[转帖] 制度不"拐" 房价难"拐"----左右房价拐点的基础是什么

中国社会科学院城市发展与环境研究中心近日对外发布2008年房地产蓝皮书《中国房地产发展报告NO.5》。蓝皮书认为，2008年全国房价上涨幅度将大大低于2007年，但出现房价“拐点”的可能性不大。

该蓝皮书忽视土地制度而光谈房屋价格趋势，实际上支撑房屋价格持续上扬的恰恰是土地制度。我虽然十分期待房价下降，期待降低“房奴”的负担，但是我认为，这种期待的实现，只能建立在制度改善的基础上，而不是建立在“官员性善”而“开发商性恶”的“假设”基础上。

今天，我们是对“房价高涨”不满，而十年前，我们是对“房屋短缺”不满。在那个时代，每家每户只好“三代同堂”，各家各户只好“共用厕所、洗澡堂”。而这两个“不满”，在我看来，都与土地制度安排有关。

一方面，地方政府成为土地的唯一买方。这种垄断状态导致的结果完全符合经济学对此的预测：买方垄断势力使买方能够以低于完全竞争市场价格的价格买到土地。而原土地的居民却只能得到由官方单方所确定的“补偿款”。另一方面，地方政府成为住房土地的唯一卖方。这种垄断状态的结果也完全符合经济学对此的预测：卖方垄断势力使卖方以高于完全竞争市场价格的价格出售土地。

这种“双边垄断”的制度安排导致的后果已经在中国的房屋市场表现出来了：从整体看，居民既要卖地，又要买房。但因为面临这种“双边垄断”的制度安排，所以收入水平不会因为土地被出售而受益，却不得不支付远高于市场经济国家的买地款。

10年前，居民房屋的产权并不是居民的，而是“单位”的。1998年的住房制度改革应该说是一个巨大的进步，房屋产权的市场化改革，导致更多的房屋被开发出来，从而导致越来越多的家庭可以脱离“三代同堂”及“共用卫生间”的尴尬。但是土地制度市场化的改革还没有提上议事日程，于是这种“双边垄断”制度安排的唯一受益者就是地方政府。

从制度改革的绩效角度看，1998年进行住房制度改革的动力来自中央政府对东南亚金融危机的担忧，住房私有的制度改革是为了刺激内需渡过危机压力。从效果上看，这种决策非常及时，即有效地刺激了内需，又极大地改善了居民的居住空间，还使得地方政府获得了足够的提供公共品所需要的资金。

但是现在我们面临的约束已经改变：目前最严重的问题是通货膨胀压力，而房价飙升不但导致越来越多的房奴不堪重负，而且为通货膨胀预期添柴加油。而稳定房价的最有效措施不是约束居民改善住房的需求，而是改善制度，破除地方政府对土地的“双边垄断”模式，将土地市场化。那样将导致可以预见的结果：土地供应将因为“竞争”的充分而绝不“紧张”；土地交易将使得居民替代地方政府成为受益者；房价的上升势头将产生制度性拐点。房价的稳定将大幅减少通货膨胀压力。