[讨论] 房价该不该降？

乌龙茶

以下文字出自一个叫牛刀的网友，据称是“中国房地产最具影响力的独立评论家”。
         临近岁末，国务院办公厅下发：关于促进房地产市场健康发展的若干意见，这是对中国楼市降价销售的一道命令，是符合市场实际情况的，是中国楼市的及时雨，唯有大规模降价销售，才有可能挽救中国楼市，振兴中国经济。

中国楼市最深刻的矛盾，就是房价与购买力之间的矛盾，高房价不仅影响经济发展，伤害普通民众对政府的感情，而且危及社会和谐，只有彻底、坚决的把房价降下来，才能缓解中国社会的矛盾，激发全体民众信心，一同度过经济调整周期，复兴中华民族的伟大事业。

我们应该仔细总结高房价的教训，决不能让高房价死灰复燃，我们可以鼓励楼市正常的投资行为，但是，必须坚决打击囤地囤房炒买炒卖的一切楼市投机行为，以民生利益为重，以宏观经济的大局为重，以中华民族的未来为重，实现中国民众居者有其屋的质朴理想。

国务院说，2009年是加快保障性住房建设的关键一年。主要以实物方式，结合发放租赁补贴，解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题；解决80万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题。在此基础上再用两年时间，解决487万户城市低收入住房困难家庭和160万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。到2011年年底，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题，基本解决240万户现有林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题。2009年到2011年，全国平均每年新增130万套经济适用住房。

这即是对最近一系列政策的总结，也是一种声明。中国的土地所有权属与全体民众，我们有义务为全体民众提供住所。这是中央政府的执政理念，也是广大民众的希望。

国办若干意见的要点，还在于制定政策，鼓励降价销售。没有什么降不了的，万科降价销售成功激活现金流就是一个明证。房地产企业一定要意识到市场规律是不可破的，供过于求就必须降价，以高房价要挟政府，要挟民众的想法是很幼稚的。经济行为要符合经济规律，现在已经到了即使亏本也要降价的时候。

全国70个大中城市的新房存量至少已经达到3.7亿平方米，在此经济调整期，这巨大的新房存量如果处理不当，很有可能拖垮宏观经济。我们必须正视现实，采取一切手段，迅速让凝固的钢筋水泥，变成强大的现金流，激活中国的消费。

乌龙茶

以下是复旦大学金融与资本研究中心主任谢百三教授的文字：
                                 万众关注看房市——兼谈对股市的看法
    笔者谈过多次，房地产市场与整个中国经济休戚相关。在国外也一样，美国的“次贷危机”、“两房危机”，造成了今天美国的金融大崩溃和经济大衰退。欧洲的英、法等经济冷却也与房市由牛变熊密切有关。
    笔者细阅了国务院推出的楼市新政等系列报道，发现虽然渐渐接近主战场了，但中国房地产市场一下子还难以扭转颓势。
    首先，像过去一样，又提出了加大保障性住房建设力度，争取用3年时间解决750万户城市低收入住房困难家庭。
    750万户，中国有70个大中城市（省会近30个）；平均每个城市可以摊到10多万户，而上海有2400万人口，近700多万户，深圳有1200万人口，400多万户；中奖的概率是七十分之一或四十分之一；且城市还在发展之中，东莞十年前人口有限，现在也已达千万之多。所以这项政策受惠人口的比例很小。
    此外，地方政府都是土地财政，都怕把本地地价搞下去，大多把经济适用房建在远郊，使其减少冲击普通商品房地产市场。（现在中央财政较丰裕，省还行，小市、县就很困难。）我一直高度怀疑此政策的可行性、长期性。
    世界上只有香港、新加坡能有效，因为它们是城市，没有农村，没有农民进城问题。其实现在最缺房的不是老城市户口居民，而是每年留城的550万大学生和1000万民工。现在落个北京、上海户口极难，找到工作，只有一个居住证，就不可能参加那750万户经济适用房的“中奖摇号”。大学生新工作，往往收入还可以，年收入表面上也不低，也够不上贫困标准；其实是很穷，因为没有房子，是北漂，海漂。但他们没希望买经济适用房。但是这个事，确有人家中招了（如北京老户口的多一些），对其他人就是一种希望，就会对普通商品房嗤之以鼻，于是，实际上把普通商品房市场压了下去。
    至于解决240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房问题，是完全正确的，但不知是哪级财政出的钱。如果是当地财政，则完全看这些政府官员的实际情况了。有的贫困地区连教师工资也发不出，哪里拿的出钱搞别的。
    关于发展普通商品房市场，其实这个市场占房地产比例95%左右，对中国经济影响最大就是它，影响了40个产业（这和美国一样）。国务院这次开会对它进行了第一次正面的救市（过去都是地方政府在救）。这是令人欣慰的。比如总算把笔者讲了多年不合理的“购房5年转让免征营业税”中的5年改回为2年，（起先是2年，搞了一年半，又发发狠改成5年，政策完全失去连续性，打击炒房“2年”足矣，最长的是法国“3年”）。第二，对购买第二套房的贷款松绑了。但附了个前提“已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平”可享受首贷优惠。但估计此闸一开，银行是不会管这个前提，贷出去再说。应该说，对房地产是利多。但如果存在大量首付20%的按揭，从宏观经济安全角度讲是有隐患的；万一房地产市场像日本、美国这样大跌，银行就会出现很多呆坏账。
    其中最重要的是第三条：支持房地产企业的合理融资要求，对有实力有信誉房地产开发企业提供相关金融服务。这就对房地产发展商的贷款松了口。
    总之，对房地产市场是一股暖风。总算估计到中国经济的最重要一块。但是否就此可以挽救房地产市场刚刚开始的下跌，还得看看。毕竟一个市场是一部庞大列车，能否马上止住下跌，还不得而知。
    （股市连涨五天，给人以喜悦，总算是政府救市、百姓努力迎来了一个小阳春，不少短线高手，已挣了20——30%。但是否会形成大反转，还要看。第一，经济数据还在恶化，发电量出现了几十年来最大跌幅达-9.6%，说明很多企业减产、停产了；工业增加值从5月的17%下跌到5.4%……第二，“大小非”还在伺机出逃。
    因此，现在的小阳春主要还是银行存款较多20万亿，股市流通市值5万亿，一点点流入所致。此外，新股很久很久不发了，但涨上去就会发的，如农业银行等了很久了。