[转帖] 史上最严厉的楼市调控新政出台近半年 全国房价再创新高

梵谷

上海2/3楼盘价超新政前 房企趁年前卖房规避再调控
2010年09月25日01:45　 来源：华夏时报

      距房地产调控出台近半年,沪房价出现了反弹迹象。易居中国联合新浪网对房产新政前后的楼盘价格对比后发现,上海200多个在售的楼盘中,有145个楼盘的价格比新政前还要高。但对此,沪开发商表示价格上涨过快并不是好消息,并认为应当在年底前通过打折等方式加快销售速度。

　　145楼盘价格超新政前

　　房产调控近半年,上海只有一小部分楼盘的价格低于新政前,大部分楼盘的价格没有下跌,价格却高于房产调控新政之前。

　　易居中国9月21日发布的监测数据显示,上海2/3左右在售的楼盘4月18日-9月15日期间的成交均价,超过了今年1月1日-4月17日的均价。

　　该机构对比上海200多个楼盘出台房产新政前（1月1日-4月17日）的成交价发现,新政后（4月18日-9月15日）成交价比4月新政出台后价格高的楼盘有145个,约占目前在售楼盘的约6成,而成交均价比新政后低的楼盘只有83个。

　　“房产新政过去近半年,市场信心已经得到恢复。近期市场上通胀的预期加强,现在又有一些投资客出于资产保值、升值的目的,投资性购房的需求又开始抬头了。”易居中国分析师薛建雄表示,投资购房再次开始入市,成为近期沪楼市价格反弹的重要原因。

　　在9月沪楼市成交量回暖的时候,上海一些豪宅的价格出现了明显的上涨态势。

　　据第一太平戴维斯统计,8月份上海均价在3万元/平方米以上住宅的成交量达到9.6万平方米,是7月成交量的2.1倍。

　　佑威地产分析师陆骑麟指出,在楼市成交量上升的时候,如果上海的一批高档房集中上市成交,那么上海10月份的成交均价无疑将出现大幅反弹。

　　中原地产高级研究员刘渊告诉记者,九月份沪楼市成交量回升的情况下,成交价也开始上涨。而价格在上涨的不仅仅是高档房,普通住宅的价格也有所上涨。

　　新浪乐居对沪打折楼盘的价格统计显示,上海7、8月有降价和打折的150个楼盘中,9月份有近七成楼盘的销售均价回到了新政出台前水平,而在浦东、闸北、嘉定、宝山的一些楼盘出现不同程度的上涨,涨幅最高的高达两成。

　　开发商趁机出货

　　“虽然说8月份以来沪楼市的成交量开始上升,几个高档楼盘的价格出现上涨,但每月70多万平方米成交量并不能让所有的开发商都感到满意。”易居中国首席研究员陈啸天向记者指出,这个成交量与过去5年曾出现的月约200万平方米的成交量仍有很大的差距。

　　陈啸天表示,在上海的外郊环仍有相当一部分楼盘的成交情况并不理想,这些楼盘仍需要通过价格来推动销售。

　　数据显示,上海8月商品房成交量环比7月上升69.77%,达到73万平方米,成交量已接近政府实施调控政策前的市场成交水平。在成交量回升的时候,8月份上海商品住宅的成交均价环比上升了9.54%,达到2.11万元/平方米。

　　对于沪楼市价格的上涨,开发商并不认为这是个好消息。

　　“并不是每一个开发商都在9月份获得不错的销售业绩。我认为所谓的楼市'回暖’如果变成过热,引起政府实行二次调控,那恐怕开发商的日子又要紧起来了。所以现在最主要的是要在今年年底前把房子卖掉。”置沪房产市场总监付琦在接受记者采访时表示,在楼市调控依然从严的大环境下,房价仍将是政府及市场博弈的焦点。

　　沪开发商对楼市的反弹持谨慎态度,认为楼市的未来存在诸多不确定性。新浪乐居近期的调查显示,上海9月预计新开楼盘数将达95个之多,上海超过50%的开发商对9、10月份的成交抱有很大希望,表示愿意通过降价策略拉动金九银十楼市成交。有4成开发商认为未来走势仍不明朗,并愿意通过促销或团购打折等手段来加快销售。

　　“还是应该加快销售速度。我相信这也是不少开发商年底前最重要的任务之一。”中星宏达置业一位销售经理向记者表示。

　　刘渊指出,开发商之所以愿意实行打折,是因为9月份成交量的反弹中,首先是被自住型需求带动起来的。一旦引发市场房价的再度大幅攀升,可能会超过当前自住需求的承受力,而导致正在释放的需求再度被压抑。

　　“如果沪楼市成交价格短期内再次快速上涨,可能会引发政府二次调控来抑制这种势头。”刘渊表示。

　　“要么快点把房子卖出去,要么等着政府下一轮调控。”大华集团相关人士认为,如果不能在年底前获得销售业绩,又碰到下一轮调控,那么开发商的资金将出现问题。

【作者：王海春 来源：华夏时报】 (责任编辑：李兰兰)

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武汉楼市又见通宵排队 一开盘销售即过半
2010年09月25日07:18　 来源：华夏时报
　　
　　9月份,武汉江城楼市就跟这天气一样,“热”。21日,一直从事武汉市房地产销售的刘小姐告诉记者:“我们认筹一万抵3万,今天一开盘销售就已经过半了,根本就不愁卖。”

　　根据武汉房地产市场信息网的数据显示:武汉9月前20天,全市已销售商品房8500套,日均销量425套,比6月、7月楼市最低迷时日销量多出一倍。商品房销量上扬,楼市似乎在回暖。但是,这到底是长期的趋势,抑或短期内的反弹？

　　楼市调控政策出台5个月后,在9月,抑制了的需求开始释放。而调控政策并没有带来楼市降价预期,很多观望者认为楼市要降很难,在武汉光谷地区,锦绣龙城、清江山水、卡梅尔小镇、丽岛漫城等楼盘实现了热销。而近期,在后湖地区,百步亭世博园、盛世东方出现了通宵排队的场面。

