[讨论]能否实现居者有其房

章启晔

能否实现"居者有其房"?
2007年8月24日 09:43
 
 
 
来源:东方网  作者:陈云发  选稿:冯卫      
 
　　全国住宅工作会议今天就要召开了，据《东方早报》8月24日报道，在此之前，中央已调原国家发改委副主任姜伟新任建设部党组书记、副部长，成该部的实际“掌门人”。而消息还透露：建设部拟新设一个住房保障司，其职能肯定与老百姓住房保障有关，这都是利好消息。

　　说到住房，老百姓最关心的当然是房价能否降下来，使住房紧张的中低收入者能买得起房，然而，国内各城市的房价在经历数年调控之下，丝毫未见降低，涨幅反比以前更快了；不仅东部地区房价在不断地涨，连中西部地区房价也开始了“狂飚突进”，这种状况令人忧虑，也将使中低收入者买不起房的状况越加严重。这是8月19日新华社记者发出的一篇新闻调查中透露出来的，全国许多报纸8月20日刊登了这篇报道。

　　房价持续大涨，与中央政府这几年的宏观调控政策是相违背的，但是，为什么中央政府要求房价降下来，而房价却反而涨上去了呢？新华社记者谈了三个原因，一是供求偏紧，二是地价上涨，三是投机“炒风”搅乱了市场。这三条原因当然都是对的，但我认为并没有突出重点和要害。所以，这依然是隔靴搔痒式的清谈，没有实际可操作性。

　　目前的房价大幅飚升与大量中低收入者买不起房的矛盾，源于过去计划经济时代的低房价、低工资政策。当时由于工薪阶层的工资水平低下，居民住房便只能基本靠配给，房屋面积、质量、结构均是低水平的。而从上世纪90年代起，市场化的商品房崛起，房价开始上升，当时这种提升房价还是比较合理的。但是，随着房价的暴涨，市场化的房价与“计划经济时代”的低工薪（包括大批退休职工的退休金）矛盾随之越加突出起来，因为房价可以有“市场化”上升，而低工薪者（含退休者）的薪金收入无法再“市场化”式地提高。对社会大批国企、事业单位、服务行业低薪者及已退休的低收入者而言，房价的“市场化”是很不公正的。但社会总要前进，住房商品化又是大势所趋，而这部分“老工薪阶层”便不可避免要成为住房“市场化”的无受益者或难受益者。当然，各地政府已看到这个问题，相应地制订了有关政策，通过廉租房、低价房、旧城拆迁改造等途径，给予适当或较好地改善住房条件，也确实取得了一些成效。

　　但是，现阶段涨风四起的房价究竟还能不能降下来？有没有降房价的“灵丹妙药”？

　　我的回答是：房价完全能降下来，这剂“灵丹妙药”叫做“居者有其房”。

　　要根本解决房价无序、失控的飚升问题，应该推出“本地区居者有其房”的政策，对不同收入的居民实行不同的住房政策，在此前提下，再推行健全的“住房市场化”政策。

　　当前房价失控飚升，最重要的原因是三条：一是炒房猖獗，二是政府靠提升房价来拉动GDP增长点，三是非本地区人员购房拉动了商品房的需求。应当看到，房子虽然是消费品，但毕竟是供人居住的；同时，房屋是一种需要占有一定空间的特殊商品，即使它不断被人“消费”，但其所占有的空间不会相应减少，所以它与食品和其他消耗类的商品不同。因此，一个正常的社会不应当鼓励个人消费的房屋无限增大化，即使有财力建豪宅，也要有个度，因为私人拥有的住房越多，其侵占的社会空间就越大，这对住小房子的大众来说，是一种社会的不公。也正因为如此，应该实行本地区居者有其房，即让收入较低者也买得起一个相应水平标准的住房。在此前提条件下，才能允许进入流通领域的“市场房”（炒卖或租赁）。有人说可以让一部分本地居民买不起房而去租房住，这是不顾中国国情的胡说八道，在目前，假如一个家庭没房子，户口就没地方落下，孩子读书就没法解决，医保、社保之类也无处落实，所以，那种不必每个人都有住房而靠租房住的“理想”，是绝对无操作性的乱起哄。

