当前，“调控”这个具有方向性含义的词语已经丧失了这种含义，在许多人眼中它已变成了“政府通过经济政策压低价格”的代名词。钱皮注意到了前几天的一则消息，称房地产市场仍然高价位运行，国务院对于此轮调控结果感到不满，要求有关部门加大力度。 需求是一切的中心，包括价格运动都是需求运动变化的结果。这一原理给国家干预以行为原则，即通过干预需求来干预价格的过度不稳定性。但是，有些人深信西方经济学的理论，反其道而行之，认为价格是自变量，只要人为地直接干预价格就可以控制需求了。 如果是干预需求，国家对于房市可以采用诸如限制每人购买面积、限制单套建筑面积、限制个人住房贷款的发放、大幅度提高开发商贷款利率和自有资金比例等等办法。但是，现在的办法都是只针对供方而不是针对需方的。因此，此轮调控失败的可能性远大于有效的可能性。 众所周知，供大于求价格下跌，供不应求价格上升。但是很少有人真正认识到这里的“供”和“求”是指供给速度和需求速度，是存量概念，而非经济学教科书上说的是指供给量和需求量这种流量概念。《西方经济学的终结》给出的价格运动原理是：价格区间的中心随供求速度比例增加而下移，随供求速度比减少而上移（中国经济出版社，2005，P140）。既和常识一致，又弥补了常识的缺陷。 要不要压制民众对住房的需求？这要认真分析住房需求的结构，即市场细分。这一点上商人任志强做得比经济学人好，他提供的数据是处于住房升级换代的是绝对的多数，而真正没有住房需要买房的人只有5％左右。 任志强说：“我们今年做了五个城市，后来到八个城市，已经购房人群的调查，改善居住条件是占第一位，而真正没有房子要买房的人的连5%的比例都不到，非常低，说明大多数人买房子不是原来没有地方住，而是原来住的条件很差，比如人均面积很少，或者说房子很差，没有厨房，没有厕所，没有很好的配套条件等等，所以他们需要变更自己的生活条件，变更自己生活的地点。这个是占主导地位。” 换句话说，目前大多吵闹住房价格高涨的，并非没有住房的人。而希望住得更好，虽说是情理之中，但是在需求两分法看来（《西方经济学的终结》，中国经济出版社，2005，P31），属于非必要需求的范围了。对于非必要需求，政府本不应该参乎进来。在住房市场上，市场已经提供了大量的供给，比如远郊的、卫星城市的、县乡城镇的等等。而有些人，收入水平远在全民平均水平之上，却要以“民众”的身份，放着大量自己买得起的住房不买，非要盯住什么“芍药居”和“工体4号院”等等特定地块。这种特定的非必要需求，政府没有必要和能力去支撑它。 实际上，房屋的价格都是在这些人的高涨需求推动之下涨上来的，自己推动了价格上涨，反而怪罪他人和市场或政府。对于非必要需求品来说，蜂拥而去购买，你说究竟是便宜还是昂贵呢？每一个买家没有夸赞便宜的，买不买才是他心态的最直接表达。 物以稀为贵，此番房市调控，是在声讨房地产暴利的舆论势态之下展开的，打击的供方即开发商的积极性，而非压制非必要需求的积极性，因此，势必导致供给速度下降，而纵容非必要需求的扩张，从而使得供求比例下降，引发平均价格上升。尽管此前一轮调整中政府提高了房贷，但是，多数城市的房地产商都主动替顾客承担了这个负担，需求并没有受到任何抑制。 任志强在接受某媒体的采访时说，调控宏观调控的目的不是为了让房价下跌,而是让房价稳定增长。这和许多人认识的调控是为了让房地产降价的大相径庭。不管任志强自己的视角如何，我们从经济学原理也可以看出，不幸的是，任志强这回可能又说对了。 政府应该去关注那些真正没有住房的人，其它的，交给任志强们就是了。任志强只给富人盖房，而那些吵闹着一定要住什么“芍药居”的人其实都不是穷人，任志强就是为这些人服务的，但是这个服务要用你的支付去交换，愿不愿意交换、能不能少支付一点服务费不能你们自己说了算，还要听任志强们愿不愿意。对没有住房的穷人来说，直接找政府就对了，而对于已经有房的人来说，什么时候市场上找不到能买得起的住房了，再来找政府算帐不迟。如果有可以买得起的住房而你不去买，那就老实呆在自己的旧房子里过日子吧。 阅读链接： 商业术语的经济学正解http://www.jjxj.com.cn/news_detail.jsp?keyno=6102； 再说房价http://www.jjxj.com.cn/news_detail.jsp?keyno=6633； 房价过山车，谁在着急？http://www.jjxj.com.cn/news_detail.jsp?keyno=6168； 住房离不开任志强http://bj.house.sina.com.cn/news/2006-11-10/1151158665.html | 
发表于 2006-11-12 19:28
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