谢国忠：楼市泡沫破裂

李旧苗

《中国经贸聚焦》(下称“CBF”)：外界认为您总爱唱空中国经济，比如楼市、股市，对此您怎么看？
    谢国忠：中国从政府到各行各业，再到老百姓，都喜欢研究人的心态，似乎顺应了人的愿望就可以获得市场的尊重。但其实，现象背后的本质才更像真理。中国股市去年已经显示出“熊态”，虽然领导人的讲话稍微提振了股民的信心，令股票价格曾有小幅上涨，但中国股市低迷状态已成事实。中国现在需要各种真实的声音，我在经济领域发表独立的观点，仅是个人观察和研究的结果，我也接受不同的批评和观点。
    CBF：您一直说中国房地产市场存在巨大泡沫，泡沫到底体现在哪里？
    谢国忠：房地产本身是用来投资的商品，购买者追求收益，不断抬高房价，就像一个“击鼓传花”的游戏。只要存在投机心理和投机需求，楼市的泡沫就会一直被吹大。中国房地产市场正在经历一场价格泡沫，价格调整是必要的。虽然经过政府调控，把投机推高房价的最高点可能是削掉了一部分，但只是减轻了泡沫破裂会造成的调整之痛。如果政府不干预，房价的确还可以继续上涨，但只要是泡沫，就会有破裂的那一天。
    CBF：今年房价走势如何？
    谢国忠：今年房价可能会下跌25%，未来三年内跌幅有可能达到50%。我现在在温州，这里的楼市成交量也在下降。
    CBF：据悉，有些房产公司开始裁员，但很多开发商仍声称不存在资金短缺。
    谢国忠：这是一种“绑架”论，怎么可能不缺资金呢？2011年中国新增建筑面积为46亿平方米，算算这需要多少资金才能撑起来？去年有很多开发商不是通过降价销售，而是通过银行体系之外的高息借贷苟延残喘，希望能够凭借市场复苏脱困。现在很可能买房者能够接受的房价已经低于能维持这些开发商生存的价格了。破产有可能始于建筑商和建筑材料供应商。不过，中国正在经历结构性劳动力短缺，破产导致的失业将会在几个月内被吸收。
    CBF：中国房地产就无可救药了吗？
    谢国忠：中国房地产泡沫在某种程度上来说是政府所为，中国各级政府控制着土地供应，也掌握着各大银行。形象工程在地方政府支出中占了很大比例，地产泡沫和腐败行为，成为中国经济的软肋，其中灰色收入可能占到GDP的10%。如果中国政府屈从于外界压力，以保护增长的名义，通过大规模增发货币来复活房地产泡沫，会引发通胀，经济动荡，实际上人民币已经开始贬值了。
    现在是最后的机会让泡沫破裂，也是调整的好时机。房地产的市场供需关系失衡，一方面房屋空置率居高不下，另一方面老百姓买不起房子。房价不下降，老百姓就会捂紧口袋不敢花钱，中国消费能力就上不去。房价下跌的过程，会让财富从政府转向居民，未来最关键的是要实现政府部门和家庭部门的再平衡。
    房地产泡沫的破裂，还可能会是因为美联储货币紧缩政策的影响，中国境内的大量热钱将会撤离。房地产崩盘将会随之而来。我们要谨记1998年亚洲金融风暴的教训。
    房地产泡沫的破裂，会明显提升经济效率，通过限制地方政府最大的资金来源，浪费型的项目将会终止。由此将会导致增长放缓和经济效率提高，为未来的高质量增长奠定基础。
    CBF：房地产泡沫破裂导致增长放缓，对中国有什么影响？
    谢国忠：经济放缓在短期内是一件好事，它减少了泡沫造成的浪费，对效率和社会稳定都是一件好事，过去三年的增长太过依赖房地产泡沫和过分昂贵的政府项目。全球经济停滞是结构性的。经济放缓阻止了经济中的肿瘤的生长，给中国更多时间来解决结构性问题。
    经济发展的目标应该使生活质量提升，提高人民收入，中国物价高是低消费的主要原因。在中国什么都贵，比如飞机票、酒店住宿费等，都比国外价格高。而中国人均收入却低得可怜，去年中国人均国民收入首次超过5000美元，但这只是全球平均水平的一半，与发达国家相比差距更大。想在未来10年把人均收入从现在的5000美元提高到1.5万美元，中国必须学习德国和日本的产业升级，让人均收入增加2倍。
    CBF：如果中国房地产崩盘，没了支柱产业，经济改革出路在哪里？
    谢国忠：可以做的工作有很多啊，减税就是一个很好的办法。一般而言，赚钱容易就会降低效率，政府部门通过税费和从银行低价借贷，轻易获取了大量收入。这部分过于容易获得的钱导致了政府部门大规模扩张。减税将会显著刺激经济，随着出口疲软，这将是非常必要之举。
    中国需要立即减税1万亿元人民币来提高效率。这可以通过减少政府投资项目实现。1万亿元的减税目标可以通过增值税、消费税和营业税各降低五分之一来实现。比如，增值税降低五分之一，将会从现在17%的税率降低到13.5%。将最高个人所得税率削减到25%，并不会明显影响财政收入。这会对中国的国际形象有很大益处，对各地的高收入人群有很大吸引力。
    2012年是近20年来中国面临的最重要的考验。如果中国拒绝变革，接下来就会经历失败的十年。改革国有企业治理，提高经济效率，是中国的当务之急。在当前环境下，已经没有空间继续容忍这种明显的低效率了。

