房价的上涨一直成为政府、市场、媒体和民众关心的事情，于是许多人在评论房价再涨十年中国必将天下大乱，事实真会如此吗？
其实房价再涨十年会如何？这是个伪命题。问题并不在于房价是否上涨，而在于收入是否上涨；在于人们各种通过劳动所得和资产红利所得的增长速度是否大于房价的增长速度；在于社会保障是否可以解决人们的后顾之忧以加大居民收入中的住房支出比重。
中国的房价已经涨了不止十年了，但仍在持续的上涨之中，并且在上涨的过程之中城市化率在不断加大、城市已建成面积在不断扩张、城市居民的住房在不断改善、城市居民的人均居住面积在不断的快速的增长，这是个不容否认的事实。房价的上涨并没有阻止人民改善生活质量的步伐。
中国第一次房价的暴涨来自于土地实行有偿出让制度。第二次上涨来自于外销商品房的推动。第三次上涨来自于货币化改革之后的需求市场化。第四次上涨则来自于土地供给制度的变化（包括招拍挂制度与紧缩土地供给）。
其中两次来自于土地制度的变化，两次来自于市场供求关系的变化。前者是供的质量变化，后者是需求的变化。而今是两者结合的一种上涨。
既有土地供给的原因，也有需求产品和需求变化的原因。
从1996—2003年的房价增长与收入增长的情况看出，房价的增长速度远远低于收入的增长速度。住宅价格增长了37.8%，年均4.7%，而收入增长了75%，年均9.37%，约为房价增长的一倍。只有2004年的房价增幅大于了收入的增幅，自2004年的调控政策出台之后，连续几年的房价增幅在持续的下降。
附表：1996~2002年商品住宅销售价格与居民收入变化对比
年份 | 1996 | 1997 | 1998 | 1999 | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 |
商品房屋销售价格 （元/M2） | 1806 | 1997 | 2063 | 2053 | 2112 | 2170 | 2250 | 2379 |
商品住宅销售价格 （元/M2） | 1605 | 1790 | 1854 | 1857 | 1948 | 2017 | 2092 | 2212 |
人均可支配收入 （元/年） | 4839 | 5160 | 5425 | 5854 | 6280 | 6860 | 7703 | 8472 |
资料来源：《中国统计年鉴2003年》和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局。
2004—2006年的各年房屋销售价格指数分别为109.7、108.4、106.4，2006年回落了两个百分点。二手房住宅销售价格指数分别为115，108.4，105.3，2006年回落了三个百分点。
2007年一季度的房价增长了5.6%，但城市人均收入增长了16.8%，远远高于房价的增幅，只能说明房价收入比在逐年的缩小而不是逐年的扩大。在确保人均收入增长的前提下，只要房价的增长幅度小于收入的增长，那么房价的上涨又有什么不合理呢？又有什么可怕的呢？人均收入的增长中难道不包括建筑工人工资收入的增长吗？
天下岂有只许买房人的收入增长，而不许建房人的收入增长的道理吗？
更重要的是土地出让价格的增长幅度大于房价增长幅度。如今年一季度土地价格上涨9.8%，远高于房价增幅的5.6%。累计看房价的增长中大部分来自于地价的增长，许多城市的土地楼面价已经超过了万元/平方米，房价的增长中成本的增长占有一定的地位。
如果在土地资源紧缺的情况下，土地的价格连续高速增长，又如何让房价不随之增长呢？
从2005年全国主要城市商品房住宅房价表中可以看出，市场中尽管有大量高于销售均价的楼盘，但除一线城市和发达地区之外，普遍的商品住宅房价并不高。其中高于全国平均房价的只有六个省市地区，除北京、天津、上海、江苏、浙江、广东之外，大部分省市都处于合理水平。
附表：全国主要城市普通商品住房房价核算（2005年）
数据来源：国家统计局，国家发改委。
只要房价低于收入增长的速度，再涨十年也不会让房价收入比恶化，而只会缩小房价收入比之间的差距，而可支配收入中并未计算不断提高标准的住房公积金等社会保障的收入，更没有计算84.6%的拥有私有住房家庭的存量资产在房价上涨中的升值。当二手房交易价格上涨高于一手房商品房市场的价格增幅时，说明这些资产的转让会对购置新房有更大的帮助。
在人均收入大大高于房价增长时，是否还会有问题呢？答案是很明确的——会！
尽管从总体而言，只要人们的收入增长超过了房价增长的速度，房价收入比就在缩小而非扩大。但收入分配却并不平衡，并且极可能是向中等以上收入的家庭倾斜。比如今年一季度城镇居民平均收入增长16.8%，但中等以上收入家庭的增长可能大于20%，而中等以下的家庭收入增长小于10%。
于是可能因一次收入分配形成的结果是一部分人增加了住房的消费能力，而另一部分人收入增长较低的，则削弱了住房的购买能力。因此收入增长高者可以接受或推动上涨的住房价格，而收入增长低者则骂声不断、难以承受，形成了两极分化。
解决这一矛盾的关键则在于政府提供的社会保障性住房确保低收入家庭的住房权利。同时应有解决夹心层人群的贴息贴租政策，当然也包括限户型、现价、政策性租赁房等相关政策（我不认为现行的限价房有上位法的支持，但国家完全可以在审定住房法时给以上位法支持）。政府无法在一次分配中解决的问题，只能用二次分配来弥补，从而将市场中无法解决的价格上涨趋势转化为市场只面对有消费承受能力的人群。
只要社会保障到位，只要收入的增长快于、大于房价的增长，则房价的增长就并不可怕。不能想像当中国的GDP总量和人均GDP快速增长中，房价不增长；也不能期待人均收入高增长中，房价不增长。除非大量增加土地供给，同时严格控制城市化进程。只要城市人均拥有的成套住宅总量始终少于城市家庭总户数，房价就不可能不上涨。短期内的政策所影响的价格波动并不能阻止城市家庭分裂速度远远大于住房供给速度下的房价上涨。
从人口结构看中国的房价会至少再涨十年，从城市化和中国经济的宏观看，也许会再涨更长的一段时间。但只要人们的收入增长大大的快于房价的增长，市场就不但会健康发展，而且也是合理的。
少数城市与地区的高房价，更多的是经济发达推动的，也包括非本地收入家庭的外来购买能力的支撑。公共财政制度的优势必然吸引更多的消费向发达的公共财政靠拢，互补中会抵消房价的上涨因素，因此发达地区的房价一定会高于非发达地区的房价。
可怕的不是房价的上涨，而是怕收入不涨。假如王小鲁关于收入计算的报告是成立的，那么非正常收入将支撑房价更持续的上涨。只希望房价的上涨保持在合理的稳定之中。
发表于 2007-6-22 14:39
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