　　9月18日,记者在中建康城一楼盘看到,该楼盘几乎销售一空,售楼人员一直在不停忙碌,据该楼盘的售楼小姐介绍,她今天就有6份合同需要签,忙不过来。

　　据克而瑞统计,9月里,有些楼盘开盘卖出50%以上,甚至80%,相对于6月、7月,开盘卖30%,销售有很大好转。

　　以目前楼市销售势头来看,9月的后10天销量也将达到4000-5000套,全月商品房销量突破1万套没有悬念。这将是楼市调控以来,单月销量首次重回万套以上。

　　“9月楼市火已成定局,而10月会是怎么样的？目前还不能确定。”一位从事房地产业的老总告诉记者。“现在最担心的是商品房销量继续走高,一时让胜利冲昏头脑,有些开发商可能又会涨价,目前这种苗头已出现了。”

　　记者走访众多楼盘时发现,光谷片区的某楼盘10月准备开盘的均价在6700元/平方米,而现在还在卖的楼盘均价为5700元/平方米,整整涨价1000元。

　　记者走访多家房地产中介发现,二手房中介如雨后春笋般出现,有的一个小区就有4-5个房产中介,甚至更多。以光谷金地太阳城小区为例,房产中介就达十几家。周边新楼盘开盘价在6300元左右,而该地区的二手房成交价在6700元/平方米左右,较新开盘楼盘明显上涨。

　　关山白居易房产中介的江小姐告诉记者:“小区环境好的,配套设施齐全的二手房,比周边的新楼盘都贵,再加上相关的手续费,有的小区差价有近800元左右。但买房者根本不在乎,现在主要房源都不够。”这表明,房价已跌不下去了,随着近期成交量的持续上升,尤其是部分投资投机需求的随行就市,接下来房价上涨的压力正在快速增大。

　　9月武汉楼市量价齐升,市场呈现出回暖迹象的说法,武汉地产资深人士李先生表示,这是因为政策进入一个消化期,目前的开发商其实也不太明确这个市场走向,和置业者一样处于观望中,但开发商持续地观望让置业者开始心慌,于是在开发商资金没有出现压力之前,有购房者重新回到市场。至于这种“回暖”会不会持续,是真回暖还是假象,还需继续观察。

【作者：姚芳 来源：华夏时报】 (责任编辑：李兰兰)

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中秋节捂不住楼市火爆 广州楼盘一分钟卖一套
来源：信息时报2010年09月23日09:39

　　信息时报讯 （记者 赵安然 通讯员 穗房宣） 虽然是中秋节，昨日一早又下起阵雨，但似乎无减市民看房购房的热情。记者昨日随广州市房管局走访中心区多个楼盘发现，市民购房意愿比前几月增强，不少买家冒雨看房，成交量可观。房管部门表示，若发现楼价出现不合理的过快上涨情况，广州定会出台严厉的措施打击。  　　

有楼盘销售业绩火爆  　　

　　“挤不进去啊，十个一组排队选房。”一早来到海珠区东晓南路一楼盘看房的市民谭小姐好不容易挤进售楼中心才拿到认购书。只见售楼中心人山人海，看房、认购、交款都要排队，公报板上大部分单位都贴上“已售”标志。  　　


　　“可以用抢来形容。”销售人员表示，该楼盘从上午9点正式开盘发售最后一栋住宅的166个单位，到10点半左右，已经卖出了90多套，仅剩最高层单位，平均达到1分钟卖一套房的速度。该栋单位售价在1.7万~1.8万元/平方米，在抢房的顾客中，既有自住型买家，也有不少投资者，此前有顾客做了诚意认购，也有市民得知开盘慕名而来。  
　　
　　记者随后在前进路的一个楼盘了解到，该楼盘今年1月开盘至今，416套单位只卖剩60套左右，而均价也从开盘的1.7万~1.8万元/平方米，涨至近期的2万~2.1万元/平方米。销售人员说，进入8、9月，销量明显比一、二季度增长。而在怡乐路一个小区楼盘，9月份卖出6套单位，而之前三个月每月仅有一两套的成交。  
　　
　　楼价走高趋势显露，不少原来对楼市观望的市民近期都有意出手。家住芳村的关先生这两年一直在看房，希望买间改善型的，“去年觉得楼价高，谁知道今年比去年又涨了，现在再不买恐怕还要继续涨上去。”他说，后市难以预料，既然是自住的，价格适宜就应当买，昨日他一次性付款买下一套130万的小三房。
　　
若价格异动将出台措施  
　　
　　广州市房管局有关人士表示，从昨日巡查楼盘情况来看，人气确实比前几月旺了很多，尤其是中低档的楼盘，比较符合自住型市民的需求，但成交量和楼价仍未达到真正的明显回暖。
  　　
　　据房管部门监测，近期楼价变动不算明显，但有关人士强调，房管部门密切关注价格异动或价格欺诈行为，发现认购到签约的信息不对称将予以打击，“若发现楼价出现不合理的过快上涨情况，广州肯定会出台严厉的措施。”
  　　
　　另据悉，7月开始的二手房网签试点至今已有50多宗成交个案，但因网络服务器还到位，本月二手房网签无法在全市推行。


中秋假期广州楼市回暖 日均卖楼为去年同期2.8倍
2010年09月25日07:36　 来源：信息时报
　　
　　为国庆黄金周“打头阵”的中秋假期,日均卖楼338套,为去年同期的2.8倍。据昨日阳光家缘数据显示,9月22日～23日,广州卖楼676套,日均卖楼338套,楼市明显转暖。

　　业界人士表示,今年中秋广州楼市成交理想,主要是开发商担心国庆前后会有后续调控措施出台,抢闸推新货急卖楼;而买家则看到调控以来房价不跌反弹,担心再涨价入市。

　　日均成交量为去年同期2.8倍

　　昨日网易房产截取阳光家缘数据显示,中秋假期前两天广州卖楼676套,其中22日卖楼257套,23日卖楼419套,两天日均卖楼338套。而由于24日天气转好,预计成交量会更高。去年中秋假期与国庆连着一起放假,但去年国庆楼市日均成交量仅119套,今年中秋楼市成交量是其2.8倍。中秋假期楼价仍然相对平稳,两天均价11499元/平方米,处于本月平均水平。