　　只要地方政府有决心实现“居者有其房”的政策，我认为房价就一定可以降下来，而且并不难，“居者有其房”的最主要内容，是关键的三条：

　　第一，由中央政府明令规定，在统计经济增长指标时，不得将由房地产拉动的各一项增长数字纳入统计指数。房地产拉动的经济增长数字今后不再作为政绩纳入干部考核内容，这就会打掉地方官员拉动房地产过热发展的“积极性”，从而避免官商一体制造房价大幅攀升的局面。事实上，许多地方的房价之所以能不断提升，完全是地方政府积极推动房产商抬高房价的结果，甚至有的地方官员公开放话称本地房价“太低”，鼓励开发商抬价。至于地方政府官员在房地产发展中形形色色的“潜规则”操作及其后果，更是一部永远叙述不完的“巨著”。

　　第二，实行本地户籍居民购房优先制（政府明令规定的廉价房除外），即原则上非本地户籍居民不得购买本地区的商品房、二手房、廉价房，以保证本地居民的优先购房权，从而真正实现居者有其屋。目前某些地区房价上涨失控，最主要的原因并不是本地一般居民居住的需求而造成所谓“供需失衡”，而是非本地区客户购房量过大。这些外来购房者，大致包括这么几种人：一是外来炒房团或个体炒房者，二是海外人员，包括居住在国外的华裔居民和国内的台、港、澳居民（经商者），这些购房者经济状况富有，在内地城市买一套房，对他们而言是九牛一毛地便宜，就像上海的中产阶层买一辆自行车或打一次出租车，即使不住或房子损坏了，他们也不会在意。三是外省、外市的富人，为了显示身份或到大城市、风景名胜地区去享受，便一掷万金到那里去购买商品房。像山西的煤老板便去北京买豪宅，浙江的民企老板纷纷来上海买高档商品房，这些人有钱，他们购房手面阔绰，有的甚至买两套、三套甚至数十套，作为置下的不动产，在目前房价居高不下的景况下，用钱购房升值比存银行吃利息合算多了。

　　以上几种人大量购房，尤其是像北京、上海、广州、杭州、深圳、青岛等名城，外来人员购商品房的比例甚大，对炒高房价起了很大的作用，而本地的工薪族便只能望而却步了。只要不实现户籍购房制，保护本地区居民的优先购房权利，控抑房价便是一句空话。

　　第三，对多占房者实行高消费税制。

　　现在房子已成为个人财富的象征，有的住豪宅别墅，有的占有三套以上大面积商品房，有的则做起了房屋租赁老板。在允许公民拥有私产的社会，这都很正常，也应受法律保护。但是，为了抑制房价无限制高涨，对那些拥有大量超标准住房即地块空间的人，应通过税收加以适当调节，以防止社会财富过于高度集中手两极分化，实现社会财富的二次分配，实现社会的真正公平、公正。因此，对高档住房即别墅、豪宅应征高消费税，对人均拥有面积100平方米以上商品房的居民征收超标住宅税，对非本地户籍居民所购商品房征收外来居民居住税，等等，此几项税种的征收，必将有利于控抑房价。

　　现在许多城市，一方面是许多低收入家庭无钱购房（尤其是退休者和参加工作不久的低收入年轻人），另一方面却有大量无人居住的空置房（包括未售、开发商捂售新建商品房和拥有数套房屋居民的闲空房、作为投资的不动产房等），这中间泡沫很大，对经济的安全运行威胁很大。所以，把房价降下来，既是为了让居者有其房，也有利于本地区经济的健康发展。

　　房价是完全降得下来的，就看各地方政府有没有决心和魄力，还有，就是政府部门人员与房地产商之间有否“潜规则”联系。
 

菜农

只要是民选的政府，居者有其屋是可以实现的。

zoufeng_1234

“房价是完全降得下来的，就看各地方政府有没有决心和魄力，还有，就是政府部门人员与房地产商之间有否“潜规则”联系。”

