中国房地产调控政策再升级 个人售房所得征20%个税

ironland

原文链接：http://www.china.com.cn/photochi ... ontent_28106209.htm
中新网3月2日电(房产频道 陈璞)昨日晚间，国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，楼市调控加码“靴子”随之落地。通知中，除强调继续严格执行商品住房限购措施、继续严格实施差别化住房信贷政策外，二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收，也被称为此次新政的最大亮点。

总体来看，新一轮的调控政策在信贷、税费等市场调控措施，以及行政性调控措施方面均有所加强，并且对二手房市场的调控力度也更大。不过业内分析认为，虽然政策明显有所收紧，但仅是在原则上界定了调控方向，具体落实情况还要看各部委及地方政府后续出台的细则。

出售自有住房所得按20%缴个税 二手房交易料骤降

此次楼市新政对二手房交易个人所得税征收的调整，无疑是打击投资投机的一剂“猛药”，但是在不少业内人士看来也是一把“双刃剑”。

新政明确要求，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

目前，除了按规定对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税外，其余的二手房交易个税政策均按照差额的20%或全额的1%征收，但实际上多采取全额1%的征收方式。

而统一成差额20%的后，交易成本将会明显增大。

以一套房主原购房值50万，目前总价200万的普通二手房计算，按之前1%的个税计算为2万，而新政后按照差额的20%计算，个税将达到30万，比之前增加了28万，相当于当前房屋总价的14%。

中国房地产协会副会长陈国强在采访中向中新网房产频道表示，提高二手房交易的个人所得税原意是为了打击投资投资，但是在实际操作中卖方则很可能以提高房价的方式来转嫁成本。

据中新网房产频道了解，在二手房交易中，虽然根据国家相关规定应由买方缴纳契税，卖方则承担营业税和个人所得税，但在实际操作中，往往都由买方来承担。

对于部分房价上涨过快的城市或地区，以及首付30%的购房者而言，这就相当于首付款升至44%，极大提高了首次置业人群的购房成本。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，在房价上涨过快的区域，住房买卖之间价格差距也较大，预计各地政策执行细则未出台之前，为了争取搭上政策末班车，这些区域的二手房市场将迎来交易高峰。

中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，随着地方细则的出台，短暂的过户末班车后成交量必然出现萎缩，甚至可能回到2012年年中平均水平。

多位业内人士均表示，若这项政策得到严格实施，二手房市场购买需求及业主出售意愿都将受到明显影响。

胡景晖认为，随着新政的执行，各地新房、二手房市场交易量将陷入低谷期，价格可能经历短暂的滞涨期。中长期而言，新房市场将优先于二手房市场率先回涨。而新房市场转让环节税收较少的优势将逐渐得以体现，部分购房者也会再次回归新房市场，带动新房市场交易量上涨。


。。。。

邱晓云

国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知







国办发 〔2013〕17号

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

2011年以来，各地区、各部门认真贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，取得了积极成效。当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。为继续做好今年房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下：

一、完善稳定房价工作责任制

认真落实省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)，要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房，下同)价格控制目标，并于一季度向社会公布。各省级人民政府要更加注重区域差异，加强分类指导。对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市，应指导其增加住房及住房用地的有效供应，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标；对存在住房供过于求等情况的城市，也应指导其采取有效措施保持市场稳定。要建立健全稳定房价工作的考核问责制度，加强对所辖城市的督查、考核和问责工作。国务院有关部门要加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。

二、坚决抑制投机投资性购房

继续严格执行商品住房限购措施。已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要在严格执行《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)基础上，进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。各地区住房城乡建设、公安、民政、税务、人力资源社会保障等部门要建立分工明确、协调有序的审核工作机制。要严肃查处限购措施执行中的违法违规行为，对存在规避住房限购措施行为的项目，要责令房地产开发企业整改；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿，并严肃处理相关责任人；情节严重的，要追究当事人的法律责任。

