[转帖] 中国买家涌入塞浦路斯 2个月买入600套房产

邱晓云

帕福斯是美丽的地中海度假胜地。今年，这个坐落在塞浦路斯西南海岸的城市即将迎来一年一度的嘉年华，主题是中国。

在当地的国际机场降落后，首先映入眼帘的就是一家房地产(行情 专区)开发公司的广告，广告语用中文写就。
　　“所有的一切都会具有中国元素。”帕福斯市市长Savvas Vergas说，他漂亮的办公室大厅粉饰一新，古典的希腊石柱立在前方，“餐饮，民俗……一切的一切都将以中国文化为基础。”
　　他们的目的很简单：用尽一切手段，吸引中国投资者投资房地产。
　　中国投资者大量涌入
　　与其他南欧国家一样，塞浦路斯也因欧债危机造成严重损失，此次嘉年华将为该国出现的繁荣景象而庆祝一番。自2007年以来，塞浦路斯的房价下降了大约15%。但是，官方上月公布的调查报告显示，2012年8-10月，塞浦路斯有600多套房产的买主为中国人，其中90%都在帕福斯。
　　据《中国日报》报道，塞浦路斯商人在2012年的北京国际房地产秋季展会上包了32个展台，尤为积极。Vergas举出了一些帕福斯在吸引中国买家方面尤为成功的原因：“帕福斯很安静，犯罪率低。帕福斯与中国的城市截然不同，因为它保留了自己的城市风格。城市附近还有美丽的绿化带和山峦。”
　　对中国人来说，前往塞浦路斯投资的条件并不是当地宜人的风景和气候，而是有可能获得永久居留身份。
　　“真正的增长出现在2011年8月以后，那时塞浦路斯政府明确了第三国国民获得永久居留权所需的各项条件。”Leptos房地产集团董事、帕福斯工商会会长Giorgios Leptos透露。
　　能够获得一个欧盟成员国永久居留权的机会对中国人来说有着巨大的吸引力，对于年轻人来说，他们可以因此在欧盟全境免签旅游。年龄较大的中国人，则可以在获得欧盟国永久居留权后，送自己的孩子到欧洲上学，同时来欧洲看望孩子也不再困难。
　　为了获得塞浦路斯永久居留权，非欧盟成员国的投资者须至少投资30万欧元购置房产，同时，他们还须证明自己无犯罪记录、经济状况良好，并且同意在当地银行(行情 专区)存款3万欧元至少3年。申请者一般45天后可获批准。
　　通过这种方式来重振国内停滞不前的房市，塞浦路斯并不是欧盟中唯一的国家。去年，爱尔兰和葡萄牙也向购房款额超过一定数字的外国人提供居留权。2012年11月，西班牙贸易部部长表示，西班牙也打算如法炮制，来清理国内大量积压的未售房产。
　　投资者冲着移民而来
　　尽管投资塞浦路斯看起来很美好，但欧盟认为，是否准许非欧盟成员国公民永久居留目前还是各国政府的问题。目前，在欧盟层面，准入条件并不一致。
　　然而，欧洲对外关系委员会中国组负责人Francois Godement则指出，这种现象背后，问题已然滋生。
　　“中国的年轻才俊来欧洲可能对我们有利，但如果他们试图长期留在欧洲的话，那就会出问题了。”他补充到，如果提供居留权的是申根国家，定会引起布鲁塞尔和其他一些地区的不满。塞浦路斯并不是申根国，而葡萄牙和西班牙均是申根成员国。
　　就塞浦路斯现行规定来说，投资者的直系亲属也可获得永久居留许可，但每人还须存款3万欧元。这几乎是一位中国公民一年内准许带出境的资产上限了。但显然人们总有其他办法可以规避这些限制。
　　对于中国投资者来说，获得身份比度假要重要得多。每年在帕福斯，总会碰到众多在当地购买房产的中国人，他们当中度假者寥寥无几，大多数购买的房产都是大门紧锁，没有任何进展。极少数中国投资者确实住在帕福斯，但他们都不愿接受采访，对投资一事更是闭口不提。
