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发表于 2012-3-29 18:40
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2013，中国房价必然大崩溃？
2013，中国房价必然大崩溃？
——2013，中国房价必然拉开大崩溃的序幕
刘忠良
【一旦房地产商在今年末或明年初的资金链坚持不了，就开始拉开群体大降价的序幕。一旦步入快速降价轨道，购房者更加犹豫。由于“买涨不买跌”的心里作用，此时购房数量会快速下滑，令房地产商资金更紧张，甚至出现破产卖房子。而手中持有大量房子的投机者，必然大量抛售手中房子。此趋势一旦形成，中国高房价崩溃便一发不可收拾。
……我劝中国的房地产商和房地产投机者，赶紧在今年的18大召开前，或至少在2013年的“两会”之前抛出手中的房子。否则，请等着在泪水中割肉吧。】
近日，据《证券日报》报道，2012中国500强房企的库存已达到4.9945万亿元（超过2011年中国GDP的10%！），存货均值同比增加50.34%，增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点，平均每家500强房企的存货已达到99.89亿元，创历史新高。
北京师范大学金融研究中心主任钟伟曾对媒体表示，据测算，2012年开发商因房屋库存需要支付的资金成本约为3450亿元，而2011年房地产全行业赢利也不过5000亿元左右。如果2012年销售额再下降，则房地产行业整体上将接近盈亏平衡的边缘。（《证券日报》3月27日）
据此估计，房地产企业撑不了多长时间。如果房地产商能熬过2012，则2013年中国房价必然拉开大崩溃的序幕。
我们再看一下统计局的最新数据。2012年1-2月份，全国房地产开发投资5431亿元，同比增长27.8%，其中住宅投资3713亿元，增长23.2%；全国房地产开发企业房屋施工面积394901万平方米，同比增长35.5%，其中住宅施工面积297605万平方米，增长32.8%；房屋新开工面积20049万平方米，增长5.1%，其中住宅新开工面积14832万平方米，与去年同期持平；房屋竣工面积10094万平方米，增长45.2%，增速提高31.9个百分点，其中住宅竣工面积7936万平方米，增长47.9%。房地产投资、施工、竣工面积均成快速增长趋势。
2012年1-2月份，全国商品房销售面积7004万平方米，同比下降14.0%；其中，住宅销售面积下降16.0%，办公楼销售面积下降8.6%，商业营业用房销售面积增长11.4%。商品房销售额4145亿元，下降20.9%；其中，住宅销售额下降24.7%，办公楼销售额下降23.5%，商业营业用房销售额增长17.2%。
2012年1-2月份，房地产开发企业本年资金来源14151亿元，同比增长16.2%，增速比2011年全年提高2.1个百分点。其中，国内贷款3116亿元，增长16.3%；利用外资107亿元，增长24.2%；自筹资金5995亿元，增长43.3%；其他资金4933亿元，下降5.6%。在其他资金中，定金及预收款2795亿元，下降11.4%；个人按揭贷款1296亿元，增长1.2%。
从统计局的数据中我们可以看出，房地产投资与施工、竣工面积在快速增加，而销售面积在快速的下降，据此可以估计房地产的库存量在2012年将更快速的增长。由于价格下降，房地产销售金额比销售面积更快的下降。房地产资金来源增长的速度不仅低于销售收入降低速度，更是远远低于库存增长的速度，房地产商的资金压力将在2012年更快速的增长，房地产上的资金成本也将在2012年飞速增加。
在这种情况下，房地产商能熬过2012年吗？即便熬过了，那2013年将是更快速的价格下降。
现在房地产商还在硬撑，也许有一些因素在支持他们硬撑，比如地方政府不希望房价下降，他们中一些相信房地产调控会放松；2012年由于通货膨胀降低，货币政策会放松，可以提供给他们更多资金，货币也可能因货币政策放松而流入房地产；2012年全球经济依旧未完全走出经济危机，国际货币可能仍然比较宽松；2012年是中国换届年，中央可能更希望平稳过渡，不希望房地产突然崩溃……这些都在支持房地产商和一些投资者在坚持，但愈坚持则耗费他们的能量越大，崩溃起来摔得更惨！