继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套(及以上)住房信贷政策。要强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查，对违反政策规定的，要及时制止、纠正。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。

三、增加普通商品住房及用地供应

各地区要根据供需情况科学编制年度住房用地供应计划，保持合理、稳定的住房用地供应规模。原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市，以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市，要进一步增加年度住房用地供应总量，提高其占年度土地供应计划的比例。加大土地市场信息公开力度，市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划，稳定土地市场预期。各地区要继续采取有效措施，完善土地出让方式，严防高价地扰乱市场预期。各地区住房城乡建设部门要提出商品住房项目的住宅建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间等要求，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。

各地区发展改革、国土资源、住房城乡建设部门要建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，提高办事效率，严格落实开竣工申报制度，督促房地产开发企业严格按照合同约定建设施工，加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。

四、加快保障性安居工程规划建设

全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。各地区要抓紧把建设任务落实到项目和地块，确保资金尽快到位，尽早开工建设。继续抓好城市和国有工矿(含煤矿)、国有林区、垦区棚户区改造，重点抓好资源型城市及独立工矿区棚户区改造；积极推进非成片棚户区和危旧房改造，逐步开展城镇旧住宅区综合整治，稳步实施城中村改造。

强化规划统筹，从城镇化发展和改善居民住房条件等实际需要出发，把保障性安居工程建设和城市发展充分结合起来，在城市总体规划和土地利用、住房建设等规划中统筹安排保障性安居工程项目。要把好规划设计关、施工质量关、建筑材料关和竣工验收关，落实工程质量责任，确保工程质量安全。要合理安排布局，改进户型设计，方便保障对象的工作和生活。要加大配套基础设施投入力度，做到配套设施与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用，确保竣工项目及早投入使用。

加强分配管理。要继续探索创新保障性住房建设和管理机制，完善保障性住房申请家庭经济状况审核机制，严格准入退出，确保公平分配。加大保障性安居工程建设、分配和退出的信息公开力度。严肃查处擅自改变保障性安居工程用途、套型面积等违法违规行为。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。要加强小区运营管理，完善社区公共服务，优化居住环境。

五、加强市场监管和预期管理

2013年起，各地区要提高商品房预售门槛，从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理，引导房地产开发企业理性定价，稳步推进商品房预售制度改革。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度；尚未实行预售资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。

加强房地产企业信用管理，研究建立住房城乡建设、发展改革、国土资源、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统，及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，有关部门要建立联动机制，加大查处力度。国土资源部门要禁止其参加土地竞买，银行业金融机构不得发放新开发项目贷款，证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组，银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资。税务部门要强化土地增值税的征收管理工作，严格按照有关规定进行清算审核和稽查。住房城乡建设、工商等部门要联合开展对房屋中介市场的专项治理工作，整顿和规范市场秩序，严肃查处中介机构和经纪人员的违法违规行为。有关部门要加强房地产开发企业资本金管理，加大对资产负债情况的监测力度，有效防范风险。

各地区、各有关部门要加强市场监测和研究分析，及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息，正确解读市场走势和有关调控政策措施，引导社会舆论，稳定市场预期。要加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，要及时、主动澄清。对诱导购房者违反限购、限贷等政策措施，造谣、传谣以及炒作不实信息误导消费者的企业、机构、媒体和个人，要进行严肃处理。

六、加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制

各有关部门要加强基础性工作，加快研究提出完善住房供应体系、健全房地产市场运行和监管机制的工作思路和政策框架，推进房地产税制改革，完善住房金融体系和住房用地供应机制，推进住宅产业化，促进房地产市场持续平稳健康发展。


                              国务院办公厅



                         2013年2月26日



                       (此件公开发布)


