李旧苗

地方政府被指成最大开发商 土地财政再遭炮轰


    地方政府成最大开发商？


　　时代周报记者 纪旭 发自广州


　　在高房价的责任之辩中，地方政府很难独善其身了。
　　今年两会上，全国工商联房地产商会在《我国房价何以居高不下》的书面发言稿中提出，房地产开发的总费用支出一半流向政府是房价高企的主要原因。
　　工商联在北京、上海、广州、深圳、青岛、西安、成都、苏州和呼和浩特9个城市，选取62个不同规模、不同所有制的房地产开发企业的81个项目就“房地产企业的开发费用”进行了深入调查和分析研究，向全国政协十一届二次会议递交了《关于我国房地产企业开发费用的调研报告》的书面报告。
　　调研报告指出，房地产开发企业项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高达到58.2%；而在开发项目的总费用支出中，大约一半（49.42%）流向政府；开发项目的总销售收入中，政府份额占37.36%；同时，房地产税费偏高并且呈逐渐增加趋势。
　　据此，工商联直指“土地财政是高房价首因”。3月11日上午，十一届全国人大二次会议新闻中心举行“住房保障问题”专题采访。住房和城乡建设部副部长齐骥在答问时对房价构成进行了解析。齐骥指出，各地区影响房价的主要因素之一是土地成本。
　　土地财政再遭炮轰
　　“地方政府靠卖土地过日子，已经是司空见惯的事情了。”北京大军经济观察研究中心主任仲大军告诉时代周报记者，“过去我们估计政府拿走的能占30%，现在工商联的调研把这个数字提高了。”仲大军称一点不怀疑调研数字。
　　据国务院发展研究中心一份报告显示，土地出让金、房地产相关税收占地方预算的40%，而土地出让金净收入在一些地方政府的预算外收入中甚至达到了60%以上。这与工商联的调研数字颇为接近。
　　据报道，重庆市2007年房地产税费收入400余亿元，占全市财政收入的50.8%；郑州市2007年前三季度房地产和建筑安装行业税收收入40.6亿元，占全市税收总量48.6%。从三个一线城市来看，流向政府的份额上海的开发项目最高，为65%。其次是北京，为48%。最低的广州也达到了47%。地方政府在房地产业中受益程度可见一斑。
　　中国体制改革研究会公共政策研究所副所长、北京大学外国经济学说研究中心副主任夏业良向时代周报记者表示，一味地骂开发商抬高房价是非理性的，解决高地价问题才能解决高房价。
　　“不从制度上入手，就无法解决房地产业存在的问题。”夏业良说，土地的供给与需求决定着土地价格，而土地价格又决定着房价，从根源上说，解决“政府定价”才能治本。
　　那么土地价格究竟应该谁说了算呢？夏业良表示，应该由第三方、有公信力的土地评估机构根据不同地方的经济发展水平，通过科学的评估来为土地定价。“政府不参与定价，土地价格才能趋于合理。”
　　税收设置很荒谬
　　工商联的调研报告指出，房地产税费偏高且呈增加趋势也是房价走高的一个重要原因。报告以北京为例，开发企业在房地产开发过程中需要与20多个政府部门打交道，需要缴纳的各种费用多达20多种；广州的开发企业在开发过程中需要与30多个政府部门打交道，缴纳多达20多种收费。
　　“针对房地产的税收设置很荒谬。”仲大军直言。他说，地方政府应该在房地产业中受益，但受益方式要合理。目前，包括土地收益和税收，政府都是一次性收完，这导致土地价格高涨，房价也居高不下。据此，仲大军建议，应该在地方税收里设置房产税这个税种，住多少年交多少年，没人买房居住就没有税收，这样地方政府就没必要抬高地价，而会想方设法引导地产商多卖房子。
　　全国工商联房地产商会REICO工作室也提出，应从房地产市场的制度层面入手，将一次性收取的土地租金和集中在开发和销售环节的税收整合为统一的房地产税或物业税。但北京华远集团总裁任志强曾表示，对物业税的征收显得信心不足。“中央财政和地方财政光一个燃油税就打了15年，物业税会不会打15年？”此前，任志强多次指出，地方政府才是高房价的最大受益者。
　　对于“高地价导致高房价”，中国社会科学院金融研究所研究员易宪容有不同看法。
　　“房价并不是由地价决定的，而地价则是由房价决定的。”易宪容告诉记者，在土地拍卖过程中，土地的价格到底是多少，就在于房地产开发商对所拍土地住房价格的预期。“如果不划算，那么开发商是不会出价买该土地的。因此，土地价格是由房价来决定的，而不是相反。中国住房从来没有以成本定过价，如果以成本定价，中国房价就不会这么高。”
　　同时，易宪容也力挺土地拍卖制度。他说，在土地交易没有市场化之前，土地的交易往往是在台下进行，其土地如何定价，定价多少完全是非市场的因素。如果非市场化因素过大，这里既有地方政府官员的寻租，也有房地产开发商的暴利。
　　时代周报记者就工商联的这一调研报告致电知名地产商潘石屹、任志强，他们都未置评论。


