约束条件下的房价

李大苗

约束条件下的房价

 

 

陌生人之间的交易，通常情形中，我们认定是市场交易。市场交易肯定不止于此，市场交易的条件是不相干的供方和不相干的买方，真实表示了自己愿望并在交换中实现。所以，除非以身份为条件的分配方式外，房屋买卖还是要采用市场交易方式。市场交易方式重要点，不非是单一一方可以决定市场价格，市场价格由也只能由交易双方共同决定。

 

除非同一性或者相似性很高，在排除单一物品或供应商条件下，供应方基本上无法形成价格垄断。这个道理，对购买方一样有效。仅就最终房价而言，价格依旧高昂，表示的是还有买方真实存在。有行无市的现象会出现，但通常来讲是暂时的。这种现象无非表示卖方对未来的信心，真实的或虚假的，但最终还是要和买方达成价格共识，才能实现销售。

 

现在，责难房价的声音很普遍，在社会上得到广泛共鸣。这个现象只能说明，面对市场，需求大于供给，再专业一点说，也就是有效需求大于有效供给。逻辑判断，这要这样的呼声此起彼伏，房价就没有降下来的道理。这个呼声越持久，房价的坚挺也就越持久。

 

房屋构成要素中，政府对土地的垄断，众所周知。但这个事情并非简单。政府的作用有两个：其一，政府收取土地差价，这个差价最终反映在房价中；其二，政府控制土地供应总量，当然也控制土地的使用性质，这个控制决定了房屋面市总量。供应总量不能满足需求总量，这才是构成房屋价格坚硬的根本原因。

 

不幸的是，两个作用相互激励。控制土地供应，可以将市场价格推高；推高了的交易价格，能让政府获得更喜欢的土地差价。一个事实必须承认，将土地进行处理，提供符合需求的土地条件和环境，现在是政府作业的。这些属于土地经营的事情，本身要发生成本费用，这也就是政府收取土地费用的理由。需要承认的另一个现实是，给排水、电力、通讯、道路环境，以及可能的河流、湖泊、桥梁等等，都被国有资本垄断经营。很多房地产商并不确信自己有这样的能力和垄断体打交道，愿意将这样的事情交给政府处理。对于房地产商来讲，并不惧怕土地价格高昂，而在意政府是否向他们提供公平的土地价格。

 

既然房价能达到这样高度，说明，在这样的价格上，成交的几率基本符合房地产商人的期待。前面提及，是土地供应量决定了房屋供应总量，在这样条件依然能达成供需双方的价格共识。那么，即使减少了土地差价，并不能太大影响最终房价。增大的是房地产商的利润空间而已。经济学并不将这部分利益收入视为经营性收入，而定义其为“租”。在土地供应总量受控情形下，土地价格越低，“租”也就会越高，开发商“寻租”热情也就会越大。在这个意义上，“寻租”现象就等同于“腐败”，其实也就是腐败。

 

政府取得土地收益，目前看，大致有两种。一个是“挂牌”方式的公开竞标；另一种方式是协商价格。前者是公开、公正、透明的公平交易，至少形式上如此；后者则为桌下私下交易提供了宽裕的空间。确切说来，后者无非开辟了一个“寻租”交易市场，灰色的或着黑色的。西方经济学早已经注意到这一点，也就是供应不足情形下，又要如何避免“寻租”事由的发生。他们认为，按照某种估定，向供应方课以重税。将“租”性收入拿到社会范畴统一处理。

 

但，在中国，特别是在今天条件下，政府是“租”的获益人。这就决定了政府不可能向自己征税。而另外呢？政府可以调整土地供应量的松紧，实现自己的“租”性收入。经济学的逻辑判断是，在政府和房地产商之间，只要土地供应不能保证社会对住房需求条件存在，“租”永远只会在政府和房地产商之间分配。

 

“挂牌拍卖”土地，实现政府土地收益的最大化，这种政府与民间争利的情形为社会所不喜。但如果这个公开形式的土地交易被否定，而采用个案的协商方式进行，则放开了官员个人权力收益的最大化，其实也就是提供了正当的腐败条件。有因为利益分配处理和过程操作隐蔽复杂，也无法体系化和规范化实现，估计起来，样板性地展示怀民精神外，不可能左右房价根本走向。