　　不过,这一数据反映的是中秋前一周时间的成交情况,中秋三天,多个楼盘成交火爆,预计接下来阳光家缘成交数据还会继续上升。

　　有楼盘抢卖有买家抢买

　　中秋期间虽然不时出现大雨,但大部分楼盘人气旺盛,这几天开卖的楼盘成交也理想。23日开盘的江南西新盘可逸家园选在东方宾馆(000524,股吧)卖楼,推出的400多套单位,均价2.3万元/平方米,竟然吸引了上千名买家到场抢购。于是开发商只能通过摇珠确定购房顺序,最后一天卖楼约280套,成交金额超过6亿元,是整个中秋最热销的楼盘之一。而颐景华苑选在22日中秋当天卖楼,推出166套单位一个半小时就卖了150套。两个楼盘购房的绝大部分是自住买家,抢买房主要是担心楼价再涨。在可逸家园下定买了一套100多平方米三房单位的何小姐说:“楼盘位置好,周边没有其他新盘,而且楼市又旺起来了,到处都听说排队买房的情况,所以还是在经济能负担的情况下早买房算了。再等楼价可能又涨了。”

　　一方面是买家急着买楼,其实开发商们也急着卖楼。天河新盘睿山抢在21日晚,也就是中秋前夜开卖,首推单位一口气卖了7成。开发商表示,一是为了让买家过好中秋,二是也是拿到了预售证趁着楼市转暖赶紧卖楼。

【作者：田桂丹 来源：信息时报】 (责任编辑：李兰兰)

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北京二手房价普涨 个别楼盘比新政前上涨18%
2010年09月16日07:05　 来源：每日经济新闻

　　北京美联物业的统计数据显示，8月北京二手房成交均价为17715元/平方米，比7月时的16795元/平方米上涨5.5%。该公司副总经理杨明丽向《每日经济新闻》表示，根据公司在北京各处的门店反映情况看，最近二手房业主的报价都在提高，时下有些楼盘的报价已比新政前最高位的价格上涨10%以上，个别楼盘上涨幅度高达18%。

　　随后，记者来到位于北京南二环崇文门的新怡家园，该楼盘以自住者居多。北京美联物业新怡店经理崔伟表示，新政前，该小区二手房价格约4.5万元/平方米。新政后，价格逐渐下探至近4万元/平方米，降幅为近11%，但8月后，该小区二手房价格开始上调，目前报价达到近5万元/平方米，比之前的近4万元/平方米上涨近25%，比新政前高位时的价格上涨近11%。谈到价格反弹的原因，崔伟称是供求推动。

　　随后，记者来到位于东三环的苹果社区。北京美联物业富力城店经理毕鹏表示，新政前该小区二手房的高位价格为3.8万元/平方米，调控后价格下降了近10%左右，自8月反弹后，目前价格已近3.7万元/平方米，接近新政前价格。

　　实际上，时下北京二手房价格相较于低谷时的7月，已现普涨现象，一些楼盘价格已冲回甚至超过新政前的高位。比如，北京亦庄片区的瀛海名居，新政前高位时的价格为1.65万元/平方米，新政后低谷时价格为1.5万元/平方米，目前反弹至1.95万元/平方米，比新政前高位的价格上涨18%。此外，嘉铭桐城时下价格冲回至新政前3.1万元/平方米的高位。对于北京楼市二手房的涨价声，专家称虽这种涨价行为含有一定从众性与盲目性，但涨价行情一旦被市场各方默认与强化，又一场报复性反弹可能会接踵而至，房地产调控再一次走到了十字路口。
　

央行民调给楼市调控带来什么警示
来源：金羊网-羊城晚报  作者：冯海宁2010年09月21日15:29 　　

　　央行9月19日公布的三季度居民调查结果显示，72.2%的居民认为当前房价水平“过高，难以接受”，但对房价上涨预期大幅上升，36.6%的人持上涨预期，比上季度大幅上升7.2个百分点。虽然房价上涨预期增长，但城镇居民购房意愿没出现大幅上升。(9月20日《新京报》)  　　这条新闻被媒体关注的原因很简单，即被誉为“史上最严厉”的新“国十条”出台已过五个月，这轮调控究竟对公众产生了什么样的影响，一直没有答案，现在央行调查结论恰好回答了这个问题：经过这轮调控，预期房价上涨的人数非但没有减少，反而与上季度对比还增加了。

　　部分网友对这条新闻的反应相当激烈，称“央行是开发商的‘托’”、“调查帮开发商鼓吹房价”等等。显然，这是对央行的误读，宏观层面的主调是稳定房价，央行自然不可能鼓吹房价。但央行调查结论反映了当前部分人的真实心态，却值得重视和警惕。

　　首先，预期房价上涨的人数增多，折射出这轮宏观调控不仅没有改变公众对房价预期，而且随着楼市回暖势头的出现，部分人对调控效果产生了悲观情绪。原因有五：其一是历次宏观调控成效偏离了公众预期；其二是开发商和某些专家一直鼓吹房价长期上涨；其三是这轮宏观政策在执行环节打了折扣；其四是公众通胀预期上升；其五，由于不见房产税等后续政策出台，因而怀疑调控决心。  　　

　　其次，72.2%的居民认为当前房价水平过高，说明公众对调控效果不太满意。市场是对调控效果最好的检验。无论是7月份36个城市房价环比上涨1.61%，还是多个城市成交面积上涨幅度超过50%，都说明目前的调控效果并不理想，调控工作仍需努力。  　　