邱晓云

黄和尚有成亲日，岂可人无得运时？谢国忠坚持唱空九年，终于等到楼市下跌了，不过就算真再跌百分之五十，也远远跌不到他开始唱空时的价格，没有办法，通货膨胀与他作对也。

亚平

谢国忠夫人刘佳

亚平

夜晚被掏空，白天即唱空，呵呵。

老木匠

上海房价数据失真暗藏风险 政府被指忽悠购房2012年02月02日 07:13

来源：21世纪经济报道 作者：田新杰

亲眼看到的，未必就是真相。

权威统计显示，2011年上海商品住宅成交累计均价为22432元/平方米，比2010年微跌0.5%。但是，复旦—同策上海同质新建商品住宅价格指数却显示，截至2011年12月末，该指数为329.04，同比上涨了4.39%，特别是其中非公寓的同质价格指数达到431.46，同比大涨31.52%。

同样的统计对象和统计周期，唯一不同的，前者是传统的市场均价统计，后者用了另一种统计方式，却得出了全然不同的结论。真相应该只有一个。

地方政府微调“醉翁之意”

节后首个工作日，上海市副市长沈骏到该市房管局调研，落实今年楼市调控工作思路。官方渠道传递的信息涉及：将继续严格执行国家和上海的各项房地产市场调控政策，重点是执行好差别化住房信贷、税收政策，房产税的征收和住房限售政策等。

最引人注目的莫过于，有望在2月份公布的上海市普通住房新标准，这是该市近4年来的首次调整。

上海中原研究咨询部高级研究经理龚敏分析，此前已经披露的上海普通住宅新标准为：内环线内总价低于330万元/套，内外环线间总价低于200万元/套，外环线外总价低于160万元/套。与2008年执行的标准相比，内环线内、内外环线间及外环线外每套物业分别调整额度为85万、60万、62万，增长幅度分别为60%、43%、63%。龚敏直言，普通住宅价格标准的提高，表明政府有意促进刚性需求释放。

与上述上海政策微调的类似举动，在全国不少地方陆续出现。背后实际上是来自市场层面的巨大压力。

据同策分析师姚伯均提供的统计数据，截至2011年12月31日，上海市场上商品住宅可售面积达到974.24万平方米，可售套数68396套，同比2010年12月末分别上升52%和54%，比金融危机时的2008年末的库存面积和库存套数还高出15%和4.8%。

提升成交无可厚非 房价数据失真暗藏风险

北京去年末商品住宅存量为1550.68万平方米，深圳去年末商品住宅存量为265.18万平方米，广州去年末商品住宅存量为509.04万平方米。上海的库存虽然还不如北京那么高，但已远远超过广州和深圳库存之和。

按照上海去年成交速度，卖完这些存量商品住宅，需要18个月的时间。与一线城市横向比较，上海的指标低于北京的26个月，高于深圳的12个月和广州的10个月。

可是，另一项调查揭露了另一个市场“真相”——市场上并不是没有需求，而是在观望中：最新调查数据显示，逾八成（83.31%）受访网友表示在2012年有购房计划，四成（41.50%）选择在三季度出手购房，逾半数（54.90%）表示房价下跌30%以上会出手购房。近八成（75.9%）受访网友购房预算在170万以内。

在天量存量和市场潜在需求之间的障碍复杂而多样，地方政府希望尽快消除这样的障碍让存量和市场需求顺利对接，似乎完全合乎逻辑。

“从上海普通住宅价格标准调整后的实际影响来看，符合要求的普通商品房比重将由原来的80%上升至94%，调整后价格可释放出15%的交易量。”龚敏告诉本报，普通住宅价格上调后，可使一批房东不用再做低房价，这也有利于增加税收，可谓一举多得。

但问题没这么简单。上述调查还披露，逾半数受访网友（占54.90%）表示房价下跌30%以上会出手购房。而25.50%的受访网友表示房价下跌20%-30%时会出手购房，房价下跌10%-20%和10%以下会出手购房的受访网友分别各占11.80%和7.80%。

众多障碍中最核心的仍是价格。

房价下跌的真假迷雾

“宏观市场稳定局部个案楼盘价格战”是2011年上海楼市的主要特征，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，2012年这种状态仍将持续。

但人们会问，几乎决定着调控走向的价格指标本身存在巨大的失真风险。例如同样是2011年的上海房价，两个统计为什么会有截然不同的走势指向？

虽然复旦—同策上海同质新建商品住宅价格指数，未必就是市场状态最准确的指数，但它与政府统计部门的巨大反差，不能不让业内人士对有关部门的数据心存疑虑。倘若作为调控风向标的价格数据，不能反映市场的真实状态，那又如何保证据此出台的政策能准确校正市场运行的方向？而数据打架的现象并非上海仅见，此前在多个城市如北京已多次出现。

姚伯均指出，总体看上海市场正在快速下跌过程中，市区住宅与郊区住宅价格正在拉近，而公寓价格与非公寓价格正在拉大。上海房价从2011年第二季度末已经开始出现下跌的趋势，目前房价正在快速下降过程中。市郊指数虽然出现了部分项目的降价，但是降价热销项目正在逐渐缩小优惠力度。“值得一提的是，别墅与公寓的价格差距正在不断拉大。并且别墅等非公寓产品大量存在于郊区，并且部分项目价格还略有上抬趋势，抹平了郊区公寓下跌对指数的影响。”

这样的背景下，盲目微调急于刺激市场成交等相关地方政府决策，无疑暗藏着巨大风险。