国务院参事：房地产问题难在被既得利益者纠缠

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任玉岭：房地产须破既得利益


　　解决住房问题并不是太难，现在的问题就是被一些既得利益者纠缠着，动不得、走不得、行不得


　　《瞭望东方周刊》记者舒泰峰、特约撰稿李晓明 | 北京报道



　　从地方到全国，房子问题无疑是“两会”上最受关注的第一大话题。说房子已成为亿万国人的头等大事，恐怕没有人会反对。
　　那么，房地产问题的根源在哪里？又如何破解？全国两会前夕，《瞭望东方周刊》记者专访了长期关注此问题、并以敢言著称的国务院参事任玉岭。
　　美国归来的地产商说：在美国利润15%，回国150%
　　《瞭望东方周刊》：在你看来，中国房地产的问题出在哪里？
　　任玉岭：我认为房地产问题应该从解决腐败入手，这是一个要害。就像足球一样，中国的足球为什么上不去？从10年前的世界41名变到了现在的97名，原因在哪？花钱少吗？人员少吗？为什么老在往后退？最后知道了，是因为腐败。
　　今年1月10日，国务院出台了促进房地产平稳发展的通知，内容切中要害。但这次通知能否很好发挥作用，关键在于政策的执行力能否确保。过去几年为抑制房价飙升，出台了不少通知和文件，但每出台一次文件都迎来一次房价增长。这和当年药品的情况类似，国家降一次药价，药价就迎来一次增长。
　　我们今天的房地产业，说穿了，就跟足球和当年的药价是一样的。房地产的腐败一天不除，中央关于房地产政策的推动就难以实现。
　　《瞭望东方周刊》：据你观察，房地产腐败问题到了怎样一个程度？
　　任玉岭：应该说相当严重，甚至是积重难返。全国人大常委会原副委员长成克杰、云南原省长李嘉廷、山东省委原副书记杜世成、北京市原副市长刘志军，统统倒在房地产问题上。
　　我18年来亲眼目睹的一些情况，也同样反映出这个领域的腐败大得不得了。一般情况下，凡是高利润领域都是最易出现腐败的地方。房地产正是如此。
　　20年前我在广西北海当副市长的时候，就已经感受到房地产领域因为有暴利，必然要出现高腐败。当年北海一个管土地的科长出了问题，然后就换了一个工作比较有经验的共产党员来接替，结果他上台不到半年，床底下就被搜出300多万的现金。他临上“断头台”的时候，这300多万还没有动，有的上面夹着名片，他甚至都没有打开过捆。这是一个非常典型的例子。为什么干六个月就有这么多人给他送这么多钱？就是因为这个领域的利润太高了。
　　举一个我知道的老板的例子。他当时拿了一张图，说要建一个什么中心，就在北海拿到了20亩地，每亩地划拨价10万元，20亩地是200万。可是外面的市场价是80万一亩，他倒出去的时候就变成了1600万。他付出200万的成本之后还剩1400万。从这个老板手中买地的人少带了300万，给他写了个欠条。也就是说，这个老板手里有1100万，除去打点各个方面以后，还有1000万，很快他就成了千万富翁。后来那个欠他300万的人因为买房子买亏了，在泡沫之后垮了下去，一无所有。这个老板就说算了吧，把300万元欠条当着欠款人的面给撕掉了。就这么简单，300万不要了。为什么？因为他的钱赚得太容易了。