　　再者，居民购房意愿没有出现大幅上升，说明不是居民不愿购房，而是实在购不起。显然，一个理性的居民有没有购房意愿，不但取决于政策预期、有无需求，更取决于自身经济实力；即使砸锅卖铁也摸不到房子，自然而然也就没有购房的勇气和意愿。  　　
　　
　　综上所述，央行调查结论至少给楼市调控三点警示：一是宏观调控没有给足公众信心；二是公众对目前的调控效果不太满意；三是楼市调控急需加码。如果继续坚持现有调控政策，如银监会负责人最近所说的“没有后续房产调控政策出台”，恐怕央行四季度居民调查结果是，预期房价上涨的人数还要进一步增多。  　　

　　尽管民调结果没有百分之百准确，但央行这次调查结论还是说明一些问题的。日前，国务院正在急查楼市是否回暖，而相关监管部门的结论是“未确定真正回暖”。如今，央行民调结论可以作为判断楼市是否回暖的一个依据———调控没有改变公众预期，无疑也没有改变开发商预期，当供求双方都预期房价上涨，这是很可怕的，调控显然要付出更大代价。

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我两个多月前的预测：
http://www.yantan.cc/bbs/thread-98825-1-3.html

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上海整顿中介市场 严防房价短期蹿高2010年09月25日01:01　 来源：华夏时报 　　


　　为严打房产中介公司联手开发商进行内部认购、弄虚作假、加价倒卖等行为,上海市工商局将进行为期一个月的专项治理。

　　上海市工商局近日下发的一份《开展房地产中介市场专项整治的通知》称,自9月15日起至10月15日,工商局将联手房管、物价等部门集中开展房地产中介市场专项整治行动。

　　在严打房产中介与开发商串通加价倒卖之前,上海市政府多个部门已经接连推出了几项针对房地产的措施。

　　9月20日,上海财政局收紧了房产契税优惠政策。新政策规定,在沪共同购买人中,如有一人有过购房记录,则不能享受1%的优惠税率。近日有开发商告诉记者,上海最新申请的销售单价超过3万元/平方米的新盘,将送交由市一级部门完成审批,而此前由区县即可对其进行核准。

　　业内人士分析,收紧房产契税是为加大投资客炒房成本;而3万元/平方米楼盘入市的规定,则意在平衡销售均价,防止上海房价短期内再次快速上涨。

　　整治开发商内幕交易

　　从9月15日起开始的这项为期一个月的专项整治,恰逢房地产市场传统的“金九银十”之际。也是房产交易的一个高峰时期。通过专项整治,上海工商局将配合上海市住房保障局和上海市物价部门查处房产中介或经纪人与开发商串通,联手内部认购、弄虚作假、加价倒卖的行为。

　　“开发商和房产中介之间进行内部交易和加价倒卖行为,被查明属实的,将对中介公司人员和开发商销售人员进行惩治。”上海市工商局相关人士告诉《华夏时报》记者,此举的目的是为了防止开发商串通房产中介进行内部认购、加价倒卖,给市场传达出楼盘房源紧张等不利于市场稳定的信息。

　　上海住房保障局办公室人士告诉记者,此次配合工商局的整治是防止投资客在楼市成交上升的时候,通过与开发商的内部关系进行虚假交易,抬高楼价。该人士表示,引起政府干预的直接原因,是媒体曝出的上海滩大宁城涉嫌内部交易的事情。

　　上海滩大宁城项目7月16日开盘当天,关注该楼盘的购房者却发现,可供选择的房源已经不多了。有购房者在论坛上表示,这是因为该楼盘房型和位置都不错的房源早已经被“预定了”。“一期的成交价明显低于二期,三期的要比二期贵。很明显,只要拿到一期的房源,等三期的房源开出来,一转手就可以赚一大笔钱。”一位购房者在房产论坛上表示。

　　有媒体报道,在上海滩大宁城销售期间,一些尚未取得房产证的景观房源已在中介挂牌,价格比售楼处的要高出不少。

　　易居中国分析师薛建雄指出,在9月沪楼市成交量回升的时候,价格上涨的势头开始显现。一些投资客看中这个机会,开始再次进入楼市炒作,赚取差价。

　　“上海政府部门的专项行动主要是楼市的投机行为,目标是遏制房价过快上涨,维持市场稳定,防止短期内出现价格大面积上扬。”第一太平戴维斯董事长刘德扬表示。

　　严管高价房

　　在严打房产中介与开发商串通加价倒卖的同时,上海市政府相关部门9月以来先后出台了几项针对房地产的措施。

　　9月2日,上海住房保障局突然下发了加强房地产监管和商品住房预销售行为的通知,再次强调“3万平方米以下楼盘必须一次性上市预售”的规定。9月20日,上海财政局收紧了房产契税优惠政策。新政策规定,在沪共同购买人中,如有一人有过购房记录,则不能享受1%的优惠税率。

　　在收紧契税优惠政策的同时,就部分外资银行以消费贷款的名义曲线发放房贷,上海银监局9月15日重申:各项消费贷款不得作变相房贷。
　　此外,上海房管部门还加强了对高价楼盘的监管。

　　近日有开发商告诉本报记者,上海最新申请的销售单价超过3万元/平方米的新盘,将送交由市一级房管部门完成审批,而此前由区县房管局即可对其进行销售核准。

　　据了解,上海房管部门将对高价位楼盘的销售实行“一房一价”的措施,防止开发商“坐地起价”。同时,沪房管部门还将对新房的入市进行更严的监管,对3万元/平方米以上高价楼盘的销售进行“重点复核”。

　　“上海将加强房地产市场监测,根据市场变化及时采取更有力的政策措施,稳定市场预期,保证楼市调控取得实效。”上海市住房保障局副局长庞元表示。

　　沪房管部门对高档房预销售入市进行监管,已经让一些楼盘放缓了入市脚步。长宁区一家开发商向记者透露,近期一些高档楼盘入市的节奏有所放缓。“静安区一个售价预计在6万元/平方米的楼盘本来要在9月份推出新房,但最近该楼盘的开发商被管理部门告知,开盘日期应'适当推后’。”这位开发商说。

