李稻葵详解为何支持限购：本质是局部资本管制

亚平

在许多中国经济学家的心目中，限购是大逆不道、倒行逆施、离经叛道的经济政策。的确，限购让大家很自然地回想起计划经济时代，回想起凭票购物的时代，所以，中国经济学界对于限购似乎有一种本能的反感。本文的主要目的是从经济学的学理上分析限购的本质、理由、适用性及其后果，以求比较系统、精确地讨论问题。
    限购的基本概念
    什么是限购？其本质是什么？限购指的是在市场上对买方或者投资方的数量进行限制，其本质是对市场的一种干预。那么，在什么情况下用数量限制的方式比完全市场化自由买卖（即出价高者得）来得更合理呢？这是本文的核心问题。回答这一问题必须要有一标准，即，必须定义什么是合理。为此我们必须有一明确的社会福利函数，仅仅是帕里托改进的原则是不够的，因为我们会涉及各人之间的效用比较。我们以下的分析采用消费者效用之和极大化这个相对常用的目标函数。也就是说，我们的判断标准是消费者效用之和是否最大。
    传统限购逻辑三要素：短缺，收入差距过大，特殊需求
    限购的传统理论是收入差距大，同时，限购的产品出现了供给不足，而且该产品是生活必需品（边际效用下降较快），或者该产品在各个消费者之间效用差距极大。另一个产品是其他普通产品，其边际效用是常数。这个理论在经济学界应该不必太多解释，没有太多争议，有点类似博弈论的百姓定理（Folk Theorem），结论都知道，表述和证明各不同。
    比较新的限购理论：调和资产市场的过大波动
    最近几年，尤其是金融危机爆发之后，经济学界对于资本市场的运行有了进一步的认识，这与过去十几年来行为金融学的进步不无关系。今天，大家更愿意接受一个基本理论，那就是短期来看，金融市场的投资者往往是“非理性的”（有各种精确的定义），他有过度反应、赢与输时行为不对称等行为，而金融市场制度又有各种各样的正反馈机制，这使得市场的调整周期不仅长而且调幅非常大。比如说，金融市场可能会在短期内出现这样的现象：今天价格越高，大家对未来价格有更高的增长预期，因此泡沫会不断吹大，直到最终惨烈地破灭。
    换句话说，金融市场尽管最终有自我调节能力，但是，这种自我调节的过程可能太慢了，在调节的过程中，它所吸引的投资量可能是非常大的，而到最后，泡沫破灭下降的程度，又会是巨大的，而且是瀑布似的下降。在这种情况下，政府或者监管者有理由比较早地介入，通过某种方式来提醒甚至于限制投资者的行为。这么做的根本理由，不仅是防止泡沫吹得过大，更重要的是，防止在泡沫不断高涨的过程中，资本市场对实体经济带来的影响。
    限购，或者说限投资就是一种调和资产市场巨大波动的办法。面对热钱，采取资本管制，防止热钱涌入。中国的资本市场至今不容许境外投资者自由进入，用的就是境外合格的机构投资者计划(QFII)。这就是一个限购计划，它给合格的境外机构一个资金流入的额度，而且对于资金流出还有一定的限制。金融危机后，各个新兴市场国家面对美国的二次量化宽松政策，从2010年底开始纷纷采取了资本管制措施。为什么？究其原因，就是防止热钱涌入太多，带来资产泡沫；而未来热钱出走，又带来资产价格大降。QFII的目的是调和资产市场的周期。如果没有资本管制，资产市场的波动和回调时间会加大。
    国际金融危机爆发后，国际政策界对资本管制的态度几乎出现了180度大转弯，今天已经是比较接受的了。比如，以色列央行行长、IMF原副总裁、非常严谨的著名宏观经济学家Stanley Fischer最近表示，资本管制是非常合理的，如果没有资本管制，单靠汇率升值应对热钱涌入，其代价太大。
