中国鄂尔多斯风暴再起？

孤独行者

—— 中国竞争力第一城市楼市垮塌离析 10000元房价跌去7成

作者：巩胜利

据11月24日《中国企业报》爆料称：鄂尔多斯新城康巴什楼市全面崩盘！据一位长期生活在鄂尔多斯的人士透露：继高利贷危机之后，康巴什楼市大面积降价，从去年的均价10000元暴跌至现在3000多元。身处风暴风头的新兴城市鄂尔多斯，正遭遇着堪比温州版危机房地产借贷恐慌。以当地已成气候的“金信翰林苑”项目为例，其二手房价此前都在10000元左右，而现在市价仅有3750元。消息人士还详列了康巴什多个楼盘的价格暴跌。 “房子卖不出去，开发商扛不住了。”来自鄂尔多斯的消息人士说。因为从银行无法获得持续的贷款，从民间借高息借款进行房地产开发是鄂尔多斯许多房地产商的通行做法。“几乎所有的高利贷都和房地产有关。”鄂尔多斯当地一名企业家告诉北京传媒说，“前段时间中富公司的事情是鄂尔多斯民间借贷危机的典型代表。”鄂尔多斯，房地产是一个超前发展的特例，如今中国房地产业，开始大面积房价下跌。鄂尔多斯房地产高速发展靠高利贷融资，如今失去金融银行支撑、本地财富又严重缺乏积累的鄂尔多斯市正在演绎着中国前所未有的房地产风暴。 康巴什演绎“空城计” 康巴什新区，位于内蒙古自治区鄂尔多斯市中南部，地处鄂尔多斯高原腹地，距东胜25公里、阿镇3公里，与东胜区、伊金霍洛旗的阿镇共同组成鄂尔多斯市城市核心区，是鄂尔多斯新的政治文化中心、金融中心、科研教育中心和装备制造基地、轿车制造业基地。2004年以前，那时的整个鄂尔多斯一度是内蒙古最为贫困的地区，而康巴什还是片荒漠，只有两个小村庄，不到1400人。 直到有一天，这里有了中国的第一发现：有了中国经济起飞额的四大“宝贝”，特有的阿尔巴斯白山羊绒被誉为软黄金；煤炭探明储量1676亿吨，占全国总量的1/6，鄂尔多斯如今是中国产煤第一大市；稀土储量65亿吨；天然气探明储量8000多亿立方米，占中国总储量的1/3。 2007年以来，中国城市竞争发展力排名显示：鄂尔多斯增长竞争力上升至名列中国国屈首第一；人均GDP1.0451万美元，超过北京、上海。手中有了钱，政府便开始拓建新的城市发展空间。2004年，政府在荒漠中开始兴建新区，建设总投资达50多亿元。在鄂尔多斯市康巴什新区在规划的设计上，采用开放的思维，大范围选择国内外具有优秀业绩的甲级规划设计单位，邀请来自中国工程院、建设部、同济大学等机构资深专家评审把关，编制完成各层次规划，形成了完整配套的规划体系。新区城市建设坚持舒展、生态、宜居的思想，充分体现地域特色、民族风貌，草原文化和人与自然的和谐，结合逶迤起伏、依山傍水的地形，突出了城市唯一性，可谓中国城市的大手笔。 据康巴什新区政府网站数据：截至今年6月18日，康巴什地上项目总建筑面积322万平方米，预计到2011年年底，新区本年新增竣工面积达到350万平方米，总竣工面积672万平方米。然而，空旷的大街上几乎没有人，仿佛刚刚经历过巨大的灾难。 按规划，康巴什新区二期建设为70平方公里，包括县(乡)在内的康巴什总体面积为352平方公里。康巴什新城里，高楼鳞次栉比，居住人口却相对稀少，曾被媒体冠以“鬼城”名号，但现在，这座新城仍是“空城”。据了解，老城区东胜23平方公里上拥挤着30万人，康巴什新区就是为百姓投资建设的，面积达32平方公里。目前，据2009年8月出版的《康巴什》季刊统计：新区人口情况2008年为28000人，最新的人口统计数据为2.86万人。 康巴什新区管委会相关负责人曾向媒体表示，二期建设并不是此前媒体报道的352平方公里，而是70平方公里；其中只有10%是建设用地，其余90%是绿地和公园用地，“352平方公里是包括县 (乡)在内的康巴什总体面积。”即使是总体面积，352平方公里相比新区一期的32平方公里，亦将是目前规模的10多倍。 房地产风暴开始刮起 “煤矿稀土最富有”是鄂尔多斯留给人们最多的想象，即使去过鄂尔多斯的人也差不多是这种印象，然而没有人真正能够看得懂鄂尔多斯，这是所有来到此地的人对鄂尔多斯房地产市场的评价。