[转帖] 当心消费者和房产商“双输”的硬着陆（吴向宏）

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2008年，楼市据说呈现“拐点”的迹象了。有人认为，这是因为政府不断加大调控力度，终于起作用了。对此，我不同意。两年多来，我一直在说，政府的调控政策没有针对中国房价畸高的真实原因，甚至是南辕北辙的。所以，房价在过去两年里越调越高。同样的政策不可能因为力度加大，反而变得正确有效。在政策不对路的前提下，楼市的所谓“拐点”，即使的确出现了，恐怕也是一种假象。它或者仅仅是房地产名义价格的短期下挫，消费者购买房屋的实际负担（实际价格）未必更轻。更令人担忧的一种可能是：它预示房地产市场的硬着陆，预示着中长期房价会出现更严厉的反弹。

我一直认为，中国房地产价格是虚高的，但这个虚高和人们通常所说的资产泡沫并不是一回事。资产泡沫是在一个自由交易的市场上，由于资金过度供应，通货膨胀，所造成的资产升值现象。这里有个前提，就是自由市场。假若没有自由市场，资产价格的虚高往往就不完全是泡沫。打个比方，专制时代，皇帝的口水都可能值几两黄金。站在理性人的角度，这个“价格”简直荒谬之极，但它显然不是泡沫，不是什么“口水投机商”哄抬起来的，更不是什么“国际口水游资”炒起来的。只要专制还在，皇帝不倒，他老人家的口水就是能值上几两黄金！当然，一旦帝制被推翻，皇帝下台，支持口水价格的那个体系轰然坍塌，口水也就必然还是口水，一文不值。

在我看来，至少在2006年以前，资金投机“炒卖”不是房价上涨的主因。然而，我国官方一直高调指责炒家，一直把房产投机视为房价偏高的罪魁祸首。所采取的各项“平抑房价”政策，往往都以打击投机为基调，其中又以“收紧资金供给”和“加税”为最常用的手法。这两种手法，在中国的实际情况下，对房价虚高不但不能治本，反而推波助澜。先说加税。我在两年前多次说过，加税能平抑房价是天方夜谈，相反加税必然导致房地产涨价。在交易环节加税，会直接推高房地产价格；在供应环节和持有环节加税（如加征土地闲置税、开征物业税等等），表面上有可能压低房地产的交易价格，但实际上，如果把长期税收折算进购房价格，消费者支付的总成本肯定不会更低，只会更高。至于收紧资金供给，在交易环节收紧资金供给（即收紧房贷、提高住房贷款利息），道理也是一样，房地产的名义价格有可能降低，实际上消费者支付的购房成本反而会上升了。

最危险的一招，乃是收紧房地产供应环节的资金供给，即大力挤压房地产商的资金供应。例如禁止外资投资房地产开发、禁止国内房地产商举借外债、不鼓励房地产商上市融资、对房地产商的土地款提出越来越严厉的缴纳条件等等。这些政策意图只有一个，让房地产商没钱可花。我认为，之所以目前楼市呈现一些“拐点”的迹象，主要还是因为这方面的政策在生效。资金链紧张导致一些房地产商特别是中小房地产商不得不做出一些抛售举动。问题在于，收紧资金供给实质上是在提高房地产商的开发成本，和加税政策一样，它的长期政策效果必定是推动房价上涨的！所以，即使部分开发商在资金压力下抛售，长期看也不可能逆转地产的上升趋势。相反，如果有相当一批开发商由于资金压力，而退出地产领域，房地产产业就会出现一场硬着陆，即短期内地产名义价格下挫，但随即会出现严重的供给不足，导致房地产价格报复性地疯狂上涨。

如果出现这种硬着陆，将是一个消费者和房地产商双输的结局。当然，少数资金雄厚的房地产企业，尤其是有通畅融资渠道的上市公司，或许可以利用这个机会进一步扩张自己的势力范围，甚至形成寡头垄断。我以为，这就是为什么某位大房地产商的老总会主动宣扬“拐点论”，甚至主动号召消费者“三年后再买房了”。

我已经反复呼吁过，如果有关部门真心希望降低中国房地产的实际价格，让消费者得到真正的实惠，让房地产业能够真正健康的发展，就应当效仿世界先进国家如美国的经验。具体来说，就是应当：（1）减少税收，包括降低实质为一种税收的土地出让金，以及应当推出个人购房支出抵扣个人所得税的政策；（2）放松供给环节的资金供应，包括放开外资进入房地产开发的限制，放开房地产金融信托基金即REIT等各种融资工具，鼓励房地产企业上市等；以及（3）为消费者提供更加廉价的住房消费信贷，包括成立面向低收入大众发放低息贷款的国民住房信贷银行，为中等收入消费者的商业住房贷款提供国家按揭保险，乃至加快房地产信贷证券化的步伐，等等。

章星球

一言以蔽之，尽最大可能扩大供给。