    再以房地产为例，如果对房地产的投资（非居住）需求过旺，租金/房价比过低，对房子的投资只是期望从更高的房价中获得回报，而并不关心短期的租金，在这种情况下，会推动房地产的投资、价格上涨，资产的供给量也会上升，最终，市场的机制一定会带来资产价格的回归，也就是说价格的下降，从而使租金收益率回归到一个正常的水平。但是这样的一个过程，往往时间过长，对于金融系统带来的冲击，以及在房地产过分投资过程中带来的土地、资源的浪费，毫无疑问是巨大的。如果监管者能够及时看清这一前景，就应该采取措施进行干预。这种干预的最极端形式，就是直接限制房地产的购买，抑制房地产投资需求。这种直接的限购形式，往往一般来说大家不愿意用，因为是可以通过提高首付、市场利率的方式来打击的。但是在特殊的情况下，这种手段与短期市场的投资需求增长相比，显得苍白无力，因此，限购就成了一个选择。
    汽车限购的分析
    汽车的使用是传统的负外部性例子。也就是说，一位司机开车上街所带来的实际拥堵情况是超过他的个人感受的。假如一位消费者在上班的路上与另一辆汽车交叉而过，他个人感受到的拥堵只是他所带来的实际拥堵量的1/2，因为他没有体验到对方的感受。因此，对像北京这样的特大型城市而言，最理想的情况应该是不限制汽车的购买，而限制拥堵时段和拥堵路段汽车的使用。即，让消费者在使用环节能够感受到他对其他车辆带来的拥堵效果，这种办法很多，并非本文重点，不一一赘述。
    如果对汽车使用限制的手段不多，或者效率不高，那么，限制汽车的拥有量，就是一个退而求其次的方法。控制汽车拥有量的第一个方式就是上海市的价格机制——拍卖牌照。新加坡也实行类似的机制，该国大排量的汽车十年的牌照费大概需要十万美元。
    那么在什么情况下，给定要限制汽车总量，北京的摇号限购机制是合理的呢？答案取决于汽车在民众心目中的地位。假如汽车被认为是必需品，大家觉得在北京非有车才能生活，那么，摇号要比拍卖好，因为拍卖会挤出一部分低收入家庭的需求。换一个假设，如果我们认为汽车是一种独特的时尚品，那么摇号也比拍卖合理。比如说，许多中低收入家庭渴望购买一部私家车已经成为了多年的梦想，就像年轻人手中的iPhone一样，拥有iPhone的人不一定都是高收入者，只是这部分人对时尚品给予了极高的效用，节约其他开支去购买。因此，如果完全按照价格（拍卖）机制来分配汽车牌照的话，短期内可能会彻底打破很多家庭购买私家车的梦。换句话来说，许多中低收入的家庭要圆购车梦，宁可接受概率不高的摇号机制，也不愿意去花费极高的牌照费。这部分家庭通过摇号所获得的幸福感，远远超过高收入家庭购买牌照所获得的幸福感。
    假如不是汽车是必需品，而是奢侈品，因为公交、打车都可以成为它的替代品。那么摇号就不如拍卖合理了。对于奢侈品的需求，一般是中高收入家庭才会有的。拍卖可以按照车主的偏好分配牌照，比摇号更好。摇号会产生运气好但不是特别爱好汽车的低收人群获得的牌照，而特别喜欢汽车的高收入人群却得不到牌照。
    到底汽车属于必需品，时尚品，还是奢侈品？我倾向于认为现在有时尚品的因素，但几年之后可能转变为奢侈品。如果这个判断成立，那么北京市这种摇号限购机制应逐步地转换到牌照拍卖方式。如果有人要追求公平性，即，居民之间的效用差距，一种可以考虑的办法是对已有的牌照限期，若干年续牌照的时候，参照当时的拍卖价格，补交拍卖费，这不在本文重点讨论之列。
    房地产及其在中国的特殊性
    房地产是一个非常特殊的市场，它的产品具有两个极为突出的特性。第一个特点毋庸赘述，即，它既是消费品也是投资品。房地产业的第二个特点，就是与证券市场相比，它的供给调节以及存量调节非常慢，而且基本上是单向的，只能逐步上升，比如，一个地产项目从规划到建成，即便是在中国这个快节奏的经济体里也要花上两三年时间。地产存量也很难下降——建好的房子很难拆掉退回到原始状态。与此相比，证券的供给是比较快的，其中包括IPO。再者，证券市场的供给可以比较快地减少，如通过企业回购甚至退市。房地产市场的这个特点就意味着房地产业的周期性比较复杂。今天的房价上涨只会带来若干年后供给的上升，而那时的房地产价格不一定会按照市场的预期上涨。
