马红漫：戳破房地产供不应求的神话

亚平

曾几何时，人们已经习惯了房产热销的景象，彻夜排队、摇号拿房，甚至有人在付出数百万巨资购房的同时，还不得不忍受房屋销售员的冷漠。支撑所有这些现象产生的根源就是商品房“供不应求”，而这也进一步加剧了购房者的恐慌心理，房价随之上涨，房源也变得更加紧俏。
    然而，一则数据让商品房供不应求的神话彻底被戳穿。有数据显示，目前在上海房地产市场上，拿地超过2年未上市或未动工的有330宗是住宅性质或含有住宅性质用地的项目，其可建面积达4356.5万平方米，而整个2008年上海市商品房住宅预售登记面积不过1560万平方米。试想，如果这些闲置土地能够盖上房子，上海住宅市场的供应量又将是什么样的光景？所谓的供不应求论调还能站住脚吗？
    以此看来，囤地已成为拉抬房价飙涨的重要推手。事实上，国土资源部早在1999年4月就对囤地行为提出“无偿收回”的管制办法，此后该政策虽一再被提及，但开发商仍然我行我素地肆意囤地，以至于去年以来各地“地王”记录频频被刷新。事实表明，一些开发商在土地市场“蛇吞象”后，着实难以消化，不得不回吐出来。有媒体报道，恒大地产、富力地产等地产巨头拍下的“地王”最近已相继被政府收回。
    “量入为出”本是商界的基本原则，开发商却反其道行之，其中“暗藏玄机”。一方面，业内早有共识：囤地虽然违规，但因为有地方政府的诸多呵护，许多主管部门的惩戒都在事实上被屏蔽掉了。值得一提的是，2009年底国土部等五部委联合下发通知，明确开发商拿地“首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。该政策被业界视为打击囤地的重拳。但是，只要地方行政部门与开发商间的利益趋同现状没有改观，就无法避免监管措施被“柔性执行”。另一方面，土地二级市场的成交火热，足以让一些开发商不用履行“开发”责任即可赚得钵满盆满。央视《经济半小时》栏目曾报道，李泽楷旗下房地产公司在北京囤地三年后转手，其炒地利润比盖房高出三倍。而SOHO中国董事长潘石屹也曾坦言，中国有很多房地产开发商囤积土地，倒卖土地，却不盖房子，这样的开发商大概占到三分之一左右。
    可见，所谓的“商品房供不应求”，其实只是维护高房价的噱头而已。如若开发商的土地储备可以按期投入市场，那么各地商品房供求矛盾极有可能得到有效缓解，房价回归理性有望。而要实现这一目标，当务之急就是切实对土地一、二级市场实施规制。笔者认为，对于地方政府的土地依附情结，需要从财政体制深处着手，可以通过开辟地方政府融资新渠道，平衡中央与地方财权与事权的配比关系。此前地方政府债的开闸，可谓财政融资体制改革的有益尝试，只是地方债市场普遍遭冷遇，说明此类金融产品制度设计仍有待结合实际继续深入推进。同时，有关部门也应关注开发商严重依靠金融杠杆的现状，这在客观上将经营风险向金融机构转移。一旦开发商因囤地行为受到严厉的经济惩戒，就有可能直接导致金融机构坏账增长。这也是有关部门在履行监管职责时，“投鼠忌器”之所在。因此，有必要根据开发项目的规模，对开发商自有资本金比例及现金流数量提出较高的要求，通过类似的举措倒逼开发商降低对金融杠杆的依赖度。透过先期制度的完善，从根本上遏制开发商囤地炒地，以此才能够让相关政策获得成效。

邱晓云

2009-2-8 11:20:00
马红漫：房产商应丢掉幻想，准备降价

亚平

房地产政策重点仍在增加供给

南都社论



    近期房地产政策频繁出台，继续重申对房地产的严厉调控。继去年国庆前宣布停止三套房贷款后，1月26日新闻显示，除在各大城市推出限购令外，二套房首付将继续提高，从国庆时的50%首付比例再提高到60%，同时贷款利率不低于基准利率1.1倍。与此同时，重庆、上海的房产税试点也已启动，并有报道指出将在全国推广。而且国务院已经明确要求地方政府确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。在眼花缭乱的房地产调控“组合拳”面前，有理清房地产业供求关系这一主线，才能穿透房地产市场乱象之迷雾，对各项政策的制定初衷及其预期效果作出准确判断。
　　当前房地产价格居高不下的两个原因，一是通货膨胀背景下，投资渠道不畅，实体经济效益下滑，导致流动性泛滥于房地产，这不属于房地产调控可以解决的问题。二是地方政府对土地财政的过度依赖仍未解决，导致土地与房地产的供求关系扭曲问题一直存在。由此可知，房地产调控的重心仍然是供给方调控。而理顺中央-地方的财政分配结构，解除地方政府的土地财政症，成为房地产市场调控的关键环节。
　　必须反复强调的是，房价上涨的根本原因是供给不足而不是需求过剩。居民住房需求确实是存在刚性的，在地方政府和开发商仍然人为制造供不应求的扭曲市场环境下，不断将政策压力加诸购房即需求方身上，不但不能降低购房者的需求总量，反而会把新增的调控成本全部转嫁给购房者。
　　以此为参照系，反观最近的房地产政策，不难发现“提高首付比例”、“取消优惠利率”、“限制第N套住房消费”等政策手段，仍属于需求方调控的范畴，还需要加大土地供给方面的力度。
　　事实上自2008年以来，我国房地产调控已经出现了一系列强调增加供给的政策，例如增加商品房土地供应，提高中小户型比例，加大廉租房兴建力度等。但这些政策的顺利推行必须建立在地方政府摆脱对“土地财政”的依赖，回归市场规则管理者的本位之基础上。但从2010年全国范围内“地王”频出，实际土地成交普遍无法完成目标的情况看，对增大供给的调控依然不足。
　　必须看到的是，“土地财政”困局的根源，是中央与地方的财政分配比例不合理，而不是由于地方政府的收入来源不够多，解决土地财政的最终目的，是为了实现中央-地方的财政分配比例合理化，从而扭转地方政府在“土地财政”下，以卖地收入最大化为目的引致的种种市场规则扭曲。降低从居民身上变相抽取的土地红利。
　　倘若存量财政收入的中央与地方分配比例不改，即使地方政府得以开征再多的税项，也只能是在增量财政收入上提高地方收入，而这一收入来源，无非是通过增加居民纳税额度实现的。这就无法体现降低居民生活成本的政策初衷。
　　与此同时，实行保有环节征税的前提，是降低开发和销售环节的系列税负，诸如营业税、契税、土地增值税等，征收房产税的同时，是否降低相关税负，也成为政策进一步合理化的课题。
　　总之，判断房地产政策的标准只有一个，那就是能否增加供应量，降低开发、销售、购买、持有成本。无疑，2011年我国面临克服通胀与实现经济结构调整的双重考验，累积了巨大金融风险和民生怨怼，房地产调控成为攸关全局的关键，而解决中央-地方财政分配结构，扭转地方政府对土地财政的依赖，已经成为无法绕过的攻坚环节。