决心有，魄力也有， 潜规则---------也有。

反正你要什么有什么。

章启晔

不客气地说，特别是最近约60年来，中国的痴人分外多。

陈老先生不止一次有此类惊人言论。

他指出：“目前的房价大幅飚升与大量中低收入者买不起房的矛盾，源于过去计划经济时代的低房价、低工资政策。”很好笑。那现在实行高房价、高工资政策岂不正确？或者应该实行低房价、高工资的政策？人民币是随便印印的草纸吗？否则就这经济水平，如何实行高工资，何况这里的高工资是平均数的概念。压低房价又靠什么？不见得用不给工资的囚犯来造房。土地就那么一点。能动脑筋的便是抑制需求。陈老毕竟不是白痴，所以他提出了“本地区居者有其房”的措施，其实就是限制外地人入沪。但他也指出，房价上涨几乎是所有城市的问题，那么这种政策的实施是要慎重的，否则就是遏制城市化的进程，政治代价之大很可能超过相当多的城市居民买不起房的代价。尤其是对上海来说，上海化解老龄化的措施其实就是吸收外地的青年人，而且是相对优秀的青年人（哪怕表现在体力上）。习近平书记说上海是全国人民的上海。在两者之间保持微妙的平衡是政治家优秀与否的标志。

这样，三条措施的第二条等于白说，上海人均年收入不足3万元（2006年度职工平均工资为29569元），即便只对本地人开放房产市场，依然有富人压迫穷人的大大空间。那最终的结果必然是革命，均贫富，死一批人后再走老路。这叫什么事？第一条简直是幻想。房产市场是实实在在的地方政府的财源。陈老可以把黄金叫作狗屎，只要送给我，我必收下来。即便不作为政绩，地方政府官员也会热衷于房地产开发，毕竟进政治局的官员是极少数。至于第三条？征税至少在短期内的效果是抬高房价。

出路呢？有能力者购房。没能力者，主要限于本地人，由政府提供租房。

章启晔

以下是引用菜农在2007-08-24 21:57:49的发言：
只要是民选的政府，居者有其屋是可以实现的。

民选的政府就能把草纸当人民币用？

如果普选，极端情形就是均分，人多沾光，简直是旧日单位福利分房的翻版，效果是需求更旺，开发更少，恶性循环。

我宁可住在城乡结合部也不至于因愤恨而以为政治手段能解决经济问题。

zoufeng_1234

现在的政府，是土地市场上的恶霸。就像鱼市上的渔霸，菜市上的菜霸。渔民打的鱼，菜农种的菜，必须卖给他，不许直接卖给消费者，而且按照他定的价格。否则他就叫打手砸你的摊子。

北京的小产权房，就是菜农企图把菜直接卖给吃菜的，结果，不是被砸了。

有这样的恶霸在，你说还是一个自由公平的市场吗？

没有公平自由的市场，还会有合理的价格，充足的货源吗？

我们当年打击投机倒把，打出了繁荣的市场，丰富的商品了吗？

现在吃水果又便宜又方便，是因为邓小平把种水果卖水果的权利给了农民。

想要住上价格合理的房子，必须把种房子卖房子的权利给农民。

章启晔

你说的确实是丑陋的一面，但不影响大局，大局是普通市民买不起房子却有的是人买得起。在公平自由的市场上，需求决定价格，你以为现在的需求是不是过高呢？城市房价，尤其是大城市的，与农民没有多大的关系。谈到农民，如果放开，部分农民确实有可能得到更高的补偿。但假设你在上海闵行，你的土地卖出了政府的标价，那就没问题了吗？钱会贬值，如果生计问题得不到解决，对多数农民来说依然会是“剥削”。难道城里部分市民不肯动迁不是出于相同的理由吗？他们当然知道房子大住起来舒服，但迁到城乡结合部，找工作乃至于自谋出路的机会可不是一般地少。回到农产品的例子，我的妻子时常特别注意食品安全，但我往往“教育”她适可而止，有一次乘着出租车，我说要按过去的方法，你连猪肉都吃不起，因为工业化生产才有那么多的食物，那个当过农民的司机忍不住插话支持我的观点。可房子能靠化肥和添加剂速成吗？技术的进步作用很大，代价也很大，食物与房产毕竟不是一回事。