请支持独立网站，转发请注明本文链接：http://www.guancha.cn/Policy/2013_03_01_129145_2.shtml



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ironland

对此政策能维持多久存疑。
报上说杭州04年曾这么实行过8个月。

天马行空

看习主席手上的枪杆子够不够硬  嘿呵

天马行空

像温总那样  好话说尽  良心掏尽  动则眼泪婆娑  结果却是政令出不了中南海  落得个影帝的戏称  谁知是真影帝还是假影帝还是不得不做影帝  嘿呵

天马行空

指望习主席的决心也是有限  正如鲁迅言：猛士周围都有一帮捧杀之士  即使是薄书记在重庆搞得上蹿下跳  习主席面见他也要称一声二哥的  据说还当面许偌薄的国家副主席职位的  但是薄这件事对习刺激何影响有多大  那就只有他本人知道了

李小苗

狼外婆看见两只小白兔为一只饼分配不均打得不可开交，挺身而出说，我来分！一分两半，哦，这边大了，咬一口；那边又大了，再咬一口……
卖房，收所得税；不卖，收房产税。看你们喊ZF来调控房价？等着吧。

ironland

狼外婆看见两只小白兔为一只饼分配不均打得不可开交，挺身而出说，我来分！一分两半，哦，这边大了，咬一口；那边又大了，再咬一口……

李小苗 发表于 2013-3-2 15:42

你太坏了。 ：）

半醉汉

我没房子，我偷笑。

zoufeng_1234

我没房子，我偷笑。
半醉汉 发表于 2013-3-2 19:18

政府敛财，没房的为啥要偷笑。

税收提高最终由买房者承担，而且会导致一些人买不起房而改为租房，所以租金也会提高。

理发的卖菜的卖早点的那些人，房租高了，就会把理发的价格，菜价，点心价也提高。

唯一应该偷笑的是税务部门，公务员们。

半醉汉

放心，影响不到理发的钱。
手上有五套以上房子待售的人不太好受。

zoufeng_1234

没有房子想买房的人肯定比有五套房子的人更难受。

半醉汉

12楼貌似有理，实则荒谬。

猪头猪智慧

购房者和开发商双输，只有政府赚了



文/童大焕

本届政府最后一次楼市调控的“国五条”，市场普遍认为没有新东西，可以飘过；很快，就在政府换届的两会前几天时间里，国五条实施细则出台，一出生就引起强烈关注。


仔细看，还真有新东西，最厉害的是增值部分一律按20%征个税。“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”


以往是按全额1%或差额20%，提供税票可自由选择20%。实际操作中一般按全价的1%。按差价20%的也有，一般反而是为避税，原税票100，卖120万，但是网签价国家有个最低过户指导价，网签价如果能打到101纳个税只有两千。


假定房屋A、B报价200万，A在2002年成本30万，B在2009年成本150万。若出售，A获利170万，B获利50万，按现政策全价1％计个税，买家C另承担2万元个税共202万（真实房价）。按增值20％计税：A仍报200万仍获利170万，B报价200万获利50万，C买A须付出234万（真实房价），买B需付出210万外加总额5.5%营业税（不满五年）11万，共221万。此外不论购买A还是B，都得另缴1.5%契税、0.1%印花税、2.7%中介费，占房价的4.3%，共8.6万元。也全是买方承担。则买A的税费是42.6万，占房价的21.3%；买B（不满五年，差价更少）的税费总额是29.6万，占房价的14.8%。（这个估算可能会因初始成本不同而略有出入）


也就是说，新政后房屋交易税直接增加，政府旱涝保收。对于买房人来说，则是买越新的二手房越合算，因为中间差价少。这就怪了，这个政策弄不好一开始就走向了意图的反面——明明是为了抑制炒房，反而是鼓励了房屋短期持有！


这项政策的具体影响是：1.未实行评估价征税地区，只要全款购买，阴阳合同可抵之，无影响；2.已实行之地如深圳、北京，直接增加税负成本，买家负担暴增。如果严格持续执行，后果就是首付有限的自住型首套房买家彻底失去在城市中心买二手房的机会——要么多承受20%增值税，要么全款（这个谈何易）以实现规避部分税收。这样的措施在控房价的初期，杭州和南京曾实践过，结果是大大提高交易成本，导致净价出售，房价上涨，购房者压力大增——在供不应求的市场上，历史上所有因调控而增加的税费，全部转移到买家和租户头上，未来也不例外。


