[转帖] 为何尽量不要买05年后建的房子

漫看风景

一、 结论
二、 房地产的整个过程
1、   拿地（告诉你们如何官商勾结空手套白狼）
2、   设计
3、   土建
4、   销售
三、 质量问题
四、 中国房地产问题的成因

一、 结论
2005年以后建造的房子尽量要注意安全，90％以上的房子质量都有很大的问题，看完下面的文章就明白了。（看看云南5点几级地震后的房屋倒塌情况就明白了，2005年后的房子基本上90％以上没有什么抗震能力的。）

二、 房地产的整个过程
1、   拿地（告诉你们如何官商勾结空手套白狼）
土地拍卖市场拿地：假如我是市委书记的亲家，有块400亩的地要拍，那我先把容积率定为1.2，假如别人拍中了，那就得一次性交钱（土地款，假如按照我老家这边600万一亩的价格，400亩一次性就要交24个亿，一般有这种资金实力的人很少），假如我是市委书记的亲家，拍下来后，通过国土局的运作，400亩可以分成4个土地证，1个证100亩，预付款50％交了国土局就可以帮你土地证等几个证都做好（也就是只要100×600万×0.5＝3亿），然后到银行抵押，通过评估公司把估值估高到800万一亩，然后可以贷款估值的60％（100×800万×0.6＝4.8亿），这样然后再拿这个4.8亿去拿第二个100亩的证，然后再抵押贷款，这样一圈下来，你非但不要掏钱，手上还能够有很多流动资金。也就是说，只要我是市委书记的亲家，只要有个1.8亿的流动资金可以周转1－2个月（等到证拿到贷款下来），就可以撬动这块（400亩价值24亿的地），你说谁能够竞争得过他？另外在建造的时候，假如是市委书记的亲家，后面容积率还能够提高（前面故意把容积率压低，因为经过囤地后，补缴土地出让金按照原来拍卖的时候的价格补缴的，所以很核算，但是前提必须是房价上涨）。
非土地拍卖市场拿地：那就更简单了，这块地是拆迁安置用地，然后给市委书记的亲家去开发，其中30％是给拆迁安置的，70％是商品房，土地不要钱或者很便宜（周边拍卖是600万一亩，这边可能60万一亩就成交了），上海的那个楼脆脆就是这种模式，那边是3000万一亩的市值，结果不要钱就拿下来了，光土地就值靠近上百亿了，所以你说还能查得下去吗？我可以负责任的讲一句话，这个楼脆脆项目里面，区领导、市领导都有份，光这个项目假如揪出来，估计上海市局级、副局级、副市长级别、区长级别、副区长级别等等估计就要枪毙掉不下20人。所以查不下去了呢，就是这个道理。
2、   设计
土地拿下来后第一件事情就是要去提高容积率，虽然要补缴土地出让金，但是这个里面猫腻很大的。容积率假如从1.2升到2.4这个是多大的利益呀。（容积率就是每平方米土地上面可以建造多少面积的楼房，地下室等不算在容积率里面，这个里面也有很多空间在里面，因为上海的车位卖得很好）。容积率定好后就是要去做扩初，各个部门都要来汇总：消防、建设局、规划局、燃气、自来水、电力、人防等等。还要涉及到各项规费的问题（人防费用、大城镇配套费用等等）。一般房地产开发公司的设计是交给设计单位，土建是交给土建单位，销售是交给销售单位，开发商主要做得就是找对人塞对钱（最好他就是领导的亲戚，那就更容易了）。
3、   土建
土建都是由土建公司做得，一般按照额定价格下浮一定比例来算，开发商一般会指定里面几个大项（混凝土、钢筋、建筑外墙、铝合金门窗等价格占比比较高得内容），其他得基本上是土建方自己去采购。初期土建方还要给房产开发商一笔质量保证金（开发商很爽吧），然后按照一定进度给钱，但是这个钱一般都是拖欠的，要等房子卖了才会给土建方，所以土建方只能偷工减料，不然没有利润（对于土建方来说资金成本也是巨大的成本）。
4、   销售
现在上海稍微严一点，上海规定要到结构封顶才能销售，很多地方是做到正负零就可以销售了。但是包括上海在内都有很多变通的办法，比如房子图纸还没有出来的时候就开始提前销售（买房人交意向金，从几万到几十万几百万不等），这个给了开发商很多流动资金。

三、 质量问题
知道上海得楼脆脆为何倒得吗？难道真的边上挖个坑然后再堆点土房子就倒了？那还要爆破公司去拆楼干吗？直接挖个坑堆点土不就了事了。大家注意一下这个楼的桩基就明白了，里面没有钢筋笼子，而且混凝土质量很差（桩基的混凝土好的话挖出来颜色是发青的，差的话挖出来是发白或者其他颜色的）。
现在全国基本上都是这么个情况，混凝土质量差（要达到C40标准的基本上都达不到），钢筋质量差（我原来到工地上去看到有些钢筋向地上一掉就直接断了，牛吧），楼板越来越薄，桩基要求50米深的只搞20米然后钢筋笼子也就放个2节有的甚至不放。
如何看你家住的房子的混凝土质量、钢筋质量等等呢？去楼梯间，看看口子是否到处都有缺口（混凝土质量不好，走的人多了，口子边沿就会掉下来），另外沿着口子用力踩（楼梯口不能贴瓷砖的那种），看是否会有很小块的水泥掉下来，另外阴雨天看楼梯上面的混凝土是否颜色有点发青的那种感觉（颜色发青是证明这个混凝土质量不错）。
看钢筋问题，那个只能是装修的时候需要把墙切开才能看到了，一个看钢筋的粗细，一个看钢筋的密度。墙切开也能看到混凝土质量情况。
桩基的好坏这个一般人就看不到了，不过告诉大家一个事实，2005年后的房子桩基95％以上都不好，为何？因为桩基老板正常施工做的话没钱挣还要亏本的。你家楼地下的桩基里面有3节以上的钢筋笼子那你算是幸运的了，就怕上海楼脆脆那种，一节钢筋笼子都没有的。

四、 中国房地产问题的成因
中国的房市，土建成本在1400圆/平方米（高层）（小高层在1100－1200圆/平方米，多层在900－1000圆/平方米左右），各项规费（大城镇配套、人防费用等等等等）在800－1000圆/平方米（各地有差异，上海和江苏的标准就有差异），其他的就是土地成本、税收和隐性的腐败成本了。
中国的整个房地产的问题其实是一个精心策划的经历靠近20年的战略布局的模式，从分税制（国税、地税的分开，造成地方财政的巨大缺口和中央财政的巨大收入，直接结果就是地方必须靠卖地赚钱，而中央获得大量资金后被经济决策部门拿去送给了美国人）、到医改和教改让老百姓失去内需，到最后的房改两步走（先是放开，然后是商品房占绝对的大比例），其实整个过程是一个精心策划的有组织有规划的过程，大家可以看我《决战2011》这本书里面的详细的讲国内卖国利益集团如何配合美国逐步消灭我国的内需、获得人民币定价权、获得中国的资产定价权、吹大泡沫然后刺破泡沫收割的过程和模式。《决战2011》的下载地址是：
http://cid-bb6cfc03d3995a15.office.live.com/browse.aspx/.Public