　　地方政府与房产商合演双簧戏


　　唐明灯






　　“两会”期间，全国工商联在全国政协会上递交了一份《我国房价为何居高不下》的大会发言，称旗下房地产商会去年就全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流向政府部分，在上海、北京、广州三个一线城市，超过或接近50%。于是有人惊呼：地方政府成了最大的开发商！
　　在我看来，持这种观点的人，与艳照门里的阿娇姑娘一样，很傻很天真，客观上贬低辱没了政府。谁见过把“爷爷”和“孙子”混为一谈的？众所周知，地产开发商对房奴是可以摆摆大款的谱，但在政府面前，充其量也就是一孙子。
　　从产业链角度看，政府、开发商、房奴并非“吉祥三宝”，倒更像食物链上大鱼、小鱼和虾米，三个欢喜冤家。这没什么奥妙，无非是房地产命根子乃土地资源，而土地资源垄断及其定价权在谁手里，大家心知肚明。和政府相比，开发商是弱势。正如坐稳了房奴和更多想做房奴而不得的平民，在开发商眼里，是利润来源，但更是可以鱼肉盘剥的对象。
　　数据一出笼，上海市长韩正马上说不。我也以为这个数据未必靠谱。韩正认为太高“有误”，我则认为太低啦。我本一介草民，没有实据，只能凭经验和直觉。而韩正乃堂堂上海市长，对土地财政以及房地产税收知根知底。可惜他顾左右而言它，不肯露富，拿出更准确权威的数据驳斥工商联“有误”—也许也成国家抑或上海机密？
　　言归正传，我的意思是，说政府是房地产最大的开发商不妥，但说它是高房价最大受益者则毋庸置疑。金融风暴蔓延，揭示了一个道理，地方政府靠土地GDP过得有滋有味的日子一去不复返了，天下没有永远不散的豪门盛宴。也就是说，房价虚高，行业泡沫尚未撇净，不以房奴为本，都曲终人散了还忙不迭地企图将残羹剩菜打包，大叫救市，无非是一出地方政府和地产商心有灵犀，爷孙俩眉来眼去联袂献唱的一出双簧。
　　此言并非信口雌黄。君不见，广东近日推出稳定楼市15条，房价应声上涨5%，看得房地产大腕都心惊肉跳。开发商中稍有良心且明白点市道的王石先生认为，房价这样坚挺着，政府还去救市，是一件滑稽的事。其实他说的也就是普通经济学常识。可惜问题不在于常识而在于现实往往如此：利欲熏心，就敢违背市场规律，置鸡飞蛋打的后果于不顾，狂妄地以为自己可以挽狂澜于既倒，原因就在于地方政府是地产利益链最大受益者。

迅弟儿

“对于“高地价导致高房价”，中国社会科学院金融研究所研究员易宪容有不同看法。
　　“房价并不是由地价决定的，而地价则是由房价决定的。”易宪容告诉记者，在土地拍卖过程中，土地的价格到底是多少，就在于房地产开发商对所拍土地住房价格的预期。“如果不划算，那么开发商是不会出价买该土地的。因此，土地价格是由房价来决定的，而不是相反。中国住房从来没有以成本定过价，如果以成本定价，中国房价就不会这么高。””

关于你前面贴的陈锡文前后矛盾的帖子，我都看了。谢谢你。
只能说在17届三中全会之前，大约9号左右，中央彻底定了调。之前要加速改革的决心还是有的。陈只是服从和执行和给与正当性诠释。
我也不知道谁（或者一组人）的内参起了决定性作用（陈不说），让政治局坚信进一步改革会带来政治性的灾难后果。
但是他漏了嘴，说了一句：现阶段宁可不要土改带来的效率，也要保全稳定大局。这说明他心里明白。
当时在场不止我一个人，还有很多日本政府的高官，其中有农林水产省的前大臣。
只能锣鼓听音了。话说到这里，以后有机会私下聊。

