国家行政学院研究员王小广VS国金证券首席经济学家金岩石：谁在偷偷推高房价
楼市新政发布至今已走过3个月，今时今日，国内房地产市场现状如何？高烧不退的房价是否回落到政策预期的范围内？未来，管理层是否还将对楼市采取新一轮调控手段？围绕上述问题，20日，在BTV《财经五连发》节目中，国家行政学院咨询部研究员王小广、国金证券首席经济学家金岩石展开激辩。
第一回合：楼市新政是否已达既定目标？
正方：金岩石
反方：王小广
金岩石：第一个目标就是遏制少数城市房价过快上涨，已经达到了。当初过快上涨的少数城市都没涨，但是当初不过快上涨的城市现在都开始涨了。让过快上涨的走慢点，原来涨得不够的涨起来，这叫空间找齐。第二个目标是市场目标，现在市场上的预期目标是房价至少要下跌20%甚至30%，距离市场的预期目标还很远。
王小广：我不同意。中央的目标是遏制部分城市房价过快上涨，我觉得还有一个大家没说，就是房价过高。过高和过快上涨是两码事，怎么能讲“房价不涨了就是达成目标”呢？而且虽然不涨了，可一松动之后可能还要暴涨，这怎么能说达到目标。
要我说，房地产宏观调控的目标应该是改变房地产的两个预期，一是房价只涨不跌的预期，一定要跌，而且跌的基本大家都承认是泡沫，是有过高，但是过高你为什么不能降到应该的水平呢？一定要跌，哪有东西只涨不跌的呢！第二个预期是，改变大家认为政府调控没有效果的想法。一定要让调控达到老百姓能基本满意的结果。目标应该是这些心理目标，不是某个房地产专家说的目标。
第二回合：购房背后的投资需求大于居住需求？
正方：金岩石
反方：王小广
金岩石：我们用金砖四国比，俄罗斯、印度、巴西、中国四国的首都房价，我现在给你个数，北京上海的房价是巴西的不到一半，是孟买的不到1/3，是莫斯科的不到1/6，什么叫高，什么叫低？
王小广：你这么比较就有问题了，这些国家本身不能说明他们就是合理的，另外你跟发达国家比，跟它的相对购买力比，我们讲房价收入比，你现在要比的最重要就是这个房价收入比、租售比，比这个东西我们差的很远，挣那么一点钱却用那么多钱去买一个房子，老百姓承担多大负担。有多大泡沫最好都要挤掉，它有可能还要挤得过度，就像股市一样，中国房地产要是没有这个教育的话，投机还会继续出现，你只要政策一松动，马上就会暴涨起来。
这个需求是什么需求，是投资性的需求。中央这次调控非常正确的就是它认为投资性需求是房价过快增长、过高的原因。所以现在主要是要抑制投资性需求，住房是为了消费的。
金岩石：那是你的解读，我就要专门谈这个事儿，大家查一查国家统计局关于房产的定义，国家统计局明确规定，城市住宅是投资性资产。
王小广：不是我的解读，我只是告诉你国家统计上把它当做投资，但实际上是满足这些普通老百姓的基本居住需求。
金岩石：这就不对了，房子是有投资属性，如果没有的话城市化根本出不来，这是最简单的道理。如果把城市化放到一个历史的长河，我可以很清晰的告诉你，只要是在毛坯房占主导的时候它就是投资驱动，精装修占主导的时候投资、消费双轮驱动。什么时候10套房子里有8套是二手房，这才回归到消费品。
王小广：要是房地产调控到此为止甚至松动的话房价一定是暴涨，可能还有一轮更强的调控，不能放松，因为根本没有达到预期效果和最终目标差得很远。投资性需求是无限的，不能为了满足投资性需求把我们老百姓一个本的东西丢了，所以我觉得是恢复了它一个正常的消费功能，基本的自住，这是我们普通老百姓生活生存的基本东西，我们最需要回归。
金岩石：上海每一个住宅我们选了10个样本，当天抢购一空的楼盘，外来人口都占比超过70%，这就是城市化进程中决定房价的两个标准，作为投资品，房价是由人口流动和货币流动决定的，作为消费品它是由租金回报率和工资决定的。但是在城市化进程中，所谓投资性需求就是人口和货币的流动，如果排除这个去谈城市房价，根本不会有结论。
第三回合：城市化进程是否推高了房价？
正方：金岩石
反方：王小广
金岩石：我给大家简单算一个数字，如果我们承认未来中国每年1%的城市化率，就是每年1300万到1500万人要进城，这是第一个数字，那么未来中国会形成三大都市群，大北京、大上海、大珠三角，按照城市化的基本定律，就是在城市化完成阶段，70%到80%的城里人集聚在中心城市，这就意味着每年三大都市群都要接纳300万到400万人，这才是真正的刚性需求。
王小广：我问你，北京上海一年增加多少人口，不说大上海大北京，我告诉你北京人口增长最快的是3%，大概一年40万到50万，上海一年30万到40万，所以你刚才是矛盾的，不是讲投资性买房，投资性比重不高，都是自住的。然后你说70%都是外地人，一个外地人买了35套房，他是一个人买的，不是35个人来买35套。他也不是北京人，就是变成北京人他也是一个北京人，所以这完全不是一个合理的市场需求。
房价上涨和城市化一点关系都没有，1300万或者1500万这些农民根本就没法买房子，房价上涨就是富人不断从银行里拿了钱来买然后就炒上去了。
金岩石：我更确切地讲，是城市化进程中的投资性需求把房价推高，这才是关键。什么叫投资性需求，投资性需求是天上生出一堆人，他是投资人，他就是有钱了，走运走运，走才有运，小富进城，大富进京，全世界的一般规律。你怎么能说城市化和房价没关系。
第四回合：新政效果是否彰显？
正方：金岩石
反方：王小广
金岩石：一线城市租金快速上涨意味着一大批储备性的投资需求在这儿，以租代购，等待购买。一批等待投资的人，以短期高租金来等待房价下跌，这里看到了一个蓄水池。以租代购却带动了一般租金市场的上升，为北京的工薪阶层增加了压力。
以前都是由部委来调控房地产政策，但实际上是一个地方政策，中国各地差异很大，我们的调控应该让地方政府来做一个很大的考量。
王小广：房价象征性的降一点不能说明问题，不跌肯定是不行，但最后跌多少我也不知道。这一轮宏观调控的效果并不强于前几次。
金岩石：当我们看到各大部委强调政策不变不放松，因为市场原来有一个预期，就是还有重拳在后面，现在市场上出现一个传闻说放松了，然后市场出现一个确认说不放松，等于是告诉了市场，后面的重拳没有了，现在你告诉我，假如还有一个重拳，重拳在哪里？所以不管是传闻还是确认。所谓严格执行不是重拳，已经打出的拳是不可能再加重的。 |
发表于 2010-7-23 16:25
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