　　中原地产研究员刘渊指出,上海房管部门加强对高价房的监管是为了“平衡房价”。“高档房成交量一放大,上海商品房的均价马上就被拉高。而且这给市场上传导出一个信息,沪房价可能会继续上涨,这可能会引起普通商品房价格的上涨。”

　　第一太平戴维斯监测数据显示,均价在3万元/平方米以上的住宅成交量是7月的2.1倍。而8月份上海商品住宅的成交均价环比7月上涨9.54%,再次冲高至2.11万元/平方米。

　　刘渊向记者表示,监控高档房,就是抓住了房价上涨的“带头大哥”,防止其它普通商品房在“金九银十”期间也跟风涨价。

　　美联物业总经理丁伟指出,当前楼市成交的放量是建立在前几个月压抑需求的基础上,并不代表行情已经全面回暖。“政府是否会再次出重手调控,将对楼市产生重要影响。”丁伟表示。


【作者：王海春 来源：华夏时报】 (责任编辑：李兰兰)


上海楼盘价超3万须报批 做低房价拖延二次调控
2010年09月16日06:48　 来源：上海证券报

　　15日，本报记者从多渠道获悉，今后上海新推楼盘价格在3万元以上的，必须经市级房管部门审批，且预售备案需一房一价。与此同时，目前沪上多个豪宅楼盘均被相关部门告知，至少要等到11月以后才能入市，有些甚至要延迟至明年。

　　“国十条”后，上海细则悬而不出屡遭质疑。不过，相关部门一直没有放松对楼市的调控，甚至不惜以“捂盘”方式控制高价房入市节奏。但业内人士指出，地方政府通过控制房源入市的方式，可以在短期内起到平抑房价的作用，但仅是权宜之计。

高价房“被捂”

　　位于虹桥路上的豪宅项目“中星美华村”近日开放售楼处，这个售价将在5-7万元/平方米之间的豪宅项目已完成外立面装修，基本达到现房标准，现在却遭遇预售证难产的尴尬。

　　“很多豪宅项目都已经批不出预售证，政府要求高端住宅小批量入市，很多楼盘都在等待排队放行。”该盘销售人员告诉记者，虽已开始积累客户，但项目正式开盘至少要到11月以后，甚至可能拖到明年。

　　不仅是中星美华村，记者获悉位于市中心的多个楼盘都遭遇了“被捂盘”的窘境。例如静安枫景三期项目、远中风华园、嘉园、建国西路68号项目等市中心豪宅楼盘目前都在申请预售许可证，但都迟迟未被获准上市。

　　“这些项目一上市，均价至少5万元以上，一旦开盘全市均价必定被明显拉升。在楼市调控背景下，这是政府不愿意看到的。”一家专做豪宅项目销售代理的中介机构负责人向记者表示。

　　做低房价拖延二次调控？

　　7月以来，京沪穗等一线城市的楼市成交回暖明显，供需两旺。久违的“日光盘”现象频出，开发商为了抓住“金九银十”也开始积极推盘。在北京，9月纯新盘达到了18个，可能创造2009年来的新高；广州9月全新面市楼盘数量多达24个；沪上9月开盘的项目数量预计达43个，且部分项目价格报价都比前一期房源有所上涨。

　　楼市回暖是否会带来第二轮调控的讨论不绝于耳。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，近两个月以来，政策处于观察期，房价走向是决策层观察的重点，如果在未来两个月价格出现回升，国家极有可能出台新政。

　　数据显示，今年5-8月，上海新建商品住宅销售单价在3万元以上的月成交量分别是316套、280套、248套和753套。8月全市均价在3万元以上的中高端商品住宅成交量大增，使得上海房价重新回到高位。

　　上海中原研究部总监宋会雍表示，此时地方政府通过控制房源入市的方式，可以在短期内起到平抑房价的作用，同时也会让一些中高档楼盘开发商面临资金压力。但这仅仅是权宜之计，并不能从根本上消除这些购房需求。

【来源：上海证券报】 (责任编辑：李丽娜)

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楼市转热有内情：7月后决策层态度“暧昧”
来源：华夏时报2010年09月25日08:56   

　　[提要]“调控到这一步,房价一直都没有怎么降,未来房价也不会再降了,现在买房正是时候。”为期四天的北京秋季房展会上,售楼经理小岳一直把这句话挂在嘴边。

　　“调控到这一步,房价一直都没有怎么降,未来房价也不会再降了,现在买房正是时候。”为期四天的北京秋季房展会上,售楼经理小岳一直把这句话挂在嘴边。

　　在被称为史上最严格的政策调控下,突然爆出看似“回暖”行情,这让像小岳一样对调控预期降低的人越来越多,也似乎让一直表示“调控政策不松动”的决策层有些措手不及。住建部一位相关负责人也对记者表示,目前的回暖并不能代表市场整体走势。9月楼市是否真会引发持续性回暖已成了整个市场的大悬念。

　　分析称京房价仍会上涨　　

　　9月19日,2010北京秋季房地产展示交易会落幕,组委会提供的意向成交数据显示,展会中意向成交总套数达2208套,成交总金额达到27.02亿元,比夏季展会的14.5亿多了近一倍。观众数量达到了11万人次,也比夏季展会翻了一番。

　　不仅北京楼市成交火爆,记者调查发现,“金九”过半,全国多个城市出现楼市成交放量的迹象。统计显示,9月6日至12日监测的35个城市楼市交易情况显示,多个重点城市成交量连续上涨。其中,北京、大连和三亚成交面积环比涨幅都在70%以上。

　　成交的放量增长使得开发商们都暗暗舒了一口气。北京一大型房企分管销售的副总告诉记者,“最近一段时间的销售情况比我们预计的还要好,主要是因为8月份成交的上涨,促使更多的观望人群采取购买行动。”

　　与此同时,房价却依然坚挺不下。亚豪机构统计显示,截至18日,北京9月成交均价为19897元/平方米,尽管环比8月同期略降了4个百分点,但比去年同期14002元/平方米的成交价格,上涨幅度超出了四成之多。