等到2013年初，或今年10月份完成基本换届后，这些情况将发生改变，新变化将成为压垮房地产商的最后一根稻草。
新官上任三把火，高房价民众怨恨已久，新一届中央或许很快就会出台更严厉更有效的房地产调控措施。比如现在正在实行和扩大的房产税，新一届政府或许很快把它推向全国，或可能在房产税上更严厉的制裁房地产投机者。
也许有人认为，新一届政府为了稳定和经济发展，可能不会对高房价下狠手。错了，高房价更危害稳定、更危害发展。
房价高，地价高，房租、租金高，那经济运行成本和居民生活成本必然高。比如街道两旁的商店，房租高，商品价格被迫太高，同时利润和员工工资受到挤压，危害就业和民众收入增长，降低内需，拉大贫富差距。楼上租用写字楼的，也同样如此。商店或写字楼后面的居民房，不是购房时价格高，就是租金高，提高民众生活成本且危害内需。
高房价的必然结果是高经济运行成本、高生活成本、低就业、低收入和贫富差距的持续扩大。这样不仅对民众危害更大，对经济发展危害也大。
高房价对民生危害严重，增加民众怨恨和不稳定因素。高房价尤其对年轻人危害最大，年轻人也是最容易愤怒和对政府最不满的群体。新一届政府将开始未来10年工作，在中国社会矛盾激化的今天，从维护这10年的稳定来讲，我相信新一届政府会火烧高房价的。
没有一个国家，可以依靠房地产泡沫成为发达国家。房地产泡沫已经成为中国经济的毒瘤，它吸走资金，抽干内需，如果中国要进一步发展，必须除掉高房价的毒瘤。我更相信，新一届政府更考虑未来十年和更远的中国经济发展，不会为了短期的GDP增长保高房价。相反，为了中国经济的转型升级和更健康的发展，新一届政府应该打掉高房价毒瘤。
实际上，房价在短时间内完成暴跌见底，然后随通货膨胀慢慢反弹，这样对中国最有利。此时，房价回到合理水平，购房能力提高，且害怕房价上升过多，会有更多的人去购房自住；居住价格降低，人们的住房面积扩大，无论是购房自住还是租房，都会选择更大的面积，买房的和租房的需求双上升；租房需求增加，投资房产成本降低，且没有再下跌的风险，真正的房产投资者就可以买更多的房子出租；那些投机房地产的人，也即吃房地产价格差的人，由于房地产在价格底部只会升值，投机者会再次进入房地产。这个时候，非泡沫的实际房地产需求增加，建筑业农民工保住了工作甚至更稀缺，钢筋水泥也有了更多需求。
在这种情况下，泡沫GDP是减少了，但真实GDP尤其是幸福GDP增加了。由于民生压力降低，如居住成本降低，加之低房价有利于实质城市化发展和有利于缩小贫富差距，内需更强劲，就业需求增加；经济运营成本降低，就业创造能力更强，就有利于降低就业和民生压力。这样更有利于经济发展、产业升级、真实GDP的增长、民生的改善和社会经济的全面发展。
也许有人拿日本房地产大跌之后的“失去十年”来警示中国不能让房价暴跌。日本经济在房价暴跌之后的一蹶不振，在于其低生育率。由于日本自1960年代开始的低生育率，1990年日本25至34岁人口组数量比1980年25至34岁人口组数量下降了20%，导致房地产、汽车、家庭电器等产业的消费群体萎缩和最有创造活力的年轻劳动力不足，经济必然进入衰退。房地产暴跌是导火索，但不是根本原因。
从需求角度看，GDP分为投资需求和消费需求，而投资需求又是消费需求的引致需求，所以年轻人口的下滑必然带来经济增长的低迷不振。从生产角度看，生育率低，年轻人口减少，人口老化，不劳动人口比例增加，人均GDP增长速度必然放缓。GDP增长率是人口增长率和人均GDP增长率的乘积，低生育率必然导致未来经济的低迷不振，尤其是过低的生育率更加如此，而不是房地产暴跌的问题。未来的中国，也将因超低生育率导致房价暴跌，然后经济一蹶不振。
现在的中国，相对还比较年轻，经济发展水平低，有发展空间，现在房地产暴跌，中国经济还能爬起来。现在房地产暴跌了，把资金赶回实业，把经济和民生的成本降下去，更有利于中国经济的长期发展。现在以低房价保民生，降低民生压力，也有利于挽救当今中国的超低生育率，更好的让中国应对“未富先老”的危机和未来的民族危机。