    至于中国的房地产，还有三个更加具体的特点。第一，土地的实际所有权控制在地方政府手里，因此，在当前明确的税收体制下，地方政府缺少有效控制房地产价格上涨的基本动力和决心，除非有巨大的社会和政治力量强制要求地方政府这么做。也就是说，中国地方政府在土地供给问题上相对比较保守，不太愿意通过大量供给土地的方式来抑制价格上涨（莫斯科市长曾经通过大量供应土地控制房地产价格，但在我国目前仍没有实质性转变的经济发展模式下，地方政府看重的是GDP，而GDP来自于投资，投资来源于土地出让收入，来自于高房价）。
    第二，中国社会的财富增长速度非常快，这表现为银行存款快速上升，流动性极为充足。而中国财富的分配差距，很可能是超过收入分配差距的。其直接含义是，当财富所有者把房地产看作主要的投资渠道时，最终社会上的地产的分配不均程度是对应于财富的分配不均程度的，是远远大于百姓对住房偏好的差异程度的。
    第三，由于中国有两千多年的土地文化，社会对土地和地产的内在需求超过国外，如美国和欧洲。与此十分相关的另一个理由是，中国经济独特的城市化道路以及中国独特的户籍管理制度，使得城市住房附加着不少公共服务内涵。这也抬高了对于住房，尤其是城市中心住房的极高的偏好。
    这三个因素，土地供给制度、流动性极旺和收入分配不公以及独特的地产偏好，很容易解释中国经济尤其是特大型城市地产价格居高不下、不断上涨的现象。
    房地产限购的本质：局部性的资本管制的机制设计
    撇开房地产限购的具体形式，从经济学的本质来分析，房地产限购的实质就是做两件事：第一，把对房地产的需求分拆为消费需求和投资需求，对于消费性住房需求，基本不予干预，但有上限，如两套房；第二，对投资性的需求加以严格限制，这是控制房地产投资需求一个最直接的办法。其本质就是局部性的资本管制，类似于不许境外热钱进入境内资本市场。如果把中国的资产市场看成由股市、债市、房地产、古玩文物等市场组成，那么，房地产限购的一个本质无非是在房地产投资这个局部市场实行直接的、严格的资本管制。
    如果同意上述对房地产限购的本质分析，那么，根据限购的经济学理论的分析，房地产限购的理论基础应该是比较明确了。第一，类似于传统限购的办法，房地产限购是在收入分配不均的条件下，力图满足基本住房需要的一个制度安排。具体说来，这是保护中低收入家庭免于受到高收入者（投资者一般是高收入者）在买房市场过分竞争，用以拉平住房消费、从而均等住房消费边际效用的一个办法，类似于上述粮食与医疗服务的例子。更具体地说，在收入分配差距较大以及房地产供应相对两种需求之和短缺（住房供给难于大幅增加，见以上分析）的条件下，这会使基本需求者能够以比较合理的价格购买房子，从而进一步带来这部分消费者剩余的上升，以及提升这部分购房群体的工作岗位对他们的吸引力，比如高科技、文化教育、科研等部门的吸引力，提升其所在地区的产业竞争力。
    房地产限购的第二个理论基础对应于上述第二类限购理论，即，避免或者缩短房地产投资从泡沫逐步形成到破裂的周期，放缓房地产市场震荡的幅度。通过这种对投资性需求的限制，会直接带来对房地产总需求的下降，而需求的下降最终会带来房地产价格的下降。房地产价格下降的另一个后果，就是会在一定条件下导致未来价格上涨的预期下降。而未来价格上涨的预期下降又会进一步控制投资性的需求。
    成败关键在细节：找准甄别两类需求的机制
    房地产限购就是一个机制设计（mechanism design）。机制设计是三位美国经济学获得2007年诺贝尔经济学奖的成果，是过去50年现代经济学的重要方向之一。机制设计说的是制度的设计者（如政府）为了达到某一目的，如社会福利的极大化，设计一个博弈。该博弈要求每一个体发出信号或进行选择，政府根据所有人的信号或选择，进行决策。房地产限购机制中，每个有意购房者的发出信号不仅是购房量，还包括已有房屋所有量，以及其他个人信息。购房量以及已有房屋所有量是最重要的信号，超过一定数量则表明他是投资需求者。
    问题的关键是，仅仅依赖购房量及已有房屋所有量还不够，因为参与这一博弈的博弈者还可能包括非本地的居民，他们有可能出于投资而非居住的考虑，异地投资。最难的就是甄别这部分人群。还需要其它信号或变量。
