美女经济学家左小蕾：增加供给抑制房价是个极大误区

亚平

面对居高不下的房价，现在有一种通过增加土地供给，以扩大供给来抑制房价上涨的主张，这种主张是个极大的误区。高房价不是简单的供给不足问题。特别是这一轮房价上涨，绝非所谓“刚性”需求推动，不是所谓城市化进程中所产生的进城农民工带来的住房需求推动的。如此的高房价，哪里是这样一些群体所能够支付的？所以，这一轮房价应该是“投资”行为推动的。而当投资行为变成部分居民的偏好，一些城市出现部分人手持三五套房，越来越多的人希望持有多套房产，催生了房地产需求上涨的遐想，倒卖房产现象因之兴盛，致使房价不合理地一路上涨，这已引发了诸多社会矛盾，带来了诸多社会问题。
    房价不降与银行近期万亿个人抵押贷款，以及数千亿的房地产开发贷款有直接关系。近期的诸多“地王”，就与银行对不差钱的大型国企大规模贷款直接相关。高土地价格推高房价预期，对当前的高房价产生了巨大的支持作用。
　　理顺房地产市场的秩序，需要重新认识房地产市场的特点，需要重新审视在土地资源与人口比例的强约束条件下的中国房地产市场的发展思路。依笔者之见，坚持以满足居住需求为主，而不是投资为主的原则思路，是比较符合国情的房地产政策。
　　住房市场需要区别两类不同的需求。“居住”需求属于实际需求，以一套基本住房为效用满足度，而且受收入和可支配能力约束，对价格上涨非常敏感，价格高低直接影响是否“居者有其屋”的基本生活需求。这个市场的价格是需要管理的。
　　另一类需求是“投资需求”，或者叫“赚钱需求”。这种以投资为主的房地产市场属于资产类市场，不是一般商品市场，价格不是由实际供求决定的。
　　房地产投资以价格差异为“赚钱”目标，“赚钱”的效用是无限的，赚了1000万，希望赚5000万；赚了5000万，希望赚一个亿。因此理论上说，没有“供给”水平能与这种无限需求达到均衡。所以，在房地产投资市场上，不可能靠增加供给来调整价格。特别是在受流动性过剩困扰的银行信贷的支持下，这种无限需求得到了基本不承担风险的低成本投资，所以，“赚钱需求”不在意价格高，而在意价格不断上涨，有推动价格不断上涨的强烈动机。如果不断增加“赚钱需求”的房屋“供给”，可能会把价格越推越高。
　　投资行为推动的高房价，有两方面问题。
　　首先，如果投资人拿自身的真金白银购买房产，价格再高也没关系。如果用银行资金，就需要注意了。因为短期内，房地产市场主要是投资人参与，他们都是买了等房价上涨后卖出，还掉银行信贷，赚取房价上涨的差价。但是如果短期内都是买了为了卖，卖给谁呢？如果卖不出去，房价就会下跌。若干首付比例很低，房价下跌超过首付比例，仅靠买房子还债赚钱的人，就会把房子还给银行。银行坏账就会增加，就会爆发危机。金融系统爆发系统风险就是经济危机。华尔街刚刚发生的危机后面的故事就是如此。
　　其次，特别糟糕的是，因为两类需求市场没有分开，投资性房地产价格的上涨，会把平均价格拉高，整体房地产市场价格上涨。一般收入群体的居住性需求所面对的房价水平以及房价预期，越来越不能承受。现在大城市的平均“月供”水平，即月收入与房价之比，达到了76%。这个数字最高达到了85%，而正常水平应是40%左右，最高也不能超过50%。所谓由城市化意义下进城的农民工所催生的居住需求后面的支付能力与当前房价，以及将来房价预期之间的差距，又哪里能联系起来？
　　在这种情形下，用增加供给来抑制因“赚钱需求”而高涨的房价，结果可能适得其反。在高价格的引导下，增加的供给主要目标仍然是高价商品房，而不会是增加真正刚性居住性需求的供给，真正居住性需求的存在只会不断成为推高房价的借口。
　　不区分两类不同的需求，笼统的一句“需求旺盛”，“储蓄很多”也会被利用作为炒作房价应该上涨的似是而非的理由。实际上，真正居住需求者的收入水平，完全不可能支付每平方米一万、两万的价格，更不可能支付更高的价格。在当下的平均收入水平下，城市的居住需求，农民工的居住需求更不用说，除了望房价兴叹，几乎没有可能被满足的期望。
　　全世界，包括发达国家，很少出现一般人持有多套房产的情况。美国人95%以上的人都是一辈子在为一套房子工作。而且世人从这次危机中看到，几百万低收入的美国人仍然没有自己的房屋。中国目前一部分人过多占有以土地资源为主要投入的房地产，是很不正常的现象。尤其考虑到中国是人均可使用土地面积较低的国家，如果房地产市场的这种状态持续下去，对中国经济发展将非常不利。



