[转帖] 北京土地财政临近破产 2500亿债务难偿还http://news

邱晓云

北京市的土地财政会不会出现危局？ 　　这一担心可能不是杞人忧天。本报记者从接近北京市国土局的人士处获悉，从2009年至2011年5月，北京市土地储备贷款总规模已经超过2500亿元。从2011年初开始，大规模还本付息已经开始，每月需还本付息在100亿元以上，而今年1-5月，北京土地出让总收入不过250.61亿元。土地出让收入难以支撑还债的险局已经出现。
　　为化解严峻局面，北京市有关部门正在研究一系列对策，如加快推地，包括大力推出包括CBD核心区地块在内的精华地块，提高投标价格得分在评分中的权重，以及求助保险资金借新还旧等等。
　　250亿面对1200亿
　　“光是朝阳区土地储备贷款的每天利息，就相当于购买一架飞机！” 朝阳区国土局的负责人在5月31日的一次土地推介会上透露。
　　这是北京市土地财务压力的缩影。据一位接近北京市国土局的人士介绍，从2009年开始，北京市启动庞大的土地储备贷款计划，准备从2009年到2011年连续三年每年土地储备贷款达到1000亿元。
　　2009年北京市完成土地储备投资1165亿元，2010年完成土地储备投资1300亿元。2011年1-5月份，新增土地储备开发投资约为300多亿元。上述资金中70%来源是银行贷款，30%来自政府财政注入资金。
　　依据此计算，2009-2010年期间，北京市土地储备贷款规模达到1725.5亿元。加上2011年1-5月份新增的土地储备贷款，即便在2009年之前，北京土地储备中心无任何贷款存量，上述3年半时间所积累的2000多亿元的贷款，每个月还本付息就会超过100亿元。
　　上述人士透露，从2009-2010年期间，银行贷款基准利率在5.5%左右，按照下浮10%计算，土地储备贷款平均利率约为4.95%，仅利息每年就有100亿元。
　　北京大岳咨询公司总监李伟透露，北京土地储备贷款期限一般在两年左右，因此2011-2012年是土地储备贷款还款的高峰期。
　　北京2500亿“土地债务”大考
　　按照两年的还款期限计算，北京市每个月需要还本付息的资金规模在100亿元以上。
　　李伟介绍，北京市土地储备贷款按照市区两级负责的体系，北京市土地储备中心与银行谈一个总体授信，具体还要区县土地储备中心来确定项目贷款。
　　上述接近北京市国土局的人士介绍，2009年刚启动每年1000亿元的土地储备贷款工作时，大部分区县没有准备好项目。朝阳区是唯一具备大量储备项目的区。其次是后来陆续加入进来的顺义、房山和通州等新城区。
　　据本报记者了解，朝阳区2009-2010年土地储备投资1171亿元，计划储备土地39平方公里，规划绿地面积约120平方公里，共涉及13个乡90个行政村，拟拆迁安置人口18.5万余人。
　　有861亿元被用来拆迁安置资金，朝阳区大望京村拆迁平均成本更是达到了1万元/平方米以上。
　　按照朝阳区土地贷款总规模计算，每天需要偿还的利息就在1300万元以上。这便是前述“一天一架飞机”说法的由来。
　　面对高额的土地储备贷款还本付息压力，土地出让收入却在减少。
　　依据北京市国土局公布数据，北京市今年1-5月通过招拍挂方式出让住宅用地87.4公顷，不足年度计划供应量（1220公顷）的一成；截至5月24日，北京市通过招拍挂出让土地的总收入为250.61亿元，同比减少59.2%。
　　朝阳区的土地储备贷款规模在北京市体系内堪称最大，但并不是还本付息压力最大的。朝阳区土地比较好卖，仅CBD核心区的几幅地块，就在2010年底卖出220亿元。
　　相比之下，房山、顺义、通州等新城区受当前楼市调控下房价和交易量下降影响最大，土地流标和流拍频频。
　　据北京中原地产统计，从2009年到今年前5个月（截至5月25日），房山、大兴、通州三区合计土地供应面积1467万平方米，占北京最近三年来土地供应量的52.1%。
　　但市场行情并不好。6月15日，北京三宗郊区住宅用地招标，房山区一幅地块流标，通州区两地块只有三家房地产企业低价投标。
　　北京市土地储备中心副主任田锋近日表示，北京市2011年计划供应商品房住宅用地1220公顷，目前仅完成183公顷，只有15.1%。
　　“严厉的调控政策仍会持续下去，限购等政策不会轻易在年底退出，企业在这种预期下，不会有大规模拿地举动。”住建部政策研究中心副主任王珏林在不久前的一次论坛上表示。
　　上述接近北京市国土局的人士则认为，目前大型开发商参与土地买卖的积极性不高，还有一些特殊的原因。
　　例如，北京市今年为完成20万套保障房筹集任务，采取在商品房用地中配建保障房，一般比例不低于5%。配建保障房，而且大部分供应的土地位于新城区，使得很多品牌开发商不愿意拿这样的土地，因为这样的地建设出来的多数是低端产品，利润率很低。
　　据记者统计，2010年同期北京土地成交溢价率在134%左右，而2011年1-5月份成交居住用地当中，平均溢价率不到20%。
　　“不止是北京，受严厉调控政策的影响，地方政府卖地收入下降，由于前几年过度依赖银行土地储备贷款进行土地一级开发和基础设施建设，全国很多地方现在土地储备贷款偿还压力都十分巨大。”北京大岳咨询公司总经理金永祥表示。
　　民生银行房地产事业部一位人士介绍，前两年很多银行青睐土地储备贷款，给予很低的利率和抵押担保条件，尤其是对北京等一线城市，认为其财政收入充沛，能保证还本付息。
　　而事实上，与银行直接签订贷款协议的平台公司和区县土地储备中心，并没有支配土地出让收入的权力。按照土地出让收入收支两条线管理规定，土地出让收入要上交财政，再通过财政返还。
　　一般来说，包括贷款成本在内的一级开发成本，要占到北京市土地出让总收入的60%左右。如果一级开发投资总规模太大，而土地出让收入不能达到其60%，就难以弥补成本。
　　由于拆迁等成本已经支付，留下最大的风险就是银行贷款资金。
　　