章星球

与大苗有一些共识。住房问题的关键是供不应求，供不应求的根子在土地，在地方政府的逐利本性，唯有扩大土地供给才是正道，这些都是不言自明的简单道理。但大苗应关注的是，由于贫富分化，现在城市住房需求之旺主要是富人对别墅豪宅，当一个国家的住房生产主要围绕着别墅豪宅时，少数人占有过量资源，就产生了负的外部性，因而也就产生了政府调节的需要。政府调节住房结构在目前是完全有其必要。

天风海涛

大苗指出在土地供给控制的约束条件下，政府降低地价是徒劳的，并且有腐败寻租之献。很是精辟！

章星球指出对于负的外部性政府之手应该出面干预，我也很同意。只是我认为政府之手的干预其成本要由政府自己来承担，而不应通过行政手段把成本直接强制其它市场主体来承担。政府如果不承担政府行为的成本，老百姓纳税干嘛用？而行政命令往往把本该政府承担的成本直接强制给其它市场主体承担。所以我对行政手段十分的警惕。未知章兄是否同意？

凯恩斯主义下的政府干预，用的是经济手段而非行政手段。也就是财政货币政策。

大家探讨房价往往从供给不足入手，我在另一篇帖子里则重点探讨需求部分，把需求分为消费需求和投资需求，并认为如果步入一轮升息周期，控制住这几年离谱的广义货币供给，房价自然会降下来。因此我认为从房价绝对价格的控制上，货币政策比行政手段有效。从解决低收入者的住房也就是消费结构来说，财政政策比行政手段更符合程序正义。不知章兄及诸位是否同意？

章星球

答天风海涛，我倾向于调节供给结构，当然手段可以商榷，去年建设部和万科征集网络方案，我投了一稿，反对价格管制，主张税收调节，主张一百平米以下房子免税，一百平米以上房子逐级加税，别墅豪宅课重税（没有主张硬梆梆地划分７０９０），另外是力主放开对合作建房的限制并在土地供应上提供方便。

但是，今年能提出９０７０这样一个目标，不管怎样，要扩大中低住房供给比例，这个方向对头了，如何驾驶，是后话。

赵闲

应该加强政治学习，让大家都意识到住九十平米以上的房子是腐朽没落的思想，是损人利己的行为，自觉与之划清界限。

赵闲

可惜啊，现在都民营了，组织统一的学习都不容易了。

李旧苗

大苗兄虽是许久不发主帖了，但他前些年所发的一些旧帖，还是值得一读再读的。

zoufeng_1234

答天风海涛，我倾向于调节供给结构，当然手段可以商榷，去年建设部和万科征集网络方案，我投了一稿，反对价格管制，主张税收调节，主张一百平米以下房子免税，一百平米以上房子逐级加税，别墅豪宅课重税（没有主张硬 ...
章星球 发表于 2006-7-4 21:37

章星球说以100平方为界， 为啥不是90,80,70,60,50,40,30,20？

要知道真正的穷人是睡马路的，连10平方房子都买不起。

章星球现在不来了，没法掐了。

shen

我对经济学没有任何兴趣

Goal

还有一个不可忽略的因素，通货膨胀。
“救市”的四万亿投资，和据说在二十万亿左右的信贷扩张，无疑使狭义与广义的货币发行大大超出了正常的货币投放量，造成通货膨胀是不可避免的。
通货膨胀并非同步作用于市场，米塞斯曾用过一个比喻：像在水中扔一块石头那样，一圈圈向外扩散。也就是说，先从货币投放的方向开始，逐步蔓延到相关产业，再到其他行业。
由于房贷扩张是货币投放量最大的地方，所以先在房屋市场上制造了更多的需求（需求不是需要，除了要有购买的愿望，还要有购买的能力），使楼价暴涨。

李大苗

10# Goal
通胀是房价上涨的重要原因，时偶甚至是根本原因。通胀令手中的现金和存款贬值，而转成实物投资会保值乃至升值，人们便纷纷逃离货币，挤入投资品的市场。房屋因是最方便的保值品，也就是最重要的投资品，所以就会成为最热手的投资市场。居住的消费需求与资本的投资需求叠加，效应也就被极度放大了。

zoufeng_1234

金砖四国，人口众多的发展中国家，无一例外都是高房价收入比，而且房价快速飙升的。据说上海的房价和莫斯科，孟买，巴西利亚相比是最低的。

因为即使没有明显通胀，DGP的高速增长和城市化的必然趋势都会让人们去选择投资购买房产。

Goal

10# Goal
通胀是房价上涨的重要原因，时偶甚至是根本原因。通胀令手中的现金和存款贬值，而转成实物投资会保值乃至升值，人们便纷纷逃离货币，挤入投资品的市场。房屋因是最方便的保值品，也就是最重要的投资品， ...
李大苗 发表于 2010-9-1 23:37