　　我认识的朋友当中，有两个在1997年下海做房地产。一个人借了30万元起家，一个人借了500万元起家。后者在9年后的2006年已经进入了中国财富100强的前几名；而前者，在2005年的一个公开场合，讲他的净资产已经达到25个亿。
　　所以有些人说房地产没有暴利，那是不顾事实的，这些都是我亲眼目睹、亲身经历、亲自交往的朋友，他们就是这么过来的。
　　《瞭望东方周刊》：围绕房地产，形成了一个利益共同体。
　　任玉岭：的确是这样。我有一次在清华大学讲课，有学生跟我说，前一天有个官员来给他们讲，说房地产的利润最多是7%。为什么会出现这种情况？我怀疑是有人被收买了。
　　我还知道，一个房地产开发企业负责售房的人告诉我，某经济适用房小区有一栋位置最好面临花园的大楼，总面积不少于20000平方米，整栋送给了某个主管单位，因此，院内百姓都称这座楼为“腐败楼”。八年多过去了，这栋楼还有很多户没入住。
　　房地产实际利润如何呢？我2007年春节在北京贵宾楼一个宴会上专门调查了两个房地产老板。我问一个国有成分占主要比例的企业老板，你们的利润有没有100%？他当时说何止100%！
　　我又问另外一个从美国回来的房地产老板，他说他在美国的利润是在15%上下，回到国内就达到150%。
　　应该把房地产的问题，房地产内部的商业贿赂，作为纪检部门查处的重点。这将是解决广大百姓住房困难问题的关键之关键。
　　在中国没有房子住被认为是最大痛苦
　　《瞭望东方周刊》：破除腐败的重要性不言而喻，不过除此之外，恐怕还有一些因素也同样属于根子上的原因，比如土地财政的问题。
　　任玉岭：根治房地产问题，我认为现在有三个方面的观念需要解决。第一个观念，房地产涉及60多个行业，特别是钢铁水泥、建筑材料等行业。谁都担心房地产问题处理不好，会影响经济发展。那些特别关注GDP的经济学家也持有这种观点。实际上，现在“保的是什么”这个问题没有弄清楚。很有可能保的是少数人的利益，是既得利益者的利益，是被腐蚀的某些干部的利益。
　　那么，房地产要不要保？我认为一定要保。现在的问题是怎样保。只要端正认识，瞄准市场去建房，就一定能保证房地产的稳定发展。
　　我们有1.4亿农民工在城市，有上千万、甚至更多的由农村走出的大学生，他们对住房嗷嗷待哺。如果我们把建什么样的房地产、为谁建房的问题妥善解决了，房地产就必将面临一个巨大的发展空间。搞得好，不仅不会下滑，而且会有大发展，不仅不会影响GDP的增长，而且会使GDP的增量更有保障。
　　《瞭望东方周刊》：其他两个要改变的观念是什么？
　　任玉岭：第二个就是土地财政。必须解决好政府财政对土地的依赖。改革开放初期，我们政府没有靠土地来发展经济，而是靠创新思维、靠改革开放来推进经济发展。再过十年、二十年之后，中国也可能再没有土地可以保政府的财政了。因此，现在依靠土地来维持、促进财政增收的做法，是一种不可持续的做法。现在北京、上海财政的很大比例是靠土地提供的，这样怎么能够降低城市门槛？怎么能够解决广大城市居民没有住房的问题？我们应该考虑让老百姓在土地上受益，一定要遏制通过土地获得财政收益的巨大冲动。