　　“从北京目前的情况来看,9、10月份的新盘推盘量也不会太多,如果按300套左右的日成交量,现有的房源仍会被大量消耗,房价或许还会有上涨的空间。”某业内人士表示。

　　不仅新房如此,二手房也如此。记者从中原地产获悉,随着成交量的反弹,业主对后市信心开始增强,挂牌价格下调比重下降,议价空间缩小,甚至出现小部分业主调高报价的情况。

　　但对于目前的市场状况,住建部一位相关负责人告诉记者,目前市场出现的回暖状况,仅是从8月的统计数据上反映的,并不能代表整体的房地产市场走势,未来是否会有实质性的回暖,还需要更长时间的监测。

　　源起决策层态度“暧昧”

　　在被称为史上最严格的政策调控下,却在四个月后爆出这一波看似“回暖”的行情,似乎让一直表示“调控政策不松动”的决策层有些措手不及。而深究回暖起因,似乎早就有迹可循。事实上,房地产调控进入7月之后,中央层面决策层的态度显得尤为微妙。

　　住建部政策研究中心一人士向《华夏时报》记者表示,4月份“新国十条”出台之后的三个月内,住建部等主管部门的一项重要工作就是对政策效果进行密切观察,而监测结果则是直接影响后续的楼市调控方向与力度。

　　但据记者了解,政策观察期内,政策执行的各个链条上并没有被严格执行。而在7月份,住建部的一次表态让楼市“调控松动”有了相对具体的表述。7月11日,住房和城乡建设部一高层公开表示,对第三套房不放贷、对没有社保人员限制购房数量等临时性政策有可能放松和退出,引发市场关注。

　　虽然之后该高层立即做了澄清,认为该言论属于误读,但似乎也同时给了处在政策执行层面的地方政府、银行等具体操作部门一个猜想空间,一面谨慎揣测政策的细微变化,一面调整政策执行的力度。

　　其中,“新国十条”中曾明确要求“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区暂停第三套房贷发放”,但据记者了解,7月份以后,北上广深等热点城市的各银行在操作第三套房贷时都有“放水”行为,即借道“抵押消费贷款”进行第三套房贷,更有部分商业银行一直都未执行暂停第三套房贷的规定。

　　链家置业一位咨询经理向本报记者回忆,进入7月份直到8月份上半月,还有很多银行可以操作第三套房贷。他表示:“那个时候其实是明紧暗松,大的中介公司都有几个关系紧密的银行,首付比例要高一些,但还是可以做。”

　　除了信贷外,土地市场在7月份也表现得十分活跃。按照调控后的政策要求,国资委要求非房地产主业央企逐步剥离房地产业务。但是,进入6月下旬以后,央企拿地的速度却明显开始加快。当时,本报记者获得消息,高层通过约谈等方式授意房地产央企下半年在各自专注的领域加速扩张。

　　尽管中央各部委不停地进行着各种“辟谣”与“澄清”,但关于“房地产调控松动”的各种声音便已经此起彼伏。

保障房托底楼市调控

　　对于此次一线城市价量齐升的“回暖”迹像,新华社密集发文强硬否认楼市“回暖”。

　　某业内人士告诉《华夏时报》记者,在成交继续增长的情况下,部分刚性需求将可能因为担心房价报复性上涨的“恐慌”心理而加快出手,而这样的恐慌性需求或还将继续推高房价。

　　据记者了解,在目前的房地产形势不甚明朗时期,作为房地产市场的主管部门住建部已经开始着手调研。

　　住建部一位相关负责人告诉《华夏时报》记者:“尽管未来不会有新的政策推出,但对已有政策的落实将上升一个高度,地方政府也会继续出台相关的行政措施。”

　　与此同时,住建部对保障房建设却更加“上心了”。

　　“保障房是为房地产市场调控托底的。”住建部一位相关负责人告诉记者。“现在是楼市调控的关键时期,但调控背后,商品房投资出现下滑所带来的投资增速放缓已经引起管理层的高度关注。”

　　9月17日召开的加快保障性安居工程座谈会上,住建部要求到9月底,今年计划开工的住房保障建设项目全部开工,年末建成或基本建成的要达到60%以上。但据了解,8月底全国保障性安居工程计划开工的开工率为75%。对于各地政府来说,要在9月底完成今年全部的开工计划是一个不小的挑战。

　　据了解,近几年,每逢中央出手调控楼市,“调控将影响宏观经济”的论调总会随之出现,在一定程度上使得政府有所顾忌,也让房地产调控难以“深调”下去。

　　因此,按照决策层的思路,只要保障房按计划开工建设,2010年的保障房建设达成预期目标,那么由保障房拉动的房地产投资则可以弥补商品房投资下滑所形成的缺口。

相关阅读：楼市调控无需是政策加码 需保证执行力度 北京商报

　　在9月房地产市场出现“回暖”迹象后,新华社、中央电视台和人民日报三家重量级中央媒体接连发出“绝不能放松调控”的声音,要求有关决策部门调控“态度应该更鲜明些、立场更坚定些”。

　　在“4·17”楼市新政之前,央媒也曾“接力”密集炮轰高房价,后来的事实证明,这不是无的放矢。
因此,央媒近日再度“开火”,市场由此推测,房地产“二次调控”或许已准备就绪。

　　房地产调控是一场持久战,因此,这过程中的任何风吹草动都会导致预期发生逆转。9月的些许“回暖”,经开发商的鼓噪,人心浮动,因此需要稳定人心,稳定预期。然而,即使是央媒“发力”,也只是一种态度,如果迟迟不见有关部门的行动,态度只会被认为是“色厉内荏”,房价不看态度,只看用脚投票。

　　“新国十条”号称史上最严,但如果不能结结实实落地,威慑力则大为消减。目前来看,地方版的“新国十条”,除了北京比较严厉外,上海的调控力度偏弱,其他地方更是没有什么实质性的调控政策,对中央政策执行得比较温吞,外紧内松。对此,人民日报援引国务院相关负责人的表述称,“一些地方政府对房地产调控的认识也还有误区,落实政策顾虑重重、不够坚决,调控的任务仍然艰巨”。说白了,就是“房地产有功论”,舍不得下重手。