    在北京，户籍是不是一个好的甄别变量？不见得。户籍可能不应该作为房地产限购的一个变量。为什么？因为不论是否合理、合法，事实上，在今天的北京，存在一个灰色市场，即，户口指标可以比较方便地买卖。如果把户籍作为房地产限购的一个变量，它无形中会使得投资需求的部分收益转变为户籍价格的上升，由户籍市场的套利者获得。且不论这是否公平、合法，对于限购的目标——控制投资性需求而言，并不见得是最有利的。因为它出现了一定的漏洞，投资性需求仍然会上升，只不过会比没有户籍限制上升得少一些，因为投资收益的一部分转给了户籍控制者，增加了投资需求的交易成本。
    如果购房者已经居住在城市而且还计划在城市里继续生活，这部分人应该归结为基本住房需求。很显然，在一个城市居住的时间与他已经居住的时间有相关性，在一个地方居住了1－2年的年轻人，有正式的工作并且纳税，一般来说，他离开这个城市的概率应该远小于刚刚来到这个城市尚未就业纳税的人士，后者则有可能是投资需求者。
    所以，原则上讲，比较有效的甄别地产需求的信号变量应该有两个：一是已有的住房数量，二是购买者的纳税和已经居住的时间。目前的情况，似乎个人纳税记录相对居住证管理比较严格和系统，更加可靠。
    至于纳税或是居住年限，只要记录控制严格，似乎不必太长就可甄别，因为纯粹的投资者不太可能有耐心等待一到两年从而获得买1套房子的投资机会。凯恩斯曾说，投资者往往具有动物精神，是冲动性的，稍微缓一下，投资的冲动就会远去。相反，如果要求5年的记录，会对部分真正准备在本地扎根安家的基本住房需求者带来不必要的过长的等待。
    地产限购是强力降温药
    应该说，与过去5年多以来各个地方政府采取的税收、利率等措施相比，房地产限购这一制度安排控制投资需求的力度是高了几个数量级。税收、利率等措施，有用，但在洪水般地产价格上涨的预期面前，杯水车薪。以差别化房地产贷款利率为例，它对不需要贷款的投资者无可奈何，也管不了从其他渠道融资的投资者。以地产交易税为例，它无法甄别两类购买者。至于房产税，它的力度（1%左右）无法抵抗年复一年10%以上的房价上涨预期。限购是常规调控手段失效的情况下所能采取的最后一剂药，在目前地产价格持续攀高的形势下，限购就像给高烧病人的一剂退烧针，有其副作用，但无疑是必需的。
    房地产限购一个可能的前景，是分三阶段展开。第一阶段是僵持，就是一级市场上开发商并不见得愿意降价，但二级市场价格可能有所下降，当然交易量会萎缩。第二阶段是预期的改变，大家开始注意到投资需求在下降，于是预期未来价格会降。第三阶段是降价和一定的交易量的回升。在价格降到一定水平的时候，消费性需求开始入市。这种前景实现的前提是政府要有一定的决心，一定的持久性，要坚持一段时间。其次，政策要有一定的改进和优化，比如上述户籍的因素就应该调整，年限也应适当降低。再者，相应的配套措施必须跟上。在僵持期内，一些有住房需求的年轻人还买不到房子，可能同时租房市场还没有建立起来，这时，政府一定要加强公租房和廉租房建设。
    房地产限购的成本是误伤无辜，属于过渡性的制度安排
    中国经济的改革很少有一步到位的。过去的产权改革、国有企业改革、金融改革都是一步一步推进的。改革需要过渡性的制度安排，房地产限购应该是一个过渡性的制度安排。它对于现有的体制是一个改革(前提是必须解决好上述机制设计中的甄别问题)，它应该能够比已有的种种措施更快地改变市场价格上涨的预期，从而达到稳定房价的效果。
    为什么房地产限购是一个过渡性而不是长期的制度安排？因为它有成本。成本就是它对消费性需求有误伤的可能。即，已经在某一城市工作多年、有意安家买房、但是税收或居住记录不全的人，住房需求无法满足；另外，外地搬入、打算长住的家庭，不可能马上实现拥有房产的计划，这也是误伤。地产限购控房价，其代价就在于此。