　　第三个问题，就是建房一定要从中国实际出发。我们有些地方领导，在报纸上喊中国人不需要有自己的住房，说外国人很多都不要自己的住房。这些人没有设身处地，没有把自己放到群众之中。中国人与外国人不一样。首先，中国有两个成语，一个叫“安居乐业”，另一个叫“流离失所”。在中国一旦没有房子，就是最大的痛苦。远在1500年前，杜甫就写道：安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。毛泽东也曾经专门书写过这句话。这句话现在被新加坡的住房部门拿去，作为他们的局训。
　　改革开放之初，只要国家新建一个科研机构或一所大学，都要想尽办法在周围建一些宿舍。例如中国科学院的很多研究所，又如北京学院路的很多大学，都是这样。年轻人在那里工作，吃完晚饭就上实验室，有时晚上的工作时间比白天还多。我们现在的科技资金成几十倍、上百倍地增加，为什么还与诺贝尔奖无缘？我认为是与我们很多的安排，与很多年轻人没有固定居所是有直接关系的。居住在几十公里以外，路上要消耗几个小时，怎么能够安心？怎么能有更多的时间钻研问题呢？
　　要使大家居有恒，并不是说一定要拥有房产权。我一直主张要大量兴建廉租房，多到只要有人需要就可以租给你。到这种程度，房地产也会得到大发展，人民也可以安居乐业了。
　　还有，由于没有住所，很多农民工夫妻同在一个城市，却不能在一起生活。也因为没有房子，有很多农民工只能把妻子留在家乡。广州前几年曾有一个报纸报道，63%的已婚农民工常年没有夫妻生活。我在金华做调查的时候，有一个小市的市长告诉我，农民工因为没有自己的居所，夫妻在树林里做爱还被公安局给抓了。这个例子虽然小，但是很值得我们注意。
　　还有儿童，现在有两千多万儿童留在农村，不能和父母在一起，原因是什么？就是没有房子，没有便宜房子。这就为我们的社会不仅带来了今天的问题，而且会带来明天的问题。最近有专门研究指出，新生代农民工的犯罪问题，很多与缺乏双亲的照顾和教育直接相关。
　　房地产不可背离广大百姓的基本需求
　　《瞭望东方周刊》：但是，在现实中怎么才能实现你所说的这几个突破？
　　任玉岭：最重要的，土地要与保障性住房紧密配套。要解决好保障性住房，就一定要解决好土地的廉价供应问题。土地本来是国家的，从农民手里取过来的时候价钱很低，一些中等城市收农民一亩地才给几百元。就是因为倒了一手，变成了几十万、几百万，必须要杀这股风否则保障性住房无法改善。
　　现在为什么一些老板囤积土地，或者倒卖土地，甚至包括一些国企？就是因为土地在迅速升值。我们应该遏制土地升值。土地是国家的，国家完全可以掌握土地的命运。但就因为刚才说的腐败在作祟，土地不断被倒手或囤积，等待高价。
　　由于腐败问题，造成土地管理失控。土地的倒卖是失控的，土地的价格也是失控的。我不相信政府没有这个权威，管不住土地。问题是不下功夫去管，而是要保护少数人的利益。
　　第二个，住房建设管理应该公开透明。
　　2006年我曾经到温州苍南县去做过一个调查，有一个面积为28万平米的小区，土地是政府提供的，住房售价才610到630元/平方米。由此看出中国住房的建安成本是很低的。我去问这个建小区的老板，他说净得八九百万。可见只要土地价格控制住，建房的成本并不是太高。
　　因此，我认为，要建房就应该请老百姓、请人大代表、政协委员来核定建筑成本，然后按照这个成本和应该给开发商的合理利润进行招标。现在老百姓心里没有数，开发商怎么说怎么是，少数的管理部门也和他们一个鼻孔出气，也讲建筑成本如何之高，却不愿意去核定这个成本。而在招标的时候也多是走路子，就不可能真正把成本降下来。