房地产不会崩盘


左小蕾



    房地产市场会不会崩盘呢？会不会拉动经济二次探底呢？至少从这个意义来说，我觉得没有太大的担心。
    以美国为例，去看美国房地产的调整过程，你可以注意到，它是2004年年中开始提升利率，从2004年7月到2006年9月经过了七个季度，时间很长，加到一定程度，房地产企业就撑不住了。所以有人说，房地产市场泡沫都是政府戳破的，因为你连续加息，结果就变成压倒骆驼的最后一根稻草。政府觉得风险太大，一定要出手。日本也是一样，日本从2.5%的利率开始一直调到6.5%的时候，房地产泡沫开始破裂。中国市场可能也是这样。我觉得要有一个过程，这个时间有多长呢？要跟房地产商的实力有关，他能够博弈多久，大的房地产企业的钱现在还是蛮多的。
    事实上，目前一线城市房地产价格下不下调与普通老百姓有关系吗？因为那些刚性需求，房价就是下调10%、20%、30%，刚性需求跟它有关系吗？买得起吗？仍然买不起。这次宏观调控我希望是这样，把房地产市场整个结构理顺，房地产是以居住性为主，应该把刚性需求解决，居者有其居，这个要政府出面，当然要联合社会资本一起来做，把这个东西做好，那住房就稳定了。
    除了把这个结构理顺以外，还要把制度完善起来。大家老在说，房地产税的问题，我个人认为房地产税迟早要出来，从制度完善的角度也要出来，不应该只是调控的工具。全世界哪个国家的房地产市场不是在各个环节收税的？我们过去没有，说明我们制度不完善，或者有一些错误的东西，把这个东西弄得非常不清楚。从制度的完善、房地产市场的秩序来说，房地产税一定要出来，不出来就是制度不完善的表现。它不应该是一个调控的工具，至于今年会不会出来，那我不知道，但迟早会出来。这些思想要非常清楚。
    现在大家老问一句话，房价会不会涨或者房价会不会跌？从长期来说，房价一定会涨，这是一个规律，因为经济在增长，经济增长，收入就会增长。但是这个话的背景是房价上涨要跟收入上涨匹配，不能高过太多，如果高过太多，就会出现泡沫。短期内如果涨得太高，那价格就跟价值离得很远，当然会出现泡沫，风险就会很高。
    但现在很多人是在问明天会不会涨，或者下个月会不会涨，或者说近期会不会涨，那就没法回答了，特别是调控的时候。去年的情况是非常态的，我没有任何历史数据告诉你，说今年房地产市场永远不会像去年那样涨，这个没法回答你。说对了，是瞎猫碰着死老鼠，说错了，十次有九次都是错的，这个没有太大的道理。我并不认为价格调整是非常重要的东西，但要理顺秩序，建立正确的调控制度，完善这些东西，特别是房地产市场的结构，这个非常重要。从长期来说，房价一定会涨，但不应该高过收入增长速度。