　　我们同时看到,有关决策部门的表态也频频让调控受挫。据媒体此前报道,9月是国土部既定的对土地违法问责的时期,但国土部部长徐绍史坦言“压力极大”。只是,问责如果再次成为“狼来了”,官员没有“丢乌纱帽”之忧,遏制高房价就有着很大的难度。联系到当前的节能减排,逼急了的地方官员不惜以拉闸限电的土招以求过关,虽然这广受诟病,但从另一个方面看,此举是因为地方切切实实感到“中央动真格的了”,因此不敢怠慢。而楼市调控,虽然也提到要问责,但在地方官员眼里,仍只是“高高举起,轻轻放下”。

　　当前,市场对于传说中的“二次调控”充满憧憬,然而其固然有助于震慑楼市,打消人们调控又成“空调”的惯性疑虑,但事实上,当前的这套结合土地、信贷、税收、保障房以及官员问责为一体的调控“组合拳”,不可谓不全面和切中要害,其问题不在威力,而在落实。“二次调控”或可能采取对开发商停贷及加强预售款监管,通过窒息开发商资金链的办法迫其降价,也可能更严格执行二套房、三套房政策,甚至禁购三套房。这些政策可谓是实实在在的“重拳”,但如果地方基于自己的财政利益,仍然在暗中托市,打折执行这些政策,在市场流动性较为充裕,开发商受惠于去年的光景而普遍“不差钱”的情况下,如果“二次调控”不力是否还需要“三次调控”？因此,如果说真需要“二次调控”,加码的也无需是政策,而是执行力度。

梵谷

我两个多月前的预测：
http://www.yantan.cc/bbs/thread-98825-1-3.html
zoufeng_1234 发表于 2010-9-25 10:07

邹兄有远见！

我记得以前的版主侧评兄（邹啸鸣），曾经在04年国家喊口号调控楼市的时候，就在网上大胆预测国内房价将一路大涨，并称当时是入市的最佳时机，劝大家尽早买房，现在想来，真是不得不佩服侧评兄超凡的远见卓识！

zoufeng_1234

重税岂能压房价
薛兆丰
英国《金融时报》中文网，2006年5月23日

据《北京现代商报》报道，在5月13日一个研讨会上，清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵建议用征收增值税的方式，抑制房地产过度投资需求和房价上涨。 “譬如买房者在5年之内转手的话，就要加征30%的税收。”李稻葵认为：“这种方式将最终控制房价的不断上涨。”

看了报道，我心头一沉——这是怎样一种经济学！若天底下真有这么过瘾的事情，若重税不仅能阻止地产商抢地盖楼，还能让政府增加收入，让老百姓买到廉价楼房，那何不能把重税推广到汽油上？药品上？水电上？教育上？最终到“中国与世界”的所有商品上去？

根本没那回事。古往今来，征税从不压低商品的价格。相反，征税必然引发三个事与愿违的结果：一是挫伤供应商的积极性，使本来就稀缺的商品进一步减少供应；二是商品供给减少，会使商品进一步提价，增加消颜吒旱＃蝗钦府平添一个“揩油”的借口，因为不论法律如何规定，税赋实际上都是由买卖双方共同向政府支付的?

不是航天高科技，只是日常经济学。对供应者而言，商品的价格越高，其供应商品的意愿就越强。房价是因买家之争而推高的；而推高了的房价，会向卖家发出利诱信号，鼓励他们把更多资源从别的用途转到房地产上。这些资源包括土地、建材、建筑设计人才、市场营销人才和物业管理人才。

土地，本来可以建更大的公园；木材，本来可以印更多课本；钢材，本来可以造更多轮船；人才，本来可以把《红楼梦》研究得更透；但它们（他们）都因为房地产的高价走到了一起，结果只有一个：增加了房地产的供应。

然而，若政府中途杀出来，以重税的方式，拿走了上述资源所有者的殷实报酬，那会造成怎样的影响呢？开放商会丧失进一步集资买地的热情；木材、钢材和人才会逐一回到原来没那么急需的用途上去，整个市场上可供应的房屋量会减少。

对需求者而言，商品的供应量减少，他们购房的代价就提高。要知道，政府对房地产交易征收重税，并不影响需求者的贫富排行。最富的人仍然最富，最穷的人依然最穷。政府要是禁建豪宅，那富人也还是可以买下四个门对门、背靠背的普通单位打通。征收重税，结果不可能是穷人更容易购房，而只可能是所有人都得为购房支付更高的价格。

重要的问题是：政府向地产商征税，或者向购房者征税，两者有区别吗？经济学明白无误地告诉我们：两者没有任何区别。不管政府规定税赋是向哪一方征收的，都不影响买卖双方分担税负的比例。这是拉姆齐法则（Ramsey Rule），任何接触税务问题的经济学学生必学的内容。

拉姆齐是说：在食盐的交易中，由于需求者好歹都得吃盐，需求较缺乏弹性，所以即使政府向供应者征税，税负也必定会转嫁给需求者；而在青菜的交易中，由于供应者好歹都得把当天的青菜卖掉，供给较缺乏弹性，所以即使政府向需求者征税，税负也必定会转嫁给供应者。

显而易见，政府以打击房地产高价为名而抽取的税收，并非无中生有、从天而降，而是供应者和需求者共同支付的——只是较缺乏弹性的一方，支付的比例较大；较富有弹性的一方，支付的比例较小而已。

问题是，对地产商而言，地产物业可不是易腐品，他们比购房者有大得多的回旋余地。价钱不够高，可以放着不卖；要交重税，也可以放着先不卖。近期地产商囤积房屋的现象，是五花八门的调控措施出台的必然结果。整个楼市热潮中，究竟是谁造成的短缺？谁造成的囤积？谁造成的价格攀升？谁向政府交纳了大部分的房产税？基础经济学告诉我们：都不是地产商。

