穷人怎么才能买得起房？

穷人怎么才能买得起房？
穷人怎么才能买得起房？

作者：废话一筐

　　“不要让所有的老百姓都买房子”，“我是一个商人，我不应该考虑穷人。如果考虑穷人，我作为一个企业的管理者就是错误的。因为投资者是让我拿这个钱去赚钱，而不是去救济穷人”。自从房地产大鳄任志强作出这样的公然宣称后，中国舆论一片哗然。官员、学者、专家、网民都跳出来发表了不少意见，意见都以批判任志强的言论为主，但都是从道德、道义上批判，就是说，都是形而上的、空洞的意识形态上的批判。显然，靠这样的方式来批任是不能解决任何问题的，也是毫无说服力的。
　
　　任志强只是谈了一个经济现象，如果你不同意他的判断，大可对他描叙的现象做经济分析，完全不必上升到意识形态的高度，更不要谈什么道德良心了，这些虚无的概念对你自己都不适用。就象你开了一个香烟铺子，我来买包４０元的中华烟，但我却只有２０元钱，你自然是不卖给我了。如果我这时堵在铺子骂你缺德、没有良心、不为我这个穷人作想。你大概只能把我当作疯子了。道理就是这样简单，任志强只是说出了符合市场经济一般规律的真话而已，我不知道为什么就搞得整个舆论都疯了。

　　舆论为真话疯狂还真是中国特色。因此，中国社会就有了另外一个特色，就是官员、学者、专家的假话得以横行无忌。所以，有网友说：大陆的愚民太多。我是基本赞成的。站在商人的角度，我完全同意和理解任志强的讲话，因为他符合经济规律。站在国民的角度我也完全同意和支持任志强的讲话，因为他讲的是真话。因此，我曾经专门写帖子《何必对真话感到惊奇》，以支持任志强。

　　回过头来说那些官员和学者，他们在批判了任志强后，也并没有提出任何具体的穷人买房方案，只是和大家一起ＹＹ了一阵而已，说不定到借此事骗了不少稿费，又可以多买一根钢筋，两块砖头了。而真穷人的房子还是不会有。

　　说到怎么才能买房？其实很简单，就是先看看房价，再数数自己兜里的钱有多少，就能做出准确判断了，文人那些花枝招展的文章完全帮不上忙，官员那些义正词严的政治秀也丝毫没有作用。你还是要看自己的口袋才能做出判断。数清自己口袋里的钱应该不难吧？如果数不清，我等会儿会帮你数一下。

　　有人说：我自己口袋里的钱是涨不了啦，但房价应该可以降一降啊。ＯＫ！这是头脑灵活而还没有买房的网友，不能求诸己，还可求诸外嘛。我之所以判断这位网友还没有买房，是因为如果他已经买房，他就会希望房价涨，因为他的资产才能升值啊。请大家注意:这里我只讨论经济问题，不讨论任何人、包括那位网友的道德良心问题。

　　房价能降多少？我不知道。这需要对房价做一些分析后才能做出判断。那么房价是怎样构成的呢？
我查了一些专业网站后，找到了商品住宅销售价格的构成要素：

　　“商品住宅销售价格=开发成本+利润+税金+商品住宅差价
1) 开发成本=土地使用权费+住宅建造成本+住宅建造期间费用
2) 住宅建造成本=前期工程费+建筑安装工程费、设备费+附属工程费+开发间接费+其他与项目开发直接费用
3) 住宅建造期间费用=管理费用+财务费用+销售费用”