房地产产业链对经济的影响被夸大化


左小蕾



    当前房地产市场的调控对经济的影响，不论从自己利益的出发，还是真正从经济增长的层面，各方面都有很多担心。特别是在5月份PMI数据与4月份相比下降1.8个百分点，房地产调控带来经济下滑的声音开始增大。笔者认为，如果房地产市场的调控能够实现经济更平稳增长的既定目标，不必把房地产市场的调控对经济的“影响”与2009年全球经济危机带来的经济下滑相提并论。
    经济增速无需过快
    对房地产调控的第一个担心是“是否会导致经济第二次探底”。我们认为，中国经济二次探底的概率不大。
    首先，今年与去年的增长形势完全不一样。2008年受全球经济危机影响，中国经济从上半年10.4%的增长大幅下滑到第四季度的6.8%的增长。2009年全球经济衰退，中国政府出台4万亿的大规模刺激计划，致力于迅速遏制经济在2009年第一季度的6.1%低点继续下滑的态势。
    今年经济增长已经开始V型反转，经济增长呈现快速上涨态势。根据近期的数据分析，中国经济增长的基础基本稳定。特别是经济领先指标，采购经理人指数PMI已经15个月在正常水平以上运行，5月份53.9%的增长，虽然较4月份有1.8个百分点的下降，但仍然在50%的正常水平之上，仍然充分显示未来的三个月到六个月经济将呈现增长态势，只不过增长的态势较之前更趋平稳。
    相对2009年中国经济受国际经济危机的影响，第一次探底并面对大幅下滑的风险的形势，2010年房地产调控对经济的“影响”，应该是对已经呈现的经济快速增长态势的主动“调整”而不是在推动“二次探底”。
    更重要的是，中国不需要过高的增长。去年第四季度，经济增长实际达到11.7%的增长。今年第一季度“GDP”增长11.9%。如果今年第二季度乃至全年延续第一季度的快速增长态势，全年经济增长可能超过9.5%-10%的现阶段的潜在经济增长率，出现经济偏热的情况。
    特别是第一季度平均固定资产投资增长25.6%，但是房地产投资增长35.1%，超出平均固定资产投资增长9.5个百分点。超过潜在增长率的11.9%的增长，房地产的投资驱动可能是一个主要的加速器。经济学理论证明，在经济处于潜在增长率的时候，过大的投资需求一定增加过多的货币供应，推动短期总需求偏离潜在增长水平，最终拉动价格水平的快速上涨，加速通胀恶化的压力，对于当前通胀预期的管理，避免通胀形势恶化是非常不利的。
    如果房地产调控降低增长速度，使超过潜在增长率11.9%的增长，回到9.5%-10%的潜在增长水平，是今年经济平稳运行的目标实现的关键之一。
    实现今年的潜在增长率的平稳增长目标，可以得到政策和外部环境改善的支持。7.5万亿的新增贷款加上去年未使用的银行信贷，能够保证25%的固定资产投资的增长。在各种刺激消费增长的财政政策推动下，消费保持15%-16%的增长水平是完全可以预期的。相对去年外需市场的改善，净进出口增长对GDP贡献应该可以转负为正。内需增长可以保证今年经济增长达到9-10%的增长水平，而进出口增长的改善，在边际上增加实现今年增长目标的保险系数。
    房地产产业链影响被夸大
    强调房地产调控对经济影响极大的观点认为，房地产是经济的支柱产业，产业链特别长，房地产调控会直接引发其他建筑相关产业的连锁调整，加剧经济下滑态势。
    我们认为房地产调整对产业链的影响有被过分夸大之嫌。
    钢铁是最重要的建筑材料，是房地产的产业链上最重量级产业之一。在有关对全球经济危机造成的影响分析中发现，2008年钢铁产量下降的最主要原因并不是房地产市场的调整。在分类分析总产量下降的原因发现，钢铁出口下降占总产量减少的54%；集装箱和船舶制造等用钢行业订单减少，各类造船和集装箱制造所用钢材需求下降，带来的钢铁间接出口减少占总产量减少的比重超过25%。外需市场萎缩，出口减少占钢铁总产量减少近80%。
    2007年中房地产市场已经开始上一轮的调整。其引起的建筑钢材需求的下降仅占2008年钢铁总产量减少的比重不到11%。分析显示建筑用钢的下降不是钢产量下降的主要影响因素，作为建材的棒材和线材，与造船业密切相关的中厚宽钢带、中厚板等产品的下降相比并不显著。我们清楚地看到房地产市场的调整对于产业链的影响，并不像一般说法中描述的那样严重，有夸大之嫌。
    如果保障性住房建设能够按照既定计划启动，对于建筑材料的需求并不会减少，也就更不必有房地产调控影响相关产业链的担心了。
    不调控影响更大
    根据国际经济危机的分析，我们认为，不及时地调控房地产市场的价格泡沫经济风险更大。
    在去年的非常态的货币供应量增长，推动房价产生了非常态的上涨。世界上多次经济危机都是房地产泡沫破灭引发。
    房地产泡沫的形成和泡沫破灭后爆发的经济危机都与银行资金大规模进入房地产市场有关。规范和严格银行信贷进入房地产市场的管理和调整，是遏制房地产市场泡沫危机的蛇之七寸。
    很多国家的房地产市场泡沫破灭基本都是在房价大幅上涨的两到三年以后。如果中国房地产延续09年的涨势，两年到三年，房地产价格泡沫不断膨胀，中国经济将面对巨大风险。虽然房地产的调整可能给经济增长带来一些不确定因素，但是如果今年不及时进行调整后果可能更严重。