是的。
说到投资，大陆投资渠道的贫乏也是导致房产成为最热门投资方向的重要原因。

老木匠

昨天参加一个经济前景研讨会，小范围、神仙会

一致的意见是调控房地产是政府面子工程，没有实际意义

shen

听何新先生谈：为什么房价不可能下跌？
不严肃 于 2010-9-3 07:23


本人近日问何新先生：近期媒体报道各地住房空置率甚高。那么市场房价会否因滞销而下跌？以便促销？

何新先生笑答：你难道以为房子是萝卜白菜──如果不好卖了，卖菜的怕烂在手里，就会降价促销？要知道，房子不是日常消费品，是社会资本的耐久性投资品，是可以为投资者保值的固定资产。

有些不懂经济的经济学人总乐于言之凿凿地预言房价即将大跌，预测房市何时会崩盘。这也许可以迎合很多需要房子又买不起房的人的心理，可以赢得喝彩和期待。但事实上这种情况是绝对不可能发生地。因为房价大跌会导致国家金融体系的崩溃，那不是房地产崩盘，而是金融崩盘，是国民经济的大灾难。中国经济近年已经彻底地被房地产绑架了，短期内根本无法解脱出来。

我问：为什么？

何新先生说：很简单的道理，房子的主人究竟是谁？许多人以为房子只是开发商的，殊不知多数房子的真正主人并不是开发商而是银行。因为：
1、从开发商圈到地，做好规划，准备盖楼起──就要向银行贷款。银行是根据所评估的市场未来房价，而把款贷给开发商，开发商才能造房。这是第一级房贷。对银行来说，贷款给开发商也不是为了做公益而是为了投资赚取利息。
所以，造好的那些房子虽然名义上还是开发商的，但其实在开发商归还全部贷款前，房子已经不属于他而是作为抵押品成为被质押给银行的资产。如果任何开发商敢擅自做主为迎合市场需求而让房价下跌，那不仅意味着自身失去还款能力亏损破产，而且房子还会被银行收走。（这一现实也证明市场价格理论的虚妄性──商品价格并非由供需关系调节，而是由资本市场来决定。）
另一方面，房价严重下跌导致房子市值低于作为贷款根据的评估价，则意味着银行资金和资产都将遭受严重损失。所以无论对于房产商还是银行，房子卖不掉并不要紧──只要价格不下跌那么房子作为资产的名义市值就还在，就不会发生重大损失。而且卖掉卖不掉，对银行无所谓——反正你房产商不管如何都要给银行按期付利息。
2、某些经济说客老是拿房屋造价、成本问题說事，认为高房价是一种暴利───要求政府出狠招打压房地产商，从而压下房价。他们不知道，打压房价疼不到房产商身上，而是直接就会疼在银行身上。房价下跌第一受损者并不是房地产商而是银行。而银行是谁的？国家的。
3、多数购房者向银行贷款购房，银行也是根据市场现实的房价作为依据而向购房者放贷。这是第二级房贷。如果购房人还不起按揭，房子也会被银行收走。但如果目前房价暴跌，则势必使先前贷款购房人蒙受损失而弃房逃贷───这也会导致银行资产蒙受重大损失。

4、这两级房贷的发放依据都是根据房子的现实市场价格评估。如果房价暴跌，即意味着银行放出的贷款评估有误。房价暴跌后，银行收回的房产将只能低价拍卖，那么银行贷款势必会发生严重亏损。不要忘记，银行是国家的。所以最终受损失的还是国家。国家会这么做吗？

5、此外，还要注意，地方税、银行利息的重要来源都是各地房地产业。房价暴跌将意味着地方税收的严重下降，是各地政府不能承受的。
所以，综合以上因素可以断言，无论房市是否陷入呆滞，房价不可能严重下跌。如果房价暴跌，则意味着国家金融业将发生灾难性崩盘。

6、由于房产是投资品，在目前多数实体经济非常不景气的形势下，大量社会资金退出其他实业而仍在进入房产投资寻找套利出路。目前二线非中心城市的房价仍在大幅持续上涨即可证明这一点。