    因此，从长远来看，必须不断改革，从根上解决中国房地产市场的问题。第一，必须进行全面系统的财税改革，改变地方政府的卖地财政，让土地供给更加透明合理；第二，必须建立公共性住房的融资、建设、管理机制，不仅保障基本住房需求，而且用公共性住房间接调节市场化的房地产；第三，研究借鉴德国、新加坡等国的宝贵经验，在房地产的交易、房贷、保有环节合理调节，包括合理纳税，控制投资需求。如果这三条做到了，房地产限购措施具备了退出条件，中国的房地产体制则进入了一个更高形态。房地产限购这个过渡性的制度安排的使命就已经完成，可以告别历史。
    建立过渡性制度安排，是中国30年改革最宝贵的经验
    历史的发展是螺旋式上升的，一些貌似退步的制度变迁，事实上是社会不断前进的必然过程。改革是在回应社会广泛关注的重大问题并在解决这些问题中推进的。改革往往不可能一步到位，而必须建立一步步的过渡性制度安排，并且为它们的不断演进创造条件，这才是过去30年中国经济腾飞的最宝贵经验。
    经济是基础，法律法规作为上层建筑，一定是随着经济发展的需要而不断演变的。即便是长期坚持的基本条规，说到底也是为了建立某种有利于长期经济发展的承诺。当某些陈规明显地制约着经济长期发展的潜力的时候，墨守陈规恰恰是违背了墨守成规的原意。
    房地产限购在包括笔者在内的许多学者所呼吁的二次房改达到调整地产价格预期的目的，完成它的使命之后谢幕，它那时的谢幕会引进更为合理的、更加有效的房地产的制度安排。

亚平

吴敬琏：央行给了国民承诺货币是可以买房的



    北京房屋限购令让19日出席中国经济50人论坛年会的经济学家们感到不解。
　　16日，北京市政府公布了楼市调控令，首次规定：外地人在京购房，必须提供在京连续五年缴纳社保或个税的证明，并不得购买第二套房。
　　国务院发展研究中心研究员吴敬琏表示，现在调控政策“挺乱的”。他以北京房屋限购令为例指出：货币是央行发行的，意味着给了国民承诺，货币是可以购买商品的，可是，地方政府突然限制购房。限制购买资产后，货币只能追逐消费品，政府又提出要努力管理通胀预期。这位资深经济学家表达了哲学烦恼：“预期是主观的，而票子发多了是客观存在。如果我们控制不住存在，却硬要控制意识，各种政策怎么协调？”
　　中国宏观经济学会副会长兼秘书长王建从完善市场机制的角度提出了担忧。他说，“十二五”期间要重视解决体制问题和发展问题。本轮金融危机后出现了“国进民退”：“保增长”产生国进，“调结构”出现民退。“最近北京又出现了房子不让外地人买了，市场机制很大程度上从房地产退出了！”在他看来，这两个问题一个是因为反危机，一个是因为土地短缺。但解决方式均非长久、正确之道。
　　央行货币政策委员会委员、清华大学教授李稻葵以“局部资本管制”来解释限购令一定的合理性。“作为一个过渡性安排，可以坚持。”因为如果房市完全依赖市场，代价可能很大。但是，他又指出，魔鬼藏在细节中，北京市限购令的一个重大缺陷是把户籍放在核心位置，这就会把炒房的一部分利润，转移给倒买倒卖户籍的人，房市投机却没有控制住。
　　他建议，限购令淡化户籍色彩，增加工作、居住等方面的实际标准，时间要求不必五年，有两年应该够了。“让温州和山西的炒房资金在北京待两年，成本是很高的。”

亚平

[面对面]李稻葵：金融预警（柴静专访）


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亚平

住房限购令不可持续


陈杰




    2011年一季度，房地产市场最严格的调控措施莫过于“限购”。
　　截至2月24日，全国3·#5个大中城市中，已经有20个城市先后出台住房限购措施，北京等还加大了限购力度。但仍有14个城市尚未出台限购令，据称住建部部长姜伟新在全国保障性安居工程工作会议上对这些城市逐一进行点名批评，实为罕见。
　　限购的理由
　　对于“限购令”这一政策，笔者的态度是，“可以理解，但不能支持”。
　　可以理解的地方是，这几年各大城市房价上涨确实过猛，给社会和谐稳定带来很大压力，对经济和金融的潜在威胁也很大。