[ 本帖最后由 迅弟儿 于 2009-5-29 02:31 编辑 ]

李旧苗

回迅兄

易宪容讲的是经济学上的一般常识，房地产市场的火热或低迷，直接决定了土地需求与土地价格，这在世界上任何一个完全的市场经济国家，都是如此。但中国在土地问题上，仍然是计划与市场并行，在地方上，由于受到用地指标、审批等等的限制以及存量土地减少的影响，夏业良讲的“土地供给与需求决定土地价格、土地价格又决定房价”的情况也是客观存在的。


“据国务院发展研究中心一份报告显示，土地出让金、房地产相关税收占地方预算的40%”


其实各地差异很大，比如百强县的前四位，房地产业占地方一般预算收入的比值，昆山在一半以上，常熟为三分之一左右，张家港超过四分之一，而江阴则只有五分之一。

迅弟儿

旧苗，先不说理由。
我觉得易宪容那样讲话，是别有用心。他的话太让我惊讶了。以他的研究资源，他应该比谁都清楚内幕。除非他的经济学水平太烂了。
你觉得呢？

李旧苗

我不太了解易宪容这个人，不好揣测他的动机，但情况我想他应该是了解的，正如陈锡文，有关农村问题的各方面材料，不管东南西北，不管是正面的，还是负面的，最终会汇聚到他那里，他应该是全方位掌握农村实际情况的，但他内心深处究竟是怎么想的、他话语背后的真实用意究竟是什么，谁能搞得清楚。

章星球

也不能说易宪容错了，在中国，确实就是房价制约着地价，这是因为土地的供给是由政府控制的，政府想要什么样的房价，就按什么样的方式控制土地闸门，而房地产商愿意接受什么样的地价，则要看他能接受什么样的房价，他觉是某个房价能卖得出去，然后才决定以什么样的价格购地。

政府控制土地实际上就是控制了房价，房产商再根据房价行情竟购土地，产生地价，这个因果关系是清晰的。

迅弟儿

没有时间分析，只说结论。
易宪容的说法有为政府开脱责任，将问题实质转移到房产商一边的嫌疑。
我的直觉。对不对？

章星球

我不知道易宪容还说了些什么，单就３１楼内容来看，和夏业良的观点相比，易宪容的观点逻辑是自洽的，而夏业良的判断有失水准，所以由错误的判断推出的主张也是错误的，所谓第三方“科学”评估地价，倒的就是计划经济的脑水。

易宪容是个明白人，根本的办法是土地交易市场化，土地供给主体多元化，但在没有实现这一前提之前，招拍挂仍具合理性。

在土地供给被政府控制的前提下，房价注定是高的，高房价再通过招拍挂反馈到地价，你再怎么降低地价，对房价影响也不会很大，只会改变房产商所占收入比例。

举个例吧，现在房价一万，地价五千，你把地价人为压到一千，但土地供应量减少，让房子供不应求，你涨到一万二也有人要，降低地价不过是让房产商多赚了几千而已。

迅弟儿搞反了

许刚

原帖由 章星球 于 2009-5-16 11:19 发表
何况官僚系统本来就是个良币驱逐机制。你的预设前提是中供的官员都是有大智大慧，而且远非普通人可比，等于就是说专制政府能够把一个社会的真正精英提拔上去，他们只不过是被利益所约束而不想改而已，这样看问题很片面，专制政府是不可能把一个社会最优秀的精英选拔到政府系统的，最多能选出一些“聪明人”，但聪明和智慧是两个层次。中供系统，就是一个智者稀缺的系统，
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就我自己当年大学同学们今日在国内政坛的发展来看，我觉得章星球的看法更接近实际情况。

李旧苗

在现体制下，逆淘汰是种必然。主帖作者，即王培林，当年也曾被列入后备干部名单。

suv

易宪容说房价决定地价的判断没有问题的，08年金融危机时候江浙就有土地流拍事件，时间过去不久新闻还能找到到吧，原因就是房价下跌，房价比地皮还便宜谁还去买地。但是中国土地又政府垄断供给，不是市场调节，如果房价在上涨预期中，政府惜售【名义上打着稳定房价的招牌】和招拍挂这种搏傻交易制度，会加剧上涨的幅度，可以说政府在房地产既是裁判员又是运动员，说难听就是共犯结构。所以为什么政府在房价问题上表现的首鼠两端。

