[连载] “一剑封喉”的政策和政策组合

tangju66

在打击需求投机和降低中间费用这两个政策选择中，打击需求投机是首要的和决定性的
中国的房地产问题，本质是产权问题，是产权“双轨制”问题。
作为公共资源的土地，被两股私有力量用来谋私利：一个是腐败者和投机者，他们通过闲置和错配公共资源不当获利；一个是开发商，他们通过对公共资源的特许权寻租不当获利。他们的背后则是政府。政府作为公共资源的监管守护者，不但不能制定实施明确的公共资源使用与获益的规则，反而监守自盗，严重失职。
2005年以来，房地产政策的种种失误，引来了民意汹涌。六年来，关于房价问题的分析、讨论、建议汗牛充栋。一开始，舆论矛头直指地产商，因为他们获益最大。后来，部分是由于地产商的引导，舆论矛头转向地方政府，因为招拍挂后，地方政府成为获益大头。至今，这些判断仍然是舆论主流。
包括新华社、《人民日报》和中央电视台在内的官方媒体，也质疑房地产现状和房地产政策。去年开始，三大媒体将矛头开始指向空置房，主张征收空置税。诺贝尔经济学奖获得者詹姆斯·莫里斯也主张中国征收空置税。这是向正确方向的前进。但是，空置税确实有统计和征收操作上的困难。
现在，政府下决心遏制房价，除了金融措施外，督促地方政府用行政手段限制购房，加大保障房建设。这些政策管用吗？特别是，在这些政策的基础上能构建起一个长期、全面的政策“集”，从而确保房地产业不会出现反复，建立起健康有序发展的新愿景吗？
价格构成并非价格形成机制，投机才是高房价的主要推手，并且提出了治理投机的政策主张。在价格分析的基础上展开政策分析，有助于寻找什么是最有效的政策，以及政策组合方式。
什么是最有效的遏制投机的政策？
投机的目的简单明确，就是转手获取差价。因此，什么政策能剥夺这个差价或提高其成本，就是有效的政策。
从投机的过程看，分别经历了筹资、购入、持有、卖出四个阶段。其中卖出是最关键的阶段，因为这个阶段决定了利润的形成和多少，前三个阶段都是为第四个阶段做准备的。
在筹资阶段提高贷款比例或禁止贷款；在购入阶段限制二套以上房的购买；在持有阶段征收房产税和空置税，都能在一定程度上限制投机。但有一个共同的缺点，就是需要对称的信息，而获得准确信息的成本很高。也就是说，政策的交易成本高，这就大大限制了政策的效用。
最有效的办法，是在卖出阶段，对转手二手房征收高额物业增值税，高到让二手房无利可赚，在卖房过户时直接征收。具体地说，可以有不同的征收方案。比如，一套房子，买入时为100元，卖出时为200元，在过户时，对多出的100元，征收90%的税。这个税可以不递减，也可以逐年递减，递减年也可以设定不同值，如10年、20年等。
这个政策不需要对称信息，交易成本很低，因此政策效用很高。
这个政策的最大好处是，对房产的未来收益建立了一个明确的预期。因此，它实际上只是一个政策信号，不会真正实施。因为投机者获得这个信号后就会放弃投机购房，针对未来投机者的这一部分税根本不用收，也无从收，但却起到了有效阻遏投机的作用。
这个政策有以下三个问题：
首先，已购买投机房的投机者，会急于出手并千方百计避税。例如，用“阴阳合同”设定假价格。但这其实是有好处的。因为“阴阳合同”必须有折让，这会促使房价回落，同时又不会使价格回落过快。这个政策告诉投机者，投机就要承担风险。
其次，这个政策会对换购房者起到阻遏作用，可用部分退税的办法解决。
最后，这个政策增加了房产流动的交易成本，这对于调整房地产结构并稳定房价也有重大的积极作用。因为一方面它会迫使还没有确定长远需求偏好的自住购房者选择先租房，人们的购房决策会慎重得多；另一方面，将投机者挤出市场后，价格预期会稳定而明晰，这对于人们更明智地安排自己的财产计划提供了基础。
总之，在第四个阶段征收高额增值税或暴利税，辅以在第三个阶段征收一般性房产税和特殊性空置税，将彻底遏制投机，并使第一个阶段的金融手段和第二个阶段的行政手段成为多余。这种双税收政策还将同时打击腐败，购买腐败房将成为负资产。
政府应学会在调节利益时使用由法律支持的税收手段，而少用或不用金融和行政手段，这是一个政府成熟的标志。
如何监管、限制房地产“寻租”，降低中间交易费用，还公众一个公平？
在公共资源如何使用和获益上，美国政府的做法值得借鉴。这里简单列举国家公园和高速公路两个例子。
美国国家公园系统从西奥多·罗斯福时期开始设立，土地产权绝大部分为国有，国家公园管理局负责管理。法律规定，门票的价格要能让所有公民负担得起，并且只能用于部分抵消成本。公园内的服务设施实行竞标，五个标准里，除了保护环境、服务质量等优先考察条件，就是“双价竞标”，即出价高，售价低。“双价竞标”的目的，就是用市场竞争的办法，压缩服务提供商的利润和成本。
高速公路的建设，由政府发行债券筹资，分段招标建设商，建成后收费还债，还完债撤销收费，归公路局统一管理，由税收支付费用。这种方式我们称之为“公建招标”。
这两种方法都可以用于中国的房地产开发。“双价竞标”的方法最简单，现有体系可以立刻使用。后一种方法用于房地产开发上就是：政府发行政府债券筹资，招标一级开发商进行土地征地、整理，再招标二级开发商进行规划、建设，最后再招标销售商销售。销售价格以还清债务，略有盈余为准。在招标中可使用“双价竞标”的原则。
使用“公建招标”和“双价竞标”的办法，将消除土地“寻租”，降低中间费用。也意味着彻底取消“土地出让金”制度。但需要以下措施为前提：
首先，应该立法，对利用土地和其他公共资源获利设定明确指标和规则。
其次，应完善地方税体系，包括用房产税取代土地出让金制度，借鉴级差地租理论设计房产税；开放地方政府债券市场，彻底改变地方政府的土地财政状况。也可以用征税的办法剥夺开发商的暴利，但这种办法无助于降低房价。