至于一边以限制需求为目的进行调控（不论限购自住性需求还是投资投机性需求，本质都一样），一边又在文件中要求扩大保障房和一手商品房供应，十年调控的历史已经证明，这是根本不可能完成的任务，纸上谈兵而已！


过去十年楼市调控一直在抑制需求上做文章，限购限贷、增加税费。文件说要增加土地和商品房供应，但市场环境下，需求决定供给，需求受抑制一定会反过来减少供给，这是市场经济的基本常识。终端需求受限，除非开发商是傻瓜，否则只有减少拿地放缓供应一途。抑制需求结果必然是抑制供应，供应减少而需求累积，结果必然是房价上涨！


除非房地产市场全部退回计划经济时代，全部由政府供应。但政府没地没钱，惟一的办法只能印钞票买地盖房了！而印钞是更全面的洗劫民众，然后将财富集中到少数人头上！


舆论和调控越来越与住房投资为敌，本次国五条实施细则排在最前面的具体措施就是“坚决抑制投机投资性购房”。但房地产市场经过15年发展，首套房和拆迁性住房大部分已经满足的情况下，又是增加二手房税费又是限制投资需求，我可以肯定如果扼杀了投资性需求，房地产市场会变得很惨，它的惨淡首先会让地方债和政府自己受不了，国五条实则细则要求的“对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市，应指导其增加住房及住房用地的有效供应，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标；对存在住房供过于求等情况的城市，也应指导其采取有效措施保持市场稳定”更是一个不可能完成的任务。


首先，房价上涨过快的城市，由于二手房税费上升交易暂时受阻和观望，短期内首套自住性需求可能支撑一手房交易，但很快买方力量就会枯竭（真正的自住性需求大部分是新移民需求，他们既被限购，同时购买力也往往不足），开发商只能谨慎拿地，“增加用地有效供应”成为泡影。


其次，“对存在住房供过于求等情况的城市，也应指导其采取有效措施保持市场稳定”，在过去长期的“发展中小城镇、限制大城市”的城镇化发展政策下，二三线以下城市早已存在房屋供应过量风险，国土部信息中心公开承认过去8年二三线城市住宅供地增量已是人口增量的3倍。在二手房税费上升交易受阻的情况下，除非买房人是傻瓜，否则他们怎么会继续追逐入市，则，市场和地方债如何稳定？


明知除了一线城市，二三线以下城市在长期不合规律的“城镇化战略”下住宅用地已过量供应，地方债不堪重负，却还全国一刀切地限制投资增加二手税费，只能有两个解释：一是追求短期政绩，二是项庄舞剑意在沛公，名为调控楼市实为增加税收。


归根结底，国五条实施细则除了趁火打劫增加税收而外，对楼市健康稳定发展并无益处。短期内可能抑制二手房交易，同时增加二手房阴阳合同出现，处于城市核心地区的二手房名义房价下降。促进新房交易（不一定涨价，因为要考虑后续现金流，尤其是半年内已拿地的开发商更是如此），使房地产市场全面呈现郊区化交易特征，并进而坐实坐稳郊区房价。两相结合，楼市交易的账面统计价格有可能真实下降，过去那种统计数字不敢见光的现象有望短期内消除。但这仅仅满足于官员个人短期政绩要求而已，购买者的利益则只有受损一途（税费上涨，改善性住房受阻，购房郊区化明显）。


本次国五条细则，除了政府一方会获利，购房者、开发商没有一方会获利。这样做有可能是鉴于2011年下半年以来，各地方政府税收锐减，急切需要找到新的税源。如此杀鸡取卵的税收政策，半年一年的短期内可能起一点点效果，中长期一定会使税源更枯竭，地方债风险更大。