李旧苗

土地私有不可避免



    中国土地私有化是不可避免的
    时代周报：目前，虽然民间包括媒体对高房价，已经批判了好多年，但是官方在正式表述中，总是说“避免房价过快上涨”之类的话。你怎么看待这一状况？
    夏业良：应该说在相当长的一个历史时期里面，房价总体是向上走的，无论政府采用什么样的政策来遏制房价，最多只是短期地抑制或者是停止大幅攀升，但绝不会下降，稍微等到风头一过，就会再继续上升，所以说这里面存在问题。
    在要素市场上，土地不能进行自由地交易，不能体现真正的市场经济的产权交易关系，再加上地方政府把土地作为自己的生财之道，其中还有大量的腐败行为，所以房价高企的局面得不到根本的改变。虽然政府也觉得房价上涨过多，老百姓怨言很多，对它形成了压力，但是政府并没有拿出些根本的措施来解决这个问题。
    在我看来，中国的土地私有化是不可避免的，其突破口就在小产权房。现在已经建设了大量的小产权房，也不可能说国家采取一个严厉的措施把这些小产权房全部铲除，那是对资源的巨大浪费和破坏，所以说可能最终会被迫地承认小产权房的合法性，这样的话，就会有更多的人跟上。有人关心50年或者70年以后的产权，在我看来，其实没有必要去考虑那么久远，我觉得中国的土地私有化，应该是在15年左右后就能够到来，当然这个到来不是天上掉下来的，它是伴随着中国的制度变革这一系列根本性的改变到来的。
    时代周报：除了产权问题，在中国，经济适用房、限价房等等曾经一度被视为抵抗高房价的药方，但现在公众对此颇有怨言，认为这些房子都到了体制内，“局外人”根本不可能分享。
    夏业良：对，有很多拿到房子的并不是真正符合条件的人。我在2004年就提出坚决反对经济适用房。只能建廉租房，廉租房是没有产权的，而且廉租房的规格也不应该高，就是要条件差，要不然的话，人家还去租什么呢？只有没有办法的人才会去租，有办法的、条件好的根本不会去跟人家抢这个廉租房去租。中国的房价问题，不是一个表面的价格问题，它背后隐藏的是一些没有得到解决的制度性问题，尤其是土地产权问题。
    保障房制度早晚要取消
    时代周报：刚才你提到反对经济适用房，我就想到最近一个新闻报道，说公务员享有内部价，周边房价已经三四万了，部委的内部价就4000元，他们说这是吸引很多的青年去考公务员的一个原因。据了解，经济适用房，公务员拿到的比例非常高。
    夏业良：这其实就是回归到计划经济时代的那种单位分配模式，虽然出了一点钱，但是这点钱跟市场差距非常大。比如说国家发改委，他们前不久又盖了一批房子，他们拿到的价格是3000元左右，实际上，那个地段按现在的价格已超过3万，所以说只要10%的价格，他们就能拿到产权。而且他们不少人，早就已经不止一套房子了，而是好几套房子。
    这个所谓的“保障房”制度早晚要取消，真正的保障就是政府为那些没有办法获得住所的人，提供一个栖身之所，大量地建廉租房，它的租金由政府补贴。而至于能不能买得起房，几代人才能买得起房，政府没有这个义务去管，说是一定要在一代人时间里面，给每个家庭提供一套体面的住房，如果你还有这种思维的话，那就是计划经济。按照市场经济规则，政府只要给人们提供了机会，创造了发展的空间，不制造障碍，剩下的都是每个人、每个家庭自己的事情，到底是一代人，还是两代人，到底是住多大、多体面的房子，都是自己的事。
    时代周报：那么，你觉得目前在住房方面，政府实际上设置了哪些障碍？
    夏业良：第一，是土地方面的障碍。中国的土地不能自由交易，其实如果土地可以自由交易的话，可以提高土地的周转率和使用率，有很多地方土地荒芜很多年都没有被人利用，转手率很低，对国民财富没有增加。如果放开供给，自由交易，价格不会不断提高，有可能还会下降。
    第二，是城乡障碍。比如说，城市居民不能够到农村去买地，去发展，这在全世界都没有这样的规定。有的人本来就是从农村出来的，家里还有亲戚，他是城市居民，他为什么不能到农村去买一块地呢？本来户籍制度已经让农村居民和城市居民有这样一个不同的国民待遇，反过来，它对城市居民又有这样一个到农村买地或者定居的限制，这也是一种非国民待遇。它不能形成对流，农村与城市的这种对流，应该让资源、信息、资本各方面可以共享，能够互相流通，但是它人为地限制了这样一个东西。