希望下一届领导人，在2013年出台更给力的房地产调控措施，如放开小产权房、放开政府对土地的垄断、增加廉租房供给、强制空房出租、征收多套房屋的房产税、采取综合措施发展中小城市等，促使房价暴跌。同时，改革金融多发展中小银行、提高经济社会自由程度、改革户籍制度、缩小贫富差距、提高公平、增加民生投入、降低行政成本和政府寻租、增加民众对权力制约的能力、提高民主法制水平等，以此对冲短期房地产暴跌的损失。
最好在一年内，最最好在几个月内，完成这次房地产暴跌。然后，房地产暴跌见底，开始慢慢反弹，整个经济就会步入一个新的更加良性的发展轨道，新一届领导人赢了一个新的经济开局。如果不如此，中国在高房价之下被拖得半死不活，将毁掉未来的发展。所以让房价暴跌是新一届政府的最佳最佳选择！
在2012年10月份执政党换届基本完成后，或者在2013年3月份新一届中央政府换届完成后，估计此时房地产商已经快撑不住了。如果新政府稍对调控房价稍给力一点，高房价必然马上开始瓦解。即使是新政府没有及时实施狠措施，那房地产商自己恐怕也坚持不了了。
一旦房地产商在今年末或明年初的资金链坚持不了，就开始拉开群体大降价的序幕。一旦步入快速降价轨道，购房者更加犹豫。由于“买涨不买跌”的心里作用，此时购房数量会快速下滑，令房地产商资金更紧张，甚至出现破产卖房子。而手中持有大量房子的投机者，必然大量抛售手中房子。此趋势一旦形成，中国高房价崩溃便一发不可收拾。
2013，或许已经注定中国高房价要崩溃。我劝中国的房地产商和房地产投机者，赶紧在今年的18大召开前，或至少在2013年的“两会”之前抛出手中的房子。否则，请等着在泪水中割肉吧。
准备购房的人们，如果再坚持一下，未来房价只会更低。按照2012年1-2月份统计局数据，商品房均价约6000元，每两个月至少增加3000万平方米库存，则今年至少增加库存1.8亿平方米，折合1.08万亿元，按趋势来看要比这多许多。如果按照90平方米一套房计算，则2012年至少新增库存200万套。这些都在等待房地产商的抛售。
《财经》杂志引用其他人的判断估计，2007年到2010年出售的新房当中，高达50%到70%的比例都是由投机客购买的，目前处于空置状态。2010年商品房销售10.4亿平方米，按照每套90平方米计算则2010年新增空房570万至800万套，估计2011年也差不多是这个数目。据有待核实的数据，2010年国家电网通过连续6个月不走数的电表统计出中国有6540万套空房（此数据真假有待进一步核实）。这些投机客手中的房屋，也等待抛售。
既然房地产商和投机客有大量房屋等待抛售，我们何必急着买房呢？等一下，就节约N个万人民币。当然，还有一些傻瓜的理由坚持中国高房价必然长期持续。那我们一一反驳。
有人说，中国人口多，耕地少，必然导致长期高房价。这纯粹胡扯。请问，中国农村也属于人口多的中国，但农村高房价了吗？荷兰人口密度是我们的三四倍，人均耕地比中国少许多，但荷兰为什么没高房价呢？欧美国家发展历程长而慢，中小城市发展充分，人口没有向少数城市过度集中。后来的东亚等国家发展快速且不均衡，高楼大厦、人口向少数城市过度集中，结果导致高房价和相对拥挤。比如北京，垄断了许多全国资源，那全国年轻人不向北京跑吗？为什么年轻人要离开中小城市和农村？因为中小城市和农村实际上在无形中被抛弃了，中国高房价在很大程度上就是城乡及大中小城市严重不平衡发展所造成的。
有人说中国城市化将使高房价坚持下去。还是胡说。什么是城市化？从人口上讲就是农村人口进城而变成城市人，除了山西的煤老板和浙江的农民企业家等少数人外，有多少农村人或者说农村的年轻人能买得起大城市这么贵的房子？
有人说“80后”结婚买房会使高房价继续持续下降。但“80后”中，有多少可以买得起这么贵的房子？随着观念的改变、保障房的增加和租房供给的扩大，“80后”刚性需求在未来会逐步降低。或许到明年，房地产商应该换换心里，“80后”不再是高房价的理由，应该是合理的价格把房子能卖给“80后”。否则，房地产商这么多库存的房子和房地产投机者手中那么多房子，卖给谁啊？中老年人，还是少年儿童？或许任志强应该求求“80后”买房子了。