邹峰

美女谈经济，总是不靠谱。

资本愿意投资还是因为看好未来的需求。

jianmin

房地产产业链对经济的影响被夸大化
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各位如何看待这个？

showcraft

左小蕾和杨小凯关系不错。

亚平

房地产产业链对经济的影响被夸大化
————————————————
各位如何看待这个？
jianmin 发表于 2011-4-7 09:11

jianmin兄不妨先谈谈看法。

jianmin

jianmin兄不妨先谈谈看法。
亚平 发表于 2011-4-8 08:19

不懂，谈不出所以然，嘿嘿。

亚平

董藩：房地产正在拯救中国




    董藩认为“房地产市场远没有饱和，尤其是高端市场，目前市场上90平方米以上的户型只占住宅产品的30%左右，但其实需求很大”。
　　姑且不论时下到底还有多少“饥渴”的买房人，董藩认为决定政策走向的关键因素，是“房地产是启动内需的牛鼻子”。
　　“在我国，房地产不仅是主导产业和支柱产业，还是先导产业，直接间接拉动了1/4的GDP。”董藩说，“首先，房地产业在给其他行业制造需求，如果没有房地产和工业地产的发展，就不会带动钢材、水泥等生产资料的需求；其次，房地产本身还是投入品，投入到其他行业中，比如发展商贸中心、金融中心和旅游中心，都是需要以房地产为先决条件的，需要房地产提供生产资料和载体。”
　　“现在除了房地产和汽车业，其他产业都是相对过剩的。房地产依然是最保值的投资产品，而且直接和间接拉动了经济的增长，所以说房地产正在拯救中国。”董藩态度坚决。
　　提到房地产泡沫，最直接的表现是房价高，董藩认为：“决定房价是总体需求，而非个人收入——如果大家对房价不满意，我们要推动政府调节贫富差距。”因为在目前中国，“房价收入比”的问题毫无意义。
　　董藩的观点一如既往，“房地产泡沫，我说没有就没有。”

竹南

我看到有人把目前的房地产市场蒸腾景象跟88年价格闯关的事拉到一起看了，不知道旧苗兄对此什么看法。

亚平

竹南老弟，88年的价格闯关，和当下的房地产市场，似不能简单类比吧。
董藩是个牛人，“房地产泡沫，我说没有就没有。”哈哈，和孔庆东一样，是个心智没有成熟的孩子。

李大苗

我看到有人把目前的房地产市场蒸腾景象跟88年价格闯关的事拉到一起看了，不知道旧苗兄对此什么看法。
竹南 发表于 2011-4-8 15:54

相同之处，都是关于价格尺度上的现象。

计划经济时代，价格不是商品信号，不是衡量商品的价格尺度。没有开放自由的市场，物品之间的价格就不反映真实的价格关系；而价格，本身就是用来测量物品需求关系的指示器。1988年闯关，就是试图建立起来价格这个商品的信号体系，使得商品生产者能依据价格来测度市场需求。在没有市场的条件下，一元钱的货币本身究竟等价如何是不知的，也不必要知；到了双轨制时代，一元钱在自由的市场里的等价几何与在计划调拨里的等价几何不同，意思也可以这样说，同是一元钱，因人的不同，买得相同物品的价格不同。闯关的打算就是，让每一元钱在任何地方都是同样等价。

这次房地产市场的现象也是如此，不过是一元钱货币在时差上严重不等价，去年和今年一元钱的购买能力不同。

1988年是努力让货币等价，而当今呢，就是不想让货币等价。

网事情缘

哎，看美女的，没看到，失望中……