　　因此，解决住房问题并不是太难，现在的问题就是被一些既得利益者纠缠着，动不得、走不得、行不得。
　　我是看好中国的房地产发展的，因为需求巨大。但是如果背离这个刚性需求，那么只能走向泡沫化。如果我们不能正视房地产现存的问题，一味地支持既得利益者，那么房地产的泡沫必然有一天要彻底破灭，给国家带来的危害将不可设想。
　　每户最多两套住房
　　《瞭望东方周刊》：在具体的制度设计上，你有何建议？
　　任玉岭：第一要使中国的住房，不管是高官还是百姓，都从中国实际出发。应该学习韩国的做法，原则上一户一套，最多两套。异地购置住房不能超过一套。比如我可能在天津拥有一套住房，现在到北京来工作，那可以在北京拥有一套，但不能在广州或者上海等地方再有。因为中国的土地比较紧缺，人们不能无限制地拥有住房。另外，在别墅的建设上，国家已经下过几次决心禁止，但没有止住，原因也是腐败。我认为在人烟稠密的地方建别墅不应批准。
　　第二，为了实现一户不超过两套住房，还要对住房有一个统一的、按身份证号码进行管理的机制。每套住房都应按身份证号入网。这样既可以查清在这方面的腐败问题，又可以约束一些人购买多套住房。现在我们的网络很方便，这个问题应该可以解决。
　　第三，对外国人或者是华侨在国内购房要有价格限制。要通过价格和物业税进行调控，调节热钱在中国的购房。既然你生活在发达国家，收入比中国高几十倍，我们就应该有特别的政策。我在澳大利亚、新西兰做调查的时候，给我当导游、司机的人前后有十个，其中八个都在中国购了房，最多的买了四套，而且主要在北京、上海、厦门、广州。他们都是在国外拿绿卡的华人。这个问题应该引起注意。
　　第四，对土地管理，我们已经有文件，就是2007年的27号文件，规定70%的土地用于保障性住房，30%的土地用于商业住房。我们应该严守这条界线。对70%的保障性住房用地应该低于商品房十倍甚至二十倍的价格。这是使保障性住房面向刚性需求的根本保障。
　　《瞭望东方周刊》：70%的保障性比例其合理性何在？
　　任玉岭：我国第一次开征个人所得税时，有一个报道，当时说达到1600元纳税标准的人的比例是21%，也就是说79%的人月收入达不到1600元。这是2005年的事。第二次，2007年，起征点变成2000元后，也有一个报道，说应该纳税的人达到20%，也就是说月收入低于2000元的还占80%。
　　我们不按80%考虑，拿出中间10%作为一个缓冲，减掉这部分也就是70%，这符合中国工薪阶层占比的实际。
　　《瞭望东方周刊》：在你看来，房价多少钱才是合理的？
　　任玉岭：我是这样考虑这个问题的。没有达到纳税水平的80%的人，月收入水平2000元，一年是2.4万。住房在国外一般是年收入的3到5倍，我们按照6倍来算——这个收入不是跟亿万富翁来平均，是按未纳税的人的收入来计算。按照这个收入，房价大约是14.4万。
　　再一个就是要在城市的东西南北中，繁华与非繁华的地方都应该有保障性住房的安置。不要都安排到远郊区，几十公里之外去。应该让有车一族往外走，没车族在工作场所附近能有住房。
　　还有一点，现在的廉租房、保障性住房只对有户籍的人开放，这是不妥的。都是中华人民共和国的公民，都在这个城市工作，就应该享受同样的待遇。特别是廉租房，只要有需求的都应尽可能保证供应。