据当地媒体报道，全市共有房地产企业442家，几乎每家能源企业都有房地产开发业务，“在鄂尔多斯做房地产业务的公司很正常，相反，不做房地产业务的公司就不正常了。”一位知情者说。 房子卖不出去，同时，加上外地房地产商也不断进入鄂尔多斯。滞销之中，房价纷纷下跌，降价成为许多房地产商的选择。据一名长期观察鄂尔多斯房地产人士说，今年以来，房地产早已有价无市，打折促销不断。“最典型的是绿城项目。”当地一位长期观察房产的人士刘先生说。 刘先生告诉媒体记者，2006年，鄂尔多斯房地产的均价在1200元每平方米左右，到2007年时均价达到5000多元。2009年，房价再次大幅上涨，达到7000到8000元每平方米；2010年房价小幅上涨，普遍涨幅为600到700元每平方米。“当时，一些高档住宅或商业地产售价已达到2万到3万每平方米”。由于地产供给过剩，加之配套设施不完备，这里就少有人住，大部分人还是选择了老城区东胜。政府投资了那么多的钱，但是百姓不需要，康巴什这座空城已经成为中国房地产泡沫的“最佳展品”。 美国《时代》周刊2010年4月5日发表文章，原题为《鬼城》。没有比这个问题更让众多经济学家、投资者和银行家们夜不能寐的了：中国房地产市场充斥着泡沫吗?多年来，中国各地上马大量房地产项目，吸引了私人及公司的购买者，创造了中国房地产价格上涨的62年之最。随着房价持续上涨，更多投资者变成投机者，他们买入崭新房屋只有一个目的，等高价时迅速抛出。10月温州危机震惊中国之时，鄂尔多斯政者曾有防范举措提前出炉，但靠上方来解决鄂尔多斯房市危局（倘若是内蒙古区或中央出资来援助鄂尔多斯房市，就等于助虎为蘖，中国各城市间的资本平衡就完全被打乱），并不在中国高层政者视野，而正是房地产业，引发了2008年9月15日全球第一次金融海啸爆发之源头。 自美国2007年的“次贷危机”由房地产崩盘变成全球经济衰退催化剂以来，到2008年9月15日演变成席卷全球首次全面爆发的“金融海啸”以来，美国已经遭遇了三年多历史低迷的经济重创。但中国经济更是危机四伏，特别是62年来屡创新高的中国房地产业，更是引起中国13亿公民的担心，怕这一幕在中国重演酿成灾难性更大的危机。事实上，中国房地产供给过剩的证据到处都是。从北京、上海、广州、武汉、成都等等大中城市，一幢幢商业楼盘空置着、遍地都是。但如果深入中国内地，会有更加怪异的情景让人无法乐观：为数百万居民建造的城市耸立着，却成为了一座座“鬼城”，象康巴什新区一样：鬼影婆娑，人烟寥寥，房屋大楼比邻皆是。 中国房地产在暴风眼 最初为100万人居住、生活和娱乐而设计的这个地方却几乎没有人居住。只有几辆汽车驶过多车道公路，白天有些政府办公室开门办公。偶尔出现的行人，看起来就像幻觉，孤独地沿着人行道走着，仿佛恐怖电影中大灾难过后的一名幸存者。尽管“鬼城”康巴什震惊了不少人，但还是希望这是中国一个最特殊的例子，但愿别成为中国房地产楼市2012年新年到来的一个噩耗。 中国内蒙古自治区鄂尔多斯市房地产崩盘，正是中国房地产业近八年来、大干快上的一个缩影。有资深中国经济30年观察家分析认为：中国房地产业可能要经历两个时期：㈠首先是、在2011年末到2012年上半年，在过去的近八年中，中国房地产业不仅经历了62年来的房价上涨风暴，以北京为例八年几乎涨了五倍(见2011年11月11日《新京报》《八年 北京房价上涨约4.9倍》一文，作者张晓蕊)，而现在中国房地产正象2007年美国“次贷危机”最先遭遇风暴袭击的“房地美”和“房利美”一样，中国房地产业正经历着62年来的巨大风暴袭击；㈡接着是、由于中国房地产占据中国经济至关重要的地位，特别是政府从中获利、支撑着政府财政的运行（2010年中国房地产数据显示，在中国杭州、南京等城市，地方政府从房地产业获利都超过财政收入超过50%以上），于是在2012年下半年中国经济整体将遭遇房地产崩裂的产业危机考验，房地产垮塌将波及整个中国经济的产业链，中国经济正经历着“改革开放”30年来最大的风险。                  （作者系《国情内参》首席研究员）