华生：中国房地产市场“四大怪”

亚平

“房价比兔子跑得快，进城人口关在外，政府改行把地卖，开发商收钱房子自己不会盖。”著名经济学家、燕京华侨大学校长华生诙谐地以上述诗句囊括了中国房地产的“四大怪”。他认为，中国一线城市的房价远超中国人平均收入的增长，甚至直追人均收入是我们5倍10倍的发达国家，这显然是不正常的怪现象。他说解决高房价问题应当从供需两个方面入手，我国的房地产税收管理存在很大漏洞，而“土地财政”需要予以废除。
    需求管理存重大漏洞
    记者：从今年起，上海市和重庆市已经开展房产税试点，您如何看待税收工具的房地产调控作用？未来如何进一步推进房地产税收工作？
    华生：在需求管理上，我国的房地产税收体系是有重大漏洞的。房地产的税收管理基本包括三个环节，第一个是交易环节，第二个是保有环节，第三个是继承环节。目前我国的后两个环节基本没有，第一个环节在很大程度上也在“放行”。
    第一个方面，目前交易环节的税收重点是流转税，比如将营业税提高至5.5%，但这个税负实际全部转嫁给买房的人了，而且也误伤了自住房为改善的出售。要打击投资投机，最重要的是征收非自住房交易的非所得税。所有投资和投机的目的是赚钱。所得税不太好转嫁的原因是成本不一样。比如一个人前年买的房子，目前涨了50%，另一个是原先的“房改房”，已经涨了10倍了。这两套房子的所得税是大不一样的，就没有办法转嫁了。从所得入手才能有效抑制投资投机。
    现在我国基本上没有实际征收房地产所得税。尽管政策上规定，要按照20%的比例缴纳房地产交易个人所得税，但是又开了口子，可以不用这个方式去交，而是按照交易额的1%去交，这基本上就等于放行了。既便如此，全国普遍盛行“阴阳合同”，执法部门熟视无睹，这样就把交易环节的所得税收基本逃光了。
    第二个环节，保有环节的税收刚刚开始搞试点。但上海的税收政策仅针对新增住房，重庆包括了一些存量房，但范围是高档住宅，而且税率很低。韩国的高端住宅税率是5%、 7%，而我国只是毛毛雨，而且大部分房子和它没关系。
    第三个环节，继承也没有税收。国外有的国家规定，继承房产的时候，如果子女有房子才征税，否则免税。这样如果父母有房子，子女就很可能不买房了。可以看出，目前我国上述三个环节都存在问题，所以税收制度需要大的变革。
    废除土地财政是当务之急
    记者：地价上涨同样被看做是高房价的重要原因，对这个问题您怎么看？
    华生：土地供给方面，首先要废除土地财政。政府的职责是提供社会服务和社会管理，对待房地产市场各利益主体，应该是不偏不倚的。政府也去收地卖地，牟取暴利，就丧失了自己的中立性，整个市场就乱了。改善供给的核心是要改变土地政策，改变住宅供地的盈利性。我国工业用地价格往往是成本价几十块钱一平米，而住宅用地则拍成几千甚至几万元一平米。普通住宅属于民生，带有公益性，把住宅用地价格拍的那么高，房地产价格能下得来吗？而工商业用地本来是经营性、要赚钱的。因此商业和工业用地可以卖，但普遍住宅用地关系公益民生应当是成本价，而不能卖高价。这方面其他国家也已有成熟的经验。
    记者：目前卖地收入已经占到不少城市财政收入的半壁江山，如果改变“土地财政”，地方财政会不会难以支撑？
    华生：现在经济真正落后的地方，土地也卖不出多少钱，所以不要拿“政府没钱”说事。卖地收入最高的是北京、上海、杭州等一线城市和热点城市，这些城市如果日子过不下去，那中西部贫困地区怎么办？把土地财政推到分税制上并无道理。这个问题是个伪问题。各国政府都不靠卖地支撑财政，而是靠税收。而且我国房地产的所得税、保有税、继承税基本都没有收，可以弥补地方财力的事情很多。
    改变房地产业的生存生态
    记者：开发商不会盖房是否也并不奇怪？现代社会专业化分工，很多事都包给别人干、开发商赚土地的钱不能算怪吧？
    华生：现代市场经济是有专业化分工，但每一个厂商都要有他对商品价值链增值的独特贡献，这样才有自己的生存之地。土地是不可再生、具有垄断性的社会资源，它因外部环境变化的增值应当由社会分享，并不需要中间插入一个阶层拿走增值的大头。所以历史上地主阶级对土地的垄断就被打破和替代了。房地产市场打击囤地捂盘的道理也正在这里。但是我们应当做的更彻底才会真正奏效。如学习一些国家土地价格公示的立法，使土地成本透明化。这样所谓房地产业暴利不暴利的问题根本就不用争论，谁有谁没有，阳光之下，一目了然。
    记者：房地产开发商不能靠土地增值，他们怎么赚钱？
    华生：他们的主要功能本来就是整合资源，设计和盖出高质量的房子。和其它产业一样，如果你什么都外包了，你就只能靠自己的品牌和整合能力赚钱，差的就只能赚一点微薄的管理费。想多赚，往往就得同时做设计、做建筑。所以国外的开发商多是承建商。像中国现在这样，许多开发商自己没几个人，主要靠土地赚大钱，而建筑业利润微薄，层层转包，建筑质量隐忧重重，绝不是房地产业的正常现象。
    房地产需要整体解决方案
    记者：目前我国房地产调控的措施实际上还是很严厉的，您认为房价会出现有效下降吗？
    华生：目前购房需求受到压制，再加上保障房建设加快，房价有可能出现一些回落。但是从大趋势来看，我国继续处于城市化过程中，还有好几亿人没有进城，进了城的也大多是无房户，房价大幅度下跌的可能性不是特别大。现在的不少调控政策属于行政手段，如果房价下跌对信贷、经济以及金融稳定有大的影响，肯定就会放宽。从发达国家的经验看，只有在城市化基本完成之后，移居人口基本没有了，房地产价格才会出现周期性波动。一段时期上涨，一段时期下跌，总体来说随着通货膨胀率逐步上升。
    限购实际上主要限制的是成交量，对价格的影响是间接的。而我们希望的局面是价格下跌，成交量上升。城市化一般分为两个阶段，第一个阶段主要是农村人进城，第二个阶段主要是中小城市的人进入大城市。我国现在还处于第一阶段的前中期。限购政策首先限制的是移居人口，把进城移居人口关在住宅市场之外，这和城市化的主流是不一致的，未来限购政策难以长期实行下去。
    记者：除了限购，对于调控政策中的限贷、提高利率等金融杠杆的使用，您怎么看？
    华生：金融工具的适当配合，在各个国家都会有的。以往我们国家在这个方面控制得并不严格。从国际经验看，首套房的购买应该给予优惠，享受低利率。只有鼓励自住型的普通住宅需求，房地产市场才能够火爆。然后对于二套房、三套房再进行限制。国外很多国家的二、三套房是贷不到款的。购房贷款要与收入挂钩，根据年收入来决定贷款多少。但是一个居民只有一份薪水，从这个角度说，贷款购了一套房，以后就不能再贷了。我们对多套房贷太松，又误伤首套自住房贷款，这是完全错误的。中国的房地产业亟待整体的制度变革和改造。