[连载] 价格形成：投机是主要推手

tangju66

从上世纪90年代初商品房启动，1998年房产改革，一直到2005年，在这七八年或十来年间，城市居民的居住“还账”和城市的快速扩张恰恰在这个时期，所谓刚性需求至少不比现在少。
根据国家统计局数据，2000年中国城镇居民住房自有率为77.1%，到2005年达到88.6%，五年时间提高了11.5个百分点，而2010年为89.3%，五年时间仅提高不到1个百分点。
前五年刨去房改公有变私有的数量，商品房的购买量至少不比后五年少，而房价走势总体正常，大多数人没有提前购房以及投资或投机的冲动。为什么2005年后，人们的心理预期突然改变了？是房价突然变化推动了预期变化并形成恶性循环，还是预期变化推动高房价？如果是前者，是什么因素推动房价突然变化，改变了市场预期？
2005年，有两个因素改变了房地产业的供需结构：一个是炒房团大举进入，改变了需求结构和预期；另一个是大城市土地出让方式改为“招拍挂”，改变了供给结构和预期。“招拍挂”会通过竞争抬高土地价格，但是，一般需求者对此并不敏感。炒房团，也就是集团投机者的进入，是形成高房价的“牵引”性力量。
2005年，北京和上海同时转向“招拍挂”。但这一年，集团投机者首先狙击上海房价，一年炒高2倍。而同年，北京没有受到太大干扰，因此房价变化没有上海大。这充分说明了集团投机者推高房价的主导作用。
2006年，集团投机者转战北京，一年将北京房价炒高2倍。从此炒房行为在全国遍地开花，短期暴涨成了房价的常态。显然，2005年的上海是一次预演，得手后，2006年狙击北京市场，并进一步带动了全国的投机热。
投机者一直存在，在集团性投机者入市前，他们是分散的，量也不大。但他们是以前房价增长较快的主要推手，同时为集团性投机者探路。以温州、山西、境外和企业为代表的集团投机一旦入市，就立即推动房价暴涨。
投机之所以能推动房价暴涨，是因为它能带动上述所有六类需求成倍扩张：它能推动腐败资金更多地投向房地产；能带动更多的投机；能带动后四类需求在时间上提前，在数量上扩大。一句话，它能让所有需求都带有投机性质，将房地产市场彻底变为赌场。
对高房价成因的常识性判断其实很简单，如果没有腐败、投机形成的空置房造成的浪费与错配，以及它们所带动的其他需求，需求总量会下降。在供给不变的情况下，地产商就无法制定并坚持高房价；如果地产商卖不出高价房就无法高价拿地。
如果现有的空置房被政策挤压投放市场，也就是增加了供给，房价能不下降吗？所以，投机和腐败是高房价的主要“推手”。
尽管如此，政府和房地产商也不能脱掉干系，他们是这场豪赌中的推波助澜者和趁火打劫者。他们不但利用投机公共资源获取大量不义之财，而且通过囤地囤房，袖手旁观，甚至公开误导舆论来火上浇油。
房地产不像郁金香、股票，具有实用性；不像耐用消费品不断升改换代，具有不可替代性；也不像食物，具有耐保存性，且不可再生。房地产耗资巨大，短期转手便能巨额获益。房地产投机能带动实用需求转入投机，能调动和转移极其巨大的资源，使投机态势存在较长较大的时空。因此，房地产是最适于投机的领域。
而房地产一旦进入投机态势，延误时间将使治理非常困难，因此产生的负资产、金融坏账和投资减少这三大问题将像噩梦一样萦绕政府，使政府手足无措。没有魄力的政府必然希望将问题留给下任，其结果必然是危机愈演愈烈，泡沫越吹越大，而一旦危机爆发，必将全面而深刻。
亚洲金融[3.41
-2.29%]危机和美国金融危机，房地产泡沫都是主因，其危害程度已有目共睹。美国的网络危机大约酝酿了七年，房地产危机大约酝酿了八年。中国的房地产业泡沫来势将更为凶猛，如果从2005年算起，也已有五年多时间，毫无疑问正在酝酿中国的危机，只不过没人知道这个危机何时到来。也许，“七八年来一次”就是谶语。