[连载] 需求：从最不合理到最合理的需求细分

tangju66

购房需求从最不合理到最合理排序可以分为六类。
第一类为腐败购房。房地产是官员个人腐败洗钱的两个最好途径之一。山西一股级干部就在北京购房30多套绝不是个案。同时，房地产也是官场集体腐败的重要方面。某些权力机关和企业，违反停止福利分房的政策，利用权力、垄断利润甚至腐败资金为职工福利分房或低价购房。
第二类为投机购房。许多人错误地混淆了投机购房与投资购房。投机购房是指，所购房既不住也不租，只等升值出手以获取差价。投机购房分短期和长期两种，后一种也可称为“囤积购房”。
第三类为异地购房，用于自住。异地购房者，他们的“生产性税收”交与本地，而他们在异地购房生活，享受大量水、电、交通、能源、食品、物资、医疗、教育、服务、治安、废物处理、洁净空气等为房地产配套供给的公共资源，这些公共资源补贴的来源，一部分来自卖地收入，一部分来自异地群众的“生产性税收”。随着时间的推移，大部分来自后一来源。
这就产生了不公平。解决的办法之一，是改变税种，分离“生产性税收”与“生活性税收”。实行在哪里购房、生活、消费，就在哪里征收房产税、消费税等。
第四类为本地多套购房。这个类别分两种情况：一种是经济宽裕者购买多套纯自住房，另一种是经济宽裕者为父母、子女以及其他亲属购买居住房而产权在自己名下。
第五类是投资购房，指购房用于出租。出租房是房地产市场的重要组成部分，在成熟的房地产市场，租金与房价负相关，成为互补。当人们都去买房时，一方面推高房价，另一方面减少租房需求，压低租金。反之亦然。
第六类是换房和首次自住购房。
像一切分类一样，这六类需求是为了分析而做的切分，实际中会有很多交叉。
腐败和投机购房是空置房的主要来源，造成资源的浪费和错配，是最不合理的需求。用空置房数量代替不合理需求有一定道理。不同的媒体、专家判断，空置房占北京房改后商品房存量的10%到30%。更重要的是趋势，据估计，空置房已占2007年后商品房增量的50%到70%。无论真实数字是多少，这种趋势显然是不可持续的。
中间两类购房，有合理部分，也有不合理部分。它们也是部分空置房的来源。问题在于，在高房价的牵引下，这两类购房在时间上会提前，在数量上会增多，从而向投机靠拢和转化。
后两类理论上是合理购房，但受高房价牵引，前者在数量上会增加，促使投资向投机转化。后者在时间上会提前，会造成房地产市场的不均衡。
需求从不合理到合理的分类排序，可以合乎逻辑地引申出政策指向和序列：先打击不合理的，如果力度不够，再限制半合理的；如果力度还不够，最后再控制合理的。