邱晓云

任玉岭：我认为房地产问题应该从解决腐败入手，这是一个要害。就像足球一样，中国的足球为什么上不去？从10年前的世界41名变到了现在的97名，原因在哪？花钱少吗？人员少吗？为什么老在往后退？最后知道了，是因为腐败。
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这是在两个事实间胡乱推理。体育成绩上不去是腐败造成，那体育成绩上去拿了金牌应该就是不腐败的？那奥运会中国金牌第一，中国最不腐败？

邱晓云

完全是计划经济的路子，要实行他的那些说法，政府需要不断地扩大，而政府的收入却要不断缩小

对土地管理，我们已经有文件，就是2007年的27号文件，规定70%的土地用于保障性住房，30%的土地用于商业住房。我们应该严守这条界线。对70%的保障性住房用地应该低于商品房十倍甚至二十倍的价格。这是使保障性住房面向刚性需求的根本保障。

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没办法，在维系旧的政治体制不变的前提下，摈弃“政府主导”、“计划思路”的可能性，完全不存在。或者说，在缺乏分权制衡的背景下，不可能形成对“政府主导”的有力掣肘。

ironland

装模作样。

最大既得利益者不是贪婪的中央和卖地财政支撑的地方政府么？

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装模作样。

最大既得利益者不是贪婪的中央和卖地财政支撑的地方政府么？
ironland 发表于 2011-3-21 12:24

准确地说，是立党为公的中央和执政为民的地方政府。

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土地财政将阻碍房价下降

易鹏


    一年来，中央政府连续三次出台号称史上最严厉的房地产调控政策，终于使得以前狂涨的房价开始踩刹车。北京最近新开楼盘的价格和成交量已经有了不同程度的下降。
    上周中国指数研究院监测的个城市中，楼市成交量下滑的城市超六成，12个城市跌幅在30%以上，4个城市成交量跌幅过50%。但房价这种趋势是否能够持续，一个很重要的原因就是地方政府能否摆脱土地财政的依赖。
    不可否认，这些年来房价猛涨的重要原因之一是地方政府天量的土地收入。2010年全国卖地收入2.9万亿，超预算113%。中国房地产信息集团的数据显示，2010年全国土地成交金额前20名的城市共成交近1.24万亿元，比2009年的9230亿元增加3155亿元，增幅约为34%。2010年北京、上海、大连3大城市土地出让金大幅度超过千亿元，分别达到1628亿元、1530亿元和1117亿元。考虑到要把征地拆迁成本也放入土地收入中，地方财政收入在扣除成本后，再加上房产交易的各种税，目前地方一般预算收入中土地和房地产财政基本上在三分之一左右，是名副其实的地方政府的“第二财政”。
    自1994年分税制改革以来，事权与财权不配套的情况越来越严重。昨天温家宝在记者招待会上，就强调了米袋子、菜篮子、房价都要由地方来负主要责任。为了稳定房价，中央政府就提出要增加保障性住房的供应，5年要建设3600万保障性住房。这里面肯定有一个资金落实的问题，中央政府今年只向地方补助1030亿元，而地方财政需要配套资金。但地方政府能否负起这个责任，关键还是要看地方政府的财力。
    事实上，目前地方政府的财力日趋紧张。地方政府尽管不允许出现赤字，实质上地方政府的各种隐性的财政赤字已经是个天文数据。据中金公司研究报告预计，2009年末，地方政府融资平台贷款余额（不含票据）约为7.2万亿元，其中2009年净新增约3万亿元。预计2010年和2011年后续贷款约为2万-3万亿元，2011年底达到约10万亿。在这种巨额的隐性财政负债面前，地方政府要承担众多的事务，现阶段要想摆脱占据三分之一高比重的土地财政收入的依赖是很困难的。于是一个悖论就此产生：地方政府要想完成3600万套保障性住房，需要加大资金投入，但现在资金紧张的情况下只能继续向土地财政想办法。而继续在土地财政上打主意的话，反过来又会倒推房价继续上涨，使得通过增加保障性住房来抑制房价的对策落空。事实上，如果进一步加大房地产调控，比如继续执行严格的行政性的限购令。房地产交易量下降，让房地产市场变冷的话，必然也会影响到房地产开发商的买地和开发的积极性。所以我们可以看到众多地方政府出台的房地产限购令中，千方百计的为房地产开发商多留点出路，别一下子搞死了。当然，地方政府的核心想法还是巨大的土地财政收入。因此，目前房地产调控的落实和房价的走势，和地方政府对土地财政的依赖能力直接相关。如果不解决好这个问题，为地方政府创造新的财源，可以预见房价是很难轻易低头的。

邱晓云

为了稳定房价，中央政府就提出要增加保障性住房的供应，5年要建设3600万保障性住房
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今年要造一千万套，比去年的商品房总数还要多一倍.只需要他坐在台上伸出一个手指，产量就能翻倍了

邱晓云

一九五八年的钢产量是一九五七年生产总额535万吨的「翻一番」--------1070万吨。这一个钢铁产量大翻身，据当时实际主管钢铁生产的国务院副总理薄一波事后的回忆，也是出于一个天大的偶然。原 来毛主席在一九五八年的六月初，为想提高钢铁生产量，曾召见薄一波到他中南海游泳池去，一起游泳，并提供口头咨询。毛在池中问薄，一九五八年的钢铁产量的 指标能否翻一番？刚好薄一波正在游泳池中翻了个身，因而随口说「翻一翻」。毛闻言大悦，就说翻一翻吧。他二位决策者，因而就这样决定了，把一九五八年的钢 铁产量「翻一番」，就订下了1070万吨的指标。