　　除了给予通往欧洲的诱饵，塞浦路斯还提供了政治避难和银行业服务，以及回避中国独生子女政策的方案。
　　“中国人在境外生第二胎，如果他们在自己国家过得不顺的时候，这里的房产也算是一个落脚地。”Giorgios Leptos说道。
　　“中国人也相信帕福斯会有一个美好的未来。今后十年帕福斯计划建成一个新的游艇区、一个新的港口以及新的城市道路网络。在2017年，帕福斯将会成为欧洲的文化首都。投资者相信这是一个正确的选择。”Leptos表示。
　　Leptos称中国人的涌入使得整个城市全面发展。“2012年房产销售上涨了15%，这是近几年来第一次呈现上涨趋势。2013年如果其他情况不变的话，我估计会比2012年更好。”
　　但是迄今为止只有很少的中国人选择在塞浦路斯定居，因为得到居民权不代表获得了工作许可，并且没有人愿意谈及此事。
　　Cybarco是塞浦路斯第一个游艇住宅区的推手。这一游艇住宅区位于利马索尔港口，占有水域可停放650艘游艇，周边公寓售价至少要42.8万欧元。Cybarco目前还在岛上开发奢侈房产，并与国际知名物业顾问合作宣传。此外，塞浦路斯西北海岸一个名为阿卡玛斯海湾别墅的项目也是Cybarco的手笔。这一项目的所在地未经污染、风光原始，目前也有70%售出，其中多数买家来自中国。
　　Cybarco的首席执行官Michalis Hadjipanayiotous说道：“俄罗斯人热情还没散，但中国人投资最近确实火起来了。他们对沿海房地产尤为感兴趣，特别是利马索尔，它是永久居留或是度假的理想城市，当然，利马索尔也很适合商业房产和办公区域投资。”
　　“塞浦路斯确实是个宜居的好地方。但我们需谨慎对待那些海外投资大量涌入的报道。在低端市场，还有众多度假公寓尚未完工，而那些未售房产的价值也有所下跌，有些甚至下跌达50个百分点。”即便是Michalis Hadjipanayiotous，也对此表示谨慎。
　　投资不是救命稻草
　　但是中国买家的浓厚兴趣并不足以重振塞浦路斯的房地产市场。《环球房地产指南》指出，在2012年5月，塞浦路斯的房产价格在持续下跌。这个势头还有可能会保持到2013年，这个行业无法恢复高峰期的热度。
　　最新数据显示，塞浦路斯房价逐年下降7.6个百分点，上个月的成交量自2011年已下降了15个百分点。而从全年来看，下降高达47个百分点，这是自2000年对国内外购买情况首次进行记录以来最大幅度的下跌。
　　事实上，塞浦路斯的房地产价格增长在2008年年底就已经停止了，但是这个国家还是一直坚持致力于恢复市场。塞浦路斯的房产代理商不断美化中国投资者为塞浦路斯带来的利益，甚至连购房就能获得居留许可的条款都出台了，为外国投资热再升温。
　　比如塞浦路斯房地产开发商Country Rose开发的圣巴巴拉居住区，是塞浦路斯岛最为引人瞩目的项目之一，此前有外媒报道称，该房产要价甚至高达2000万欧元 .
　　在谈到这一房产项目的价钱和利益时，项目主任显得有些扭扭捏捏，但他表示确实跟一些中国买家有联系。 圣巴巴拉居住区项目坐落在距利马索尔不远的东海岸。住宅楼自带水疗中心，备有雪屋水疗和蒸汽间歇泉，而酒窖藏于岩石之中，餐厅更是拥有360度无敌海景。
　　有人警告说，塞浦路斯未来可能会像马耳他一样，一旦外国投资者的名额满了将缩紧法规。

