[连载] 风险分析： 风险可控与风险预防

tangju66

政府出台政策，已经部分考虑了这些风险。问题在于，政府的政策、金融和行政手段过多，具有不可持续性
“一剑封喉”的政策，可行性如何？风险在哪里，如何控制风险？
首先是所谓“负资产”问题。由于2005年后，高价位增量房占全部存量房比例很小，且其中投机房、腐败房比例很高，因此不会引起香港那样的政治问题。但政府仍应重视，对真正的首次自住购房，应给予一定补助，补助资金应由获益最大的地产商和地方政府提供。
其次是金融风险问题。银行系统通过内部调查，已经指出能承受房价下跌30%。应该说，这是个保守的估计。
再次是GDP风险。据统计，房地产占GDP的13%，包括拉动产业占30%以上。房价下跌会减少房地产投资，从而降低GDP。政府推出的大规模建保障房解决了这个问题。不管是什么房，只要在建房保持适度增长，GDP就不会有问题。中央提出年建1000万套保障房，从套数看，超过年建商品房总量；从面积看，超过年建商品房60%；再加上其他大力度的基建项目，应该担心的是投资太多而不是投资不足。即便保障房达不到政府目标，问题也不大。
应该指出的是，保障房中的经济适用房，本质是价格双轨制。历史证明，价格双轨制一定是腐败和投机滋生的土壤。美国的低价房没有发生严重的投机问题，首先是因为供应充足，种族居住分离也是重要原因，这两条中国都不具备。
经济适用房不但不能遏制反而助长投机和腐败，所以不是一个好政策，不应成为房地产的长期政策。在上述的政策组合实施后，保障房中除了廉租房，其他已成为不必要。应为“经济适用房”转为“商品房”预设政策“通道”。
最后是流动性风险。打击投机，使流动性撤出房地产，会不会给其他领域带来问题？这些流动性向何处去？答案是改革。中国还有太多的领域需要资本流入，但由于种种限制，资本无法发挥作用，也由于少数产业，特别是公共资源领域引导资本趋向暴利，使得资本配置不合理、不平衡。也就是说，不公平带来了低效率。这个问题我们以后再谈。
总之，所有这些风险，现有的房地产政策都会遇到，政府出台政策，已经部分考虑了这些风险。问题在于，政府的政策，金融和行政手段过多，具有不可持续性。
更重要的是，中国的房地产问题得不到控制，将会酝酿两大危机：一个是泡沫破裂带来的深重的经济危机；另一个是负资产前景造成的社会割裂，政府将无法取得社会共识来处理房地产问题而处于左右为难之中。在处理房地产危机预期上，政府应该有更长远的眼光和更大的魄力。