“80后”能在高房价时买房子，还得归功于一胎政策。一胎政策导致性别比严重失衡，男方为了找到老婆，房子就很必要。由于是独生子女，两个父母供养一个孩子，甚至是双方父母出资帮新婚夫妇买一套房子，这就提高了对高房价的支付能力。根据链家地产交易中心统计，北京首套房贷者的平均年龄只有27岁，而日本及德国首次购房人平均年龄42岁、我国台湾地区首次购房人平均年龄36岁、美国首次购房年龄亦达30岁以上，北京首套房贷者如此年轻，这说明中国很多购房者是依靠父母财力购房。如果没有独生子女政策，一家养两个孩子，再加上两个孩子的上学等花费又比一个孩子多，那么许多家长就没有那么多财力帮孩子买房子。
当然，由于“80后”对房地产商的拯救，中国房价在近10年内或许不会跌倒底部。由于人口变化，中国房价也许成二次阶梯下跌——先由于房地产泡沫和房地产商的“扛不住”导致房价第一次大暴跌，然后再由购房年轻人口的迅速下滑导致房地产二次下跌，有些房产为此跌得一文不值，就像已经报废的俄罗斯远东小城镇一样。
自1990年后，中国总和生育率快速下滑，新生人口快速减少。中国近年来1.3左右的总和生育率，会使新生儿童每过一代（二三十年）减少40%，或者说年轻人口每过二三十年减少40%，这必然导致未来购房的年轻人口面临崩溃式的长期减少。按照1.3的总和生育率，2100年中国仅有4.7亿人，2300年仅有2800万人（由于预期寿命不同，推算的数量也不同，但无一例外的是年轻人口比重很低）。未来年轻人口和总人口的崩溃式减少，必然导致资产价值如房地产价值大幅缩水，甚至为此成为废物。
中国出生孩子减少，这从教育方面的数据也间接反映出来。随着1990年后新出生人口的急剧下滑，中国小学数量从1996年的64.6万所直降到2009年的28.02万所，13年减少57%。根据人口资料，2019年中国18-22岁大学适龄人口将只有2009年的53%，10年近乎减少一半！
到2025年，中国25至34岁年龄段人口将比2015年下降30%，这决定中国的房地产等产业过剩危机不可避免。到2028年左右，第二次婴儿潮人口大规模退休，而此时年轻劳动人口又急剧减少时，未城市化的农村年轻人口也将所剩无几，此时中国经济必然陷入长期的低迷。所以，在2020-2030之间，中国房价必然有第二次大跌，而且是跌到底。当然，不同地方的房价下跌不同。由于年轻口的快速减少，大城市和东部地区为了维持发展，且本身他们的吸引力就比较高，年轻人口会进一步向这些地区流动。与此同时，人口流出地区的房价将降得更低，尤其是农村空房就更不值钱了。
对于现在准备“以房养老”的人，千万别相信“以房养老”。“以房养老”的存在，必须有一个前提，那就是老人去世后留下的房子有人买且价格不能大幅下跌，否则“以房养老”就失去可能性。到2025年以后，中国城市化发展到一定程度，新买房子的绝对主体就是结婚买房的年轻人。但中国近十几年来一直处于超低生育率，这就意味着2025年后结婚买房的年轻人大幅减少。况且由于独生子女政策，许多家庭变成二合一，这些年轻不需要再买房子，甚至许多独生子女家庭因婚姻而节约出一套房子并把它推向市场。与此同时，新中国第一次婴儿潮人口开始大规模步入死亡年龄，老年人的房子开始大量推向市场。这时，一边是急剧减少的房子需求，另一方面是快速增加的房子供给，故至少中国房价在2025年前后必然有个二次大跌。而现在，中国房价正处在泡沫期的高位运行阶段，必然购房成本很高。现在买房子预备未来养老，而未来房价大跌，不仅不能依靠房子养老，反而白白养了房子。
如果2012年中国房价不大跌，你去找牛刀；如果2013年中国房价还不大跌，你就找刘忠良；如果中国房价没有在2020年代彻底崩溃，那只能说许多亚非拉年轻人来到中国购房租房了。
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发表于 2012-3-30 18:36
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