有人认为二手房交易税费提高会把投资投机性资金挤出房地产市场，甚至有可能去挽救濒死的股市。这是白日做梦。中国股市是个洗劫散户的赌场，中国人的富余资金惟有房地产一个出口，除非你把富人的钱全部没收付之一炬，否则那么多钱找不到蓄水池，不是在别处泛滥成灾，就是全部挤到银行让银行破产（虽然存款利益很低，存贷利差很高，但如果银行只存不贷，必是巨额负担）。


事实证明，任何不让富余资金自由流动的政策，都是市场经济和财富创造的天敌，不会对任何人有任何好处，政府竭泽而渔的各种措施，也终会有枯竭时候！


而在城市化迅猛发展的时代，任何政府都不可能保证国民人人在大城市买得起房。新中国成立以后的前30年严厉阻止城市化，中国将用30到50年左右的时间完成正常国家上百年才能完成的城市化进程，因此，这方面的矛盾更加突出。惟一的缓解（也只能是缓解）办法是土地和农房私有化，让农民带着资本进城，购房的相对门槛降低，而不是像现在一无所有地进城成为廉价劳动力。同时全面打破行政垄断。通过打破土地和国企的垄断，全面改善国民收入分配结构，以使更多人在高房价面前不再高不可攀望而生畏。这是惟一正途，舍此任何调控都是歪门邪道，难成正果。


人口聚集导致高房价，这是城市高房价最根本原因之一。一些人对投资性住房心存误解与仇视，政策也迎合这种民粹心理，认为其助长高房价，应该回归消费功能甚至用交易税、房产税挤出投资房。殊不知投资性住房是降低了进城成本而非相反。如果没有投资性住房，新移民住在哪里？新公司到哪里办公？


中国的房价问题是城市化导致人口大规模聚集、土地垄断导致过于廉价助长投资型政府招商引资并引发无度地方债和货币超发、行政垄断（含土地垄断）和政府过度投资导致贫富两极严重分化、富余资金没有安全出口的总爆发和总集中，就房地产说房地产，螺丝壳里做道场，永远没有出路。政府永远是赢家，市场和民众就永远是输家。



来源：童大焕

链接：http://dajia.qq.com/blog/241225111609427

猪头猪智慧

政府永远是旱涝保收，一本万利。

zoufeng_1234

这种后来在中国称作“厘金”的税收，很早之前，欧洲人就意识到是一种“间接税”，也即卖家代买家交纳，而不是由买家自己直接缴付，却必须由买家承担的税项。所有在交易环节征收的税款，都是间接税，最后都要由最终消费者承担，这个道理并非所有人知晓，甚至某些政府也不一定明白。
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以上摘自李大苗的《其时法兰西》。

政府增税，花大钱搞投资，然后印钱填窟窿，最后的结果是成物价上涨，通货膨胀。通货膨胀对富人来说影响是比较小的，因为他们有资产可以保值，而对于没有资产只有一些存款的穷人来说，就是活生生被政府掠夺了。很多穷人以为政府增税是针对富人，政府在帮他们，其实他们自己就是最大的受害者。这个简直就是政府和愚昧的民众之间的SM游戏，一个乐此不疲，一个还偷笑叫爽。

ironland

【为了避税，离婚什么的弱爆了】看这个！不但避税而且无视限购。买方先把房款给卖方，卖方按房款打欠条给买方，以房产做抵押。然后买方以卖方欠款不换起诉到法院，卖方承认欠款，表示无力偿还，愿意以房产抵偿，最后买方拿着法院的判决书去房产中心过户，不论是否限购，都可以过户。一分钱税没有！

章星球

这个应是新总理还是老总理的杰作？

邱晓云

应该是老总理，这种调整的做法符合他一贯思路，要是他不愿意，新总理一是还没这个权力，二是等于把得罪中产的这项措施有意让人错以为是他干的，很在乎名声的他怎么肯吃这个亏？

李小苗

集体领导，平稳交接，新旧一体也。