[转帖] 购房需求恶化 中海北京地王被迫贱卖

亚平

来源：21世纪经济报道



    严厉的调控，磨去了地王头上的光环。
　　3月10日，国土资源部再次发出通知称，严防出现高价地，坚决杜绝土地出让中，出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况。这已经是该部门今年内两度发文要求各地方严防地王再现。
　　这意味着，没有疯狂的市场预期作为支撑，以往的天价地无法找到它的解套者。如今，被逐渐逼近入市的地王项目，要么黯淡入市，要么无限推延。
　　将于近期入市的中海丰台区花乡地王就是一个典型案例。其案名为中海九号公馆。在现场，项目销售员指着旁边一个早在2001年就已经竣工的老住宅小区说，我们的新推公寓实际价格与这个叫做怡海家园的二手房差不多，这个小区的很多业主都准备将自己的房子卖了来买我们的项目。
　　这是焦灼的地王们无可奈何的选择。
    落寞登场的中海地王
　　中海九号公馆的销售员所说不假。
　　公开资料显示，中海九号公馆(御山居)预计2011年3月底开盘。价格32000-38000 元/平方米。优惠为一次性付款98折，贷款99折，另给予老客户1%的优惠。项目首期开盘楼栋为B3号楼，共计180套精装房源。面积为175的三居，215平米四居室。
　　但据其销售员透露，首期开盘的高端公寓产品销售均价为32000元/平方米，并附送价值5000元/平方米的精装修。据了解，项目旁边类似面积户型的怡海家园二手房价格目前约为23687元/平方米。
　　怡海家园旁边一位二手门店经纪人，听到记者所说中海九号公馆价格后，惊呼“不太可能”。按照他的惯往经验，这个曾经引得区域楼价攀升的地王项目以如此低于预期的价格出售，个中缘由一定是为了吸引眼球。
　　事件回放至2010年1月21日，历经一个半小时近200轮竞价，中海地产最终以总价66.9亿竞得北京丰台区花乡六圈村相邻的两幅居住用地，折合楼面地价1.84万元/平方米。其中，A居住地块刷新了由大龙地产创下的50.5亿总价纪录，成为北京新“地王”。
　　“目前的售价基本上是保本走量的价格。”一位不愿透露姓名的业内人士表示。中海地产北京公司一位相关人士对此不愿意作多评价。但他透露，中海目前的产品都以理性定价为主，不再追求以往过高价格。
　　去年年底，瑞银机构发布预测报告称，中海地产在二线城市群拥有庞大的项目，该公司可能被迫牺牲价格来降低囤货。在当前的政策环境下，随着需求恶化，公司卖出存货将变得越来越困难。中海地产透露，公司计划2011年销售面积不少于630万平方米，新开工楼面面积1000万平方米，在建规模将达2000万平方米。
　　中海花乡地王的低价入市，并非偶然。中海地产董事局主席孔庆平此前在接受媒体采访时表示，调控给市场带来很大压力，中海将根据市场动态调整经营和销售策略，以保证全年销售目标的达成。他认为，调控将令楼市呈现不可避免的下降趋势。
    地王抉择
　　中海并非个案。
　　调查显示，北京今年二、三季度即将推出的新盘中，有不少是曾经的地王项目，包括远洋、中建、中铁、保利等央企和上市公司在2009、2010两年高价摘得的高价地块。这些地块在当初激烈的竞地过程中至少令地价翻了一倍，最高的溢价率高达467%，楼面地价普遍超过了15000元/平米，开发成本接近3万元，成本已经突破了当前主流购房客群能够接受的价格上限。如今，这些地王项目正面临着究竟是保价，还是保量的艰难抉择。
　　“保量，意味着低价开盘，虽然影响了企业利润，但有能力购房的客群大大增加，不过最终能否以价格换得销量还需要市场检验。保价，意味着在营造项目的高端形象的同时，也能确保一定的利润，但销售周期将被拉长，各项成本累积，同样会摊薄利润。在两难境地下，这些曾经的地王在项目上市前遭遇着空前的定价难题。”亚豪机构副总经理任启鑫称。
　　这些曾经的高调地王项目，如今基本上表现出缄默的态度。他们对本报记者几乎无一例外地表示，由于地王是敏感话题，不愿就此接受采访。
　　也受此困扰的北京润枫领尚销售公司总经理郑德强说，目前，60%-70%的投资客选择了观望。大公司如果可以不动地王项目就能完成销售任务，他们就会千方百计调动子公司的项目完成既定销量。这种情况下，高价地可以暂缓销售甚至不销售。但润丰地产只能追求快销。
　　将于近期开盘的润枫领尚项目也曾在2009年地价溢价率排名前十。郑德强透露，项目已在报批中，价格还无法透露。但他表示，尽管地价核算成本已经达1.5万元/平方米，但他们准备将首批产品定位为刚需产品，“能走就行，薄利多销。”
　　地王神话就此终结？
　　国土部部长徐绍史3月2日在内部会议中再次强调，要积极探索“限房价、竞地价”，商品住宅配建保障房等一些做法，使土地出让从单纯的价高者得，到惠民生、稳预期，到注重社会效应最大化转化。
　　这是否意味着地王神话就此终结？
　　谈起地王，郑德强不无感慨地说，在以后的拿地过程中，地产商应该会更加理性了。
　　全国房地产经理人联盟秘书长杨乐渝认为，土地财政的历史不终结，地王的历史就不会终结，就像GDP每年都要迭创新高一样。
　　2010年全国国有土地有偿出让收入29397亿元，同比增长106.2%，超过当年全国财政收入的30%以上。
　　中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海认为，地王售价回归理性，表明调控前公开竞拍方式获得的地价存在暴利，其中有投机的因素。土地拍卖价格不是刚性成本，市场不是由卖家决定的。而此前的地价推动房价，房价再反过来推动地价，更多的是炒家投机链之间的累计加价，产业链之间的加价。而一旦市场预期发生变化，投资需求被剔除，地王项目就有可能被套牢。这些企业在今后的拿地过程中，势必要更谨慎。

