陕西召开一场别开生面的全省保障房工作会——增加了省长提问环节。事后有与会官员感慨“很紧张”。
    当天上午11时，主管国土资源、环保和城乡建设等方面工作的陕西省委常委、陕西省副省长江泽林做主题发言，他专门预留了30分钟的时间用来提问，以“明确会议内容和需要完成的任务”。
    被提问的官员涉及陕西各地市区县的财政部门、房管部门，一些官员对保障房的意义、所承担的建设任务等问题显得胸有成竹，但涉及具体政策和执行层面，有些回答则并不尽如人意。
    在向铜川市官员提问铜川经济适用房是什么政策时，铜川市宜君县财政局局长吴范林回答说：“房子建好以后，用财政补贴的形式给予补助，分给他们。”
    江泽林说，你回答错了，土地政府划拨，可以免城市建设维护费，还有相关的费用，财政不补贴。
    渭南市国土资源局副局长赵磊在回答限价房的土地出让方式时，也给出了不正确答案。
    “如果各自的工作任务都不明确，那就无异于瞎忙乎。”江泽林说，他请与会者记清楚全省47.43万套的目标任务，并要分得清廉租房、经适房、公共租赁房、限价房、廉租房货币补贴和棚户区改造6类不同的保障类型，各级相关部门要把这些数字、概念记在脑子里，放在心上。
    “现在地方政府有‘问责制’的压力，所以各地对保障房建设都开始重视起来。”华远地产董事长任志强向记者表示。
    2010年，全国各省、直辖市和计划单列市分别和住建部签订了《2010年住房保障工作目标责任书》，今年3月，住建部副部长齐骥表示，将出台针对地方政府住房保障工作问责制的具体考核办法，对未能按照《责任书》的要求完成保障性住房开工任务、竣工任务、资金到位任务等指标的地方政府，采用通报批评、责令整改、约谈地方政府主要行政负责人、推迟暂停保障性住房中央财政转移支付等处罚，对于情节严重、整改期内未按要求进行整改或者整改未达标的，对主要行政责任人记行政处分等。
    然而，面对庞大的任务压力，很多地方政府仍未做好充分准备。
    在河北石家庄，2011年公租房建设的任务量比原计划增加了24倍。“这个数字并不是根据石家庄的保障房实际建设需要制定出来的，而是上头提了全国总共要建1000万套，把指标分解到河北省，河北省又把指标分解给我们。”石家庄市相关部门一位人士说，“这是政治任务，河北今年的保障性安居工程建设启动时，省领导就表态资金和用地会在4月15日前全部到位。为赶进度，项目匆匆忙忙上马，又是‘三边工程’——边起草文件、边规划、边施工。”
    “仅靠政府的力量建设保障性住房是不够的。”陕西省住建厅住房保障处处长高亚弟说。
    在陕西省保障房工作会议上，陕西省决定由陕西省政府和延长集团共同组建保障性住房建设公司，运作100亿左右的社会资金来帮助市县解决资金困难，同时鼓励各个市县采取多种措施筹措社会资金用于保障性住房建设。延长集团是陕西省的一号国企，2010年集团收入破千亿元。财力雄厚的地方国企的介入，间接暗示了市县财政面对任务压力的尴尬。
    然而，先期参与保障性住房建设的企业，却也同样面临许多无奈。在承建保障房的过程中，一些开发商发现，由于准备不充分，保障房项目的成本比预算大幅提高，并留下了很多隐患。
    “广州市实际上把问责的部分压力转嫁给了开发商，比如说，以后商品房用地出让中，配建保障房比例将成为开发商竞标的条件之一，就是说，竞标者愿意配建的保障房越多，拿地的可能性就越大。开发商如不配合建设保障房，预售和确权会受限制。”广东某房地产开发企业人士说。
    保利地产董事长宋广菊呼吁：“保障房的经营模式应该是国家多做一些赞助。”
    上述人士说，该企业承建了几个保障房项目，发现问题重重，以后再进入保障房领域的时候会更慎重。“成本和收益很难平衡，虽然理论上来说我们能拿到3%的费率。当中有很多不确定因素，比如我们有两个项目因为政府迟迟没有公布审核通过的保障房分配名单而导致财务成本大增。当初开工的时候，这些问题都是始料未及的。此外，因为保障房对建安成本比较敏感，原材料价格的变化都会对项目盈亏造成较大影响。”
    对开发商建设保障房项目的优惠政策，很多地方也一直没有实质性的动作。“如果在商品房小区配建保障房，向银行贷款的时候都是整个项目一起走，因为当时土地拍卖的时候是一整块地拍，签订土地出让协议也是一整块地一起拿，所以你也不可能把它分成两块地，再分别贷款。”
    这个问题也同样得到了浙江绿城房产建设公司总经理曹舟南的认同。“我们和地方政府谈判，财务成本由谁承担都要讲清楚，我们只是做一个融资主体，说好这笔钱垫多久，地方政府如果要拖欠房款，财务费用就会提高，这部分还是要由地方政府来承担。”他说。
    曹表示，绿城和各地政府谈保障房项目合作时，发现很多地方政府都还只是干着急，对于操作模式、投资主体、付款方式等并没有明确的定论。
    目前，保障房建设的主要模式有费率模式和BOT两种，前者一般是由开发商代建，地方政府给予固定比例的管理费（通常是建安成本的3%），后者则一般是开发商建好后，由地方政府按照一定的价格将房产回购。费率模式是地方政府较普遍采用的模式。“我们在杭州、温州、青岛的保障房项目都是采用费率模式，只有南京采取了变异的BOT模式。”曹说。
    许多地方政府还在为保障房建设的资金缺口而头疼，不过近期业内传出消息，参与保障房项目的建筑企业和房地产公司将获得更多的政策倾斜，在大片低价拿地、加快商品房周转等方面具有更大的优势，部分有保障房项目的地产或城投公司的再融资重新开放也在讨论之中。
    “保障房真正的难题不在建或资金。”住建部政策研究中心副主任秦虹认为，后续的经营管理才是最大的挑战，“如何准入、退出、审核、管理、分配？能不能让有限的公租房资源真正落实在需要的人身上？相关制度建设很重要。”一哄而上，仓促开工，建完拉倒，最终由谁买单，由谁收场？