zoufeng_1234

我没明白楼主的观点，拜托一下，你把观点亮亮明。至少表明一下你同不同意你转发的帖子的观点。

不为别的，只是为了方便对掐。

菜农

zoufeng楼主是个没有观点的人，和别人作对是他的观点，老毛病没有改。

没有办法，只是这个帖子本身是个好话题，经济版又没有人气，给大众思考思考也有些好处。

混沌

以下是引用章启晔在2007-08-24 22:06:17的发言：

民选的政府就能把草纸当人民币用？

如果普选，极端情形就是均分，人多沾光，简直是旧日单位福利分房的翻版，效果是需求更旺，开发更少，恶性循环。

我宁可住在城乡结合部也不至于因愤恨而以为政治手段能解决经济问题。

上海公务员 素质也有低的  一说民主就想到城郊结合部那套辛苦了半辈子的房子 分田分地分房子都来了 搞选举的国家多了 是均分的吗

章启晔

以下是引用菜农在2007-08-24 23:12:29的发言：

zoufeng楼主是个没有观点的人，和别人作对是他的观点，老毛病没有改。

没有办法，只是这个帖子本身是个好话题，经济版又没有人气，给大众思考思考也有些好处。

菜农，如果说我有什么优点，不把经历的人事个人化肯定是其中一条。对事不对人，或者说用变化的眼光看人，或许也是。考虑到以前论争有过不快，老实说，我已经轻描淡写应对你那没头没脑的言论了。你号召真名向独角兽学习，不过有一点理由是不成立的，这两个论坛的经济版都相当缺乏学术性，牢骚居多，经济问题政治化居多。

假设我缺少知识，能不能请你费点时间，告诉我政府民选何以就能解决居者有其屋的问题？

又假设我顽冥不化，而你是与时俱进的英杰，请你不意气用事，委屈一次，用学术理论开导我和我的同类。

章启晔

以下是引用zoufeng_1234在2007-08-24 22:47:08的发言：

我没明白楼主的观点，拜托一下，你把观点亮亮明。至少表明一下你同不同意你转发的帖子的观点。

不为别的，只是为了方便对掐。

请见4楼。

章启晔

上海公务员 素质也有低的  一说民主就想到城郊结合部那套辛苦了半辈子的房子 分田分地分房子都来了 搞选举的国家多了 是均分的吗

哪里的公务员都有素质低的。可我清清楚楚地说明“极端情形就是均分”。可见汉族人里也有汉语不好的。

搞选举的国家自然多了，中国也是，据说它不民主。

搞民主的国家也多了，倒是没听说靠着民主解决住房问题的，要不您给举个例子？

菜农

章启晔看来完全变了一个人，从现在写的文字看，确实有所改观，我想我说错了，希望能保持下去。

尽管看到好现象，也不能不说，如果出现辱骂，那也只好不客气了。

至于民选政府和居者有其屋之间的关系，我认为是非常简单的事情，是常识，根本不用什么学术。这是我的观点，一种观点，我说出了我的观点。我的观点在别人眼里不一定对，所以我不强求别人一定要按照我的逻辑说话，恰恰相反，我希望不同意见发表在论坛上。

我再声明一点，我的观点不代表真理，倒是相反，我的观点常常是错误的。我没有强求别人同意我的观点。

章启晔

我“表扬”一下自己：如果我们有缘多打交道，哪怕你不喜欢我，你也会认为我“本色”，不存在随意的“改观”。

当初的不快并不是我挑起的，即便你认为我辱骂过你，恐怕你也不得不承认我对你与对其他人还是不同的。

就事论事，你的观点并不是常识，常识会告诉我们：经济与政治关系密切，但经济毕竟有自身的规律。逻辑是社会科学的基石，我很有兴趣知道你如何推导出两者之间的必然关系，而社会科学极少有绝对真理。我的推导是：倘若民选，那么上海将首先是上海人的上海，必定会出现陈老提出的建议（限制外地人买房），而处理不当必遭报复（因为广东也首先是广东人的广东），具体会表现在限制人口（尤其是所谓精英）定居上海、限制在上海的投资（从而限制房地产的供给）上；其次，如果民选意味着“大民主”，由于平均收入线以下的人占大多数，极端情形便是打土豪分田地，那会首先制约供给，而能够廉价获得住房，只会刺激需求；最后，常识恰恰应该告诉我们，如果房价下降，首先买得起房的可能是更有钱的人，哪怕是本地人，那些收入只在平均线上下的人会有更多机会吗？不会。所以，买卖与救济是并行的路线，不可以混淆。对那些买不起住房的人，政府恰恰应该拿出从房地产市场赚取的钱盖廉价租房，解决他们的居住问题。