邱晓云

后来据说超额完成了，出了这套邮票纪念。

邱晓云

1108万吨，有零有整，很好看的，可惜铁锅秤砣都用完了，到62年，年产又只剩667万吨了。

亚平

多地市委书记谈土地出让：不卖地根本无钱保民生


陈岩鹏



    “只有把保障房制度设计好才能执行。否则，制度设计得不好，会对房地产市场造成摧毁性的打击。”3月8日，在江苏团分组讨论会上，全国人大代表、徐州市委书记曹新平不无担心地说。
    曹新平的担忧并不是没有道理的。全国人大常委、民建中央副主席辜胜阻注意到，现在有些城市，一些地方，GDP中有50%到60%是来自于房地产的，“目前我国的经济结构和经济增长过度依赖房地产了。”
    而另外一组数据，也佐证了辜胜阻的观点。财政报告表明，去年国有土地使用权出让收入达到29109亿元，相当于全国财政收入的35%，相当于地方财政收入的71.68%，占到地方政府性基金收入的89.3%，在沿海一些城市甚至超过了政府财政收入。
    土地出让金是一个发人深思的问题。“从表面上看，增加了地方政府的可用财力，推动了城市化进程和经济发展，但也带来了严重的负面影响：一是直接推动了房价上涨，影响正常的社会生活；二是造成地方政府对土地财政的高度依赖，影响科学发展观落实和经济可持续发展；三是导致权钱交易，滋生腐败。”全国人大代表、浙江省人大常委会副主任王永明认为。
    但市长们却持有不同的看法。全国人大代表、辽阳市委书记唐志国表示，现在财政体制不尽合理，地方政府事权承担多，责任较大，地方政府尤其是县级政府的收支矛盾较为突出。另一位不愿具名的市长坦言：“不靠卖地，还能靠什么？！”
    资料显示，2010年，重庆市财政用在民生方面的支出达887亿元，这已是连续4年重庆将半数以上的财政用于民生，而这些钱的相当一部分来源于土地收入。
    苏州市委书记蒋宏坤在接受《华夏时报》记者采访时表示：“苏州已出台的限购政策比较中性，既要落实国务院的政策，又要避免引起房地产市场的大起大落，这样会对经济有影响。”
    本报记者发现，绝大多数城市出台的“限购令”都卡在了“国八条”的下限上，也就是“禁三禁二”外加一个“社保满1年”。只有北京特立独行，把社保证明年限提高到了5年。有些人大代表在讨论会上提出了“限购令”应慎行的建议。而当听到有建议要把“控制房价过快上涨”的“过快”两字去掉，许多市长嗤之以鼻。
    “如果土地收入大幅下滑，那么还能靠什么保民生呢？！”中部地区某地级市的市领导反问本报记者。
    需要钱的地方还有很多，但财力不足困扰着一些地区。3月9日，四川省财政部门的一位官员就向本报记者抱怨到处都缺钱。
    今年，国家将新增1000万套保障房，需要资金1.3万亿元，可看得见的资金来源为：中央财政拨款1300亿元；地方土地出让金净收益的10%，足额到位最多也就1350亿元；再加上动用有限的住房公积金增值净收益，其余大部分缺口需要依靠存在很大不确定因素的金融及发债来完成。
    全国政协委员、中国城建控股集团总裁于炼说，现在保障房建设只是政府的一项任务，面临的困难和压力实在太大，比如资金从何而来、建成后如何管理、服务资源如何配套等等。而更让市长们担心的是，“土地收入掉下来，那1350亿元怎么补？”

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教育界某泰斗说，以他研究文字文学60年来的水平和逻辑，他说本次政府报告阐释了3个要点：第一，腐败是当下最大的危险。第二，腐败的根源在于制度。第三，制度是难以改变的……因为我们有吴不搞。

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在现体制不变的前提下，地方政府的投资偏好、投资冲动也是不可抑制的。

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呵呵，老百姓的利益永远是放在第一位的。口头上是第一，呵呵。