邱晓云

中海丰台区花乡地王　　公开资料显示，中海九号公馆(御山居)预计2011年3月底开盘。价格32000-38000 元/平方米
2010年1月21日，中海地产折合楼面地价1.84万元/平方米。
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这还算贱卖？

亚平

地产商融资困境渐行渐近 加剧行业重组


    在宏观调控以及金融紧缩政策压力之下，房地产企业的资金短缺问题日益严重。近日，咨询机构投中集团发布报告称，房地产行业IPO（首次公开募集）在今年将持续低迷，债券和增发将成为上市房企日益重要的融资渠道，资金短缺可能导致行业并购重组加剧。
    3月23日，中国欧美房地产开发有限公司向美国SEC提交IPO申请，计划发行400万普通股，发行价区间4至6美元，成为为数不多的赴美上市的中国房地产企业。以本次IPO的发行中间价计算，欧美房地产拟融资的规模为2000万美元。根据该公司披露的财务数据，该公司2010年营业收入约为1.1亿美元，净利润约为3494万美元，对应发行市盈率约5倍。投中集团分析人士表示，在目前A股房地产公司市盈率普遍在8至10倍以上的情况下，欧美房地产选择赴海外上市，融资规模尚不及去年净利润的60%，这从一个侧面反映出国内资本市场渠道受阻、房地产企业公司融资困难的现实。
    今年初以来，在严厉的调控政策背景下，银行和资本市场等常规融资渠道均对房地产行业设置了较大障碍，信托、私募房地产基金和境外资本市场成为不少房地产企业补充现金流的无奈选择。商务部和国家统计局最新公布数据显示，今年1至2月，房地产企业利用外资86亿元，占同期我国实际使用外资总额的近一半。同时，增发和债券融资成为上市房企重要的再融资方式。从今年初至今，房企发债和配股融资分别有3起和1起，融资规模分别为8.7亿美元和0.3亿美元。
    投中集团的报告称，由于众多中小房企面临融资成本和现金流压力，其后续拿地、开发和销售受到较大制约，中小房企面临被“洗牌”的局面。在这场资金“寒冬”中，资金和土地储备较充裕、现金流控制良好的已上市房企无疑具备较强的竞争优势，国内房地产行业的集中度将因此有所提高。