　　上面的解释看起来是复杂了一点，如果大家相信我，我可以把他合并简化一下：

　　商品住宅销售价格＝土地使用权费＋住宅建造成本＋各项费用＋利润＋税金＋商品住宅差价

　　简单解释一下上面公式的各项含义：

　　商品住宅销售价格：这应该不用多解释，就是我们通常所说的房价，不包括契税和半房产证的各项相关费用。

　　土地使用权费：这比较复杂，但可近似理解为土地的价格，就是一亩地多少钱。

　　住宅建造成本：就是建房子的钱，例如：打地基、砌墙、楼板，主要由钢筋、水泥和砖及其所消耗的人工组成。

　　各项费用：很多。比如监理费，管理费、设计费、银行借款的利息，促销小姐的工资、广告，官员剪彩等各项花费。

　　利润：这个不用解释了吧。一般估计：利润不应该低于房价的１０％；如果能卖出去，老板当然是希望利润越高越好。

　　税金：这是国家的了，种类繁多，计有：企业所得税、营业税、房产税、城建税、教育费附加、契税、印花税、少数城市对房地产建筑要求征收土地增值税。但这还不是多的，多的是国家各衙门的收费，有专门研究表明：

　　“仅从房地产开发企业的收费项目上看，有的地方各种收费（如城市基础设施配套费、商业网点费等）多达50多项。从收费比例上看，各项收费占销售收入的35%左右，相当于经营成本及费用的70%.收费过多，造成了多方面的消极影响：一是导致房地产的高成本和高价格，严重扭曲了房地产商品的真实价值，直接加重了消费者的负担；二是使房地产开发者和消费者都对政府行为的规范性和稳定性产生怀疑，从而影响房地产开发规模和房地产市场繁荣；三是抑制了真正意义上税收的培育和成长，“费大于税”的状况使得国家税收政策难以发挥其作为经济杠杆的调节作用；四是收费权力属于基层部门，较为分散，且缺少约束，容易形成一种竞争收费的态势，直接扭曲了收费的性质，变成了部门创收，更容易孳生腐败。”（引自：《山东财政学院学报》2004年第2期徐健文“关于完善我国房地产税制的思考”）

　　商品住宅差价：这个比较好解释，就是房子所在地理位置、楼层、朝向等因素会影响房价。

　　公式基本解释完了，我尝试代入数据，粗略测算一下房子的价格：

　　首先，说土地使用权费，这肯定是各地不一样，如果以大城市的郊区来看。４５万元一亩应该不算贵，也不算太便宜。这样，我们可以计算出每平方米土地的价格。

　　考虑到一般要求绿化率３０％，则实际用于建造房子的土地价格为：

　　４５００００／（１Ｘ６６６Ｘ７０％）＝９６５元／平方米

　　其次，说说住宅建造成本，住宅建造成本的构成很复杂，如果要详细计算，那我们得列出一个详细的建筑工程报价表，估计大家也无法看。好在北京和广州，有一般的经验数据，就是每平方米多层建筑的造价在１０００元左右。

　　各项费用：这完全没有办法精确估计，大致在房价的１０％吧，应该算低的了。

　　利润：也无法准确估计，但北京官方是建议按２０％的利润预收房地产商的所得税的。因此，按房价的２０％计算房地产商的利润是有官方依据的。

　　税金：这是最含糊的了。如果只谈狭义的房地产开发的税，主要是房价５.５％的营业税，房产说约１％／年。其他税就难计算了，总算１０％吧。如果是广义的税到好办，可就按我国税收占ＧＤＰ的比重，约为房价的２５％。另外，官方的收费就只好按前面文献的研究超过，房价的３０％了。考虑到我们只讨论发达地区的房价。而认为发达地区官府的廉洁程度高一些，把收费的比例降到２５％。这样，我们理解狭义的税费为３５％，广义的税费为５０％。