    第三，是对个人集资建房的限制。这个我觉得应该是政府管得太多了，它限制公民的基本权利，只要是公民自己自愿的行为，集资建房就是自己的事，如果里边存在着诈骗行为、犯罪行为，你用法律直接介入就行了，如果没有触犯法律，他们自己就按照这个市场经济、合同约定来进行就可以了。但是建筑质量方面必须严格把关，就是政府的有关监督机构、技术审查机构，应该是行使职责，有效地把关。
    不要过分强调“支柱产业”
    时代周报：现在，中国的房地产还是被看做支柱产业，但是，根据发展经济学的观点，对一个发展中国家而言，房地产远远没有制造业和其他的基础性工业重要。在二战后，上世纪70年代以前，很多国家是摒弃加大发展房地产力度的，房地产业是经济发展的一个果，而不是因。
    夏业良：把它作为一个支柱产业这个提法，可能还是带有点计划经济的色彩，什么东西都是政府觉得重要了，政府来倡导一种产业，然后来带动。在中国的经济建设中，应该来说，房地产业对经济还是有一些支撑和拉动作用的，但是我觉得用不用提出“支柱产业”这个说法不是关键。不要过分地强调了这个产业，假如说你本来有其他的几个支柱产业，你非要把房地产作为第一支柱产业，那可能就是有失偏颇了，但是如果是若干个支柱产业中的一个，我觉得也没什么，也是挺正常的。
    时代周报：但是现实就是这样，潘石屹也讲，房地产行业得了癌症，吸纳了其他很多行业的大量资金。
    夏业良：原因不在此，政府倡导是一个方面，更关键的是它的暴利性，因为房地产行业的利润增长状态，比一般的实业增长的速度要快得多，所以从趋利避害的角度来讲，人家也愿意。假如投资一个工厂，你并不能保证你的收益那么稳定，你还要花费大量的时间、精力去进行管理和运作，而房地产业一旦把价格炒上去了，就是坐等收钱，所以现在为什么很多人，包括不懂房地产的人，都要纷纷进入房地产行业，只要他有一定的官府背景，他能拿到比较好的地块，他就可以做。
    时代周报：对，包括一些居民，自己有点钱也去买房炒房。现在人们都在批房地产的投机，其实从经济学的角度来讲，投机是没什么错的，关键是要警惕形成这种投机的结构。
    夏业良：居民怎么做，是他自己的消费，自己的选择。但是作为政府，一个地方的价格疯涨、暴涨，而且跟当地的经济发展并不匹配，这样政府就有责任来考虑它的产业结构的问题，看是否有一些泡沫的因素，怎样通过经济政策给大家一些风险提示，或者制定一些风险防范的机制，这是政府的职责。
    高房价分配人才流动很荒唐
    时代周报：北京四环的房价已经突破4万/平方米了，这样，普通的大学毕业生很难有办法在北京、上海这样的一线城市买房。这样就产生了一种人才排挤的现象，有些毕业生就走向了二三线城市。你觉得它会产生一个什么样的社会结构或者人才结构后果？
    夏业良：这种做法是很荒唐的，当然客观上可能也有一些正面效应，但我觉得关键在于中国为什么那么喜欢集中到一线城市，是因为中国老是按计划思维办事，把什么好的项目，什么大的工程全部放在北京、上海这样的城市，包括大学、研究机构都太集中于这样的城市。
    要想改变这种过于集中的状态，不应靠高房价驱赶这些人才，而是要让他们主动地转移。现在很多地方都建了大学城，把新的校园建在很远的郊区、郊县，为什么不能把大学进行一些迁移呢？与其在郊县建新的校园，还不如到一些二三线城市，山清水秀的地方去建一些大学。国外很多大学都是在一个小镇上，然后慢慢地把那个小镇带动发展起来，我觉得中国应该是到了这个阶段。如果我有决策权的话，我愿意把北京大学迁到一个山清水秀的小镇上。
    时代周报：在你看来，目前这种房价高位运行还有哪些危害？
    夏业良：当泡沫膨胀到一定程度的时候，它要破灭，破灭会给那些没有抗风险能力的人，造成很大的危机；同时，也会给地方经济带来萧条，引发大面积的贫困和群体性事件；还会让一些人对前途没有信心，很多白领阶层都说自己的工资说起来不少，但是以自己的工资无法在城市里面购买到自己想要的住房。大学毕业生在短短的十几年时间里，很难靠自己的力量，来购买住房。如果读完硕士、博士，工作十年你都买不起的话，你对工作前景肯定不看好，损害的是社会整体信心。