若是我搞诗词的父亲说“政府再抽一笔，就可以压抑房价”，我会笑他根本不懂经济；若是美国议员这么说，我会说他为了博取选票而信口雌黄；若是经济学入门者这么说，我乐意把拉姆齐法则用十行代数推演一遍；但若是“中国与世界经济”的研究中心里传来的政策建议，我就只有掷卷兴叹了。

zoufeng_1234

抓坏蛋就能降房价？
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??（本文刊登于《21世纪经济报道：21世纪品牌地产》2007年4月 总第7期，平媒不得转载）
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??陈青蓝
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??对于社会的所谓“乱象”，严肃的理论家往往去寻找背后的制度安排的原因，而普通民众却更愿意相信是“有坏人捣乱”。朝纲不振、民不聊生是因为有赵高、严嵩、秦烩、“四人帮”这样的奸臣作祟，农民贫困是因为地主剥削，物价上涨是因为奸商囤积居奇，近代中国积弱积贫是因为殖民主义、帝国主义侵略，只要消灭这些奸臣、阶级敌人、帝国主义，人民就将获得幸福快乐的生活。这样的简单思维几乎贯穿了中国几千年来的王朝更替、政治风云变幻的整个历程。而由于政府的合法性来源于民众，无论政府是否民主选举产生，为了获得更广泛的民众支持，往往都倾向于迎合民意。
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??拿当前的房地产市场来说，房价高涨的原因用经济学的逻辑来分析本来很简单：无非是供不应求。政府连续数年的宏观调控之所以失效是因为政策制定者的思维还停留在计划经济年代，不相信市场供求关系的巨大力量，出台的政策都是从抑制供给的角度出发的，如严控土地转让、对房地产转让环节包括二手房交易征收重税，严控银行对开发商的贷款都是打压供给的措施。供给被压制了，需求并没有减少，而且还因为涨价预期的刺激而大大增加，这房价不节节高升才怪呢。
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??然而，政府并没有真正吸取宏观调控失败的教训，仍然对自己的计划控制能力充满信心。这不，政府在连续数年的宏观调控无效之后，最近又要顺应民意祭起“抓坏蛋”的拿手绝技了。4月初，八部委推出《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》，意图“以房地产开发项目为切入点”，通过一个个楼盘进行“顺藤摸瓜”，查处房地产各个环节的各种违规违法行为，比如二手房交易失序、土地违规严重等，从而达到治理房地产“乱象”的结果。
??
??这几乎是传统的“抓革命促生产”思维的翻版。这种思维简单地认为这世界是正邪之争，只要抓住坏蛋，革命群众就可以大干快上多快好省地建设社会主义了。这种简单的正邪斗争固然符合人民群众的暴力美学偏好，然而历史证明这样的斗争并没有抓住问题的实质，而往往在轰轰烈烈之后造成对社会的严重破坏。
??
??在土地交易过程中，官商勾结是客观存在的事实。然而是不是抓住几个奸商、贪官，就解决了官商勾结的问题、从而就得到了“广厦千万间”了呢？当然不是。官商勾结背后的深层次问题是政府垄断土地，土地的流转并没有遵循市场交易的规则，在政府作为土地的唯一供应商的时候，“招牌挂”徒有市场之型，没有市场之实，土地流转过程中的官商勾结、权钱交易就无可避免。意图通过轰轰烈烈的运动、抓几个坏蛋就解决问题，这种思维过于粗暴、简单而且有害。
??
??而且，在目前的土地制度无法根本改变的情况下，打击官商勾结还会抑制土地的供应。正因为土地转让过程中地方政府可以获利，地方官员本人也会有灰色收入，他们才会有积极性促进土地转让，从而在客观上起到了加大土地的供应、抑制房价的作用。如果对土地转让过程中的官商勾结进行打击，将会在客观上抑制地方官员土地转让的积极性，使得土地供应人为紧张，从而“意想不到地”促成房价进一步上升。经济规律是不以人的意志为转移的，在政府垄断土地的现状无法改变的情况下，抓坏蛋很可能是催涨房价的一个重要因素。
??
??当然，我们并不认为房地产产业链条中的违法不需要惩治，相反我们认为房地产行业需要坚强的法治和清晰透明的游戏规则，对此，我们应该从制度本身去寻找原因，寻找真正阻碍房地产市场发展的制度因素，而不是简单地用运动的方式来扫除积弊。在面对精巧的市场的时候，我们应当切记老子的名言：治大国如烹小鲜。同样，治房地产也应该如煎小鱼一样小心翼翼，不要过多地翻动。
??

zoufeng_1234

邹兄有远见！

我记得以前的版主侧评兄（邹啸鸣），曾经在04年国家喊口号调控楼市的时候，就在网上大胆预测国内房价将一路大涨，并称当时是入市的最佳时机，劝大家尽早买房，现在想来，真是不得不佩服侧评兄超 ...
梵谷 发表于 2010-9-25 10:44

回梵谷兄：我就是看了上面两篇文章，明白了国家的调控永远是无效的，而且是反效果的。

邹啸鸣当版主的时候，我还没来。

邱晓云

经济学其实很简单，越打压则价钱越高，利润越高，越提倡则价越低。当年鸦片随便种的时候，种粮食与种鸦片收益基本相当，西藏有实例；不断出农业一号文件，发奖状，戴大红花，鼓励农业的结果，就是农民越来越穷，而不断打击毒品，毒品业就富可敌国。

zoufeng_1234

重税可以打压价格，那么汽油价格很高的时候，就应该征重税，征得大家汽车不开了改走路了，汽油卖不出去，自然价格就往下掉。

如果汽油价格不掉，说明税还不够重，有人还在开车上班，还在开车出去玩，那就继续加税. 加汽车保有税，逼你把汽车卖了!看你还买不买汽油!?

这样荒唐的逻辑，国家发改委的经济专家都奉为真理，迅弟儿还不上去给两嘴巴，在干嘛？