　　政府也的确负有控制好房价、避免房价泡沫过大到破裂的重大责任，中央也是在几轮调控、出尽税收信贷各方面能用的政策工具仍然没有明显见效之后，迫不得已才动用“限购”这个计划控制手段。
　　也许除了全面铺开房产税，中央政府已经动用了政策工具箱中所有能动用的武器，“限购”确实是最后一招了。
　　交易环节加税、提高首付、调高利率、乃至“限贷”，都是意图通过边际上增加购房成本来打压购房需求，属于价格手段范畴。
　　但政府发现，在已经陷入狂热的市场需求面前，这些办法都像火上浇油，全部能从卖家转嫁给买家，反而激发了更大的房价上涨势头。
　　于是，政府想到了动用数量控制手段。只要有房了，不管多有钱，哪怕一次性现金购买，也不给卖了，把那些投机投资购房者赶出市场，剩下的就是真正的自住性需求，那总需求应该总算能冻结住了吧，房价不会再飞到天上了。如果单从调控房价的短期功利性角度出发，“限购”肯定是有效的、可以接受的。
　　限购的代价
　　然而，有几点我们必须进行反思：
　　第一，为什么价格手段无效？我们号称搞市场化改革已经30多年，还到处要求人家承认我们的市场经济地位，可为什么政府往往一到关键时候，就要放弃价格手段、背离市场原则，重新操起计划手段的祖宗法宝来？
　　到底是我们学艺不精，没有学会调控市场的真本事，还是我们十多年来辛苦构建的住宅市场就是一个“伪市场”，市场机制在此不灵？
　　我们的土地供应机制、住房供应机制、居民收入分配机制、国民财富分享机制，到底哪里出了问题，导致住房需求对价格手段不敏感？这些问题若想不清楚，就算短期把房价遏制住，长期来看住宅市场将依然乱象重重，麻烦不断。
　　第二，“限购”到底限掉了什么？
　　价格，说到底是供需相互作用的结果的反映。房价高扬，是因为对住房有真实货币购买力支撑的大量超额需求，无论这需求是来自居住性需求还是投资投机性需求。
　　“限购”是限制了投资投机性需求作用到房价上，但投机性需求不是罪恶，是资产自我保护的需要。货币流动性泛滥，通胀预期高涨，是住房投资投机需求的主要推动力。有很多研究发现，中国大城市的房价历年涨幅刚好与货币供应量呈高度线性相关。不让它在住房市场上表达出来，那这部分资金必然流向其他地方。
　　2010年通胀高企，爆炒各种生活物资价格现象频发，不能不说与楼市调控有密切关系。如果不从源头上关掉货币增发，简单把住房市场上的洪水猛兽赶到别的地方，高通胀背景下投资需求高涨又缺乏出路的社会矛盾没有得到根本解决，反而会呈现复杂化、蔓延化趋势。
　　第三，用限购的办法抑制房价的代价是什么？
　　价格是供需平衡的产物，又是引导供需的最重要信号。用直接扼杀投资需求的办法固然短期内能达到降低房价的作用，但如果坚持下去，会对供给产生恶劣影响。
　　如果真的有自住需求才能买房，那么住房市场会很僵化，可以说，很快就会“死掉”。因为开发商会很快计算出现在最多还有多少人没有房，其中又有多少人会计划和有能力在近期购房，盖完这些数量的房子之后，这个市场就完了。进入住宅产业的资本会大大萎缩，过不了多久，中国城镇住宅就会面临严重的供应短缺。
　　住宅的投资品属性是天生的、无法回避的，适当的投资投机是投资品市场必要的润滑剂。笔者认为，不是所有的人都适合买房，对于很多流动职业者和低收入者而言，租房是更好的住房解决方案。
　　其实，买房是高风险投资，只是在这个特殊时期表现出房价只涨不跌的现象，掩藏了其中的凶险。实际上，很多人是承受不起把大量家庭资产都集中在住房上的财务风险的。
　　这次国际金融危机就反映出来，美、英等高住房自有率国家在房价下挫后，整个社会和经济金融体系受到很大冲击，至今一蹶不振。而德、法等北欧国家住房自有率较低，居民的资产配置比较分散，而不是过度集中在住房上，情况就好很多。
　　在房地产市场降温之后，应该允许高收入者和固定职业者多买房，但不能空置，应对空置实施“空置税”。就闲置住房利用方面，中国法律对住房闲置既没有规定强制利用，也没有征税、罚款等经济措施，造成当前住房空置率居高不下。