邱晓云

据中国之声《全球华语广播网》报道，“走，去底特律买房去！”最近，中国人说起买房，除了“国五条”，最多的就是“去底特律抄底”。4月11日北京春季房展即将开幕，之前被爆出房价跌成“皮鞋价”的美国底特律也有项目参展。据了解，参展房价最低为2500美元，最高为50万美元。北京房展组委会国际部负责人魏克非称，已有些中国人冲到底特律抄底，买了好几百栋房。因此，底特律中介十分看好中国市场。

　　据了解，这是底特律中介第一次来中国参加房产，这家中介公司的名字叫做3D Financials，它参展的房源价格在2500美元到50万美元之间。这家房地产(行情 专区)中介的网站上特别给出了投资底特律房地产市场的原因：底特律市场已经有连续15个月的增长，在美国的房地产市场当中排名第二位。

　　该网站首页上还贴了不少房源的图片，这些房子都是独立屋。有的外边看起来相当不错，和我们在美剧中看到的房子有些相似。有的比较简单。这些房子的价格从2万6千美元到2万9千美元不等，都在3万美元以下。有一套房子面积是116平米，整个物业地皮的尺寸有645平米，这套房子的价格共计2万9千美元，房产税2千美元。

　　其中每个房源还特别在房子图片的右上角标明了投资收益率，首页的这些房子最低的投资收益率是14%，最高达到16.28%。

　　但是这些房子都相当的老，大部分是上世纪四五十年代的房子，甚至还有一栋房子建于1905年，而且房子所处的位置大都在底特律市区。据了解，距离底特律市中心12公里以内的全是贫穷区，富人基本上都住在郊区。

　　底特律房子的“皮鞋价”成为媒体关注的焦点。

　　余浩：底特律本来是美国汽车(行情专区)之都，但是近年来由于当地的产业没落失业率高、犯罪飙升、人口不断外流，导致当地的房地产市场不景气。尤其是金融危机以来，底特律房地产市场在全美大都市中跌幅是最大的。在底特律的市中心地带，一千美元、几百美元一栋的房子比比皆是，甚至还有挂牌几美元出售的房子。

　　这些房子多数是失过火或者是破烂不堪的房子。要想入住，基本上要花十几万或者是几十万美元推倒重建，或者进行彻底翻修。

　　由于这些房子地处治安很差的地区，经常发生入室抢劫、杀人、枪击等暴力犯罪案件，因此这些房子很难找到可靠的租户，一般人也不敢轻易去那里住。

　　在美国买房子后，每年还要交房地产税，一般按照当地政府评估价的1%到2%交纳，这些房子政府评估价至少会是几万美元，这样每年至少要交几百到上千美元的房地产税。再加上物业管理费、保险(行情专区)费等各种税费，每年额外要开销几千美元。但租金收入却没有保证，自己更不会到去那里住。

　　底特律地区经济和产业复苏的前景不明，即便是房地产市场随着整体经济的复苏有所回升，这些治安乱区的房子要想升值希望渺茫。

　　在国内房地产调控的大背景下，去底特律买房到底值不值？财经评论员马光远认为，去美国投资房地产，这是近年来一个很大的误区。

　　马光远：我们现在整个房地产随着城镇化的推动等等一系列概念的影响，对整个房地产的未来还是比较看好，投资房地产大家认为是一个不错的选择。但是美国恰好是冰火两重天，现在如果去美国投资房地产，如果你对基本的情况不了解，想当然的认为它的价格可以抄底，我认为这种情况本身就非常危险。

　　在马光远看来，去美国投资房产面临三重风险，最大的风险在于投资收益预期。

　　马光远：从09年到现在整个一线城市、热点城市的房价上涨非常迅速，全国整个房地产市场应该来讲房价的收益都是相当可观的，但是美国一般收益的话，很多的并没有太多的升值空间，整个美国房地产市场还不能说什么时候走出低谷，如果说你要看一个租房收益的话，每年收益能到7或者是8那是相当不错了，但是我们很多的人预期收益都是远远高于这么一个收益。

　　第二个风险在于美国的政策环境，特别是房产税。

　　马光远：美国的税收情况在房地产领域是非常复杂的，根据不同的居民有不同的税收的种类，租房的时候可能因为你的身份，租房要交所得税，这个房子留给儿子或者是什么的，还有遗产税。如果说你低价炒了一个房子后，要交房产税，这个房产税是任何一个人都避免不了。所以成本非常高，我们现在老是讲，国内的房地产很高，实际上你看一下美国的房产税的话才会知道什么叫很高。

　　此外，美国经济的大环境也需要引起重视。不能想当然地认为自己捡了个大便宜，而别人看不见。

　　马光远：美国经济的复苏比预期的要好一点，但是整体房地产市场什么时候回暖还很不一定。现在去底特律抄房，成本很高，但是那个地方根本没有人住，租不出去，还要交一部分税。所以整个经济大背景比较复杂的情况下，我认为去美国投资房地产是一个比较差的选择，真的要去投资的话可以找专业的机构。（中国广播网）

ironland

倘若民间资本在国内有地方可去，不知情况是否会有所不同。