章启晔

我们的专家凭什么同情穷人

春节期间接连在东方网上看到了两篇为穷人鼓与呼的评论，不才愚钝，就此求教两位大家。

第一篇评论是吴兴人先生的“温总理的一席谈”，他从抚顺市改造棚户区谈起，指出：“解决安居问题，首先要让更多的普通老百姓买得起住房，起码是积大半辈子的积蓄要卖得起一套住房，一定要想方设法把房价降下来。”多动人呀。家母支内，一去便无法回头，直到中风后，我才不得已接她回沪，那是2000年。我们夫妻与她同住20平方米的旧房子，只能把孩子交给岳父母去带，直到2002年才痛下决心买了大约12公里之外的住房。才4个多月，老人家便去世了，糖尿病综合征，显然，如果不是购房的压力，那她在不舒服时会提出住院（她有医保），她不会在摔倒后住院时才被发现血糖高达40以上。她走了，我的生命残缺了，那是永远无法愈合的伤痛。假如民主选举上海市市长，显然，我应该投吴先生一票。

但是，如何使房价下降呢，显然最直接的方法是减少成本。土地、钢材、汽油等自然资源显然是有限的，因此能减的只能是其中的劳动力成本，而报酬降低的市民和民工会因此更有购买力吗？谷贱伤农，谷贵伤民，这个道理我们的祖宗就懂了，不需要任何现代文明的知识，例如阶级斗争。在宏观经济层面上，只有抑制需求和增加供给两条，这两条大梦初醒的建设部都在做，不过，在我看来都非常可笑。比如说，它规定90平方米的住房应该占多少比例，可我知道部级干部的住房标准是160平方米，除非领导干部例外，否则很难想像他们真的是为百姓着想；住大房子便是浪费资源，全然不顾多少人买房并不只住3个人的事实，只好说建设部干部住房都得到了很好的解决，穷人饿死是他们不吃蛋糕的关系；而且，我相信汪、仇部长绝对不会为节约资源而使用QQ乃至驴车当公务车。又比如说提高贷款利率，你控制开发商把风险转嫁给银行就是了，提高贷款利率难道会降低房价吗？这个道理实在玄妙。一个月多十几元（公积金，10万，20年）对我这等愚民来说只会起到抑制消费的作用，也就是说，更买不起房子。

第二篇说邓伟志先生的“水涨为什么船不太高”。他说：“政府不应当是用全部精力直接抓GDP的，应当是用主要精力抓财富在穷、富等各个阶层中是怎么分配的，财政在科、教、文、卫、体、安全、环保等各方面是怎么安排的。”全部精力抓GDP固然不妥，但如何抓分配，邓先生本人举的例子倒是很有意思。他说：“2006年12月26日晚上，我在由青岛开往济南的火车上听中央台广播，在讲云南苦聪人的生活今年比去年好时，说：‘苦聪人去年（2005年）全年平均收入187元。’苦聪人那里我去过，我丝毫不怀疑自己的耳朵听错了，也丝毫不怀疑新闻的真实性。”他又说：“2月11日各报发了温家宝请基层代表到中南海讨论《政府工作报告（征求意见稿）》的消息，说一河南在京打工的人“每月能挣1600元”。这农民工收入为苦聪人的103倍，合理吗？何况还有一批人的收入又为这农民工的十倍、几十倍呐！”

倘若苦聪人全年收入187元，就证明那个河南人每月挣1600元不合理，那么邓先生每月挣多少钱？邓先生肯定不是贪官污吏，也不是“既得利益集团”的成员，不知道邓先生何以证明自己远远高于1600元的月收入合理呢？这都是哪跟哪的关系嘛。那河南人靠1600元是不可能在北京置业的，出卖了青春之后，只怕还得回老家去，要是他的那点收入都不合理，那普通的北京和上海市民都该死了。这是哪门子主义？

转发过来作为补充。

兮兮

以下是引用菜农在2007-08-24 21:57:49的发言：
只要是民选的政府，居者有其屋是可以实现的。

国外民选的很多,但住房自有率并不高.

老外喜欢当下享受.

章启晔

那与喜欢偏好的关系未必大，而与社会流动性的关系可能更大，倘若今天在这里当官（当然不能太大，否则国家会配发，无法讨论下去了），明天在那里当官，那么只可能租房了，否则处处买房，就算有钱也要忙死了。

pommy

这样的讨论本身就有问题，我认为政府严重涉嫌操纵房地产市场！

pommy

"居者有其房"? 我想起了“画饼充饥”这个成语！