邱晓云

土地“压仓”

　　借新还旧风险

　　面对巨额土地储备贷款还本付息的压力，北京市政府正在研究应对之策。

　　上述接近北京市国土局的人士说，政府正在采取一系列积极的动作推地，希望能够在三季度突击增加土地出让收入，以保证土地财政不断链。

　　北京市土地储备中心大量推出经营性用地吸引开发商。并将大量的住宅用地出让方式由招标改为挂牌，以避免投标开发商不满3家而出现流标。

　　6月上旬，北京市将最好的土地——CBD剩余的9块土地一起推出，预计可以获得200亿元左右的出让金收入。

　　相比2010年时出让的CBD地块，此次CBD地块的评分体系已悄然改变。规划设计方案投报仅占20分。在剩余80分中，投标价格得分占到50分。投标人财务及资信、开发及经营理念、资质及业绩三项所占比重相应下调。这无疑有利于推高招标的最终成交价。

　　同时，动员国有房地产商积极拿地，进行托市。

　　另一个办法就是借新还旧。

　　李伟介绍说，2010年下半年开始，银监会对地方融资平台进行整顿，大部分地方融资平台在还清旧账之前，不能再借新账。但在土地财政的困局下，变相借新还旧，成为地方政府渡过资金难关的主要手段。

　　值得注意的是，北京市土地储备中心于2010年12月份，启动名为“蓝德计划（Land）”的债券投资计划，即北京市土地储备整理中心与太保、国寿、平安、人保等国内七家保险公司签订总金额或高达700亿-800亿元的债权投资计划。该计划募集的资金将用于土地一级开发，不涉及二级市场。

　　根据设想方案，由上述7家保险资产管理公司通过发行债权计划把百亿保险资金借贷给北京市土地储备中心，由后者利用这些资金为北京市保障房建设提供前期土地供应。

　　北京市绝大部分保障房都采取在商品房用地中配建的方式。这样一来，配建有少量保障房的商品房用地的一级开发投入，也可以运用保险资金。

　　上述接近北京市国土局的人士说，实际上土地一级开发是不分保障房还是商品房的，其用途在二级出让时才会安排，而且配建保障房的比例也会调整。

　　这位人士认为，对于北京市土地储备中心来说，500亿-800亿元的保险资金，是缓解其目前土地储备贷款还本付息压力的及时雨。而且不必像其他城市政府一样，以求助于民间高利贷的办法来借新还旧。

　　但对于保险资金来说，要保证回报率，如果仅仅是投资保障房规划用途用地的一级开发，则亏本的风险会很大。北京市规定土地拆迁按照市价补偿，而保障房售价仅有市场商品房售价的几分之一，“这样比例的反差，纯保障房项目用地的一级开发很难操作。”

　　某保险公司的相关人员也认为，“融资是以储备的土地进行抵押，还款是依靠土地出让金，如果未来楼市调控走到一定程度，开发商拿地热情锐减，土地出让金回笼过慢，未来还款可能会遇到风险。”

　　对此，金永祥分析说，土地储备中心和保险资金进行合作能在一定程度上缓解政府的资金之困，而且保险资金的利率比较低，加上北京市政府的信用比较好，两者的合作还是比较容易谈拢的。

　　但这也只是把今天的问题拖延到明天。“因为还了银行的钱，却又重新欠了保险公司的钱。”

　　并且，保险资金相较而言规模太小，难以从根本上解决政府的融资问题。

　　为此，金永祥表示，要根本解决问题，就要向体制开刀。

　　“现在政府的一个突出问题就是大包大揽，所有项目都由政府说了算，这就给政府财政造成很大压力。如果能够在一些项目上向社会资本开放，就不但能减轻政府负担，还能增加效率。”金永祥说，金融危机当中，欧美很多国家面临财政困难时，采取的措施就是开放项目，出让国有股份，引进社会资本。