　　商品住宅差价：题目是讨论穷人的买房，这一项价格因素，我们就免考虑了吧。希望穷人不认为我是在搞歧视。

　　现在，我们假设是在一亩地上建一栋８层的多层建筑（没有电梯），来计算一下房价Ｍ：

　　Ｍ＝土地使用权费＋住宅建造成本＋各项费用＋利润＋税金
　　　＝９６５／８＋１０００＋Ｍ＊１０％＋Ｍ＊２０％＋Ｍ＊３５％

　　解方程得：Ｍ＝（９６５／８＋１０００）／（１－１０％－２０％－３５％）
　　　　　　　　＝３２００元／平方米

　　这到比较符合广州郊区的房价水平。看来假设没有怎么错。就不知道是否符合北京郊区的房价水平了。哈哈！

　　做一些简单分析：
１. 假设开发商的费用不是控制在１０％而是２０％，则代入上面的方程，我们很容易求得，房价会升到４４８０／平方米。
２. 同理，如果开发商主动把利润降到１０％，则房价会降到２５００／平方米；如果开发商吃多了，完全不要利润，则房价会降到２０４０元／平方米。
３. 假如其他都按原方程条件，国家不征收狭义的税费（房地产开发环节），则房价会降到１６００元／平方米
４. 假如其他都按原方程条件，而土地不要钱，则房价会降为２８６０／平方米。
５. 假如其他都按原方程条件，而土地费用和狭义税费都没有，则房价降到１４３０／平方米
６. 如果国家不收任何税费，即在５的基础上，连广义税费都不收（全环节的税都免），则房价降到１０７２／平方米

　　房子的单价已经有些眉目了，来看看一套房子的总价，官府已经有规定要早７０平方米到９０平方米的房子。按７０平方米计算：

　　正常房价是：７０Ｘ３２００＝２２.４万／套

　　我不知道穷人是否觉得贵，反正我也没有觉得便宜。２０％的首期，你需要准备约５万元才行，不要给我说４.４８万就够了，你到银行按揭试一下就知道我说的没有错。

　　５万元是穷人几年的工资？广州据说有４、５百万所谓的农民工哦，平均工资１０００元怎么样？两口子存一半的钱，也得４年才能凑齐，这期间还必须绝育。不然还要借钱养小孩，就不必说存钱了。还要老天保佑，不要生病。然后还得面对３０年的每月１０００左右的月供，看来得５５岁后在生小孩了。希望到时能生得出来，而家中的父母就完全不能管了。

　　因此，穷人到底能不能买房子呢？要多少收入的才是穷人呢？据说：按国际贫困标准，一天一美圆的绝对贫困线，中国有一亿人在此以下。他们最高的月收入才只有２４０元人民币，又怎么存首期，怎么还月供呢？房价就算降到１００元一平方米，他们能买起吗？

　　因此，穷人要住得起房子，只指望房价降还远远不够，还需要考虑更多：

１. 想法增加自己的收入，使自己变成不穷的人。
２. 国家把地还给人民，自己盖干打垒，茅草棚（事实上，贫困地区农民就是这样做的）。
３. 政府精简机构，降低行政成本。为穷人提供居屋和公屋（香港就有现成经验）
４. 租便宜的破房子住
５. 睡天桥下面
６. 政府大楼夜晚免费开放，为穷人提供住宿。
７. 开放社会慈善团体，让有良心道德的人为穷人提供住宿，免得他们总是在网上空喊。

　　通过以上分析，我们能明显得出下列结论：

　　１.房价受多方面因素制约。降房价不只是房地产商的责任，更是政府的责任，政府在税收、行政收费、资金供应和土地供应量及价格这四个方面垄断，对房价的操控远高过地产商。因此，政府对房价负有更大的责任。
　　２．专家学者都没有说真话，他们所谓的为“穷人”呼吁是假的，那些人并不是真正的穷人。只是想在城市买房子而没有买成的“准中产”。
　　３.真正的穷人就是房价降了也买不起房，因此政府和社会有责任解决他们的住房问题，由于中国没有民间慈善机构，这个任务就只好由政府独立承担了。
　　４.房价还是交由市场调控才对，要点是，政府不能垄断资金供应和土地供应，消除行政收费，减少税收。
　　５.经济问题可以通过算帐发现真相并寻求解决路径，而不必靠空喊道德口号来煽情。