　　而在许多欧美国家，把住房闲置视做严重浪费土地资源的行为加以制裁。如欧洲很多国家，尤其荷兰和法国，允许无房者直接入住闲置一年以上的私人住房。
　　法国一些城市规定，房屋闲置的第一年，业主须缴纳房款10%的罚金，第二年为12.5%，第三年为15%，以此类推；丹麦对闲置六周以上房屋的所有者施以罚款；瑞典、德国以及美国的克利夫兰、巴尔的摩等城市立法允许将闲置住房直接推倒。
　　借鉴这些国际经验，中国应该严查空置性囤房，无理由空置六个月以上的住房要缴纳高额罚金，甚至没收。
　　也就是说，与其打击投机炒作的囤房者，不如开征空置税，这要比开征房产税更精确、更直接，可避免错伤无辜的自住型购房者，长期内也比“限购”更有效。
　　可以多买房，但除了自住之外的多余住房必须全部出租，尤其鼓励租给低收入者和流动职业者。高收入者承担了投资风险而获得投资收益，低收入者规避了投资风险也满足了住房需求，住房存量还在增加，这是比按“需”购房更好的资源配置状态。
　　只要房源供应充足，房价自然会回落，投资住房的收益率回落到社会平均收益率。
　　政府要做的是，保障租房者权益，鼓励租房。中国房价高攀，除了保障房缺失，最重要原因就是租房市场太滞后，人们不愿意去租房，所有刚性住房需求压力只能通过买房来解决，需求自然已对价格变动不敏感。
　　第四，“限购”与城市发展的关系如何？如果除了自住之外没有人有多余的住房，那租房就没有来源。如果一个城市很难有空间来接纳新移民和流动劳动者，那么这个城市就很难发展。城市住房市场需要有一些弹性空间，根本上还是需要让市场来自行调节，这些是政府计划代替不了的。
　　尤其中国正处于快速城市化进程中，未来10年－15年每年会新增1400万城市人口，至少需要年净增4.2亿平方米城镇住宅面积。城镇新移民的住房需求是多样化的，不能靠政府计划管理，而应该主要依靠市场。
　　全国总工会日前一篇报告预测，为保证城镇化，每年至少需要安置400万新生代农民工进城落户，解决其城镇住房需求是最大挑战，而他们可能大部分是要长期租房来解决，为此对租房房源提出很大要求。
　　限购难持续
　　关于“限购”，是否合理还是个可以商榷的技术问题，然而其出台的程序上是否合法、是否有程序正义，引发了更多的争议。
　　具体来说，就是对涉及多方利益的公共政策应该提前举行听证，对原则、细节进行论证。
　　不要怕走漏消息，不要太在乎短期效果。靠突然袭击带来的政策效果，虽然一时可能很显著，但保鲜性都很差，难以长期有效。通过公共民主决策，虽然时间周期可能比较长，但政策效果会持久很多。
　　另外，此次“限购令”最让人非议的地方是与户籍挂钩。
　　公共政策的本质要平衡利益相关各方的利益诉求，要体现参与性，不能由某群体单方面决定。否则，平时城市建设时候要外地人贡献，一旦有利益冲突就本地人说了算，外地人连政策参与讨论权都没有。
　　比如，这次北京最新版本的“限购令”中，要求持有本市有效暂住证在本市没拥有住房，且连续五年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购一套住房（含新建商品住房和二手住房）。但是，有不少人反映，实际居住北京已经很长时间，但公司总部在外地，纳税全在外地；或者情况相反，长期被派驻外地，纳税在外地，但家庭在北京。
　　还有很多自由职业者、流动职业者，没有办法获得社保和纳税证明，但又确有自住住房需求。这些人就没有受到应该有的公平待遇。
　　公共政策要有威信，就要做到公平性。如果一定要“限购”，应该户籍非户籍（常住）基本一视同仁，不该有过度歧视性待遇。不能让户籍居民成为特殊制度保护下的“贵族”。
　　总体来说，住房民生的保障不应与城市化进程、城市发展相矛盾。城市住房市场需要有弹性空间，计划无法替代市场，只有健全市场自身的反应机制才能取得房价的长期稳定。
　　城市的灵魂是开放性，基于户籍的限制政策会影响城市的活力。
　　对住房“限购”，短期或有存在的价值，但长期来看副作用很大，一定是不可持续的。